シティテラス戸田公園ってどうですか？

わけないじゃん。朝はインドネシアばりに屋根に乗っても乗りきれない。

たった５００世帯でそれはない。
大型バスで座って通勤。

皆様！今日もお勤めご苦労様ですm(_ _)m
注目たかいね！

↑何この人。

客が来なくて暇してる営業さん？（笑）

書き込みが多いマンションは売れる。少ないマンションは売れない。
過去の他のマンションもそういう傾向でしたね。
とても単純ですが、これば検討材料にしても良いかもですね。

＞６４５

本気でそう思ってる？

30レスいかないで完売した90戸のマンションもあれば、
スレ10以上（10,000レス以上）いっても残ってるマンションもあるよ

競合物件が多いマンションはスレが伸びる傾向がある
それだけ

売れる物件の方が口コミすくないんじゃないかな。
口コミをあてにしなくても、条件よく購入できる人達がすんなり購入してる決気がする。

買えない人がネガしてる。

値引きで盛り上がってる高速脇の賃貸みたいなの買えば？

高速脇は敬遠したい。値引きあっても見送りました。

↑意図的な間違い～スミフの書き込みを装って…みたいな？
注目たかいね！

>>645
埼玉だと、グランミッドタワーズ大宮とスミフの大宮宮原が、スレは伸びても売れ行きはサッパリの典型的な物件だよ。ちょっと前までは、ハウスカという殿堂入り物件もあったね。
この物件の諸条件を見れば、これらの仲間入りをするのは間違いない。
スミフの営業とおぼしき人は、最低価格２８００万（台なのでホントの価格２８９０万？）ばかり強調するけど、まともな位置の部屋の価格はこれよりかなり高くなるはず。（ＨＰの物件概要によると、最多価格帯は３６００万円台）
駅徒歩１５分でこれじゃ厳しいよ。

ブロッサムコートは良さそうですね～
価格次第では検討したいです。
ブロッサムコートの
最低価格どのくらいなのでしょうか？
シャトルバスは戸田公園から21時の帰りが
36分と51分の2本のみは厳しいですね

下の方であれば3000万前半で買えるんじゃない！上の方が3000万後半ぽいしね！

シャトルが無料なのは嬉しい設計。バスだと３００円位はするから、月１万円は節約出来ます。

１万円管理費は高くないので安心ですよーーーｗｗ

管理費で負担するのに、無料シャトルとか宣伝して、大丈夫か？明らかに虚偽宣伝だろう。

無料シャトルなんてね、響きはいいよね。

所詮、シャトルバス代金、その他もろもろの経費は住民
からふんだくるんだろ！！

乗らない住人は関係ないので、運営費は払わなくちゃいけ
ないなんてバカらしいよなあ。

ここは買わないなあ。

さようなら！！

そうですよね！！

検討物件にしておりましたが、検討してみて総合的にやめました。

他の物件を検討します。

500世帯でシャトル借りるんだからそんな高くない気がしますけどね。
モノは考え方ですよね。

シャトルバスは定員50人ほどのバスだって営業さんが言ってたよ。
定員が多いの少ないのかわかんないけど。

あと南側７階の中部屋が3600万でした。階数ごとのピッチは30万くらい
だったから予算＋100万も出せば希望より3～4階分の上層階が狙えるかも。

＞656

そんなこと言ったら、クルマ使わない人の駐車場施設や
１階住戸で普段エレベータ使わない人はどうなるの？

やはりクレよりは、お買い得ですね。

クレは異様に高いのでパスしました。
ここはシャトルが無料で駅まで５分なのが良いと思います。
クレは４０００万円以上でしたが南向きが３０００万円台であるのは安いと思います。
物は確かなので徒歩の距離をどう考えるかだけだと思います。
しかし安いので売れまくりそうな予感！？

15分に一本のバスで一時間に消化出来るのはザックリ200人。
500世帯サバききれるんだろうか?
特に集中する時間帯(７時台８時台)。
バスに乗るために少し早く家を出て…とか?

