変動金利は怖くない？？　その４７

変動は金利が上がる上がる、と上がりもしないのに嘘の風説を振りまく
固定の方がよっぽど威力業務妨害で逮捕されるような気がするけどね。

>>741
＞変動は金利が上がる上がる、と上がりもしないのに嘘の風説を振りまく
＞固定の方がよっぽど威力業務妨害で逮捕されるような気がするけどね
誰への威力業務妨害だというの？？？？
よく頭を整理してから書こうね。

フラットブライアンSさん。
もう此くらいにしておこう！

リベンジャーではなく、
求む！エンターテイナー！

サイレンスヘンドウさんも程々に。
鋭い笑い返し期待してます。

ではトムとジェリー、仲良くけんかしな？
トム♪トムトムにゃあ～ご♪

>>743
さすが中国人、センスねえよｗ

シャープが大幅人件費削減
管理職　給与--10%減額、賞与--30%減額した今夏よりさらに半減
一般職　給与--7%減額、賞与--半減
その他、残業、出張などの手当ても引き下げる

これでＶ字回復するケースもあるが、大抵の過去の事例では、これらは序章であってこれで済まないケースが多い。
この事態を、15年前、いや5年前のシャープ一般社員は想像できていただろうか。
大手だからと安心して将来設計ができない時代だ。

シャープよ、リストラはやむなしだが、
中国（台湾含む）や韓国に技術を安売りするな！

半導体業界しかり、家電業界しかり、IT業界しかり。
一昔前前と一気に情勢って変わるよな。

＞７３７
正しいです、リスクを負うのは投資家のみ。
機構が保証を付けて証券を販売していれば、投資家のリスクというのは機構が潰れるということ。

＞フラットって実行させしちゃえば、その後国がハイパーインフレになろうが、フラットで破綻者続出しようが、約定金利が＞上げられたり一括返済求められたりってことはないと思ってたのですが、違うのですか？
違わないよ。
あとから「やっぱ来月から金利４％でお願いします」って？、そりゃお笑いの世界です。

＞フラットの制度が破たんして、機構が残債権を残期間で回収して投資家に分配して終了って流れになる気がするん
＞だけど…。結局、投資家が金利上昇分や貸倒分（債券額下落分？）だけ損して終わりじゃないんですか？
機構が潰れる可能性はゼロではない。
仮に機構が潰れても住宅ローンを組んでいる人は１００％全くの無傷です。

>>748
おっしゃる通りです。

>>748
民間の金融機関がつぶれると、引き継がれた金融機関では同じ優遇金利が受けれるかどうかは不明。

そんな安全なはずのフラットが競売率１割弱ってどうゆうことよ。
全然安心できないじゃん。

>>748
機構だけじゃなくてRMBSを持っている他の大手金融機関も軒並み潰れると思うが。

>742
君こそ、先に突っ込む相手は誰なのか流れを読むべきなんだが…

何をそんなに焦ってるんだ？

いまの住宅産業って団塊Ｊｒの購入層が支えてるでしょ。
この世代から下はさらなる人口減、そして若年層の低年収化が進んでる。
この先行きで、どうやって景気良くするんだ？
このままだと、デフレの進行で金利は変わらず
土地・住宅価格がどんどん下がると思うんだが・・・

思い返してもバブルの頃は、郊外の住宅でも平気で６千万とか７千万の値がついてた。
いまは４～５千万とかまで下がってるけど
これって実はまだまだ下がるんじゃないかな。

固定さんは、どうしても「ギリ変」というありもしない架空の敵を作って叩きたいようですね

変動→支払少なくしたい→ギリギリに違いない
固定→支払多くても平気→余裕あり
なんて思考回路だとしたら、マジでかなりヤバイぞ

>>751
競売率が1割弱だからフラットは安心できないって？
仮に貴方がフラットを選んでいたとしたら破綻したのか？
だとしたら貴方ギリ変の典型じゃないか。
ミスリードも甚だしいな。
個人の問題と仕組みの問題を混同するな。

