パークコート千代田富士見ザ　タワー　その4(飯田橋)

土地取得の価格が高かったからしょうがないよ。

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総合的に判断して後悔しない物件だと思います。
電車のアクセスは、リセールに必ず有利ですからね。
電車の音も窓を閉めれば大丈夫。
東南の中層階を申し込みする予定です。
低層界はマンション内格差で身実目になるらしいからね。

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千代田区を諦めて豊洲ですか。
凄い勇気ですね。私にはできません。
ところで、豊洲に豪華マンションってありました？
埋立地に、業界でも有名な住友不動産の売れ残り物件はありますけど。
まさか4年間風雨に晒された売れ残りを、豪華って言ってる訳じゃないですよね。

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千代田区が業火で、豊洲が豪華ですか。
「笑点」やってるんじゃないでしょうね。

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現在タワーマンションの高層階に住んでいますが、震災の時に家に居て怖い思いをしたので
今回は絶対低層階にしようと考えていました。しかし喉元過ぎればで、迷ってます。
確かにエレベーターで一緒に乗り合わせた時はちょっぴり気になります。
ただ、このマンションはエレベーターが高層、低層に分かれているので気にならないかとも思うのですが。
分かれている方がかえって微妙？
う〜ん、でもまた地震が来たら、活断層も心配だし、、、、。

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高層階を買えるお金があるなら高層階でしょ
私も皇居見ながら暮らしたい

地震はいつくるかわからないけど、毎日の良い眺めは確実だしね

地震は来る来ると言ったって結局阪神も東日本の震災も当たらなかったじゃん

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高層階は地震もそうだけど子供の発育とかの悪影響も考えた方がいいよ。高さに対する恐怖心が醸成されないとか、好奇心欠如、距離感、アレルギー、近年色々指摘されています。
子供がいなくても、リセールが期待できなくなります。

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地権者の住戸がかなりの戸数ありますね。
地権者物件の放出があるのでは？
仕様は違いますが地権者物件は
竣工前に割安で出されることもある様です。
本件についてはどうでしょうか？
情報お持ちの方はお知らせいただければ
ありがたいです。

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買って損はない物件だと思います。値下がりはしないですよ。

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二年後に８掛けくらいでは。この売値ではねえ。

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６２６さん
このくらいの物件だと価格安定のためデベと何らかの約束を取り決めることが多いようです。竣工後しばらくは放出しないとか、放出する場合も値決めはデベ指定とか。
だから今からあまり期待しない方がよいかと。

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>地権者の住戸がかなりの戸数ありますね。
地権者物件の放出があるのでは？
仕様は違いますが地権者物件は竣工前に割安で出されることもある様です。

ここの物件のデベは、JVではなく三井一社というところが一番のミソですな。
本来、地権者物件については、分譲住戸と同様の仕様をデベは認めませんが、仲介が同族のリハウスともなれば、また、内装もテックなら、分譲住戸と同様の仕様を十分認める可能性があるのでは？（儲かれば、何でもアリ）但し、三井の仕様変更（オプション）は超ど高いですよ。
割安の地権者物件の放出があるかどうかは疑問ですが、分譲住戸も含めこれだけの戸数があれば、出ても不思議ではないですね。

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地権者住戸は、スタンダードであり、分譲仕様ではありません。
かなりグレードが下がります。

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地権者の住戸がでない物件なんてないでしょ

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↑631
分譲会社であり、単独・三井販売なら、地権者物件をここの分譲物件とまったく同じ仕様に変更し
てあげることは、造作も無いということですよ。勿論、有料ですけどね。
まあ、自分の所の分譲住戸販売（完売）が最優先でしょうけど、オプションだけも通常の倍以上の
価格を覚悟すべきかと思います。

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私有財産だから地権者の住戸が販売できないなんてことは無いでしょ。
相続やら急な事情で現金化したいって場合もあるでしょうし。制限される方がおかしいのでは。


そりゃ、買って住み始めたと同時にリセールされていて、まして値下がりしてたりした日にはショックでしょうけど。
値上がりも値下がりも需要次第だし。売れ残れば在庫処分セールされるだけ。

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地権者の住戸は、仕様ダウン分と仲介料を考えて三井の10パーセント引き位で出てくるんじゃないかな

