匿名さん
[更新日時] 2012-09-13 14:14:28
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄、マイナス金利なら繰上げよりも貯蓄が有利）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）
以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/
リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。
例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）
3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。
変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。
ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。
[スレ作成日時]2012-08-25 17:40:38
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変動金利は怖くない？？ その４７
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101
匿名さん
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102
匿名さん
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103
匿名さん
いろいろ難しいこと長い事書いてるわりには、固定より変動がいいという納得感のある説明がないのはなぜだろう。
結局、どちらがいいかはわからないってこと？
そこんとこどうなの？
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104
匿名さん
>>103
結論として個人の好きにしたらいい、ってことだと思う。
自分でリスク管理出来るぐらいの知識がある人は、そもそもこんなとこ見ないし。
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105
匿名さん
>いろいろ難しいこと長い事書いてるわりには、固定より変動がいいという納得感のある説明がないのはなぜだろう。
長文を短文にすると。
1.財政破綻（もしくは財政破綻手前の国債の信認低下）による長期金利上昇が起きたとしてもフラットだから安全とはならない。
2.ていうかそもそもそんな状況は有りえない。
3.財政破綻（もしくは財政破綻手前の国債の信認低下）が来る前に増税と歳出削減が有るから可処分所得が減る。
4.てことは同じ年収同じ借入れ額ならばフラットのほうが危険！
5.とか言いつつ実際はそんな事は有りえない。
って事かな
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106
匿名さん
>105
だからそれで変動がいいとか言われても、納得感が全くないと言ってるのだが・・・
逆に今回あげた５点で変動がいいと思えたのがなぜかを教えてほしい。
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107
匿名さん
すぐに破綻云々に持っていってフラットでも安全じゃない、
みたいな話しになっちゃうみたいだけど金利が不変なフラットの方が
はるかに安全なのは間違いない。
それにそもそも国債日銀引き受けの可能性の高さを勘案したら
支払額に余裕があればフラットを選ぶのも相応の合理性がある。
と言うかフラット旧Sは最強のコストパフォーマンスの商品だったと思う。
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108
匿名さん
そもそも未来が分からない以上、変動と固定のどちらが良いのかなんて、ローンを払い終える迄分からないのだ。
このスレの長期連載が理由を物語っています。
結論が出るのなら、とっくにこのスレも終わっている事でしょう。
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109
匿名さん
極端なケースを引き合いに出して、固定は安全とは言えないとか言ってる人。
に質問してみよう。
極端じゃないケースだと金利面で変動と固定はどっちが安全？
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110
匿名さん
まあ、どちらが得かで考えたら、未来はわからないけど。
金利が上がって得するために、わざわざ固定を選ぶ理由がない。
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111
匿名さん
>極端じゃないケースだと金利面で変動と固定はどっちが安全？
そもそも極端な例を出すのは固定さん。
何故固定さんが極端な例を出したがるかは極端な例しか固定が有利になる理由付けが出来ないから。
その極端な例に対して（変動は実際は無いと思ってる）そうなったら変動もフラットも関係なくなるよと言ってるだけ。
極端じゃないケース？
誰かが言ってたけど。
１．財政破綻したら資産は没収される。
２．財政破綻直前までは金融安定化のために短期金利を低くしようとする（変動は安泰）
ようするに固定が固定にした事で変動よりメリットが出るのは景気改善に伴う良い金利上昇時だけ。
答えは単純でこれから景気がよくなると思うなら固定。景気が良くならない、もしくは良くなっても限定的と思うなら変動。
財政破綻やそれに関連する悪い金利上昇ならどっちも大差無い。
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112
匿名さん
>>109
変動 増税下で政策金利がゼロ金利を脱するのがどれだけ大変を考えれば一目瞭然
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113
匿名さん
>>106
出だしからここまで読んで、それでも変動は危ないと思うなら固定で良いのでは？
別に変動で借りることを押し付けるつもりも必要も全然無いので。
>>109の質問は、逆説的に変動の方が良い、という回答になってしまう。
だって金利が上がる要素がないんだもの。
とは言え、金利差はだいぶ縮まってきたから固定にしても以前よりは損は少ない。
だから、それで手を打とうと思う人がいることは不思議だとは思わない。
優遇幅も人によって違うわけだし。
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114
匿名さん
変動さんが「未来はわからない」とか言い出すなんて珍しいね。
今までは「無知だから固定」一辺倒だったのに。
変動さんですら少し思うところがあったのかも。
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115
匿名さん
>111
>そもそも極端な例を出すのは固定さん。
105さんが書いてる１を見てご覧よ。
ほら、極端な例をだしたのは変動さんだよ。
文章はよく読もう。
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116
匿名さん
まあ、日本は破綻しないよ。
いつも極論で誤魔化すのは変動さんの悪いクセだな。
ただ国債を引き受けることにはなるだろう。
永遠に借金を膨らませ続けることは出来ないし、
経常収支も赤字に転落する。
その時にはじめて「あの時にフラットを選んでて良かった」と
実感するんじゃないかな。
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117
匿名さん
未来はわからないし、他人の選択だし好きにすればいい。
他人事ながら、博打人生もアリだけど、金利アップに賭けずに地道に変動で返せばいいのにとは思う。
もちろん、自分が固定を選ぶことはあり得ないな。
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118
匿名さん
>111
>答えは単純でこれから景気がよくなると思うなら固定。景気が良くならない、もしくは良くなっても限定的と思うなら変動。
つまり、変動がいいか固定がいいかわからないといいたいの？
それとも僕は敏腕ヘッジファンドマネジャーも顔負けなくらい頭がいいから日経平均の将来の姿がわかるから変動がいいか固定がいいかがわかるっていいたいの？
どっち？
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119
匿名さん
>とは言え、金利差はだいぶ縮まってきたから固定にしても以前よりは損は少ない。
金利差が縮まってるのは去年9月以前にフラットS権利を得た人だけでしょ？
しかも先月今月は縮まったけど、これから先はどうなるか分からない。
今年2月の日銀による量的緩和後は株価の上昇と長期金利の上昇を招いて4月くらいまでは長期金利は割と高めだったのでこの時期実行の人は今頃なんて運が悪いんだと嘆いているはず。だってたった数カ月の違いで総返済額が数百万も違って来るからね。
で、秋にアメリカが量的緩和をして日銀も追従すれば年末にかけて長期金利は上がる可能性が有る。もしかしたら安くフラットで借りられるのは今月までかもしれない。
そもそもS打ち切りから1年経過して実際権利を持ってる人ってどのくらいいるのかな？
想定される前提は完成前の青田売りでまだ基礎工事も終わってない状況で早々と契約しちゃった人だけでしょ？
超少数派だと思うんですが。
ほとんどの人はフラットエコか変動かもしくは10年固定かの選択ししか無いのが現実。
そう考えるとフラットと変動の金利差は大きく乖離してるのが現実。
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120
匿名さん
>112
>変動 増税下で政策金利がゼロ金利を脱するのがどれだけ大変を考えれば一目瞭然
何を根拠に一目瞭然とか言ってるの？
増税下で政策金利がゼロ金利を脱せない理屈がどこに存在するの？
普通に景気がよくなれば上がるんじゃないの？
違うの？
景気が良くならないと思う根拠は何？
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