>>756
単純にギリ変よりギリ固の方が割合的に多いからでしょ。
35年固定にしておけばギリでも大丈夫、と錯覚してる人が多いんだろうね。

>756

横レスなんだけど。。。
そんなに破綻率の高い人たちが、他人のことをとやかく言うな、
ってことなんじゃないの。自分の心配をすべきだよね。
これも余計なお世話だって言われそうだけど。

>>756

何を熱くなってるのか知らんが

約１０人に１人が破綻してるシステムであれば
個人の問題も仕組みの問題も同じことだよ。

あなたが、１０人中残りの９人だと
自分に言い聞かせたい（思い込みたい）だけに見えるんだが。

>>757
>>759
は>>751か？
貴方がフラットを選択すると破綻するのか？と聞いている。
貴方がフラットを選んでも破綻しないなら、貴方にとって
フラットは安心できない仕組みではない。
破綻するなら貴方はギリ変だ。

変動さんは今日も一日フラットの話題で持ちきりだったな。
むしろ支援機構に転職して現場でライフワークであるフラット研究を
深める方がいいんじゃないか？

知らんけど給与はまあまあだろうからギリ変にはならないかも。
ネックは勤務時間中はマンコミュでフラットの悪口書くのは無理っぽい。

それで新製品「フラット35SS変動タイプ」でも発売して0.445とかで発売するとか。

すいません、いま変動とフラットで迷ってるんですが、お話に出ているフラットの破綻率８％のソースってどこですか？
信憑性のあるソースが探しても見つけられなくて・・・。さすがに８％だと結構な確率なので、怖いですね。
それと、米国のサブプライムローンのほとんどが変動金利型を選択していたというのも調べていたら出てきて、３５年返済でギリの私としては、どっちにしようか怖くて決めきれません。

＞７６１
フラットスレで言えば？

だいたいフラットの話題で持ちきりって
高金利と思われる固定さんが
変動スレで一生懸命になるからでしょ。

カーット、カット、カーーーット！

パチン。

>>764
私は>>751の売り言葉に対し買い言葉を放っている。
なぜそれをフラットスレで言うのだ？
貴方はフラットを選択すると破綻するのか？

>>761

フラット＝破綻
変動＝ギリ

フラット駄目じゃん。

言いかえれば
フラットで破綻した者が
変動であればギリで助かった可能性もあるってことになる。

>>767
そうだな、貴方がギリ変ならフラットでもダメだな。
つまり個人の問題ということだ。

個人の問題で破綻者が続出するんだ。
結構な破綻率だけど、よく審査が通るね。

結局さあ、ここに来る固定君たちは、感覚のバランスが悪いんだよね。
日本の国債がすぐにでも急落するかのように言う一方で、
フラットの仕組みは安全だって言うんだよね。

なんかおかしくない？

なんだ？
固定君「たち」と言いながら、一人の人間の意見で
あるかのように仕立て上げるのか？
そう言う君が相当バランス感覚悪いぞ。

>772

う～ん。何人いるのか知らないけどさあ、
一方で、財政破たんによるインフレを叫びながら、
一方で、景気浮揚のインフレをうたう。

これって結局、「とにかくインフレが起こる。」と言いたいわけでしょ。
その上で、「どんな事態になっても固定は大丈夫。」という理屈。

一体どんな頭の構造をしているのかって思うんだよね。

あなたは自分たちの理屈、「おかしくない。」って思っているの？

結局一人が言ってることにしちゃってるじゃないか。
自分の頭の構造疑ってたみた方がいいよ。

＞結局一人が言ってることにしちゃってるじゃないか。

７７３さんとは別で失礼だが
同じ固定さんの中から、意見の相違がないんだよね。
「さすがに、それはないと思う」なんてレスを見ない。

とても矛盾したアプローチから意見を言ってるのに
インフレという点で、なぜか一致してるのっておかしくないか？

>774

だからさ、一人なのか複数なのかはどうでもいいの。
まあ、ほんとは一人が言っているんじゃないかと思っているんだけどね。
それが、複数で矛盾している意見を言っているのであれ、
一人の中の人格が分裂して、多重人格の「固定君たち」が現れているのであれ、
結局、お互いに矛盾したことを言っていることになるわけ。

