マンション購入検討中・・・
しかし、供給過多気味で選べれるがピンと来る物件がなく・・・良いのか悪いのか・・・？
人ぞれぞれ環境が違い、求める物も違うと思いますが、このマンションお勧めってのがあれば教えて欲しいです。
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/【地域スレ】岡山県のマンション市況
[スレ作成日時]2006-07-05 11:45:00
岡山はマンション供給が多すぎて選ぶのが大変ですね。
「カイタックリビンコート伊福町建設反対の会」ブログの、週末チラシウォッチングのカキコが、参考になりますよ。
http://blog.goo.ne.jp/onoda119/
カイタックの下中野のＭＲへ見学に行ったけど、良心的な価格と対応で好感が持てましたよ。
（別にカイタックの回し者じゃないけど）
伊福町はなぜあそこまで反対運動されるのかなぁ。
正直、そこまでして建設反対をするほどの土地・環境なの？と思ってしまう。
地元の人にしかわからない事情なんでしょうけど、
そこら辺の背景に詳しい人、強い反対の理由を教えて。
消防車が届かない１４階建てに反対というような看板を見たけど
いまごろ大通り沿いの１４階建てなんて普通だし。
供給過多ではあるけれど、迷うほどいいデベのものが乱立しているとは思えませんけど？
ご自分の優先順位から、まずは考えてみてはいかがですか？
人に聞いてわかるではないと思います。
予算・立地・お子さんがいるのであれば学校のこととか・・・
同一条件で建築された物件はひとつもないのですから、
まずはご自分の条件に照らし合わせて、比較検討すると見えてくると思います。
わたしはカイタック伊福町を嫁さんに教えられて見に行ったものですが、
私の個人的意見からいえば”高いけど価値のあるいい物件”だと思います。
建築の質は”穴、三、ポ、昭”比較すればよさはわかるので、あえて書きません。
私の担当してくれた営業マンの質は（橋本さん）知識、対応の面では他を圧倒していて
正直”恐れいりました”って感じです。 ・・・・ひとは外見ではないですよ。
（ただ、いっぱい説明してくれすぎるところは良悪しなのかな？ ）
住民運動について
個人の見解で言わせてもらえば”良かろうが、悪かろうが、なにが何でもだめ”的な少数派が
大きい声を上げているという感じを受けました。
理由（すべて私の個人の主観です）
１．日照権について
建物自体かなり南側に寄せる形でたっているので、日照権がかかる
ことは冬至でもかからないでしょう。(寄せすぎてなんではと思うほど）
２．大地震による倒壊について
竹中工務店なので、変な施工会社に比べればしっかりしてるのでは（これは感です。）
また住民運動に配慮して、グレースタワーでしか使ってない コンクリートの使用、
支持層より深く杭を打つなど、オーバースペックぎみなスペックになってます。
周りの建物が倒壊しても残る建物です。
３．排水について
反対側からは”地を１ｍあげるため浸水する”とありますが、パンフレットを見る限り
地をあげるのは南側の建物部分のみのように見えます。排水路もあるようですし、
問題ないのではないでしょうか？
もし浸水するのならそのときばかりは証拠を持って建築主に訴訟を起こしてください。
最後に、私にとっては一部の根に持った人たちと同じ町内会に入るのが心配です。
あまりひどいようならリビングコートは町内と独立しないといけないかも知れませんね？
私の中のいい友達が知り合いの建築関係者から聞いた話で、証拠を
示すことができないですが、
岡山市内に建築中の表記の２階床が建築中に抜け落ちた話を聞きました。
抜けた原因、その後の処置は不明です。
私もマンションを検討していたので、あまりの衝撃にびっくりして書き込みました。
もしかしたら流言に私自身ががまされているかも知れないので、
このマンションを検討している方は絶対聞いて見てください。
（その会話は文章なり録音なりしておくと何かあったとき有効です。）
伊福町の資料が先日届きました。
当初、価格が高い気がしたんですが、相応の質を感じました。
ある程度の規模のマンションの場合、組合と共に新たに町内会を作ると思います。
それにしても、入居後は強固な反対組の視線が痛そうですね。
カイタックのマンションについてですが・・・
知り合いから聞いたのですが，カイタックのマンション建設のやり方がおかしいのだそうです。
町内会への説明はないし，自分たちの思い通りに建てようとしている。日照権についてもです。冬至には北隣の家は，1階の屋根まで日陰になります。近所まわり12０ｍくらいの家は14階のマンションの日陰に入ります。元々回りの建物で日陰はあるのだから，もっとあたらなくなりますね。だから建てるなというのでなく，階を下げてくれないかと持ちかけている。その話もカイタックは無視して聞こうとしない。排水とか設備についても聞く耳もたない。町内会としてカイタックに申し入れを入れている段階です。一番に言えることは，カイタックの対応に誠意が感じられないことだそうです！！マンションに入る人も町内会の人も気持ちよく生活できるような建物にすべきですよね。西市のカイタックのマンションも揉め事があったそうです。前に立っているマンションのすぐ隣に建てたとか。日陰になって困っているといってます。
リビンコート伊福町の購入を考えていますが…反対運動のHPを見て少し悩んでいます。
掲示板に書き込みもしましたが、昨年主人の転勤で伊島学区に引っ越してきました。子供たちは教育環境の整った伊島小学校で友達もたくさんでき、スポ少などで地域の方たちととても充実し楽しい毎日を過ごさせてもらっています。（私の出身は岡山市内なので伊島小・京山中の素晴らしい評価は良く知っています）
我が家は転勤族ですが、できれば永住したいと考えていたときにリビンコート伊福町が建設されると知りとても喜びました。価格は高いですが単身赴任や遠距離通勤になった場合駅に近いというのはありがたく、子供の転校が無いのもありがたいと思ったからです。
我が家のような考えの方は伊島学区には結構いらっしゃいます。反対運動が激しいと、本当は永住して地域の方たちと活動したいと思っていても…悲しいですよね…
皆さんどう思われますか？
追加ですが…
「永住」と書きましたが最低で子供たちが独立するまでの15年は住みたいと思っています。子供たちがすべての学校を卒業すれば郊外へ移転も考えています。同じく伊島学区のマンションを購入した友人も「この地域なら賃貸も売却も可能です」との話だったので購入を決めたといっていました。
私の考えは甘いのでしょうか？
具体的にどこが甘いのでしょう？やはりもめているマンションはやめた方がいいのですか？それともマンションを購入する上での心構えが甘いのでしょうか？先を見る目が甘いのでしょうか？
全部ですか…ね？
「なんとかなるでしょう！」ではダメですかね。お気楽過ぎますか？
カイタックさんは管理会社はどこを使われているのでしょうか？
全部同じ管理会社なんですかね？
富○町にあるカイタックの１１階建てワンルームマンションでエレベーターが動きませんでした。
降りようとボタンを押したけど何の反応もありません。１階に止まったままです。
しかたなく階段で降りて１階に止まったままのエレベーターのボタンを押すと、ドアはちゃんと開きます。
シンドラー社製ではないようですが定期点検後すぐにこういったことではちょっとがっかりですね。
テンＰさんへ
転勤されておられるようですが、買ったマンションがどの位で売れるとお思いになりますか。
地域性から行員の方や公務員がいわゆる転勤されている方々だと思います。
そうすると、そんなに収入に余裕があるとは思われません。
余裕があっても、個人の財産になるわけで、まして土地や家屋は一生に何度も買い換えできるとは思いませんが・・・。
裕福な生活を送っていらっしゃるなら、損を見越してもお買いになられたらよいでしょう。
Ｎｏ.１９の書き込みは、業者がうそぶいて書き込んでいるとしか思えませんよ。
Ｚちゃんさんへ
確かに我が家は決して裕福ではありませんし、かなり思い切って購入を考えています。ですが、できる限り長く住みたいと思っていて何度も買い替えなどは考えていません。夫婦の老後がどうなるかわからないのですから。「郊外へ移転」というのは将来、主人の一戸建てへの思いがあれば考えるという事で…確率は低いです。
とりあえずは環境のよさと、子供の転校なし、主人の通勤の便を念頭に検討しています。
もしかしたら将来、Ｚちゃんさんのおっしゃるように売りに出したり賃貸にして損をするかもしれないし、欠陥マンションで業者の対応も悪く泣きながら暮らしているかもしれないし、地域の反対住民の方達と解りあえず肩身の狭い思いをしているかもしれないし…
そんなことを考えながら、第三者の方や同じく購入を考えている方の意見を参考にしたいと思っています。ど素人なものですみません。
テンＰさんへ
しっかりブログを見てお分かりでしょうが、それほど地域性や教育をお考えになって住みたい物件ならば、お住まいになって下さい。
ことわっておきますが、町内会とは建設の協定書を交わしただけで、町内会個々の住民と承諾はできていません。それは、高さや建設が問題でなく、今までの説明の誠意の無さや建設計画の変更があっても何ら、住民に対して会話を持たないからです。
勝手に設計変更を行って、高さが高くなったことは市役所で確認して初めて解り、そのことに対しての説明を求めても謝罪すらありません。
法令上何ら問題ないから・・というのが彼らの理由です。
建てられる所に建てる。民法上日照権もクリアしている。自分の土地だから問題ないというのも理由です。
カイタックの、会社の事業姿勢に怒りを覚えます。
せめて、付近の住民に対して詳細な説明や謝罪でもあれば気持ちよくマンションを受け入れられると思いますが、社長は絶対に住民の前に出ないとのことです。
これでは、気持ちを逆撫でしているのと同じでしょう。
そんな、会社が作っているマンションです。
加えて、最近になって新規参入したマンション販売会社です。
同じ社会、同じ地域に住む人間として本当に非道なことをする会社です。
その会社を信用なさるならどうぞ、ご自由に購入なさってください。
マンションの経済性、利便性、財産取得の利潤性、安全性を教えて下さい。No２６匿名さん！
長く住むためには、経済性（土地に対する消費対価）の得を生むことと建築物の安全性が一番だと思いますがどうお考えですか？30年の対価消費です。と、なれば住居者がかなりの預貯金をして30年40年後には建替えかリフォームになります。
建物が大きければそれだけ負担が増します。さらに、建物内部に居住している方々全員の賛同が必要です。
占有居住面積はいくらですか？
よく考えて、将来の子供たち（自分の子供を含めて）のためによい町を造ることも今の私たちの義務では無いでしょうか。
こんばんは。レスありがとうございます。
地域の方達がリビンコート伊福町を反対されている理由等ブログを読みましたのでわかっています。ですがやはり色々と考えた結果購入を決意しました。建替えやリフォーム、修繕などは一戸建てでも10年ごとに考えなくてはならない事なのでどちらも一長一短だと思います。
そして、これから30年40年住むことになりますが私達入居者は地域の方達に迷惑をかけないよう、仲良くしていかなければいけないと強く思っています。
もし良かったら、中四国板に「カイタック リビンコート伊福町ってどう思いますか？」スレ作っていますのでそちらで意見交換しませんか？
我が家と同じく、購入を決めた方のレスお待ちしています。
毎週土曜日は、マンションチラシの日。２週続けて８枚も入っていましたね。
購入者の意見交換も、売れ行きの低下で意見を交換する相手が見つからないようですね。
こちらもずっとレスなしですか、岡山人特有のミーハー気質が、飽きっぽさを生んだんだろうかな？
岡山市は干拓地が多く地盤が弱い場所です。
マンションの建物は杭を立てていますので問題ありませんが、周辺施設（駐車場など）に圧密沈下が起こります。
５年、１０年の期間で入り口や駐車場などに地盤沈下が起こりデコボコになる所もあるようです。
これらは大規模修繕を待たずに修理する必要が出てくる場合があり、修繕積み立て金の計画や保証の内容なども確認して購入しないと入居後に管理組合を悩ませる原因になります。