内装とか、部屋の位置とかこだわりのない人にはお買い得かもね

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東南の前のコインパーキングに14階建てのビルが建つ予定があると既出していましたが、マンションなのでしょうか？　お見合いみたいになるのか気になります

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この物件の地権者の知り合いがいますが、多数持っているのでいくつかは売る予定とのことです。
また、設備もも販売とほとんど変わらず、エアコンの仕様、浄水器の仕様、食器洗浄機の有無くらいだそうで、これらもオプションで仕様の変更や取り付けができるそうです。
しかし、多くの地権者物件は賃貸するみたいです。

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これからも再開発が始まる可能性が高い地域ですから、今は計画がなくても、10年後はどうなっているか分かりません。気になる方は、間に建物か建つ心配がない北西側を選ぶか、ここをあきらめるかでしょう。開発が終わりかけている場所以外ではリスクは付き物です。私たちも、10年前は、こんなに景色が変わるような開発が始まるとは予想していませんでしたよ。

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教会棟の建設がはじまりましたね。
教会棟は３階建の小さい建物ですから、じきに完成するでしょう。

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ここの北西側って買う価値あるの？南東中層以上なら大丈夫でしょう。

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最近MR行った方いらっしゃいますか?
どれ位埋まってます？

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>>641さん

週末に行って申し込んできました。

皇居の見える高層階希望でしたが、そのあたりは、7-8割は申し込みが入っていました。
中層以上の角部屋もほぼ全滅です。あとは、予算的にお安めの北西低層階も人気の様子。

これらのいずれかを狙うのであれば、ある程度早めに申し込まれた方がよいのでは。
その他であれば、まだ半分ちょっと、というところでしょうか。

担当の営業の方も、想像以上の売れ行き、とのことでした。

坪単価500万はちょっと高いな＋活断層は最後まで気になる、、、と思いましたが、
これを逃して、類似の案件が他にあるとも思えず、思い切って申し込んできました。
リセールバリューについても、近隣のプラウドタワーの中古成約実績が坪単価450万を
超えていることを考えると、まぁ、ありかなと。

子供が小さいのですが、通学環境もよいし、キッズルーム・スタディルームなど、これだけの
共有設備があるのもなかなかないので、まぁ、よかったかなと思っています。

抽選、当たるといいな…

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この調子だと、待ってるといい部屋はなくなっちゃいますね。何だかんだネガが酷かったけど、みなさん、ちゃんと申し込みしてたんですね。

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値下げ目当てのネガ連さんの完敗色が濃いようですね？
申し込み内容が事実なら、予想以上に早く完売する勢いですね。

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ここの場所が大好きで高くても唯一無二と思える人は買うべき

悩むなら待ちってことかな



１期でどれくらい売り出したら好調の目安？

500もあるから半分売り出したら好評かね...

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お堀の内側で、ＪＲとメトロ駅近の一等地。価格につては、それなりにしますが、
神楽坂で飲み、ドームシティで遊び、皇居と後楽園を散歩、内堀通をランニング。いい場所ですよ、ここは。

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@500なのかｗ
番町も手に届く範囲になるから、私は落ち着いて見守る事にします

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パークコート千代田富士見ザ　タワーの契約者専用スレを立てましたので
契約者の方はこちらよりお願いいたします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/283790/

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相場観から坪100万円は高い。
申込住居も契約まで行かないのが多いのでは･･･
中古になった時かなり値下がりすると思います。

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たかいなー。

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最近、都心のいいマンション高くありませんか？
不景気なのに、都心・優良立地のブランドマンションだけに限ってみると、坪単価あがってる気がします。

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大手デベで番町を買える値段ですね。近隣相場からみれば、やはりリセールは厳しいと思いますが。タワーを買いたがる一次取得者は割高な値付でも買ってしまうのか。

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正直、番町よりこちらのほうがいいと思うのは自分だけでしょうか？確かに電車の騒音はきになりますが、それを除けば、番町に劣る点はないし、むしろ、こちらの方が豪華タワーである点等、優っていると思います。そもそも、番町のどこがよいのやら？

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その豪華タワーという辺りが、同じ値段なんだけど成金趣味という感じがします。
番町は確かに街としては何もないんだけど、憧れの住宅地と思います。要人が多いというのもありますが。