そうであれば、どっちかが間違っていて、どっちかが正しいか、
両方が間違っている、という結論しか導けないんだよね。

財政破たんが起こる、っているなら、そんな将来予想なのに、
固定の仕組みが大丈夫と思っている頭の構造がおかしいと思えるし、
近い将来景気浮揚が起こるって思っているなら、もう「お大事に。」
としか言えないような低レベルなバカ、ていう結論になるんだよね。

まあ、本人たちが幸せなら、それでいいんだけどさ。

>>775
それを言うなら時々いる常軌を逸した侮蔑的な発言をする
変動さんを諌めている変動派もいないよね。

>>763
誰も回答してくれていないようなので。

貸し手である住宅金融支援機構のデータ。
親切な人がハードコピーを貼ってくれていた。
新聞かネットのニュースでも見たことがあるような無いような。

個人的には無理して借りる（買う）必要はないと思う。
やっぱり余裕のあるローンにしておくに越したことはないから。

「財政破綻や急激なインフレが確実に起こる」と睨んでるわけじゃなくて、
そうなってもいいように万全の体制を敷く一環としてフラットを選んだのでは？
備えあれば憂いなしでしょ。


変動さんも内心は心配してるからこのスレが伸びてきたわけで、
その中でなんとかフラットの弱点を発見したい強い思いがスレの推進力。

変動さんも固定さんに色々教えてもらってるみたいだし、
勉強なって良かったじゃないか。

金利議論と関係ないからじゃん？

いま話しているのは「プロセス」であって
互いの悪態については知らんよ。

＞776
俺は君みたいにここに常駐しているわけじゃないから
誰が財政破綻、とか景気浮揚、とか言ったかは知らん。

ただ自分と意見を異にする人間を全てひっくるめて、一人の
多重人格者のように思ってしまう（意図的にそうしている）
君の発言は胸糞悪い。
それこそ「お大事に」、だ。

>>777
口は悪くても内容は正しいと思うから。
内容的に納得できなければ言い方に関わらず意見が出てるでしょ？

変動選んでる人はそうそう金利は上がらないと思ってるし、仮に上がっても限定的だと思ってるし、
もし本当に上がるなら、喜ばしいことだと思っている。

日本が財政破綻すると得するんだぜ～♪みたいな固定さんとは相容れないのは当然。

結局、フラットの破綻率について信憑性のあるソースが見つけられませんでした。
（「フラット　破綻率」や「フラット　破綻率　８％」、「フラット　破綻率　１割」で検索。）

民間が約１０００人に３人が破綻と比べて、フラットが約１０人に１人が破綻というと、仮に機構がリスケも破綻の数に含めたと考えても、ちょっと高すぎな気がするのでネタor誤情報ということですかね・・・

>>783
過去スレくらい読めば？　データ出てるから。

>>783
誤情報はあり得ないよ。
10回以上は見てる。

自分で見つけられないなら、親切な人を待つのが良いと思う。
住宅金融支援機構のWebで探せばあるはずだけど。

フラットの破綻率が高くても個人的には興味ないわけ。
別に運営側の人間でもないし。
民間からあぶれた人を救済する目的もあるから審査も甘いし
破綻が多いのはある意味当然。

むしろ攻めてを欠いた変動さんがそこを突いて得意げになってても
こっちには個人的に何の関係ない話。

現在は金利差はほとんどないし、旧Sだったらほとんど一緒。
逆に変動金利が怖くないと証明するなら変動金利について
議論すればいい話しで、フラットについてあることないこと
議論してるメリットは特にないと思うが。

>>783
その情報は確かフラット以前の公庫時代からの累計数字です。
住宅ローンと言えば公庫で借りるのが一般的だった頃からの、ね。
で、仰るとおり延滞等の予備軍も含めた数字だったはずですよ。

これかな？
3ページ目

http://www.cao.go.jp/sasshin/jhf-chosa/kaigi/shiryo/120228/02.pdf#sear...'住宅金融支援機構%20破綻率'