５０人乗りとは座席が５０席あって立ちの人は別。だから１００人位は乗れるよ。

徒歩１５分ってバス使うか微妙な距離ですね。
自分なら待つぐらいなら歩いちゃうな。
中古物件売ったことある人ならご存知だと思いますが、駅徒歩15分で査定はがくんと落ちます。

ここは戸数多いし、かなり苦戦しそうですね。

バスはいいけど。。。毎日ご近所と、そんな通勤も大変そう。

電車で遊びに来てくれる友人も駅から単独で乗れるんですかね。

先日、現地の周辺を歩いてみました。駅からの距離は、さほど気にしていなかったのですが、住みたいと思える周囲の環境ではありませんでしたので、ここはやめます。当たり前ですけど、安いには、それなりの理由があることが、よく分かりました。

100 人乗りバスなんてある?
どう考えても40人乗りで補助席使ってMax50人ってのが現実じゃない?

バスの運行時間、埼京線のダイヤを考慮しているわけではなさそうだから、徒歩でもバスでも乗れる電車は一緒というケースが結構ありそうだなと思った。

モデルルーム南東角部屋、高層階ならいいけど。やはりバス便がネック。

バスなんていらんでしょ！！

乗る乗らないにかかわらず運営費とか取られるんだから。

その分、管理費安くしてくれないかなあ。

バスやめてくれたら購入してもいいかな。

ﾏﾝｼｮﾝの近隣、何もないので魅力に欠けるけどね。

売りに出しても査定はひどく下がるだろう...

バスは空港リムジンみたいなやつでしょうか？
マイクロバスでしょうか？

将来６７２みたいな異見が出てきて絶対に揉めるはず。
とくに修繕積立金の値上げ時期とかに。
賛成派と反対派が分裂してギスギスしそうだよね。
大荒れの総会とか勘弁。

バスは便利であればいいんじゃん。気にいらない人は買わないし、気にいる人は買う。
ただそれだけ。まぁ、埼玉県でシャトルバスが付いてるマンションは中々ないはずだから資産価値はそこそこあるんじゃないすかぁ。それよりも問題は棟の配置な気がしますが。。

バスは資産じゃなくてサービスでしょ?
シャトルバスで資産価値が上がるわけ無いでしょ?

サービスには極端に文句はつけられないですからね。ある程度は我慢が必要なこともあるのは仕方がないことなのかと思います。シャトルがある物件というのも珍しいですからね。

間取りはモデルルーム行かないと分からないのでしょうか？やっぱりほとんど田の字かなぁ

シャトルは、立地の悪さを、何とか補おうと考えた、客寄せパンダのようなものかと思っていましたが、それで資産価値が上がるものですかね？

シャトルバスは追加要素で資産価値とは違う。

◆資産価値
１．駅への距離、近いほうが有利
２．分譲売主、財閥系は高く売れる傾向
３．大規模、管理費が安く共用施設の維持が可能

バスは＋要素であまり関係ないですね。

不動産と言う言葉通り、いくらマンションでも土地、立地を買うのですから、現地を自分の足で歩いて、近隣の環境を見てから買う、買わないを判断すれば良いのです。

シャトルバスのような設備は将来、お荷物になる危険性もありますね。
メンテナンスと運用費が管理費に加算されますから。
将来運用が難しくなれば、管理組合で協議の上廃止される事も考えられますし、
立地や売主のようにはじめから兼ね備えた資産性とは異なると思いますよ。

シャトルバス物件って買っては駄目なマンションの代表だよ。

数千戸のマンションでもシャトルバスの維持苦労してるのに。

６８０さん
そうですね。以前不動産屋さんの方から資産価値として一番高いのは駅からの
近さだと言われた事がありました。駅からの近さを求める方は、毎日
通勤で電車を利用されている方だろうし、車通勤の方などはあまり気にならない方も
いるかとは思うのですがね。あとはやはり、共用施設、共用部分の綺麗さ。
いくら自分の家だけきれいでも共用部分が汚れていれば一気に価値は下がってしまうそうです。
中古を見に行った事があったのですが、不動産屋さんから、共用部分も見た方が
いいですよとアドバイスを頂きました。

共用部を見る時のポイント

掲示板・ゴミ置場・EV内の掲示物

・騒音に注意
→音に対するクレームがあった。

・ペットの注意
→マナーの悪い飼い主がいる。

・粗大ゴミの注意文
→粗大ゴミをちゃんと処理しない（処理券を貼らない）居住者がいる。

・不審者注意（管理組合、管理会社名義の掲示物）
→不審者が出没した事がある。

・無断駐車禁止
→勝手に車を止める人がいる。

要するに、何かあるから掲示される。
なにも無ければ掲示はされない。

掲示物の内容と量は問題の大きさの目安になりますよ。

書き込み件数多いね！
やっぱり財閥系は強いんだね！
日経新聞にもかなり好評と載ってたからな。

＞686

ここって長谷工持ち込みのマンションですよ。
無知で羨ましい。

住友不動産と長谷工のイマジネーション物件ですね。埼玉では最近多いみたいです。大手だから安心に思う人が多いのでしょう。モデルルームはかなり混んでました。南向きの中層が人気になりそうとの事でしたよ。

