マンション自主管理について【2】

＞＞130です。
ご忠告ありがとうございます。
不動産屋との交流を持つ事により資産価値を上げるには、どうしたら良いかなど勉強になります。
私の住んでるマンション管理は、評価点100点では、ありません。悪い処は、説明し対処できる処は、する。他のマンション管理に比べどうなのか？という客観的角度で見る事が出来ます。他のマンションで実戦されていて良い点は、受け入れる。例）犬猫の飼育は、禁止でした。しかし一部の人がペットを飼っていた（約1割程度）規約では、禁止ですが昔から黙認されて来たがある心無い方がトラブル発生するようになり悩んでおりました。そこに不動産屋のアドバイスに実は、ペット可マンションの方が資産価値も上がるとの指摘を受けました。ルールを守らせて水道設備も各入り口通路に設置（花木の水やりも楽になりました）総会決議でOKを貰った。子供が巣立ち代わりに犬などを買う老夫婦も増えた。

不動産屋のアドバイスを受けて規約改正してペット可にしたの？
もともと禁止のマンションなら禁止のつもりで入居した方も多いと思うが不動産屋のアドバイスを優先した訳だ、たいしたもんだ。

１４４さん規約は禁止を総会の決議で条件付きでＯＫにしたのですか。規約をどう扱ったのですか。

＞＞１４４
気の毒ですね、なんで不動産屋が関係有るのか不思議？
残念なマンションですね。

>>146
条件付きでＯＫにしました。その条件は、体格は、抱きかかえられるサイズまで（小型犬に限る）エレベーター内は、抱っこかケージに入れて乗る（これは、意見別れましたね。匂いの問題もありますから）敷地外でリードをつけて散歩させる事。写真付きで登録にし予防接種の領収書などで証明できる事にする（これは、重要でした。小型犬は登録や予防接種をせずに飼育してる人が多いのに驚きました）結果ペット可は、賛否あるかと思いますが予防接種なしで飼育は、ダメ（逃げ出し噛むことがありますから）
正確には、規約の改正では、なくて細則にて実行しています。
規約改正も少しづつ行う予定にて準備しています。３０年前のままなので・・。

規約で禁止されている事を細則で出来るのでしょうか。規約の設定　変更後に細則を決めるのではありませんか。

>148さん
ペット不可からペット可に変更されたということですが、現在ペット
を飼っておられる比率はどれぐらいなんですか？
それから、ペットを飼っておられない方からの不平・不満・苦情はないんですか？

規約で不可の事を細則で可にするなんて矛盾している。

１５１さんは　プロの一言　規約を無視した総会は無効ではないか。まず規約を廃止　変更　設定は特別決議です。使用細則はそののちに普通決議ですよ。良く順序を間違える。

>>152
私はプロでも何でもない只の一マンション住民ですが。
貴方の書き込みの方がよっぽどプロじゃないか。少なくとも私は規約と細則の改正の決議方法の具体的違いは記憶していない。

１５３さん　記憶していなくてもプロの発想です。磨けば名理事長です。法律も規約も、物事の考え方を学ぶのだと教えられた記憶があります。記憶ではありません。あなたの考え方は正しい。東大法学部卒性はどんな不況時でも就職大名である事は考え方の基礎が出来ている青年と仮定して企業は採用したがるのです。おおげさな表現ですみません。

東大法学部卒　こんなとこいる訳ないやんけ！　アホ

>>154
何わけのわからん事を言ってんだか。
頭大丈夫かね？

>>148
残念ながら>>149さんの指摘のように規約に反する細則は無効です。

「他人に迷惑あるいは危害を及ぼすペットを飼育することは禁止です」は結局、ペット可という理解でいいのでしょうか？

まあ常識的に考えて躾の出来ている犬猫まではＯＫということでないでしょうか？
但し書きしないとワニｗｗや毒蛇飼い出す人がいないとも限らないしね。
世の中いろいろな人がいるし

規約に制約を設定すれば制限ないはＯＫ。制限がなければ世界中のペットＯＫになりますね。規約が中途半端だとトラブルの元。さては裁判。規約はマンションの憲法と心得るべし。規約の設定、変更、廃止は区分所要者総数及び議決権総数の四分の三以上。憲法の設定、変更、廃止は国会議員総数の三分の二以上の賛成が必要。たとえ話。規約の大切さを強調したいだけ。弁護士は設定された規約が法令に反しないかをチェックする、区分所有法の強行規定以外はだいたい規約に設定できると覚えると良い。

規約に「他人に迷惑あるいは危害を及ぼすペットを飼育することは禁止です」を細則で「なおペットは小鳥のみに限定する」とし、事実上、犬、猫を禁止にするのは、規約改正にあたるのか、あくまで細則として普通決議でやれるのか微妙ですよね

それは規約の改正で特別決議事項ではありませんか。難しく考えると裁判官みたいになって困る。使用細則に細かく定めるとした規約の設定をしても規約を設定した事になるから使用細則をいじる時も特別決議事項になりませんか。使用細則を簡単な普通決議でいじると規約の意味がなくなりズルズル拡大解釈されペットの飼育方法が乱れてきませんか。