重なっちゃたね。失礼しました。

直近だとリーマンショック前に借りた人たちの属性が悪く、
RMBSが格下げされてる。

逆に景気が悪い時に借りる人は相対的に堅実な人が多いため、
破綻率は低めとのこと。

>>786
であれば固定さんの出る幕はないよね。
変動スレでフラットを取り上げることはあっても
（金利タイプが限られる以上は比較対象になるのは仕方がない）
それに噛みつくってことが
旧フラットＳより、確実に高い金利で固定してるってことになると思うが。

こないだの商品選択割合のデータを見てもそうだが少し前は金融公庫で借りるのが
ダントツで、銀行が住宅ローンの扱いに力を入れたのは最近の話し。

つまり昔組んで破綻してるのは引き継いだ支援機構のデータとなり、
銀行ローンは最近だから債務者も少なく、返済実績期間も短い。
しかも昔の固定は金利も異様に高い審査も緩い。

そんなこんなもあってフラットの破綻が異様に多く見えるのは数字のマジック
もあるのにその詳細な分析を一切しない、する発想がない変動さん。

＞詳細な分析を一切しない、する発想がない変動さん。

分析ったって、それはあなたの意見含めて個人の見解でしょ。
あくまで予想にしかならない。
データとして提示されているものは
そのままを受け止めるしかないんじゃないの？

>>786
>むしろ攻めてを欠いた変動さんがそこを突いて得意げになってても
>こっちには個人的に何の関係ない話。
変動からこの話題を振ることは無いよ。
だって自分たちに有利な話であることが分かりきっているんだから。

固定さんがギリギリの話を始めて、変動がその話をしても結論は見えてると釘を刺し、
それでも止めない時に資料が出てくるのが定番の一つ。

>現在は金利差はほとんどないし、旧Sだったらほとんど一緒。
団信や初期手数料を考慮したらまだ差があるよ。
確か3000万だか4000万で200-300万強くらいだったような。

変動金利が大きく上がるとか、そのくらいの差が大したことないと思うなら固定で良いと思う。

>>792
いきなりそんな寝言を言っちゃうの？
ちょっと景気悪くなっただけで破綻しちゃうのがフラットでしょ？

http://www.standardandpoors.com/ratings/articles/jp/jp/?articleType=HT...

（2011年10月13日、東京＝S&P）スタンダード＆プアーズ・レーティングズ・サービシズ（以下「S&P」）は本日、住宅金融支援機構（以下「機構」、格付けは「AA-／ネガティブ／A-1＋」）が2009年3月から2010年3月にかけて発行した貸付債権担保 住宅金融支援機構債券13案件のうち、第23回の格付けを「AAA (sf)」から「AA＋ (sf)」へ1ノッチ（段階）、第25-27回の格付けを「AAA (sf)」から「AA (sf)」へ2ノッチ、それぞれ引き下げた。第22回、第24回および第28-34回の格付けは「AAA (sf)」に据え置いた（文末の「格付けリスト」の表を参照）。

月次機構債のうち、2008年後半から2009年度にかけて発行された回号は、案件クロージング直後より、裏付け資産において「デフォルト債権等」の解約が高水準で発生しており、他の時期に発行された回号とは異なる傾向を示している。S&Pは、経済環境の悪化などのマクロ要因だけでなく、2007年の機構発足以降に実施されてきた「フラット35」の制度改正などの個別要因が大きく影響しているとみている。特に、今回格付け変更もしくは据え置きとした13案件（2009年3月から2010年3月にかけての発行）においては、「デフォルト債権等」の解約が多数発生している。

2008年後半以降に発行された回号の裏付け資産である住宅ローンのローン・トゥ・バリュー比率（LTV）や返済比率（DTI）などの各指標は、それ以前に発行された回号の指標よりも悪化しており、債権プールの属性分布に変化が見られる。加えて、今回格付け変更あるいは据え置きとした回号では、信用力の弱い債務者に対するローンが実行され、これらのローンのパフォーマンスが一般的な住宅ローンのデフォルト傾向とは異なる傾向あるいは要因で早期に「デフォルト債権等」となったことが、クロージング直後より高水準な解約率が観察される原因となっていると、S&Pは考えている。

>>793
>>788が見つけたリンク先ちゃんと見た？
念のため僕も貼っとくね。
http://www.jhf.go.jp/files/100155377.pdf#search='住宅支援機構%20破綻先債権'