周辺の交通量やJRの有無などによって振動が多く発生する場所は特に要注意です。
マンション購入を考えている皆さんは当然ご承知の事と思いますが、αステイツに住む知人が「頭が痛い」と言っていたのを思いだしたので書き込みました。
沈む＝沈没じゃないでしょう！？
地盤沈下しやすい軟弱地盤ですよね、驚
かさないでください。
しかし、ちょっとだけ斜めになっても人
間の身体には異常が現れるので、あまり
軟弱な地盤の地域は中高層ビルの建設に
向かないと思います。
カイタックマンション建設地前の用水は、
少しまとまった雨でも冠水するとか、よ
り危険な条件が揃っているということで
すよね。
マンション建設の事前に地盤調査はして
いないのかな？ホントに売り逃げされた
らと思うとビミョ〜(>_<)
地域の皆さんにさりげなく聞いてみよう
かなぁ？
だんだんマンションと関係ない話しになってる・・
圧密沈下は粘性土の土質の上に荷重をかけた場合に起こるので、別に岡山がスゴイトコロな訳ではないよ。
但し、土質からいえばNo.36の言うように岡山は圧密沈下が起こりやすいといえるでしょうね。
２号バイパスなども、それなりの工法で工事をしたが完全には防げなかった、という話しも聞きますし。
つまり、荷重の大きささと土質によっては「普通の家」だろうと岡山市以外だろうと沈下するってことです。
荷重の大きいビルやマンションなら敷地内の駐車場の範囲程度に影響することも珍しくありませんよ。
マンションを購入しようとするなら、購入時に適切な工法を用いているかを確認するぐらいはしようということでしょう。
私としては岡山市の場合は、南海地震が起きた場合の液状化の方が気になります。
こういう事を言い出すと家を建てる場所が無くなってしまいますけど。
ちょっと付け足しします。
ビルやマンションなどは地下の岩盤層に杭を立てますので、圧密沈下により建物が傾くという事は通常ありません。
躯体周辺が沈下し、入り口に段差ができたり、周辺が波打ったりという感じになります。
カイタックマンション建設現場西側の歩道上にマンホールが有るのですが、舗装面からかなり突出してます。友人と話しながら歩いていて、つまづいたことがあるので記憶にありました。
マンションの出入り口にあたる所なので、日々多数の車が行き交うようになると地盤沈下が進むのではないでしょうか。マンション居住者だけの問題ではないと思います。
今がピーク？っていうほどマンション建設されています。
カイタックより、もう少しマシな物件の情報は無いのでし
ょうか？
二階の床抜け落ち事件のライオンズタワーでも、建設を始
めてすぐに完売だそうだけど、負けず劣らずの優良物件情
報を教えてください。
１年以内にマンションを購入予定の為、あちこちのＭＲ出没中。
岡山駅中心部に凄い勢いで新築マンションが建ってますが
我が家はファミリーのため、少し静かで環境の良い地域を希望しています。
(お値段も手頃だし・・・）
ビウェル原尾島、サーパス原尾島はあっというまに完売。
現在、建設中のアルファステイツ西川原、パークヒルズ岡北大橋、ビウェル後楽園
はいかがでしょうか？
設備的には、アルファステイツ西川原の一歩リードという感じなのですが
就実学園すぐそばというのはいかがなのでしょうか？
ＪＲ駅も建設中とのことで岡山駅まで一駅というアクセスは良さそうですが
安さが気になります。。。
やっぱり、在来線うるさいのかな・・・
もともと岡山の人間じゃないもので
アルファステイツ中庄駅前Ⅲは医学部学生、職員向けの賃貸用投資住宅じゃないですか？
ちょっと安すぎて普通のファミリー向けではないような気がします。
パークホームズ岡山西は駅まで徒歩11分なのでこちらはいかがですか？
ファミリー向けなら、駅西口に近いしとても便利です。
スーパーも目の前だし、何と言っても高層ではないのが
安心です、優良物件だと思いますよ。
この物件はオール電化で、売主が中国電力系列のエネル
ギア不動産です。価格帯も２０００万強くらいだし、好
みさえ合えば、デベはとても信頼できますね。
ご意見ありがとうございます。
53です。
参考にさせていただきます。
我が家は５人家族なので４ＬＤＫ物件を探しています。
転勤もあるので将来的には、賃貸にすることも考えています。
先日見に行きました、リベール出石町は完成して丸１年も建っているのに
３世帯残っていました。
とても広い４ＬＤＫで景色も後楽園のすぐそばで本当に環境は良さそうでしたが
８０００万でしたよ・・・・
ちょっと高すぎ・・・
>>58
リベール出石町は、都心の高級マンションに近いですよね。
余裕のある方は、８０００万円なら高級住宅街にに５０〜６０坪で戸建てを新築しますね。
今市街地で注目は、フローレンス本町グランドシティ、中山下グランドアーク、柳川筋グランドアークでしょうか、利便性も最高の立地条件でしょうね。
価格が気になるところですが、最高でも４０００万円台です。同じ立地で土地を購入し戸建てを新築
すれば、３５坪の土地に３０坪家程度でも、６０００万円位はしますので、マンションはお買い得感があります。思ったより広くて４ＬＤＫもありますよ。
柳川の物件は、モニターを募集していましたが、ご存知でしたか？
フローレンスの内装のセンスはお水みたいだ。リベールは周辺住民や購入者を軽視している気がする。反対運動はげしい。サーパスは若い家族が初取得するなら良い。賃貸や転売も販社が面倒みてくれる。
パークホームズは三井ブランドの安心感がある。ジョーは安いけどもう少し立地を考えろ。
アルファステイツ西川原は、大学は近いですが立地としてはまあ
まあというところかな、新駅の構想はありますが、まだハッキリ
した事が決まっていないのでいつになるでしょう？
間取りは２ＬＤＫから４ＬＤＫまであり、価格は１７００万円台
〜２２００万円台で安いといえば安いかなぁ。
ビウェル後楽園は、高さに制限があるため４階建２３戸ですね。
ロケーションもいいです。ここはファミリー向け３ＬＤＫと４Ｌ
ＤＫのみ。市街地に出るには、自転車や健康的に徒歩で後楽園の
付近を散策がてら、などもいいかもしれない。
ここは２３戸しかないから、不特定多数の住人の不気味な大規模
マンションよりは安心かも^m^
この物件は価格未定なので、もう少し待ってみないと詳細がわか
りませんね。
中仙道方面は、人気があって地価が上がっているようです。
北長瀬駅に近いし、再開発事業の予定があったからでしょうか。
エヌグランデ西長瀬がありますが、完成間近なので完売も近いよ
うで、３ＬＤＫ２０戸、４ＬＤＫ２０戸のファミリー向けです。
価格帯はほぼアルファステイツくらいです。
ここから駅まではあまり近くないですが、現在工事中の西バイパ
スには近いですよ(^_-)
戸数の少ないマンションは修繕積立金が不足したとき、かなり負担金が増えそうで怖い。
今、ライオンズマンションの中古が売りに出てる。１８戸しかないが修繕積立金だけで
２４３４０円／月 管理費１３９００円／月だ。 ヤフー不動産で確認できます。
>>65
１１月１日の山陽新聞に、修繕積み立て課題のサブタイトルで「岡山県内分譲マンション１０年間で１万戸超」の記事が載っていましたね。
どの新築物件でも、１０〜２０年後以降、少しづつ手を入れなければならない時期が必ず来ます。しかしその少しづつを怠ると、大規模改修の時には思いがけない費用が掛かるそうですよ。
戸建てもマンションも、手入れ一つで耐用年数に大きく差が出ますので、マンション購入の際は「長期修繕計画書」を閲覧して、じっくりと計算しておく方が安心です。（但しこの計画書は、完売を前提にしているので、入居者が少ない場合は、費用を戸数割りにすることが多いですので、仮契約でようす見が良いかもしれません）完売どころか半分しか売れないかもしれないでしょう。
デベに売り逃げさせないように縛ることができるかどうかは、契約の前に契約書の隅々特に重要事項説明部分をチェックすること。少しでも購入者に不利な項目があれば、そのデベは信用できません。
勢いで契約書にハンコをつかぬよう落ち着いて「くれぐれも皆様ご注意ください！」
この一週間は、マンションの新聞チラシが目に見えて減りましたね。
新聞の隅っこに広告を入れたり、コミュニティー新聞に広告を出した
デベもあります。何度もチラシが入っている＝売れ行きが悪い、消費
者に気付かれるとますます販売不振になるので、彼らなりの苦肉の策
なのでしょうか。
戸建て業者や建て売りのチラシが増え、すでに逆転していますよ。
どのデベも大苦戦はまちがいないですね(>_<)今後、マンションの大安
売りなんてのはないかな〜？
ちょっとでも不安に感じる会社はやっぱりいいかげんな会社であることが多い。
マンションは一生の買い物です。不安は直感からの知らせでしょう。
ちなみに三井のパークホームズ岡山駅西は完売したもようです。
供給過多でも優秀な会社の優良物件はあっという間に売れちゃうようです。
ここは思ってたとおり即完売でしたか、中電と三井のコンビですから当たり前でしょう。
近隣のリビンコートはＭＲも閑散としている様子。カイタックはちょっとではなく大いに
不安な会社のようですので、当然といえば当然ですかね(ーー;)
ビウェル後楽園の販売代理はアルパ・コーポレイションですが、知名度ナシでかなり不安
な気もします。ＭＲ見学で様子を見たほうがいいように思います。
清心町は、まだ売れ残っているそうですね。値下げしても完売は無理なのかな？
友人が＜アルファステイツ岡山駅前＞に住んでいます。
６月に敷地内地下駐車場が浸水し、駐車してあった１２台全部が廃車になったそうです。
早い段階から浸水が始まっていることを分かっていながら住民に対する「通報義務」を怠った
穴吹ハウジングサービスは、未だ一切の謝罪も賠償もしていないとのこと。
もしも穴吹のマンション購入をご検討中の方がおられるのでしたら、ご再考をお勧めします。
自分は他社で検討中です。
知り合いに市内のアルファステイツ（岡山駅前ではない）の管理組合理事長をしている者がいるので、
「地下駐車場浸水」の件、聞いてみました。知っていると言ってました。
理事長だから知ってると言うのでなく、職場の同僚が被害者１２軒のうちの一軒だったらしい。
穴吹ハウジングの対応が管理を委託されている業者とは思えない、お粗末で不誠実な対応だったとか。
その理事長のマンションも同じ穴吹ハウジングに管理委託しているので他人事でないようです。
マンションは（一戸建てでも）多かれ少なかれ問題が出てきます。
管理会社の質は購入の重要なポイントだと思います。必ずしも大手が良いとは限らないのでしょうが、
穴吹ハウジングはやめたほうが良いかも。
章栄不動産って、金貸しだったらしいね。
お水や田舎成金趣味って言われるはずだと
いうことが、良くわかりました。
友人が見に行くって言うので、カイタック
伊福町のＭＲについて行きました。ＭＲは
一番広いタイプだけど、購入者感覚で見た
ら疑問が、これでオプションだらけなんだ
から、標準仕様ってどんなのかな？オプシ
ョン満載にしたら、いくらになるんだろ。
以前行ったリベール清心町の方が、断然ス
テキかもと思ったわよ。
ここの価格設定高過ぎだね、高層階に済み
のマークはほとんど無し、低層階から売れ
ていくのは、購買層に高所得層が居ないっ
てことね。完売前に競売物件に、なんてこ
とも考えられる。
外観もリベールに比べて、激しく見劣りす
るし、優良物件は、別に何も宣伝しなくた
ってすぐ「完売」するそうだし、ＴＶＣＭ
や、チラシって無くてもいいはず。
ＭＲ公開後６ヶ月で、成約少な過ぎが気に
なるんですよね。
きっと避けた方が良い物件でしょうね〜。
フローレンスはデザインがちょっと派手目で、入居者も
そういったものを好む人が多いと聞きました。
結果として、偏見ですが、水商売系の方々が多く入居され
問題も多くなると聞きました。
倉敷のほうでは、発砲事件もあったらしいし。
それでは岡山市街地に数棟あるフローレンスも、みんな要注意かしら。
売主の交友関係で、すでにその筋の方が入るっていう情報がある物件は、もちろんダメですよね。
原尾島などは市街から少し外れているので、安心かと思うのですがどうでしょうか？
まともな会社であれば、銀行ローンを組めない人はお断りすることで、入居者を選別するらしい。
現金一括購入ＯＫとか賃貸の部屋の多い物件は避けたほうがいいかも。