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成金かどうかは別とし確かに好みの問題ですよね。

閑静な落ち着いた住宅街が好き→四番町の新築
神楽坂も含め多少の活気があるほうが好き→千代田富士見

って感じですかね。

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番町と飯田橋では地格がまるっきり違います。
比較対象外でしょう。
日テレとかグリーンパレスとかマンションになりませんかね。

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>>642です。

坪単価ですが、階によってもかなり違いましたよ。

正確な数字は覚えていませんが、北西下の方であれば@400に近かった気がしてます。
南東皇居側でも、近隣に空き地があるなどするため、将来にわたっておそらく眺望がほぼ確実に
遮られない高層階（おおむね30F以上）は、相当坪単価も跳ね上がっていた印象です。
20F以下は比較的お安めだったような。。

東方、共働き専門職かつ子育て中なのですが、あまりリセールは考えていない
＋通勤・通学至便が重要ということで決めました。

時間に余裕があって、土地のネームバリューを考える／リセール収益性重視、という方よりも、
駅近＋タワー＋共用設備＋眺望、に魅力を感じる共働き系の人にとってはお勧め、そうでなければ、
別にここでなくても…、という気がしていますので、購入者層のセグメントが、
番町界隈とは相当異なる気がします。

MRですれ違う方々も、時間的な問題もあるのかもしれませんが、比較的30代の若手DINKS的な
人が多かったように思います。

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どなたなも書かれておられましたが、商業棟はどんなテナントがどれくらい入るのでしょうか？

ラクーアみたいにユニクロや無印良品、女性の服などでしょうか？

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642さんありがとうございます。
特定の部屋が欲しければ早めに申し込みということですね。

658さん
商業ビルに入るお店は出来るだけ高級感のあるお店にすると担当の方が言ってました。
ユニクロは入らないと思います。
入って欲しくない。
商業ビルに入るお店によって飯田橋のイメージも変わると思います。
安いお店が入ってプラーノみたいになったら、本当にリセール厳しくなります！
三井さん頑張って！

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659さん

ありがとうございます！そうなんですか〜となると、丸ビルとかミッドタウンみたいなイメージなんですかね？いくらなんでも高級すぎますでしょうか。

おっしゃる通り、テナントのレベルで価値がかなりかわりますよね。

サイゼリヤなんかには絶対入ってほしくないです。せめてロイホくらいであってほしいです。

商業棟は何階くらいまでがテナントになるのですかね？

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ユニクロ　無印、大歓迎です。
ここはそんなに気取った町ではありませんから。

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学生がぞろぞろ歩いてるような街だよ
高級アパレルがテナントに入っても全然売り上げが上がらないでしょう。
交通の便が良いところなんだから服なんて好きなところへ出かけて買えばいい

パチンコ屋や安っぽいファストフードが入らなければいいくらいに思ってればいいのでは

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かなりの人気物件ですね。
本当にほしい人は早目に申し込むのは得策ではありません。
人気物件は抽選になります。
第一希望、第二希望・・・とめぼしをつけておいて、
申し込み最終日に一番倍率の少ないところに
申し込むと良いですよ。

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ここは割高すぎる。。。

みんなには本当に申し訳ない。

申し訳ないけど、資産価値が安定している（上昇が見込める）豊洲のタワマンにします。

みなさんも人生を踏み間違えないように・・・。

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南東向き高層以外は価値なし。

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ユニクロ、無印が入ったら飯田橋のイメージのまま、
それではこのマンションは割高勘違いマンションで終わってしまいます。
だけどこの価格で購入出来る人はそれなりの収入のはずだからある程度高級店が入っても大丈夫でしょう。
それなりの所得の人が500世帯も集まるのだから。
街の雰囲気を変えるような再開発であって欲しい。
でなければ、ここは高すぎる。

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悪くはないものの、割高勘違いはそのままあたっていると思われ。

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>>666
隣のプラウドの足下にはパチンコ、サイゼリヤ、焼き鳥屋が入居してます。
何百世帯だろうが、飯田橋は飯田橋でしかないということ。