この資料から「フラットの破綻率が一割」とか言っちゃうのってどうよ？
正味の破綻率って0.6％ちょっとだよ？

あれ、ちょっと様子が変です・・・・
フラットの破綻率って伝家の宝刀みたいに使ってたけど前提が崩れた？？

MBSの仕組みも知らない、デフォルト債権のデータも読めない・・・

＞この資料から「フラットの破綻率が一割」とか言っちゃうのってどうよ？
＞正味の破綻率って0.6％ちょっとだよ？

この資料は平成２２年ね。
誰も「この資料から」なんて言ってないけど・・・

じゃあどの資料からだよ？

過去スレ漁ってるが
こうもスレッドが多いと面倒くさい・・・

ところで、これから住宅ローンを組むのにフラットの破綻率が高い（？）としても、
ローンを組む側として、何か問題でもあるのですか？

問題の本質は
（変動の金利上昇リスク・固定の金利固定メリット）よりも
破綻の一番の原因は契約の不履行（借金の未払い）だということ。

これが何を意味するかと言うと、所得の減少だということですよ。
これから問題になりそうなのは
資産価値や所得が減っているのに、負債の額は変わらないこと。
一度負った負債は景気に連動してくれないので、まだまだ大きな問題になります。

語弊を生みそうなので補足しますが
厳密には景気に連動するのは資産です。負債ではありません。

＞これが何を意味するかと言うと、所得の減少だということですよ。
今後は所得が減ると８０２さんは予想しているのですね？

・シャープが１４０億円の人件費削減。一般社員も給与７％カット、賞与は半減。

大手でこれですから。
シャープに付随する中小企業なんかは悲惨な状況ではないでしょうか？

＞資産価値や所得が減っているのに、負債の額は変わらないこと。
家を買った後に資産価値が減るとローンの返済にどんな影響がでるのですか？

要するに８０２さんは、自分の家を担保にサラ金からお金を借りているということですね？

＞８０５
潰れそうな１社を例に出して全体が同じということですか？

>>806
住宅ローンを使っているということは
自分の家（多少ありますが）を担保に銀行からお金を借りているということです。

単純なことですよ。
資産価値が減ると、破綻した時に負債しか残りません。

＞潰れそうな１社

国内外で５千人の人員削減ですが・・・
この５千人の中にも、当然住宅ローン（変動・固定）を使っている方もいると思いますよ？

>>789の資料を見ると、22年度末の「条件緩和債権を除くリスク管理債権比」が3.45％、
条件緩和債権を含めると8.28％とあるけど。

少なくとも前者は破綻ないし実質破綻、後者も破綻予備軍なんじゃないの？

一般社員は給与７％カット、賞与は半減。

金利を固定していれば安心ですか？

私は変動ですが
こんなことになれば、生活水準がかなり下がると思います。
しいて言えば、テンプレ返済の効果が期待できるかと。

＞８０９
で？　何が言いたいのハッキリ言えよ。

ローンを組む解雇された時に困るから賃貸にしろってか？

＞８０８
これからは資産価値が減る、ローンを組むなってこと？
今後資産価値が減る根拠は？

＞金利を固定していれば安心ですか？
変動だと安心ってことですか？
所得に占める返済額なんで皆違うのだから、変動・固定の問題ではありませんよ。

変動 vs フラット ではなく、
変動 vs １０年固定 の議論をしましょう。

１０年固定の低金利魅力的。

>>816
10年固定は変動とほぼ同じだから、金利が高い分だけ丸損。

>817
そうかな？そう考えるかな？？
10年間低金利ですごくいいと思うけど、、、

10年固定のメリットは10年間は金利を気にしなくても良いのがメリット。
しかも最近はかなり安くなってきたから買い得感も高い。

>>819
変動でも10年間はほとんど金利を気にしなくていい。

>>819
10年固定はお買い得感も高いですよね。
0.数％という微々たる差なら、変動にするよりも10年固定を押さえた方がよいかと思うのですが、、、

>820
その考え根拠のない強気ですね。。。。
この先10年間、変動は10年固定よりもメリットはありますか？

>>822
現時点で10年固定より金利が安い
繰上げ返済する際に有利なプラン（手数料無料とか）は変動に多い

>823
繰り上げ返済する際の手数料は、変動であろうとも10年固定であろうとも、どちらとも無料。
10年固定の方は、10年後の優遇幅が今の変動に対する優遇幅と同じに設定すると言ってくれている。
それだったら100％10年固定にした方がいいよね？
変動にするメリットは全くないよね？？