フローレンスはどうか分からんけど。
住居専有面積が85.51㎡なら、他の物件と変わりませんね。
チラシによって、表現法が違う場合があるので要注意かも
しれないです。
他のチラシは、バルコニーも含めた、生活空間面積でした。
No66でレスしてましたが、岡山では
まだ戸建て思考の方が多く、マンシ
ョンを買おうという方は少ないので
はないかと思います。
たったこんだけって言う方もいるよ
うですが、地域性から言うとマスコ
ミも認めているように、需要に比べ
て供給過剰の状態であることは否め
ないようです。
全部の物件が完売すれば、過剰供給
から脱したということになります。
職業柄、まず気になったのは
＞７８ ＞81 の穴吹に関して
の書き込みですが、駐車中全台水没ということであれば 自己責任を問うのはまず無理と申し上げます。
管理会社たる法的責任を怠り、多大な損害を住民に与えた。
との観点から、この問題は法律の専門家（弁護士 等）に相談されることをお勧め致します。
法律の専門家といったところで、それを生業としている以上優位な相談には積極的になるものです。
次に 章栄不動産 の書き込みが多いようですが、
章栄不動産にしろ穴吹のマンションにしろ、施工主と建設建築会社が別の物件には案件が多いのが実情です。
中国地方の事情や株式会社の地域性もあるのでしょうが、出来ることなら
施工主・建設建築会社が同じ、もしくは同グループ会社である物件をお勧め致します。
転勤で色々な土地をまわってますが、広島より岡山のほうが田舎ではありますが便利な土地ですよ。
岡山なら関西圏と商売もしやすいですが、広島は中国地方の中心であるだけでそれ以上栄えるのは難しいですからね。
岡山は確かに戸建て思考の方が多いようですので・・・マンションは人口の問題より需要の点から言って過剰供給かもしれないですね。
田舎田舎と書かれてますが、岡山は本当に住みやすくていいところです。
暖かいし、岡山市の子育て支援制度は他県他市よりかなり進んでいるんですよ。
>>119
私も同じ思いですね。広島に比べるとかなり田舎ですが、本当に便利なところです。転勤で中国地方を転々としましたが、一番暮らしやすいです。気候もいいし(晴れの国岡山)海の幸、山の幸が美味しいし、高速道路・ＪＲ・空港など交通の便もいいし、そこそこ都会でそこそこ田舎。子育て面も、県立高校の方が私立よりレベルが高いのがいいですね。
ただ、方言が汚い(言い方が悪くてすみません)ところが気になりますが…
「岡山を本拠地にしてもいいかな」と考えていますが、やはり岡山は戸建て思考の方が多いようで、交通の便のいい立地のマンションにするか郊外の戸建てにするか考えますね。
岡山を「いなかっぺ」「ど田舎」と言われる方はどちらにお住まいの方なんでしょうか？
転勤で岡山に来た方の中に「気候が良くて、住みやすい」とおっしゃる方が多いようですね。方言に関しては、あまりカッコいいって言えないのは残念ですけど(>_<)
「ど田舎」とか「いなかっぺ」とか言われても、快適なのに越したことはないと思いますよ(*^^)v
そうですね。私の友人知人もほとんど親世代くらいから東京に出て来た人たちです。
何代も前から生粋の江戸っ子は、老舗のお茶屋さんとか、和菓子屋さんくらいですね。
今までは気付きませんでしたが、なるほどです。
もうすぐクリスマスという事で、
プレゼント付きチラシが・・・
中井町のパークヒルズ岡北大橋は
ＭＲでアンケートに答えると、テ
ンマヤハピータウン商品券千円分
で、サーパス新保はプレミアム家
具付き分譲、さらにアンケートに
答えた先着３０名にフリュティエ
のケーキ商品券五百円分プレゼン
トです。
もう一つ、リベール最終特典分譲
のチラシがありましたが「今なら
選べるライフサポート特典付」何
が特典か詳細は不明で、何なんだ
これはと思いました。
特典や景品を付けなければ、ＭＲ
に客が来ないのかと・・・デベも
ご苦労さん、費用を払うのは購入
者なので心配ないのでしょうが。
130の荒らしはスルーで行きましょうね。
もう年末なので、ＭＲ見学もお休みしてますが、竣工物件は棟内見学できるようですね。
特にチラシが入っていなくても、お願いすれば見せてもらえる可能性もあるかも、年明けにはまた内覧会があったりするでしょうから、お正月までに比較検討物件をピックアップしておこうと思っています。ゆっくり落ち着いて見直すと、意外な発見があることも期待してるんです。
サーパス新保のＥＶのすぐ横に風呂がある部屋は何を考えてるのか？安心して風呂に入れんぞ。
フローレンス野田の立地もすごくおかしい。賭博場だらけの場所じゃないか。いいのかそれで？
アルファステイツの西河原と上中野は間取りも値段も場所もバランスが取れていいと思う。
カイタック伊福町は確かに朝夕の車の出入りが大変そうだな。
私は岡山市出身で，就職してから広島市内に５年ほど住みましたが，住みやすさはやはり広島市より上だと思います。確かに街の大きさ，繁華街の賑やかさ，文化施設の充実度は広島が岡山を圧倒していると思いますが，街のゆったりど，穏やかで温暖な気候，食べ物のおいしさ，そして交通の便利さ，公立学校の充実度は岡山市の方が上だと思います。それに関西，四国，山陰どこにいくにも便利ですからね。かといって，そこそこ都会なので，割といろいろあります。
昔から良く言われることですが，岡山の人って昔から広島にあまり目が向いていません。何かあれば神戸や大阪に行ったりすることの方が断然多いです。広島の人には馬鹿にされているのかもしれませんが，逆に広島のことはほとんど気にしていないような気がします。
で，やはり岡山の人は，土地が広いせいか，広島の人と比べると，マンションより戸建を好む傾向が圧倒的に強いと思います(はっきりいって，広島は土地が無いし，交通の便が悪いので，そもそも戸建という選択肢が無いのだと思います)。
それでも最近は，岡山市内でも，以前に比べると，多少中心部のマンションに目が向き始めたのではないでしょうか。かく言う，私も転勤族なので，郊外の戸建も良いが，広島等への転勤等を考えると，駅前のマンションも十分選択肢としてはありと思っています。
そうですね。私も転勤族ですが岡山を本拠地としたいと考えています。主人は戸建て思考ですが遠距離通勤になったときのことを考えると岡山駅近辺のマンションもありかな、と思っています。
カイタックのマンションは人気の伊島・京山学区なので興味ありです。聞くところによると、価格がお高いので下の階から売れているとか。
芳泉学区も人気ですが環境面がどうなのか気になります。
戸建てとなると郊外になりそうなので交通面を検討しないと…
最近伊島と津島学区に売地とか、建て売りが増えていますよ。
どこの物件もすぐ完売みたいですね。伊島に計画されていた
「エイルマンション」は、伊島に建て売りが増えてすぐ撤退したみ
たいですよ。様子見してたようですが、今後の見通しはつかなかっ
たということでしょうか。
駅前桃太郎通りは、マンション通りになってしまいましたが、平和
町の後楽ホテル隣にも、再開発でリベールのマンションができます。
私的には後楽園周辺が気になりますが、みなさんはどうなんでしょ
う。何より魅力は、高い建物が無い！規制があって今後も建たない
のがいいですね。それに数少ない「中高一貫校が２校」どちらにも
近いですし、子供の教育環境は抜群だと思いますよ。
最近は市街地の空地を中心に、建て売りが増えましたね。マンション開発ではなく、狭くても有効活用できる土地購入を選択する業者がありますよ。
岡山駅から１キロ前後の圏内に、戸建てが増えたことで選択肢が多くなるというのは、我々にとってうれしいことです。すでに数件見学しましたので、マンションとの違い、自由度などを検討中！
アルファステイツ上中野はかなり期待してます。無料住宅情報誌などには複数の部屋が紹介されています。スーパーゼネコン施工の安心感と１５８０万円からという低価格が魅力ですね。
立地も静かさと街中へのアクセスが両立した良い場所だと思います。
フローレンス原尾島はもうぽつぽつ売れてるらしい。真っ先に売れたのは最上階だとか。
戸数も少ないから早い時期に完売するかも。立地は最高にいいし。
ただ戸数少ないから価格と管理費＆修繕費もちょい高め。
ユニカとか福岡地行なんて名前が上がってました。
他にもたくさん問題物件がありそうですよね。
そのひとつですが、大京？ではなく大京です。
http://www.nishinippon.co.jp/news/2005/0320jishin/kiji
こんな大手の地震被害もあり、とうとうこんなに・・・
報道特集のＡさんについて、いろいろな意見がありますが、一例です。
＞確かに悪いのは施工会社ですが、責任はデベにあるわけですから、
＞デベと組むというのはあり得ないような気がします。
＞それに基本的に信用できるデベなんてないですよ。
＞ビデオ撮影は正解だったと思います。
こういう場合は、話し合いなどを記録しておかなきゃいけないという類の
ご意見が多かったようですし、自分のことは自分で守らなきゃいけないですね。
章栄他の「モデルルームご来場キャンペーン」は
望み薄のようで、どこのＭＲも、日曜にもかかわ
らずどんぐりの背比べみたいですよ。
休日が閑散では、平日は開店休業でしょうね。
報道特集を見て、コンクリートで固めりゃ壊れる
までわからないってことに納得しました。
耐震基準ってホントに守られているんだろうか？
疑問を深めた方も多いのではないかなぁ。
岡山駅から程近く、平和町にも再開発マンションが建つそう
ですね。
それに、数年後のハヤシバラシティは、どうなるのかしら？
分譲マンションはないようですが、実際はどうでしょう。
それ以外の部分も、楽しみではありますけれどね。
何だかんだ言いつつ、様子見もかれこれ・・・
ロイヤルガーデンのＭＲ見たかったのですが、見に行こうと思っているうちに
完売してしまい、行きそびれてしまいました。
次の物件のＭＲを公開したら、時間を作ってすぐに行こうと思ってます。
デベの人気なのか、優良物件だからなのか、とにかくここは完売が早いですね。
そこが魅力なのでしょうか、みなさん見る目が肥えてきましたよ。
立地だけでもないようです。ロイヤルガーデンと同じような立地の物件もあるけど、特に人気がある
ような感じですよ。営業がうまいとか、アフターのきめ細かさなどもあるんではないかな？
デベとしては良心的だという購入者が多いし、その方々からの口コミで完売も早めなのかも・・・
大元周辺もマンション開発ラッシュなので、次は大元
駅周辺ですか。道路も整備されて悪くはないですが、
マンションは増えすぎのような気もしますね。
大元地区のマンションの売れ行きはいいのかな？
ロイヤル中山下の立地がいまひとつ分からない。トポスの横のあたりになるのでしょうか。
この辺りになると地上げに伴う地権者の入居があるのかどうかが気になります。
間取りが色々なので入居者も多種多様になって、管理組合の意思の疎通も難しいのでは？
日当たりは悪いでしょうね。公園も子供を遊ばせるには危険な感じだし。
ただ僕は独身なのでこの物件には興味津々です。将来賃貸に出すにしても有利だろうし。
ロイヤルガーデン中山下は、元トポスの東館を解体してその跡に建築される予定です。もう、解体工事はほぼ終わっています。
一応、南向きのようです。しかし、南側には、３階建てのビジネスホテルがあります。
東側は、公園に面しています。幹線道路から１本入っていますので、それほどうるさくはないです。
トポスのなくなった今は、あまりうるさくはないのですが、少し暗いです。
すぐ隣に柳川いちばが有るので、便利ですけど。職場の近い独身の方には、生活もしやすいのでは。
ロイヤルガーデンは立地も良いですし、和田コーポレーションは信頼できるデベだという評判を聞きました。他物件も比較的早期完売なので、ちょっと気になります。
それに隣接している空地がけっこう広いようなので、もう一棟建つのかもしれませんね。
≫東古松ではないのですが、西古松のアルファステイツの
≫向いの空き地に建つという噂を聞きましたが、どうでしょうかね〜。
この件についての情報が分かっている方はぜひ詳しく教えて下さい。
リビンコート伊福町の最新版チラシから「ペット可」という部分が
削除？されてしまったのは何故でしょう。
やはり「ペット可」が、裏目に出て敬遠されたからですかね？