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高級路線店がここに入りますかね？　商売が成り立たないでしょう。　仮に入ってもダメならすぐ撤退しますよ。どう考えてもサラリーマンやOL、学生が喜ぶようなテナント構成じゃないですかね。

そういえば消費税の件はここの場合どうなりそうなんでしょうかね？　建物の分がざっくり７割とすると７×０．８＝５．６％とられるのでしょうか？

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ここに住むような方は、日本橋や新宿のデパ－トへ行くのでは。。。
中央線（快速）の停車駅でもない「飯田橋」に、デパ－トや高級ブランド店が出てくる？、、、
住人側から期待する気持ちはわかりますが、出店者側からしたらNG！、、、だね。IT、大手企業も
同じだよ。
住環境に加え、会社で言えば、会長は千代田区（旧都庁／大手町・丸の内）、社長は新宿（都庁）、
専務がAKBのITアキバ（やはり千代田区）、、、といったところかな。。。ここへの利便性が重要
だね。港区は、芸能界・外国人の特区？　利便性ではイマイチ×？△かな？　 　

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商業棟の店舗はＯＬやサラリ－マンも意識するでしょう。5000人以上の食事場所とショッピングの需要は、ビル内部にあるのですから、高級店だけて゛は済まないでしょう。ラムラの雰囲気は必要でしょう。

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販売価格に加えて、消費税もかかるんですか⁇

税込ではないのですか？

まずい…予算が…

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【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

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プラウドではパチンコ屋も地権者でしたから、今も営業しています。しかし、こちらの地権者には少数の飲食店以外の店舗は有りませんでした。それ故、三井の自由選択の幅が広いはずです。良くも悪くも見ものです。なお、地権者の飲食店は高齢者が経営していた店ばかりでしたので、これを機会に廃業した店もあると思われます。

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隣のプラウドの場所は元から店があったから、地権者のテナントが入ったからでは？
この場所は、サービス業は郵便局とやよい薬局だけだったから、そう変なのは入らないでしょう。

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内容、かぶった。

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オフィス棟に入居するスーパーマーケットは既に決まっているのでしょうか？
クイーンズ伊勢丹、紀伊国屋、成城石井、ザ・ガーデンあたりでしょうか？
個人的には「OKストアー」大歓迎ですが、場所柄あり得ないですね。
又、是非「TUTAYA」も入居いただきたい。

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マルエツプチあたりではないかと。

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地権者物件はどこから放出されるのでしょうか？
あのワテラスは竣工の1年前の今年3月には
正規販売代理の一社（某電鉄系）が仲介物件として比較的安い価格で流通させました。
本件は状況が異なるとは思いますが、どなたか情報お持ちでしょうか？

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マンションのたった５００戸を念頭に
高級スーパーや高級ブティックが開店するとは思えないな。
飯田橋へ通勤通学する大量の人々を客として、ターゲットにした庶民的な店舗が来るでしょう。
私、ズブの素人の考えですけど。

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デベが援助して誘致、売り上げ不振で一年で撤退とかよくある話です。

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あそこらへんは、レンタルビデオ屋さんがないので、TSUTAYAが入ってほしいです。

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リセ跡地は、3L～かぁ。

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あぁ〜、TSUTAYAいいよなぁ。休日に映画をみたくなったときに、雨にぬれずにTSUTAYAまで行けるって最高。ここらへんは映画館もないしね。

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ナチュラルハウスみたいな、有機野菜系スーパーもいいな。単なる高級スーパーじゃ、三浦屋があるし。

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映画を媒体で観る時代なんてあと少しでしょうに。

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近所にららぽーとやビバホームが無い超不便な立地

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現時点ではテナントにどこが入るかより、
地権者物件の放出の方に興味があります。
一般的には、地権者物件は仲介なので、
先に手を挙げた人が購入できると聞きました。

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679>地権者物件はどこから放出されるのでしょうか？
地権者物件は、順当に考えれば同族で別会社の三井リハウスが仲介し、しっかり仲介手数料を取られる
でしょうね。※手数料だけでもかなりの出費になりまよ。
気に入った位置でも間取りでもなく、安く売り出されるかどうか分からない地権者物件に振り回されず、
新築で希望の住戸を購入された方が、、、居宅使用なら長い目で考えてみたいですね？