＞688
長谷工マンションはお金がない人間向けマンションですからね。

このような駅遠マンションには住友の名前借りないと売れないですよね。

長谷工は昔の団地マンションの先駆け。住友は共用部分の作りが豪華で上手い。
施工と作り込みのコラボでしょう。
しかも、安いから人気は間違いないでしょう。

管理会社のレベルはどうなんだろうね・・・

物件見てきました。工業地域で、環境がいいとはいえなかったです。
もう窓ガラスが入っていました。

このままの値段で買う気になる人いるのか？配棟の苦しさや、タワーパーキングの不便さ、暗さは目をつぶっても、それは価格で処理してくれないと。

面積が狭いだけで単価はグランシンフォニアに迫ってる。さすがにそれはないだろ。

今日見に行きましたが満席でしたよ。書き込みでいわれている程悪く思いませんでした。戸田で何件か比較していますが営業さんは、パリッとして一番良い印象でした。南の3500万上層部を希望してますが、抽選になりますかね？あと価格もう少しやすくならないかしら。

南の中、高層階はたぶん抽選ですよ。営業さんにうまくネゴってかぶらない部屋を選びましょう

蓋を開けたら誰もいない。買いたいと書いてる人、本当に買ってみな。駅遠なのに狭い、高単価、工場街、買物不便、いつまで販売かかるか分からない大規模。良いとこはどこ？住友？長谷工？

狙うは高層階！

タワーパーキングの維持コストは、１台当たり月いくら？？

確かに、近隣の物件と比較すると、ここの良い面が何か、本当にまったく思い浮かばない。

ここの良い面ですか？

「ブランド」です！！！

ブランド力はあってもこの場所はきついね！

なんだかんだ、住友ブランドは売れるよ。いつも、売れ残るのは人気がない部屋だけだし！
今回の予想は、南向きは早期完売！その他の棟は大苦戦て感じだろうね。

この立地で南側以外かんがえられないけど。
マンション購入を考えている人には、それぞれ予算や状況があるから、工業地域、南側以外でも需要はあるのでは。
購入予算にあった、購入できる物件を購入するのだから………最終的には購入者が決めれば。

その唯一考えられる南側も、将来目の前にマンションが建つ可能性があってビミョーじゃないですか。
ましてやその他の棟は、現状のスミフ価格では702さんの言うとおり大苦戦でしょう。
とは言え、スミフはまず値引きはしないし、他のスミフスレの書き込みにあるように将来的には売れ残りを賃貸にまわすってパターンになるのかな？
家賃にもよるけど、賃貸だったらここおもしろいかも。シャトルバス付きの賃貸なんて素敵！将来、シャトルバスのことで住民どうしが揉めることもあるだろうけど、廃止とか家賃（管理費）大幅値上げとかなったら引っ越せばいいだけだし。
ＨＰ更新されてて、間取りとかが出ましたね。３ＬＤＫは無難にまとめられてると思うけど（田の字ネガは要らないよ）、４ＬＤＫは無理やり部屋数を押し込めた感が否めないな。４９００万の部屋ってこの間取りの１番上の階なの？？？

ここは荒川沿いですが、地盤はどうなんでしょうか？

シティ、クレ、オハナ、グラン、デュオ立地値段を除外し、仕様がいいのはどこですか。

シティとオハナは、共に施工が同じ会社なので、
変わるのですかね？

それぞれMR行った事あるかた教えて下さい。

営業さん同士の口コミが多いんですね。

そろそろ値下げでしょ！

この物件の営業マン、噂では他のコミュニティに入り込んで荒らしてるみたい。

ルール違反だよね。頑張って自分とこの物件売らないと…

だから川沿いなんだから地盤は最悪ですよ。その分土地も安いからまとまった敷地が必要な工場や倉庫も建てやすい。周辺はそんな環境です。

実際に見比べてみればいいんじゃん！全然ちがうと思いますよ！

リバーサイドなら南向きはかなり前向きだったが、現地見に行って検討外に。
駅から15分近く歩いて帰宅して、南向きのバルコニーを見れば新築のリバーサイドマンションを拝むビューになる可能性大でしょ？