まぁ、自分がペットの立場だったら・・・自然や土が恋しいかも。
私は、以前交通量の多い県道沿いのマンションに住んでいましたが、辛うじて北道路の位置だったので助かりました。洗濯物を干すにしても騒音にも、思ったほど悩むことはなかったです。
やはり道路が南側だと、かなり問題が多いでしょうね。
現在賃貸で、北側が幹線道路（２号バイパスではありませんが、毎朝ラジオの渋滞情報で「○KM渋滞です」と放送されているくらい混みあいます（笑））沿いのマンション３階に住んでいます。
北側玄関で、寝室も北側なので、眠るとき最初は音が気になりました。特に雨の日に車が走る音が（ザーザーっという、水しぶきの混じった）・・・でも、やはり数ヶ月で慣れてしまいました。
昼間はリビング（南側）で過ごすので全く気になりません。
洗濯・布団干しも南側でした（南側は田んぼと住宅地）ので、良く乾くし、景色も良いし。
排気ガスはよく分かりませんが、玄関・廊下側の窓は、やはり南側に比べると汚れが早いような気がしてます。
でも、これも３階だからかな？？ 掃除を普通にしていればそんなに気になりませんが、私の場合は、デメリットってこの北側の汚れくらいです。
それより、道路が近いのでどこに行くにも便利というメリットのほうが大きかったです。
実は今回、場所は全く違いますが、幹線道路沿いのマンションを契約しました！
今度は今より上階になるので、今との違いがどうでてくるのか、楽しみでもあり少し不安でもあり？？
音も上階のほうがうるさいと言われる方もあるし、汚れは上階のほうがつかないと言われる方もあるし・・・。
NO.184さんも良い物件に巡り会われるといいですね。
少しでもご参考になれば幸いです。
＞今時のマンションで 工期に余裕がある工事なんてありません
それって自慢にはならないのでは？品質低下を認めているようなものでしょう。
「これから購入しようと思ってる方々は、くれぐれもご注意ください」と忠告さ
れている訳ですよね。
奉還町のカイタックは賃貸じゃないの？小倉組施工だから多分賃貸だと思う。
ところで総合グラウンド西側のエイルマンション撤退跡地はゼファーに決まったみたい。
関東メインの東証一部上場デベロッパーが中国地方初進出（だと思う）
平成２１年３月完成だそうです。
伊福町の賃貸は、たしか藤木工務店だったよ。ま、どこでもいいけど。
エイルからゼファーか？伊島京山学区にはロイヤルガーデン以降、まと
もなデベが進出して来ないなんて堕ちたもんだね〜
そういえばカイタックマンション周辺は、ゴミ収集日だったのでしょうか、マンション前の集積場では、カラスがゴミを漁っていました。鳩は離れたところから見ていたようです。
カラスのほうが、鳩より優勢？開発が進んで、鳥たちも大変なのかな〜。
運動公園のそばにあった空地が宅地として売り出されているようです。
価格は、坪５５〜６０万円位でしょうか、幹線道沿いですが結構安いかな？
建蔽率が６０％なので、マンションにはならなかったみたいですね。
総合グラウンドの周辺は政財界のVIPの邸宅も多いので、高級で静謐な雰囲気を好む人にはもってこいですね。 この辺りでは遺跡が出たりするのでマンションが建つような場所も限られてる。昭和住宅のリベールの売れ残りか、カイタックか、ゼファーぐらいか。この中では竹中施工のカイタックが無難でしょうか。
昭和住宅、カイタック、ゼファー、何れも評判がよろしくないようですね。
http://tetsuwanco.exblog.jp/3594682/
伊島の件はエイル進出の前から、隣接家屋に手作りで建設反対の看板を上げておられますし、地域全体が「マンション開発」お断りのようです。
いずみ町の公務員宿舎と幼稚園の場合は、公と公なので話し合いはスムーズに行きましたが、民と民の場合は和田コーポレーションのように地域を立てての交渉ができないと、ここもカイタックやリベールと同じ運命でしょうね。
反対運動が盛んな場所は裏を返せば「環境がよく、周辺の住民の民度が高い、人気の場所」
歩道もきれいだし、犯罪は少ないし、怪しい場所もない。伊島は暴力団事務所も追い払ったし。
反対運動が無いところは住民の結束が弱く、歩道もごみが多い。どんどん変な建物が建つ。
マンションの場合は○○○関係者が入居しても、伊島のケースのように簡単に追い出すことは難しい。集合住宅というのは、はっきり言って得体の知れない怪しい場所でもある。
居住者は、それに気付いて逃げ出したくても、ローンに縛られていて逃げ出すことさえ出来ない。（富裕層で、他にも住まいがあったり、他の場所に家を買える方は別ですが）
今日構造見学会があります。
個人的にはとても楽しみにしています。
見たり、いろいろ質問（反対の人の意見も含めて）したいなと思っています。
いまさらですが購入した人のここを決めた理由て何ですか？
私の理由は
１．嫁がマンション希望だから（夢だったらしい）
２．嫁の仕事場に近いから
３．嫁の実家が近いから
４．学区がいいと嫁が言っているから
私たちは子供ができても共働きを考えているので嫁に合わせました。
私としては今でも戸建には未練はあるのですが・・・
そんな私でもこのマンション気に入ってます。・・その理由
１．すべて平面駐車場 ・機械式でないので、出し入れが楽。
・メンテナンス費用が少なくてよい。
２．一戸あたりの敷地が他のマンションに比べ広い（多分、ほかの物件と比べてください）
・土地＝資産なら有利なのではないか？
（敷地の多くが舗装なのが少し残念・・）
３．建物の質がいい ・2重天井2重床
・コンクリートをグレースタワーで使用したものを使っている
・バルコニーの天井以外タイル張り（大雑把ですが）
・今後の維持管理費が安い（会社の出す修繕計画によると）
2重天井2重床は上階からの振動やリフォームの時有利かなと思っています。
また、タイルの面積が多いと塗装に比べ見た目も良いし、メンテにも有利。
コンクリートは名前忘れましたが、圧力負荷に優れているものを使っているらしい。
あと修繕積立金についてはやりようによって変わってくるので一概には言えませんが、
駐車場代も管理費等にまわすらしいので、運営資金が潤沢なのも低い理由かな・・
もう一度橋本さんに確かめておきます。
（ちなみに近くの三井不動産の物件も検討していましたが、戸数が少ない為か、管理費関係）
（が高いこと、これからの上がり幅にびっくりしました。 ）
４．日当たりがいい ・前面道路と敷地ををあわせると10m以上南が開いている。
朝日の鍼灸学校が近くに立っているとはいえ、
低層階でも日当たりはよい。
（個人的にはあの学校移転してくれたらなと思っています。）
５．落ち着いた町並み ・何度もこのあたりを歩いていますが、落ち着いた感じで
街中にある割には静かで落ち着いた感じを受けました。
・町内会の（反対派のではなく）ごみ出し風景も見ましたが
しっかり行われているのに関心しました。
最初は私も反対していましたが、今はどんな家具置こうかとか色々思いをめぐらしています。
（戸建感覚的な理由が多いところは私の未練の現われかな・・）
反対している方々の動静がきにはなりますが、その意見も見ながら新しい生活のイメージを
作っていきたいと思っています。
PS 予断ですが私は営業の橋本さんがお気に入りです。
第一印象は失礼ではありますが、よくありません。
（多分見ればわかると思います。）
ただ、知識が豊富なところ、営業マンらしさがまったくないところ
に親近感を感じています。 自分の中では信頼しています。
このマンションでわからないことは橋本さんに聞けは
良いのではないかと自分個人では思っています。
多分きいてないことまで教えてくれます。
百歩譲っても、ロイヤルガーデンには勝てないな。
２基のエレベーターを１箇所に設置したら、工事
費は安く上がるんだろうけれど、左右２棟に分か
れてたら、両側公平に利用できる配置にするのが
普通じゃないですかね。
ロイヤルは、２箇所に分けて設置されていますよ。
「リビンコートは外観もセコいね。いくら何でも、
分譲ならもう少し何とかならなかったのだろうか？」
と、建築関係の知人も呆れていました。
お気に入りの、購入者の一人さんには悪いけどさ、
最近は、戸建て志向が復活したようで、近所に２〜
３戸の、新築現場があったりするんだよね。それも
お決まりの住宅メーカーでなく木造在来だ、コレが。
地元の方に聞いたら、空家空地がドンドン増えてい
る様子だとか。ゼファーはまだ先になるし、ロイヤ
ルガーデンは買い損ねたし、40,000,000円以上の出
費なら、やはり一戸建てにしたほうがいいかも・・・
これは、ロイヤルガーデンを北東から見たところ。
ライオンズタワー表町は、昨年８月末には完売したはずだけど、なぜかずっと「あと１邸」になっている。買えなくて残念だってレスがいっぱいだったのに、床抜け事件で完売偽装したのかな？
http://www.sanyopr.co.jp/condominium/
あと１邸の間取りは、その都度変わってるような気がするし・・・昨年のコレは何だったんだろうかと、今になって不思議だなと思い始めたよ。
http://lions-mansion/MF041002/
No.210 by 匿名さんへ
エレベータの件はできれば2箇所分けれるなら便利だったのにと思います。
建築関係の人に聞いたところエレベータは５０戸にひとつ位が妥当だと
言われているそうで、その点からすれば（ひとにはよりますが）
妥当かなと思います。
（80戸・10階で9人乗りエレベータひとつなんて物件もあったりするくらいなので・・）
外観は”岡山ならこんなもの何じゃないかな・・”って感じに思っています。
デザイナーマンション思考なら正直厳しいかもしれませんね。
（建物は和風がいい、洋風がいいとか・・・外断熱じゃないととか）
（人によって重視するところが様々なので、意見が色々あって当り前）
（かと思います。）
（そろそろ棟内の一部も見ることができるようになると思うので）
（気になるなら見に行って見ればどうでしょうか？）
価格ですが正確には忘れましたが2000万後半からあった様に思います。
だいぶ前に見たので、不正確です。（要確認してください。）
上は5000万円台だったと思います （一番最初に売れたそうです。）
あの予断ですが、あたりの土地の相場は約60万/坪（注）と聞きました。
（ 正確には確認していません。 ）
仮に、４５坪の土地に大手メーカの35坪の一般グレード（約坪50万円？）の（注）
建物・諸経費約200万（注）・最後に造園約150万（注）
２７００＋１７５０＋２００＋１５０＝約４８００万（あくまで個人的計算です。）
マンション・一戸建ては個人の志向と、お財布しだいですね・・・
（注）＝諸条件で違ってくるので概算です。（昔建築関係の営業していたので・・・）
建物はメーカ・大きさ・グレードでかなり前後します。
本当に建てる場合は、建築会社に見積もりだしてもらってくださいね。
（いい加減にはしていないつもりです。）
あと、私の嫁の知り合いの設計士のひとは、あの立地であの建物なら
絶対買いだと嫁に言っていたそうです。
（場所とか構造は素人目でいいかなと思います。）
（このあたりは意見色々ありかな？）それにしても”匿名さん”リビングコート伊福町には辛口ですね。
それも大事な意見です。
反対・賛成、いいこと・悪いこと、立場の違いで意見が
違うのは当たり前かなと思います。
ただ、あまり誇張しすぎだったり、明らかに違うことを
伝えるのはどうかと思って書いています。
マンションを真剣に考えているの中にはこのサイトを
見る人もいるはずです。
その人の少しでも判断につながるような内容であって
欲しいものです。
有益な意見交換が出来る場にしていきましょう。
＞有益な意見交換が出来る場にしていきましょう
近隣紛争の原因になったという「嘘つき」は、カイタックでしょ。
カイタック信者？の方が言うと「デベにとって有益に」と聞こえ
て不快になる方もいますよ。
購入検討者は、多くの方の正直な気持ちや感想を求めています。
意見交換をデベ崇拝と、勘違いしないで下さい。
私はまだ比較検討中ですが、あなたが褒めちぎるほどの物件とは
思えませんでした。
逆効果という事もありますので、デベには余計なお世話かもね。
カイタック伊福町の立地は最高だと思います。
駅まで徒歩圏内、総合グラウンド周囲を散歩できるし。（春は桜、秋は紅葉）