そもそも10年固定より変動が金利で有利と言っても、
融資実行直後からここでオロオロする人もいることを勘案すれば、
健康的な生活が送りやすいという意味では10年固定は妙味がある。

多少金利が損とか得とかよりもマクロで総合的に家族にメリットが
あるかどうかを総合的な視点から見ていく必要もある。

>>824
変動の方が最初の金利は確実に10年固定より安い。

今年６月の日経新聞

住宅金融支援機構が公表する自らの資産査定結果を見ると、11年3月時点で不良債権比率は8.48%

>>788の機構の破綻率の表を見ると、買取債券＝フラットだから
買取債権等の破綻率を改めて計算してみた。
ちなみに求償債権については既往債券と買取債券等の区別がないため両者の割合で按分。

破綻先だけで計算 = 0.16%
破綻してない延滞先、リスケ含めて計算 = 1.52%

フラットの破綻率が１割弱とか言っちゃってる人は訂正してくださいね。

>>825
オロオロなんて全くしてないよ。
むしろここでやたら火病ってるのは固定の人だと思うけど。
変動にして大満足です。

>>828
審査が甘い割にはよく頑張ってるじゃないか(笑)
まあ、フラットでも返済比率15パーセント以下とかの安全圏の人には
そもそも関係ない話しだけど。

住宅金融支援機構の財務状況
ttp://www.cao.go.jp/sasshin/jhf-chosa/kaigi/shiryo/120228/02.pdf

おそらく変動さんは財務諸表にまだ慣れてないのかも。

＞変動にして大満足です。
結果的に今まではね（笑）
大満足で良かったね。

そもそも、将来の金利が確定していない条件で大金を長期間借りること自体が信じられないよ。
無謀者かギャンブラーとしか言えない。

>831
不安を煽るな～～～。
だからと言って長期固定にするつもりは全くないけど、、、
ということで10年固定に走ってしまう。

>>832
＞将来の金利が確定していない条件で大金を長期間借りること自体が信じられないよ。
それを言ったら固定・変動問わず、全ての住宅ローンを借りてる人が信じられないことになる。
固定でも金利は確定していないからね。

ここでいう土俵にのる10年固定って
どの程度なんですか？

Ａ.1.1％、10年後1.7優遇継続
Ｂ.1.3％、10年後1.6優遇継続
Ｃ.1.5％、10年後1.5優遇継続

Ａだったらありかな。
Ｂだったらやや変動寄り。
Ｃだった完全変動。

それとももっと条件良いのですか？

>>835
1.1でも自分だったら無いな。旧フラット20Sとかだと0.61でしょ？
固定でも0％台を目指したいような。今のご時世だったら。

>>384
＞固定でも金利は確定していないからね。
こんなことまで言い出したら、全ての借入金がありえなくなりますよ（笑）
もう究極論は止めましょう。
あなたは借金の概念がそもそも違っているようで、将来を心配いたします。

>>837
そんなことは無いよ。住宅の固定ローンなんて
金利保証の安全性から言ったら、中ぐらいのレベルだと思うが。

変動　ＶＳ　１０年固定（１０年後、変動と同じ優遇確定が条件）
だったら変動の私でも１０年固定を選択したかもしれない。

しかし、金利動向よりも
増税を含む可処分所得減少の方が現実的にリスク高いよ。
消費税の増税はほぼ決まってるし
ローン減税のばら撒きだって、他の所（所得税や控除の類）にしわ寄せがくる可能性もある。

なんせこのスレ住人全員、５年後の収入だって確定してないから。
実は５年後の金利推移より、こっちの方が予測が難しいんじゃないかな。

>835
10年1.2％、10年後1.5％優遇　がでてますがどう思います？