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おいおいギンレイホールがあるだろう

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繰り返しますが、ここの区画にはバチンコなどの遊戯施設はありませんでした。あったのは、郵便局、薬局、レストランの3軒と、斜向かいの交番の並びにあるミニ広場(計画図には広場としてありますが、とても狭い所ですので、勝手にミニをつけました）の所にあった何軒かの飲食店で、これらがサ－ビス業の地権者です。ビルのテナントに歯医者もありました。少なくともタワ－の区画には歓楽街の雰囲気はありませんでした。

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付け加えますが、ギンレイホ－ルは、神楽坂下方面の、エロ映画も上映する歴史ある映画館です。この区画には無関係です。

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今年も私立小お受験の時期が来ましたが、ここの界隈には私立小が多いので、
こちらのMSも、そういった意味でのブランド（キリスト教）家族組が多いだ
ろうね。
完売前の今から、地権者物件の売りを待つのであれば、優先紹介してもらえ
るよう、水面下で三井にでもお願いしておいたら？それがエチケット＆マナ
－と思いますが。。。何処か、獲物を狙っているみたいにも受け取れますよ。
それとも、完売前の今から地権者物件が欲しければ、ここの板に直接連絡が
貰えるよう、ご自身の連絡先でも書かれておいたら如何ですかね？

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地権者住居に拘る方って意外に多いんですね。

今回の地権者住居の位置・間取りを見ましたが、今回は、8割がた、相対的に低層の眺望の悪い
ところが中心ですよね。高齢者が多かったこともあり、そういう所の方が人気だったと聞いています。

地権者住居に関して言うと、位置・間取り的に、相対的には資産価値が高くなさそうな印象を受けました。

そもそもその周辺の部屋は、非地権者住居でも坪@400程度ですし、不確実性の高い地権者住居に
こだわるより、よっぽど予算がキツキツでない限り、一般分譲で好きな間取り・方角等選べばと思いますが。。

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キリスト教系の学校だからって、家族がキリスト教徒だと勘違いしてる無知な人って多いんですね。

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中古の相場に関しては適当な情報多いですね。
最近の成約ではプラウドタワー26Fで＠360でしたよ。

＠400以上で売りに出ているものは売れ残りが多く、その価格で成約できるかは疑問。
経済情勢も踏まえて、あまり楽観しないほうが良いかと。

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>>696

>>642です。プラウドに限らず、付近の物件の直近2年以内の中古成約リストと賃貸成約価格リストを一覧で見せていただいたのですが、、、。具体的な階数はわすれましたが、プラウド30F以上の皇居が見えるフロアで@450でしたよ。方角と階数で結構価格違いました。

また、パークコートの大規模な新築販売を控えているせいもあり、直近のプラウドの中古リセールは少し弱含みで推移しているかもしれないですね。

ただ、今後の経済情勢が不透明な中、今後あまり楽観視しないほうがよいというお言葉自体はおっしゃるとおりかと思います。こういう付加価値勝負型の物件は、周辺相場に比べると確かに単価でみると割高なのは確実に否めないので。

ただ、昨今の金利水準・長期の株価・地価トレンド・住宅ローン減税延長ほぼ確実、等考えると、ダウンサイドは相対的には少ないかなと。

我が家も、当初は全額キャッシュを考えていましたが、昨今の情勢下、含み損を起こしている海外金融資産の現金化は少し控え、あえてローンを少し組む予定です。

ま、全ては抽選当たればですが。。

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>>696
その物件らしき情報、レインズだと＠402万でしたが、私の勘違いですかね。

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>キリスト教系の学校だからって、家族がキリスト教徒だと勘違いしてる無知な人って多いんですね。
→無知なのはアナタですよ。周辺（キリスト教系）の私立小学校（幼稚園を含む）お受験では、願書
に、何と、親とその親の学歴まで記載する欄があるのをご存じですか？
とどのつまりは受験者の家庭宗教確認。。。ということです。 圧倒的にキリスト教徒の家庭の子が
多いということだけですよ。

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695さんとは別人ですが、今はそうなんですか？
私がキリスト教系の中学を受験した時には、親の宗教は関係無かったなあ。