総合病院が２件、警察の機動隊、留置所も近隣で治安最強。コンビニも多数。
学校は教育に力を入れた伊島小、京山中（外人が英語教えてる）
この立地もカイタックの工場跡地だから実現したわけで。
エレベータも２基並んでた方が、近い階のＥＶが早く来るように制御できるから便利と思う。
デザインも別に普通。ロイヤルガーデンの階段風なのは近隣の日影対策だと聞いたし。
独立系デベより大会社の子会社デベの方がおっとりしていて好きだ。
某独立系とかは何考えてるのか１ミリも理解できん場所に建てたりして、案の定売れ残ったりする。
瀕死のゼネコンに無理な金額で発注したりさ。
そーゆー無理をしなくても生きていける子会社は色々な意味で良いと思う。
”匿名ですけどさん”へ
もしよければ教えてください。
どんな物件だったら良いかな？
考えていますか？悪気はまったくありません。
よろしくおねがいします。ＰＳ カイタックをよく書く気はあいません。
ただ、あまり気持ちばかり先にでて誇張
しすぎだったり、明らかに違うことを
伝えるのはどうかと思っているだけです。
>>221
いや大会社の子会社というのはカイタック不動産のことを書いたつもりだったんですよ。
カイタックが大会社かどうか微妙ですけど。
あと三井不動産レジデンシャルとか、両備不動産（両備も微妙ですけど）とか。
独立系はどうしてもノルマがきついので無理な計画も時にはするようですしね。
カイタック伊福町のは立地、環境、計画、値段、施工全てにバランスがとれてると思います。
私は特にこの物件の治安のよさが気に入ってます。
今住んでいる賃貸が近隣に不良少年のたまり場があって、夜中でも騒がしいし怖いですから。
聞いた話ではいずみ町から伊福町にかけては警察官舎がたくさんあるし、
ＶＩＰの家も沢山あるので警察の巡回も多いらしいです。
No.222 ”匿名さん”さんへ
大変想いがこもった文面ですね、多分 私以上（私の妻より）
ここにメリットを見出されたようですね。
警察の巡回の件ですが、私も何回かあのあたりで警察官を
見かけたことがあります。
巡回が多いのが本当だったら、なおのことうれしいです。
価格の件ですがＮｏ214で2000万後半から
あるのではないかと書きましたが、
5月3日山陽新聞に載っていたカイタックの
広告には”２ＬＤＫ 2380万円から”と
記載したいました。
訂正します。
＞カイタック伊福町のは立地、環境、計画、値段、施工全てにバランスがとれてると思います。
＞私は特にこの物件の治安のよさが気に入ってます。
＞今住んでいる賃貸が近隣に不良少年のたまり場があって、夜中でも騒がしいし怖いですから。
＞聞いた話ではいずみ町から伊福町にかけては警察官舎がたくさんあるし、
＞ＶＩＰの家も沢山あるので警察の巡回も多いらしいです。
町内の方々は、めったに警察官に出会うことはないらしいけど・・・
こっちの方が、あきらかに違うことではないのですか？
No210・211のマンションの写真とNo207の写真を見比べていますが、
外観のデザインそんなにロイヤルガーデン誉めるほどの差ある？
どちらが良い悪いと言うわけではないけど・・・。
やはり色々な意味での好みの問題？
あんまり凝ったデザインされても、将来の修繕費とかが高くなるから嫌だ。
近隣の反対運動も好ましいぐらいだ。
町内に暴力団事務所や不良のたまり場ができても彼らが追い払ってくれるだろう。
敵の敵は味方だ。
「購入者のひとり」様、こんにちは。
『カイタックリビンコート伊福町ってどう思いますか？』
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26408/
のスレ主です。はじめまして。
いろいろとカイタックリビンコート伊福町についての暖かいレスありがとうございます。私も「購入者のひとり」様のようにしっかりとした投稿ができたらどんなにいいかと思います。
我が家は上記スレにも書いてありますが、伊島学区民です。ですからここの物件の魅力は良〜〜くわかります。同じ学区の方での購入者も５．６件知っています。(まだいるかも知れません)
だからカイタックに特別期待するわけではないですが悪くも思っていないわけで、そこに住めるだけでいいのです。
「購入者のひとり」様と同じく、我が家の購入の決め手は
1.同じ学区内なので転校しなくていい。
2.もちろん伊島小学校、京山中学校の教育レベルがいい。
3.習い事、病院、買い物がすべて自転車でＯＫ。
(天満屋、駅前、イトーヨーカドーまで自転車圏内です。)
4.岡山駅まで徒歩15分。遠距離通勤に便利。
5.機動隊、いずみ町交番があり治安が良い。
(実際お巡りさんによく会います。)
というところです。「購入者のひとり」様もこのような理由でしたよね。
ところで、30日の構造見学会には行かれましたか？
「購入者のひとり」さん，「テンP」さん，はじめまして。よろしくお願いいたします。
我が家は主として岡山駅の徒歩圏内で,広めの（私は夜景がきれいな)マンションを比較・検討してきましたが，家族の皆が気に入ったカイタックの伊福町マンションを契約しました。
カイタックの伊福町マンションに決めた主な理由をあげると，
１．建物本体（壁厚や材料の質，施工業者が竹中である）や設備（充実した平面駐車場など)，内装や外装の質が良い。早い話,モデルルームを見学して気に入りました。
２．岡山駅からの徒歩圏内である。
３．マンションの立地や敷地面積，建物本体，内装や外装の品質などから予想される物件の価値と，購入費用や維持・管理費，駐車場代，税金などに要するトータルコストとを比較してお得に感じた。
４．営業の方たちの人柄。
５．モデルルームの見学者（将来のご近所さん候補）の所作。お子さんのお行儀も良かったです。
などです。夜景はあきらめました。
現在は，年末の入居を楽しみにしています。
テンPさん・契約済みさんありがとうございます。
このような話ができる方々と同じ住民になるのかと
考えると、この伊福町に住む事を決めてよかったなと
今まで以上に思います。
今後ともよろしくお願いします。
こちらこそ！
これからが素敵なマンションライフになるよう、よろしくお願い致します。
『カイタックリビンコート伊福町ってどう思いますか？』でお待ちしています♪
購入・検討者以外の色々な辛口ご意見もありがたく思って参考にさせて頂いています。が、顔の見えないやり取りですのでモラルのある投稿をお願いしますね。(わかっていてもつい意地悪したくなる人もいらっしゃいますが…)
紛争問題が邪魔していた、リベール清心町もとうとう完売しましたが、
売り出して１年近く経った、カイタックの売れ行きはどうでしょう。
桃太郎通り周辺にも、次々にマンションが建設されていますが、ＭＲが
遠い物件が多ので、ＭＲ見学にはちょっと不便かな？と思います。
ドライブがてらというのは、ちょっと億劫かも・・・(^_^;)
桃太郎通りのロイヤルガーデン。
あれこそなんだこりゃって思う。目の前にラーメン屋のビルですっぽり隠れる。
東古松のロイヤルもよりによってパチンコ屋のすぐ隣だし。
中山下も日中１００％日陰の部屋がありそう。
他県の金持ちが賃貸需要で買ってるそうだけど、現物見たら買う気無くすな。
リベールタワー・ルミノ平和町ＨＰ見ました。
詳細が知りたかったけど、残念ながらまだ公開していなようですね。
ＨＰのサウンドをＯＮにして見ると、ジャズピアノが心地よく響き、
都会的で、遊び心をくすぐられます♬♩♪
近隣住民に優しいマンション業者はありますか？＠マンション掲示板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47342/res/1-10
色々考えさせられる内容です。
ホームレスや工場が近くにあると良くないですよ。気になりますよ。
人生最大の買い物だから、わずかでも妥協するとあとあとまで後悔しますよ。
特にマンションは立地しか買う意味が無いでしょう。
１００％完璧だと思えるマンションなんてこれからも沢山販売されるでしょう。
ライオンズタワー表町の横に、リベールタワー・ルミノ平和町のモデルルーム？
なかなか良いじゃないですか。買い急いだ皆さんは、少し後悔するかもしれませんね。
ただ少し残念なのは、ルミノのデザインが以前と変わったことです。
前は隣接する後楽ホテルのような、落ち着きのあるレトロな雰囲気のものだったけど、今のは無機質で温かみの無いデザインになってしまったのよね。
まあ、所詮マンションなんてただのコンクリートの箱、しかし少しは味のある建物が無いと、街にも温かみが無くなってしまうような気がします。
お水の方たちは、どこの銀行でローン組むのでしょうかね。
ローンじゃなくて、キャッシュなのかな？
そういえば知人に、たしかローンが組めないとかで、お金を
貯めてから現金で買った人がいました。
やはり、お水の方は安定収入が見込めないので、賃貸住まい
が圧倒的に多いと思います。
購入できるっていうのは、ガッポリ稼いだ方もしくは、愛人
さんが多いってことになるのかしら(^。^)y-.。o○
一般論ですけど都会のタワーマンションは上の方は１億２億とかの高値ですが、
下の方の階は比較的割安な値段のことが多いです。
だから、お金のある人がとりあえず安い低層階を買って賃貸にだすケースが目立つそうです。
タワーマンションに住むと見栄が張れるので、お水が好んで賃貸に住むそうです。
お水のヒモとかも住み着きます。
ＥＶで柄の悪いヒモと一緒になると子連れの母親は緊張するとか。
以上某マンション評論家の本に書いていました。十分ありそう。
ＥＶに一人で乗ったときに、乗り合わせる相手を選べないですもんね。
不安がつきまとうかも。ずっと昔ですが、田町の「ち」マンションのエレベーター内で、殺人事件があったそうですが、未解決ですよね。
今は、防犯カメラも設置されているので、少しは違うとは思うのですが。しかし狭い空間で、見知らぬ他人と二人っきりなんて・・・ちょっと恐いですね。
母里建設施工例 http://www.morikensetsu.com/business_brain03.html
明治住建 http://www.meijijyuken.co.jp/
ＨＰ見る限りじゃ母里建設は分譲マンション童貞。
明治住建も会社概要を見ると・・・・・あまりにも・・・です。
この掲示板で語るレベルでは・・・・無いと・・・思う・・・
>>261
＞この掲示板で語るレベルでは・・・・無いと・・・思う・・・
母里建設は県北の企業なので公共工事が多いため、分譲マンションを建設することは少なかったようです。岡山市内で住宅都市整備公団の、ＲＣ１０階建てを手がけた実績もありますね。
明治住建は、戸建てから分譲マンション業界に進出していますが、デベとしては、戸建て販売の実績がそのまま反映されるかどうかは疑問です。
西長瀬のエヌ・グランデは中本屋工務店でしたが、弱小企業の割に早く完売しましたし、はっきり言って名前が売れてるとかいう問題ではなく、企業の顧客に対する姿勢が１番ですよ。
大企業のかくれみのに、騙されないようにしたいと思いました。
http://www.meijijyuken.co.jp/tonyamachi/index.html
グランドヒル問屋町
平面図に「生活使用面積103.38㎡」とバルコニーを加算して表記してます。
こんなの初めて見ました。このあたりからして不信感がでてきます。
建設現場の写真をＵＰしたかったのですが、周囲に若者がタムロしていて撮影もはばかられました。
また機会があればＵＰしてみます。
＞平面図に「生活使用面積103.38㎡」とバルコニーを加算して表記してます。
＞こんなの初めて見ました。このあたりからして不信感がでてきます。
心配後無用、近隣のリビンコート問屋町とリビンコート問屋町ＷＥＳＴなどは、
合計面積（専有面積、バルコニー面積、サービスバルコニー面積、メーターボッ
クス面積、専用ポーチ面積等の合計）をメイン表示していますが、それに比べ
たら正直な表示ではないですか。
参考のために、グランドヒルの生活使用面積というのは、他の物件の表示での生
活空間面積と同じことです。
＞このマンションの上層階に住んでいるという
＞自称反対派ブログの補佐さんですね。
このマンションの住人に、該当する方はいらっしゃいませんよ。
「上層階に住んでいる」と思われた根拠は何ですか？