南の方は老舗で土地を売らない有名な地主。
眺望は確保されるから安心。
要望書が殺到してるから急がないと南は抽選です。

駐車場はタワーパーキングと機械式ですか。
辛いですね。
しかしこれに挟まれた棟に住む方はもっと辛いですね。

周辺に住む住人として気に掛けていたけど、ランドマークデザイン、間取り共に無理やり詰め込みすぎてて、やっちゃった臭がするのは自分だけなのかな…。
14階で良いところを無理して15階。
3棟で良いところを無理して4棟。
無理して狭い4LDK。
そんな印象。
端から駅から遠い物件なんだから、もっとゆとりのある作りにした方が買い手は興味を持ってくれると思うけどね。
残念と言うより、なんだか勿体ない。
ま、どう思うかは人それぞれか。
それでも飛びついてくれる人はいるわけだし。
完売できることを願います。

まぁ、住友で3000万円台で南の高層階なんて普通買えないから、多少の悪条件はしょうがないんじゃない。そこを、考慮して購入するか、金額を4000万円以上にして他を買うかでしょ。

マンションの原価ってきっと販売価格の1/4ぐらいなんだろうなあと常々思う私です。
でないと、企業がホイホイマンション建てて売らないですよね。うまみがないとね。
買うほうはなんだか分からない秘密の原価を知らずに4千万とかホイホイ払ってまいどあり～ですかね

じゃあ、買わなきゃいいじゃん。
ずっと賃貸にすれば（笑）

戸建てだって変らんでしょ

とにかくここは配棟計画が悪すぎ。
717さんの意見に異論なし。

一般的にマンションの原価は土地と建設費で7割くらい。販売費用とかも含めると8割くらいじゃない？あとの2割がデベの利益。

損益計算書をみたら、住友の営業利益率は2割を超えていてかなり高い。それで原価率は7割くらいと低い。三菱地所レジデンスは、営業利益率は５％くらいしかなくて、原価率は8割を超えている。野村不動産の営業利益率は1割くらい。住友は、利益の取りすぎ。

駅から遠い500戸もの大規模で、自走式駐車場じゃないとは、こんなマンション初めて見ました。

開いた口がふさがりません。

経営がしっかりしてる事は安心ですけど。。
私は南の上の方で購入検討中です。後はどの間取りにするかが迷いどころです。

間取りは最高だし意外に安いと思う。

外環脇は見送ります、工事も停まってるし不安。

外環って工事中断の・・・。論外です。

ここに来て良さが注目され始めましたね。
間取りも良いので、人気となりそうです。

価格とのバランスが良いから売れるよ。一部だけね。笑

この物件そんなに魅力ある！？

長谷工田の字間取り、Ｅの字の詰め込み配棟が魅力的って開いた口が塞がりませんね（笑）

人気の間取りと無料の送迎バスは付加価値がある。無料で送迎はないからね。

最終的な修繕費が最大いくらになってしまうかですね。。。

無料と書いて、下に管理費で集めてますと米つぶのように書いておけばいいだろって。大手だから許されるのか？

人気の間取り！？無料の送迎！？

おいおい、住友の営業マン、いい事ばかりじゃないぞ。

無料の送迎、誰がﾗﾝﾆﾝｸﾞｺｽﾄ払うんだ。

管理費からごっそり徴収じゃあないか～

送迎利用しない人もお支払いですね。理不尽だね。

利用する人から徴収にすればいいのに。

ここの掲示板、半分以上が自分とこの営業マンが都合のいいように
コメントしている。

購入させようと仕向けてる...

検討されてる方は実際に自分の目で見て判断された方が
いいかと思います。

実際、売れ残ってるから早々に値引きがあると思うよ！！

ま、買った人は入居してビックリ、自分達以外に入居者がいない…って光景が目に浮かぶマンションだよな。

仕方ない、契約した人はモデルルームの魔法に掛かってるんだから。
入居時は、この掲示板に「宜しくお願いします！(^^)」なんてウキウキだけど、
いざ住んでみると色々文句が出てくるんだろうな、きっと。
徒歩15分、工業地帯、管理費出費のバス維持費、E型配棟、目の前に何か建つ可能性あり。
これだけみても、資産価値なんか無いよ。
でも、一生住み続ける人はどうぞ！

まだ販売してないでしょ。何このネガは？買えない人？

過去のスレ見るともともと去年の12月が販売開始予定だったんですね。延長の理由はなんでしょうね？