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地権者物件は、それなりに良い条件の住戸を確保しています。
仕様は劣っていても、マンションは立地その他の価値でしょう。
内装はしばらく使ってみて、後から自由にリフォームすることができます。
地権者物件は、抽選はありません。
放出に期待！
ワテラスでも大変な騒ぎになっていましたよ。

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確かパークタワーグランスカイは、地権者物件を三井以外のデべが
まとめて分譲したんじゃなかったかな。と記憶しているが。
新築として。

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地権者物件は、どのサイトをみてれば出るんですかね？

ノムコムとか三井のリハウスですか？

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ワテラスでは、販売代理の某社が、
地権者物件を仲介物件として販売と並行して流通させ、
問題になって売り止めにしたとのことです。
詳細は「ワテラスってどうですか？Part5」
地権者物件の問題の根は深い。

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@４００でプラウドの南むき高層が買えるなら絶対そっちの方がいい。駅前立地は一枚違います。資産価値はそのうちプラウドが上になりますよ。

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中古？いらない。
買うならランドマーク物件、飯田橋のランドマークはここ。

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プラウドがランドマークなのは変わらないんじゃない？あの存在感はちょっと特別だよ。

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森ビルみたいに地権者との分離を徹底して欲しい。どう考えても、一緒にはやっていけないよ。色々と違い過ぎる。

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周辺の私立幼稚園・小学校の件ですが、願書に親の学歴を記入する欄なんてありませんよ！
キリスト教系の学校なので信者さんのご家庭がいらっしゃるのは当然ですが、大多数はそうではないご家庭ですよ。

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どの学校の願書でも、親の学歴、宗教、本籍、国籍などは記入欄を作ることすら、国や東京都から禁じられています。悪質だと判断されれば、行政罰をくらいます。差別につながることはＮＧだとのことです。学歴欄、宗教欄などがあったという話は大昔のことと思われます。キリスト教の学校に聞いた所では、キリスト教に理解がある方という条件をつけているようです。キリスト教の授業や行事を邪魔しなければ良いとのことです。従って、信者の方は外部の方が想像しているより少ないとのことです。

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プラウドは駅近だけど周辺は雑然。ここは周辺含めた再開発。

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願書の用紙には職業欄もありません。面接で聞くことすら禁じられているそうです。どこの学校も「ハシシタ」事件のようなトラブルは学校の品位を問われ、致命傷になります。近所のキリスト教の学校に関しては、外から見た感じですが、伝統的に富裕層のご家庭が多いようです。このパ－クコ－トに来るかは別ですが。

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昔（もう、20年近く前）のことですが、娘の小学校受験時に、確かに、願書に記載欄があって
書いた記憶がありますね。真剣になって書いたことですから、今でも忘れませんね。（笑）
きっと、この間で変わられたのではないでしょうか？

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「プラウド」概観は迫力満点ですが、同敷地の商業施設に「パチンコ屋」「QBハウス」「サイゼリア」など
首を傾げたくなる店が入居しています。又、JR飯田橋の東口と西口の中間のため、利用に若干ストレス溜まります。
パークコートは西口利用で立地はこちらが上じゃないでしょうか。ただ、警察病院跡地を嫌う人もいるでしょうね。

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募集要項の内容や願書様式の記入欄については、15年ほど前から特に厳しい指導、検閲が入るようになったようです。問題が発生すれば、都庁に呼びつけられるとか。

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プラウド千代田富士見からの引越組です。プラウドのQBハウスやサイゼリア、サパナ、家家家は結構利用させてもらってますよ。近いからパークコートになくても良いですが、日常的に使えるお店は大切です。郵便局と文教堂はオフィス棟の下に入りそうですね。スーパーは三浦屋やサントクが近いから無理かな？プラウド居住者はエレベーターでサントクにほぼ直行できるのがすごく良いところです。プラウドもそうですが、コンセルジュ取り次ぎのクリーニングは高いので安いクリーニング屋さんが欲しいですね。日本歯科大が待ち時間も短くてすごく良いので歯医者さんはいらないかな。テナント情報はほとんどないので単なる願望です。

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規制という側面もあるけど、ただでさえ少子化のご時世で、キリスト教徒（日本の人口の１％未満）にターゲット絞ったら学校経営はさぞ大変でしょう。

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キリスト教の学校も、カトリックやプロテスタントなど色々なわけだし。

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