グランド○ル問屋町の建設現場の近くをよく通ります。
悲しくなるくらいしょぼしょぼの足場です。
ここがマンション建設現場だとは知らない人は気がつかないかも。
建設費節約のためなのか、そもそも予算が無いのか。
http://www.alpha-club.net/museum/item.php?no=85?banner_id=310704
岡大医学部前に穴吹のマンションできますね。
安いし病院も近いし市役所も近いしよさそうですね。
ロイヤルガーデン中山下は、早々と完売したそうやな。
この交差点付近は、どうなるんやろ？
古い建物が道沿いに見えとるけど、景観が悪い。
276の言うとる横峯さくらは、さくら不動産のことかいな？
柳川交差点の再開発ビルいうのは、３２階建てタワーのことやろ。
そんなんより「斜向いの開発の方が先やで」いう気がするな。
美しい景観は統一せなあかんよ。
今日はジョーコーポレーションの高松の物件を見学に行ってきました。
買う気は全然無かったけど、クオカードにつられました。
１６００万円台で新築７８㎡はお得だと思いました。
田舎なので空気が新鮮でびっくりしました。
はっきり認識できるくらい空気が澄んでいます。
物件はEVが狭いことと以外は良かったです。
欲しいけど通勤が大変そうなので私はパスしますが、買ってもいいとも思います。
マンション購入検討中ですが、運動公園の近くにロイヤルガーデンがもうい1棟建つと聞いています。看板も立っているとこの掲示板で確認しましたが、８月１日に工事が始まると書いているようですね。その後はどうなっているでしょうか、情報を持っている方にお願いしますが、何でもいいから教えてください。
いずみ町の公務員官舎は隣の伊島幼稚園への日当たりを考えて低くしたようです。
>>絵図町のリベールや伊福町のカイタックによる無謀な計画への反対運動もあり、マンション人気が低下した。
リベールやカイタックの反対運動は半端じゃないですもんね…
伊島町の京山公民館の隣は先週草刈をしていたようですが、そろそろ工事が始まりますかね？
京山公民館の隣は、１４階建てになるらしいですが、近隣住民は納得したのでしょうか？特に反対しているという噂はないようです。
カイタックの売れ行きが悪いのも、購入検討者の方々がロイヤルガーデンと、ここの着工待ちしてるからでしょうかね〜
この夏から建築基準法が改正になったことで、
建築確認が下りるマンションの数が超激減していると話で聞きました。
マンションの場合（聞いた部分のみ）
・一階に駐車場を設けることがとても難しくなった。
・今まで以上に構造のしっかりしたものにしないといけない。
・建築確認に時間がかかるようになった。
・建築確認後の変更がとても大変になった。
聞いた業者は今後計画する物件は天井・仕切壁の厚さを少なくしても
資材高騰で１割・構造で１割は値上げないといけないといっていました。そんな話を聞くと、この時期買って良かったのかなと思っています。
建築基準法の改正後に許可が下りた物件を、ターゲットにした方が良さそう。ゆっくり待ってみるのも、悪くないですね。
いずみ町のロイヤルガーデンの設計変更や、来年着工というのは、新しい建築基準法によるものなのでしょうか。それとも、隣接する官舎に配慮したものでしょうか？少し気になります。
今後の物件は
良い面
・耐震性能は確実に上がる。
悪い面
・それに関係ない戸境壁・天井壁がうすくなるなど、
グレードダウンする可能性があるかも？
・材料費の上昇、他のコストがあがることで販売価格が上がるかも？
ここの業者で対応が違うだろうから一概には言えませんが,
しっかり調べたり、考えていかないといけないですね。
岡山市中心部の地価はしっかり上がっているみたいだし、
コンクリートなどの材料費もあがっているみたい。
金利も徐々に上がっていく可能性が高い・・・・
待つほど条件は厳しくなるように感じます。
昨日7月の基準地価が発表になってましたね。
岡山市の住宅地の場合。
・上がり率トップ５
１．田中4.9％ ２伊福町・今4.7％ ４下中野4.5％ ５伊島4.3％
・価格トップ５
１.伊福町155千円 ２伊島144千円 ３津島福居139千円
４.学南町122千円 ５北方102千円
岡山市中心部や利便性が高い場所は２％〜５％前後上がってるみたい。
逆は、現状維持かマイナスみたい。
＊ちなみに住宅地岡山市NO１の土地の位置は伊福町にある
ロイヤルガーデンすぐ側の家のようです。
＞ここの業者で対応が違うだろうから一概には言えませんが,
そう、良心的なデベ物件の着工を控えているのに、焦って悪徳業者に引っかからないよう、惑わされないように気をつけようっと！
物件検討中さんへ
建築確認を業者が控えているのではなく、許可がおりないだけです。
”良心的なデベ？？”を含めて四苦八苦しているはずです。
物件検討中さんの気になっているいずみ町のロイヤルガーデンが
自分の納得いく物になるといいですね。
かなり供給過剰気味なので、またボツになるのかも・・・
カイタックは苦戦してるみたいで、住民版に「有名人が購入」というネタを・・・
しかし、そんなことで売れ行きが良くなるのかな〜？？？
実際どうなんでしょうね？
もしかしたら進捗悪いのかな？
ただ、このあたりは人気が高い地区の様だし、
伊福町・伊島周辺でのマンションの売り物が
かなり先でないと出てこない様なので、
それを考えるといいのかも？
・・・大きなお世話ですね！！
人によっては”穴場物件”なのかも？
近頃では、パラパラと売地や売家が出ていますよね。
マンションより自由度が高いし、駐車場の確保もできるからか？
軒並みすぐに買い手がついてるようですね。
この地域の穴場物件は、早いもん勝ちみたいです。私も不動産要の友人に「マンションと戸建て用地の両面で、時間を掛けて探したらどうか？」というアドバイスをされました。
いい土地が見つかったら、戸建ても良いような気がしてきましたよ。
迷うな〜〜
こんばんは
今日の朝の番組で”住民パワー” http://www.ichiten.com/ という
サイトの紹介がありました。
自分の住所から特定の施設がどれくらい近いかで、得点をつけランク
付けするものです。
ちなみに
・グレースタワー ３１０９Ｐｔ Ａランク
・ロイヤルガーデン大供壱番館 １６６９Ｐｔ Ｃランク
・サーパス医大南弐番館 １７８０Ｐｔ Ｃランク
・リビンコート伊福町 ２９９５Ｐｔ Ｂランク
・アルファステイツ岡山上中野 ２２２３Ｐｔ Ｂランク・・・
遊び感覚ですが測定してみては・・・
伊島町のゼファーマンションの土地は一度持ち主が変わって、費用がかかっているから、多分しばらく建たない。いわゆる、「塩漬け」状態らしいですよ。モデルルームを見に行ったら言われた。
リビンコートプライムは自社物件に建っているから、費用がかかってない分、もうけ幅が大きいので、ゆっくり売っても大丈夫らしいですよ。
津島西坂にミサワの戸建てができています。価格もリビンコートを買う気なら買えるくらいで住めるようです。おすすめですよ。
我が家は、もう少し街に近い方がいいのでブーでしたが、見に行ったらいい感じのおうちでした。あの地域でミサワだと安いと思います。
マンションにしても戸建てにしても伊島、津島は高いですね。
うまくやれば、コスト削減できて、その分安く消費者に提供できるって、ある経営努力を重ねているＲマンションの方が言われていました。
よく分かりませんが、土地は今が下がり打ち止めって感じで、金利も上昇の兆し、マンション業界は認可が下りにくく、また建築材料は値上がり傾向。
それから考えると、今が買い時？どうですか？
今も持ち家ですが、便利のいい所のマンションを考えています。
マンションの”伊福町のリビンコート”と
建売住宅？の”津島西坂のミ サ ワ”を
比較って意味ないような
・・無理やり過ぎるような？
このスレを最初から読んで、投稿した内容なのですが・・・そんなにおかしかったですか？
なら他人にお勧めるのも
”ブー！！”のような・・？
価値観は人によって違いますので・・・。私のブーが他の人は○のこともあるでしょう。いいおうちでしたよ。
「ライオンズタワー表町」は１９年９月竣工なのに、三井のリハウスに売マンションとして６階の一戸が出ていました。ＨＰにもキャンセル住戸があったし、完売物件のはずですがとても不思議・・・不信感が拭えません。
10月5日付けの建設業界のインターネット記事に
ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館（仮称）の記事を発見しました。
施工業者 東亜建設工業
着工時期 未定
建築規模 鉄筋コンクリート造15階建（約4,800㎡）
ファミリータイプ44戸
予定工期 約１年半ぐらい
東亜建設工業については海洋土木に強い中堅ゼネコンと紹介
されています。
ただGoogle検索で”東亜建設工業”と入れると
”指名停止・営業停止・天下り”そして挙句の果ては
”旧住宅公団のマンション群の手抜工事”なんていうのも
見つかります。
ぱっと見とても不安な気持ちになります・・・・・なんでこの施工会社選んだの？？？ニュースソース http://www.kentsu.co.jp/okayama/news/p02468.html
原尾島のグランドアークが気になります。
ハピータウンや後楽園も近く住環境はよいです。
（現在付近の賃貸に住んでいます）
しかし、3LDKで管理費¥１６７００
積立金¥５２５０はとても高いように感じます。
やはり２０宅と少数なので仕方ないのでしょうか。
売れ残ったときの値引きや家具などの
サービスが有ることを期待したいところですが
立地はとてもよいので完売してしまわないか心配です。
２階が¥２５５５万とまずまずの値段ですが
隣にビルがあり視界はありません。
原尾島エリアは人気があると聞きますが、
売れ残りを待つのは危険でしょうか。
後２００位安くなればかなり魅力的ですが。
東川原、原尾島付近の物件に詳しい方情報お願いします。
原尾島エリアは中高一貫校２校に近いために、人気度がアップしてきたようです。意外と市街地にも近いし、後楽園に近いのも魅力ですよね。
昨今、浜や東川原、国富などが、グッと街らしくなって便利になりました。ただ個別の物件については、好みもあるので何とも言えませんけれど、居住地域として「原尾島」は、住み心地いいと思います。
ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館の工事はじまりましたね。
今は土留めを作っている最中のようです。
ぱっと見3人位しか作業していないようだけど、なんだか人少ない
こんなものなのかな？
それにしても工事がはじまっているのにＨＰには物件情報出てこない。
なぜなんだろう？
なにか建物について変更をしているからかな？
どうか遺跡出ませんように・・・
ロイヤルガーデン運動公園弐番館、本当に楽しみです。しかし、ＨＰはまだ立ち上がっていないようですね。ルミノ平和町に刺激されて、凝ったＨＰにでもするのかな？なんて思いつつ待っているのも、二倍の楽しみが・・・
施工業者が気になっている方も多いかと思いますが、どんな大手ゼネコンでも、実際に施工するのは下請けか孫請けなのですから、ほとんど大差無いと思いますよ。
６月から「改正建築基準法」が施行されて、建築確認がなかなか下りなくなったらしいので、様々なことで手間取っているでしょうか。和田コーポレーションには気の毒だけど、厳重になった分購入者は安心できるかも。
設計ミスのためか？完成間際に、一階部分の壁を発っていた某大手ゼネコンも有ります。その状況を目の当たりにした時には「この高層マンションは、ホントに大丈夫なのか？」って思っちゃいました。その場にいた友達も、思わず目がテンに・・・
東亜さんには、くれぐれも監理を厳重にお願いしたいですね。
建築関係の情報が簡単に見つけることが出来ます。
かなり役にたちます。
建設・不動産の専門情報サイト KEN-Platz
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/building/
>>339
>>どんな大手ゼネコンでも、実際に施工するのは下請けか孫請け
>>なのですから、ほとんど大差無いと思いますよ。
それはちょっと違うとおもいます。
工事の出来不出来は現場のゼネコンの管理者によって大きく変わります。
現場では色々な人を使って仕事を進めるそして、
各現場で建物・周りの状況はさまざまです。
それを束ね、コントロールまた、トラブル時の対応をするのは
元受であるゼネコンの管理者です。
ゼネコンにはそれぞれ得意分野や施工経験の差がありますから
会社によって管理の仕方は大きく変わってきます。
やはりその分野で経験を積んでいる方そして、会社規模が大きい方が
一般論として安心ではないでしょうか。
先日、ロイヤルガーデン岡山運動公園弐番館の新築工事現場を見てきました。現場に作業員の姿はなく、現場はどうみても４８００㎡の敷地には見えませんでしたが、隣にある公務員宿舎（合同庁舎）を更地にして、そこに今住んでいる人を現在建築中の８階建てのビルに転居させるのではないでしょうか？あくまで仮定ですが・・・。
それから、素朴な疑問をひとつ。
あの辺りに住んでいる人たちは、どこに買い物に行ってるんでしょう？ス−パーないですよね？強いてあげれば「ふじうら」か「ツシマモール」くらいでしょうか？不便を感じている方はいないんでしょうか？
15階建てで40戸くらいです。のんびり進んでいるように思いますが、遺跡が出たらもっと延びるでしょうね。
最初の調査があまりにも簡単すぎたように思います。いずみ町は遺跡が出る地域ですからもっと慎重に調査すべきと思いました。総合グランドや今建設中の官舎も長い間調査していました。
価格は安めに設定されるでしょう。ですが装備のほとんどがオプションとなり、結果割高になるのではないかと思います。（想像です）土地が狭いので平面駐車場は無理のような気がします。
立地はまあまあ、良いと思いますが…
訂正 まあまあいい → 住宅地ではトップクラスです。
伊福町・伊島・いずみ町近辺は岡山市で見た場合住宅地の評価額はトップクラスです。
土地の価値は人によって当然違いますが、世間一般で考えれば岡山市の住宅地でとても
いい地域の一つではないでしょうか？
マンション完売しているの少ない様ですね。
どこがどうというものではない感じです。
逆にものすごく早く完売するのもくせものです。
ライオンズタワー表町みたいなことになるのも
困ったものですからね。
>表面上の値段だけでものを価値を判断するとかえって高くつくものです。
表面上だけですかね。
マンションの敷地購入経緯によっては、価格に響くことも考えられますが、競売などにより買い叩かれた土地である場合もありますし、そういう物件を、むやみに高額で販売するとヤブヘビになるのでは？
最近の消費者は賢くなりましたよ、ちゃんと調べれば判りますから。様々な経験上、失敗しないためには下調べが不可欠だと思いました。
ローンを検討しているならこれでシミュレーションを絶対お勧めします。
ニコニコ住宅ローンシミュレーション http://makiloan.com/loan/
機能
１． 2種類間でのローン設定が可能
２． 金利・金額・返済回数の設定が可能
３． 元利均等・元金均等の設定が個別に可能
３． 返済途中（任意の時期）の条件変更が可能（複数設定ＯＫ）
Ａ． 繰上げ返済
Ｂ． 金利の変更
Ｃ． 元利均等・元金均等の変更
４． 返済額・総支払いのグラフ表示
絶対お勧めです。
はじめまして。岡山在住友年になる転勤族の者ですが。。。
今の住んでいる賃貸マンションに高い賃料を払っているのがとっても＊＊らしく、今分譲マンションを購入しようかと迷っています。
今のところ伊福町のリビンコートプライムを候補に挙げているのですが、あまり岡山についても詳しく知らないので土地柄等教えて頂ける方がいれば幸いです。
伊福町は学区がよいと聞いたりもしますがいかがなものでしょうか？
とは言うものの、すでに岡山に来てから○年になるので、そろそろこの春に転勤と言われそうな気もするのですが・・・
いざ転勤となった場合に賃貸として貸し出すとしても借り手がいるのだろうか？と購入するか迷っています。
あとマンションについて素人なのですが、リビンコートプライムには住宅性能表示制度がないのが少しひっかかっていますが、そのあたりもどなたか教えていただけないでしょうか？
住宅性能表示制度
第三者機関が住宅の性能を評価する
『住宅性能表示制度』に対応
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（平成11年法律第81号）において、日本住宅性能表示基準（平成13年国土交通省告示第1346号）に基づき、登録住宅性能評価機関が住宅の性能を表示する仕組みです。
このスレッドでカイタックの話が多いのは注目の現れなのでしょうか？
>>368 物件検討中さん
伊島小学校・京山中学校は岡山では人気のある学校と聞いています。
学区を気にされるなら良いのではないでしょうか？
カイタックの場合、性能評価は受けていないようです。
ただ、優良住宅の指定とフラット３５の技術水準はクリアしています。
性能評価は義務ではないので、あとは個人の考え方次第ではないでしょうか？
伊島・いずみ町・伊福町は駅や色々な施設に近くにありながら、
静かの町並みの地域です。
子供の教育のことや通勤などを考えるといい地域の一つではないでしょうか？
物価や金利上昇など気になることは多いとは思います。
この場所で腰を落ち着かせるなりのライフプランがあるのであれば
いいのではないでしょうか。
参考になりましたでしょうか？
宜しくお願いします。
＞No.368 さん
購入者です。来週には入居が開始されます。
とても楽しみにしているひとりです。
さて、伊島学区ですが、岡山では古くからの落ち着いたとても良い住宅街です。岡大の先生や医者大変多く居住していることもあり、学校のレベルも市内ではとても高いと思います。
また知る人ぞする、病院が多い学区です。そういう目で周りを見てみてみるととても多いことに驚きます。
京山中学校は公立の附属といわれるほど、その進学状況はいいようです。朝日高校のホームページをご覧ください。生徒の出身校の割合が出ています。常に公立中学校ではダントツトップです。その他旧岡山５校と城東へ学年半分近く進学します。
また、環境面では運動公園、生涯学習センター、京山公民館等々子供を育てる環境は整っています。
スイミング等の施設も近く、その他習い事にも困りません。
塾もどこが子供に会うか選べるほど近くにたくさんあります。
駅が近いにもかかわらず、駅裏と言うこともあり落ち着いた静かな環境です。
以上、子育て中心ですが参考になりますか？
追伸、飲み会も自転車、徒歩で行けますよ。
No.369 by 匿名さん
No.370 by 匿名さん ご丁寧に教えていただきありがとうございました。とても参考になりました。
確かに子育てのことを考えるととてもいい環境ですよね。
広い運動公園にも近いし、こどもの森も近く。
ただ転勤ついてまわるので、我が家が岡山に永住できる確率はかなり低いんですよね。
でもみなさんの熱心なご意見とかを拝見させて頂くと、住人になられる方々にもとても好感が持て、さらに買いたいなぁ・・・・と思っています。
全然勉強もせずに購入検討しているのでみなさんのご意見に感心するばかりです。
またこれからもよろしくおねがいします。
分譲賃貸に住んでる者ですが、私もNo.368さんと同じく伊島町のリビングコートが気になっています。
＞No.368 さん、他契約・購入済みの方に質問なのですが、
あるＨＰに下記内容の話があったのですが・・・。（抜粋）
姉歯事件以来、耐震強度不足の名所となった趣のあるわが町市川。鳴り物入りで建設中の駅前の高層マンションでも、設計図どおりに鉄筋が入っていないという「事故」が発覚した。発覚後、当該物件ではただちに工事が中断された。報道によれば、今回の「事故」は施工ミスのうえに監理によるチェック漏れが重なったために起きたそうだ。たまたま優良住宅の指定をうけていたため、外部の検査をうけたところ発覚したのだという。多数の職種が出入りする現場ではミスが看過されることがありうるというような釈明もあったが、だとすると、この手の「事故」が稀なケースとは考えにくいのではあるまいか。もしかしたら、「事故」が発生しながら気づかれることなく分譲されちゃった高層マンションも、じつは少なくないのかもしれない。
とありました。契約済みの方でもし建設中見学会等された方がいらっしゃいましたらその時の状況を教えて頂ければと思います。
伊島町のリビングコートＨＰには、何も建設などに関する評価がないように思います。竹中工務店が建設したみたいですが、他のマンションで竹中工務店が建設したマンションで住宅性能表示制度を受けたマンションがありました。住宅性能表示制度を取得する為にはかなりの費用がかかるのでしょうか？同じであれば、立地条件・サイズと良い魅力あるマンションをさらに株を上げる為に受ければ・・・と思うのですがいかがなもんでしょうか？
カイタックさんはいまさら受ける気はないですかね？
どなたか助言を頂けますでしょうか？
最後に１つ購入・契約した方に質問ですが、契約の際に万が一耐震偽装が有る場合は、全ての責任を取りますなど保証してもらうような契約内容は記載されていますでしょうか？教えて下さい。
>>373
>>今回の「事故」・・・たまたま優良住宅の指定をうけていたため、
>>外部の検査をうけたところ発覚したのだという。・・・
・・・あ〜よかった！！！
優良住宅の指定はリビンコートプライム伊福町は受けているの様なで
いい施工マンションの一つといえるのではないでしょうか？
こんなご時世なので高くなっても住宅の性能評価をとっておくと
よりよいのかもしれませんね。
建物に瑕疵があった場合はどの建物も10年間保証することが法律で
決められていると思います。（マンション・一戸建てすべて）
何かあった場合は、資金的にも余裕のある会社なので、
あまり心配してません。
その面では、業績の悪い中堅ゼネコンで建築したマンション
などは値段が高くなっても安心の為、しっかり優良住宅の指定や、
性能評価を受けてほしいですね。
No.374 by 周辺住民さん
一戸建てだから子供がよく育つとは限らないと思います。
マンション・一戸建どちらを選ぶかは個人の問題のように感じます。
周辺住民の方が言うように伊島・伊福町・いずみ町は子供の成長を
考えるとかなりいい場所なのではないでしょうか？
リビンコートプライムは岡山中心部になりながら落ち着いた環境にあります。
伊島小学校まで５００Ｍと大きな道路を渡りますが程良い近さです。
京山中学校へは２Ｋｍありますが、このキョリがちょうど京山中学校への自転車中学校のラインです。
新しく建設が予定？されているＲマンションはおそらくあのキョリで徒歩でしょう。もちろんＺファーも徒歩です。
高校へは朝日、操山、一宮、大安寺、岡工、東商が５Ｋ圏内。私立は理大、関西、山陽、就実、明誠、商大、ベルなど５Ｋ圏内。希望等により選り取りみどりです。
大学は岡大、理大、商大、就実、はたまた新幹線で神戸、大阪へ。学力に合わせてよりどりみどりです。
広い公園にプラネタリウム、池田動物園など施設豊富。
子供を育てるには優れた地域のように思えます。
>>373 さん
>契約済みの方でもし建設中見学会等された方がいらっしゃいましたらその時の状況を教えて頂ければと思います。
リビンコートプライム伊福町マンションの耐震性強度は当時の法律基準値を100としたら、揺れに対して弱い方向でも120%近くあり、強い方向では130%(?)くらいあると設計者が話していたと記憶しています。コンクリートの壁厚が過去に検討した他のマンションより厚いこともあり、素直に納得しました。
住宅性能表示制度を取得しないのは、経費がかなりかかることと、実物を見たら良さを納得してもらえるとの自負心があるように感じました。
建設中の見学会は半年以上も前のことなので、記憶違いがあれば他の方達に迷惑をかけてしまいます。他の見学者の方のフォローをいただけたらと思います。
No.383 by デベにお勤めさん
リビンコートプライム伊福町を気にかけて頂きありがとうございます。
想像で色々心配して頂いていますが、心配ご無用です。
私たちはこのマンションを選んだことをとてもよい選択だと思っています。
構造、仕様、外観、間取り、敷地の広さ、マンションに携わった人達の質
色々な面に皆満足しています。
何人かの方が厳しい意見を言ってくれたおかげで、業者側はもちろんのこと
契約者もこのマンションの色々な面について意識することが出来ました。
そのおかげで、ここを契約している多くの人が、他の物件に比べ優位性を
しっかり認識することが出来たのではないかと思います。
しっかり皆で、新しいマンションでの暮らしをいいものにしていきたいです。
岡山のマンションでこれだけレスがあるのはプライムぐらいじゃないですか？
関心が高い証拠ですね。いいことではありませんか！
本日入居開始です。うちはもう少し時間がありますが、早く生活をしたいと楽しみです。
リベール、購入しましたよ！
３ＬＤＫで３５００万円。
もちろん不動産価値が今後上がることが見えているから。
あと賃貸に出すことも検討。
岡山の場合、
・再開発事業帯
・タワーマンションの価値高
を考えると、おおいにありだと思います。
リベールタワーですが
駐車場代＝２００００
管理費代＝１５０００（修繕費込）
ですよ。
これはしゃあない。
でも、再開発事業での盛り上がり、地震なしの岡山
ということも考えて投資価値ありですね。
リビングコート伊福町はそろそろ完売でしょうか？
休日にはＭＲにお客さんが来てますが、平日はガラガラっぽいです。
やっぱり、価格が高いのかなぁ・・・
その割には一番高い部屋が真っ先に売れたみたいですけど、他のタイプの部屋は
割高なのでしょうかねぇ？
近くにマンションが２つ建ちそうで、買い控えしてるんだと思います。
建築費用が高騰しているから、もっと高くなって結局買えなかったりして・・・
ロイヤルガーデン弐番館の工事現場を見てきました。
ちょっと敷地が小さいような・・・
駐車場スペースがないですね。
立体になるのかなあ。
一戸建てかマンションか迷っています。
マンションが気軽でいいけど、気になるのは上階の人の音の問題。
自分も音に気を遣って過ごさないといけないし、相手のも気になるし。
実際マンションに住んでる方は、その点はいかがですか？
教えてください。
ロイヤルガーデンとリビンコートがありますよ。ロイヤルガーデンは１年半後、リビンコートは即入居できますよ。
この地域は古くからの高級住宅街？老舗住宅街？です。住民の質が良く、出入りも多い学区ですが転勤族も安定した方が多いので乱れることのな上品な地域です。
駅に近いにもかかわらず、ごみごみしていなく、施設環境も整っているんで高いでしょうね。
ここはいつまでたっても、高いと思いますよ。
伊島町・伊福町・いずみ町のいいところは岡山駅に
近くて静かなところ、ポイント高いです。
高いか安いかはひとそれぞれかな。
岡山でも東口方面では５０００万とか６０００万とかの
物件があるのでわたしにはちょっとびっくりしちゃいます。
（グレースタワーには億ションもあったようです。）
ラヴニール桑田町シュペリオール1201号
６２００万円 http://www.fine-co.net/sale/chukai/L_kuwata1201.html
７０００万円 http://new.wavehouse.co.jp/root/buy/detail/no/24242
不動産屋さんによって同じ物件でも売値違うものなんですね。
ラヴニール桑田町シュペリオール1201号
７０００万円→６２００万円 http://new.wavehouse.co.jp/root/buy/detail/no/24242
中古物件ってこんな感じで値付けされていくのかな・・・・・
フローレンス中山下グランドアーク
２００８年４月始め現在 総戸数 113戸 販売戸数 65戸 （２月に完成）
なにがそんなに悪いの？
ちょっとひどい気がします。
これって大量の悪評書き込みの晴なのかな？？？
なるほど、そうとも言えます。
そういえば、小さなお店を持っていたママが、賃貸マンションと
数億円の隠し金を持っていたな〜
「独身なので、金しか頼れないから」って言ってたのが印象的。
風俗の方でも賢い方は、投資用のマンション購入などを考える
かもしれないね。
問屋のグランドヒルを購入しようか検討してます。
リビンコートやビウェルよりも間取りは気に入りましたが、造り自体はどうなのかな？と・・
更に結構売れてないんですよね。
ビウェル問屋はまだ建築中ながら完売してます。
近場でこの差はなんでなのかな・・？
購入検討中さん、こんばんわ！
私はグランドヒル購入した者です(^^)
ここでは、あまりグランドヒルがいいように言われてないのが残念なのですが、住んでみて本当に買ってよかったと思ってます！
スーパーや銀行、郵便局が近く、やっぱり立地が最高です。
二重床やペアガラスじゃなかったので入居までは騒音面が不安だったのですが、とっても静かですよ。
ビ・ウェルが安いのはプロパンガスだからなんだって！
場所的にもヒルのほうが奥に入ってて車の通りが少ないから便利ですよ。
ゼファが伊島に持っているマンション予定地についてどう思いますか？
ゼファは関連子会社の倒産・社会情勢の激変によって事業の選択と集中を
進めていくようです。
ゼファにとって全くなじみのない岡山市の土地はかなり早い時期に
売却するような予感が強くします。
同じマンション内で買い替えってどうかなぁ？
うちのマンション、南側の真ん前に賃貸が建って
日当たりが悪くなってしまうから、日当たりのいい上階に買い替えたいけど・・
まぁ、売りに出てないから、買い替えられないんだが・・・ｗ
うんうん、そうそうｗ
本当、えげつなかったよ。
説明会ってのを和の方から開いてきたんだけど、
うちの住民が少しでも意見したら
「うちのこと訴えたらどうですかぁ？」って
そればっかよｗ
境界線から４０ｃｍのところにマンション建ててきたからねｗ
どれだけ接近してくる気やねんｗ
人事ながら準工業地域のマンション＋南側が空き地はとてもまずかったようにおもいます。
何でしっかり建築概要確認・周りの土地の確認（空地・用途地域）しなかったんですか。
サントノーレにすんでいる人には同情しますが、選択した結果に対する自己責任だと思います。
そそｗ
自己責任よ
あ。空き地じゃなかったんよね・・・あそこ。
で、「リビンコート西市への反対運動がすごかったから
あんなふうに真ん前には絶対建ててこない」と言い張る
アルパに騙されたわけだ・・・ｗ
やっぱ家を買うときってのはちょっと舞い上がるみたいｗ
「そうなんだ〜」としか思わんかったわｗ
リビンコートはどこでも他社の営業トークに使われる見たいですね。
それだけ意識されているということです。
さて、マンションって建築主とは全く違う販売専門の会社が接客するケースがたくさん
ありますよね。 そこらあたりになると本当に売ってなんぼだから営業も荒っぽい
可能性が高い。
大体”ここにはマンションが建たない”なんて完全か宅建業法違反じゃないか？
こういうケースのマンションを選ぶときは出来るだけ要注意！！
>リビンコートはどこでも他社の営業トークに使われる見たいですね。
>それだけ意識されているということです。
意識もいろいろあるで〜地元の評判は、あまり良うないな。
せやけど、まぁエエ方に解釈しぃな、営業はん。
地元やない客は、まだイケるよって、心配あらへんで。
どうでも丸め込んだったら、まだ「完売」の可能性は残る！！
久しぶりにサントノーレ西市の近くを見たけど、２本も建設中のマンションがサントノーレのど真ん中に建ってて驚いた。あれじゃ、スカパーも見れないだろうし日光が当たらないのでは？
倉庫解体の時点でアスベストの粉塵飛散を騒いで交渉すればどうだったろう。
もう手遅れだけど。
日光とスカパーは、低層階はアウトになってしまってるよ。
アスベストは、飛散しないように手で取るという解体方法にしたとかで、
万が一飛んでも、健康に影響しないレベルだって証明（データー）まで
されたよ〜。
先日なんて、敷地内駐車場の車（高級車）数台にコンクリートが飛んで付着して
カノウ呼んで、その持ち主がものすごい言いあげてたわ。
弁償だよなｗ
しかも２回目なんよ。
大和ハウスがマンション販売するみたいですね。
http://www3.daiwahouse.co.jp/mansion/chugoku/63100/omoto/
工事は始まってるみたいですね。
予想としては２５００〜３８００万ぐらいですか？
最近、経済ニュースなどで、マンション関連の会社の
破綻が取り上げられていますが、そういったなか、
マンションの購入を躊躇しています。
今、「買い」なのでしょうか？
また、岡山で危ない会社などあったら教えてください。
No.474さんへ
ローン金利だけで言えば、いまは良いときだと思います。
需給関係で言えば、供給過剰であり値下がりを待つのも良いかもしれませんが、
良い部屋等は掃けるのがはやいと思いますよ。
年間1〜2棟コンスタントに竣工している会社は比較的安全ではないのでしょうか？
プロジェクトの資金調達ができている会社だと考えられます。
一生の買い物だから、慎重に行きたいですね。
ア○ブキ
工○店と興○とでは財務に雲泥の差があると思われます。
マンション関連企業は
大型物件の完成1〜2ヶ月前後に飛ぶケースが多いですね。
新しい物件で中古続出
ローン金利の短期間固定者（1〜3年）のリプライスの時期が多いからではないでしょうか
ちょうどＲＥＩＴで不動産がにぎやかになったのもあの頃かと・・・。
パークホームズ
価格帯はどうなったのでしょうか？
かなり高い土地代だったと聞いております・・・。
学区の三勲小は良いと思いますが、操中は微妙、操山中ＯＲ附属の選択肢もありますね。
No.479さん
久しぶりにのぞいてみたら、コメントが、、、
ありがとうございます。
買っても、その会社が倒産したらと、怖くて買えません＾＾；；；
＞大型物件の完成1〜2ヶ月前後に飛ぶケースが多いですね。
飛ぶとはどういうことでしょう？
やはり、倒産ということ？
＞新しい物件で中古続出
そうそう、一般の不動産屋さんのホームページなどによくでていますね。
不思議に思ってました。
分譲業者の大小にかかわらず、最低でも半年ほどは様子見しておいたほうが
安心だと思っています。
マンション業者
下請先へ支払う手形の期日が大抵マンション完成後１〜２ヶ月後になってます。
販売代金だけ回収して、手形は不渡り・・・なんて話をちらほら聞きます。
まあ、全国で何十棟とプロジェクトを抱えている業者になると訳が分からんでしょうが。
ただ、よく考えるとデベロッパーとの接点があまりない気がします。買うときは販売代理店、購入後は管理会社、デベの人とはいつあうのでしょうか。倒産してしまうとあまり気持ちは良くないですけどね。自分が安心、納得できるまで行動（調査や下見）し続けることが大事なのでしょうね。
私も岡山で（主に中古）マンション物色中です、オススメの不動産屋があれば教えてください。
穴吹興産のアルファステイツが奉還町に出来るという話を聞きました。
岡山駅まで徒歩圏だし、総合病院も近いと思うし、良さそうだと思いました。
しかしＨＰにも記載が無いし、具体的にどこなのか知りたいです。
ウェーブハウスのＨＰ、フローレンス東古松は新価格！！だそうな。
これって、売れ残って値引きじゃないところが、ニクイねぇ！
そういえば、入居２ヶ月で中古になった伊福町のマンションが、
ＨＰにあったけど・・・ 値引きして売ったのかな？
フローレンス東古松は多田建設の件がなければよかったのにね・・・。
今は本当にマンションが建たなくなった気がします。
スレのタイトルがミスマッチな気がする。昨年とは雰囲気が本当に変わりました。
マンションは建たないけど、ローン破綻などで中古が続出するのでは？
今後は、売れ残りがアウトレット価格になるかもしれないし・・・
「急いては事を仕損じる」かもしれないので、私は落ち着いて考えたいと思います。
岡山県岡山市北区番町１-165-1他 |
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3980万円～5990万円 |
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3LDK・4LDK |
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60.13m2～86.17m2 |
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総戸数 44戸 |