普通決議だよ

その方が組合の運営は容易ですね。

私のマンションは購入時は規約にペット禁止でしたが。組合が規約の改正で制限付きつきでペット飼育化のなりましたが最近ではペットが多くなりマナーの悪い住民がおおくなりました。近い内に動物園状態になりそうなので中古で良いからペット禁止のマンションを探しております。禁止マンションは結構ありますが、下見をしていると禁止のペットを飼育しているマンションが多いので菅理員に聞くと一般使細則で分譲後に組合が決議してあるので注意出来ないとの返事でした。規約で飼育禁止はしたのか、と尋ねると禁止にはしていないとの返事でした。規約では禁止　一般使用細則では飼育してよいとなる。矛盾している。取引業者は禁止は取引がやりにくいとの事　この件は賛否が分かれるので議論はひかえたい。経験上禁止のほうがマンションのためには良いと思います。

ペット可の規約の下、細則で、年１回の予防注射、エレベータ内で抱きかかえを条件とすると規定し、年間３回以上の違反者には、エレベータ使用禁止や罰金１万円を定め、実施することはできるのでしょうか
結局、罰則規定がないと、細則で定めてもマナーの悪い人は守らない気がしますので

ペット可のマンションであっても、ペットを飼っていない方もおられると思います。
その方達は、ペットの鳴き声や臭い、マナー等を快くは思っておられません。
最初からペット可のマンションであれば、それを条件で購入されたのですから、
問題はあまりないとおもいますが、途中で規約変更されたのでは、たまったものじゃありません。
こういう問題は多数決とか４分の３とかでは解決されないものだと思います。
元々ペット不可のマンションを集会の決議でペット可にするのは裁判上も問題あるとの
ことではなかったのですかね。

167<<
マンション住民が同じ意見って事は、ないだろうね
どんな規約でも全員一致でヨシなんてないよね
何だか一生懸命考えるのは、疲れてくるよ

１６７さんのお気持ちはよくわかります。分譲業者よりペット不可のマンションを管理規約承認販売で記名押印して購入したのに、そののち特別決議（区分所有者総数及び議決権総数の4分の3以上賛成）でぺっト可の規約が設定されれば有効になります。私も不可のマンションを購入しましたが規約を可に設定されてしまいました。裁判しても負けますので不可のマンションを物色中です。どこのマンションも同じだとすると一戸建てを購入するしか方法がありません。マンションを購入する事はこの覚悟が必要かもしれません。残念ですが。

>169さん
ペット不可のマンションを総会決議でペット可にすることは
一部の区分所有者が受ける不利益は、受任すべき限度を超えるものと
認められるもので、区分所有法第31条に規定する特別の影響を及ぼすもの
になりますので、使用権者の承諾がない決議はその効力を有しないに
該当します。
裁判で戦えば勝てると思いますよ。

第31条でいえば、分譲時に駐車場料金を無料としていたものを
総会決議で有料としたものは無効という裁判例があります。

素人が法解釈したところでそれが通るか全く分からんわな。
ただ、すぐ訴える訴えない、裁判だなんていうマンションはギスギスして嫌だね。
一にコミュニケーション不足、二に強力なリーダーシップを発揮する人がいない。
三四がなくて五に無責任無関心。
こんなとこか。

>172
ペット不可がペッ可に変更になったために、引っ越しを
しなければならなくなったということだから、
裁判も仕方ないのでは？

規約でペット不可を規約変更するに当たって、変更に賛成票がそんなに集まるのか…
恐らく規約変更してペットを飼いたい人はあちこち根回ししたり総会に出席して熱心に運動したんだろうなあ。

>169さん
規約の変更は４分の３以上だよね。
そんなにペット可に賛成したんだろうか？
その時の議決権行使書と委任状はどうなっているの？
確認したらどうですか。

出席票　委任状　議決権行使書　の閲覧を請求したら個人情報保護法で拒否されました。

>>176
それは、(°д°)嘘だわぁ～ありえん。個人情報保護？ただ保管してないだけやろ

でも、自主管理だと特別決議も普通決議も区別ついてないだろう！

１７７さん１７６です。そうだと思いますので、そのつもりで、突きつずけています。名誉棄損で告訴するそうですので、どうぞ、と言ってりますが、理事長も管理会社も音信不通。告訴するより告訴された方が腹がすわる。ただし証拠の無い案件を言ったとなると敗訴するからね。証拠は大切に温存する事。

自主管理って一つ間違えると勝手にやってるだけなんですよね。自分達の都合の良いように
過去のデーターを探すと顎が外れる事ばかりなの知っていますか？
領収書のつづり見てみて下さいな。総会で公表していない事山盛りなもんですよ

裁判だぁってすぐ言われますがその際、最初に手付で数百万・・。最終勝っても数百万の成功報酬がいるそうですね
よほどの事がない限り戦えません。ほとんど泣き寝入りです。

だから原告にはならない。泣き寝入りさせる。

自主管理の場合、結局は一部の建築関係者が理事長ポストを独占し、工事業者へ割高な工事費用で発注し、やりたい放題になっているわけで、中身はメチャクチャなんだよね

そっそれでコッソリと利ざやを抜く。
俺がいないとこのマンションの管理は、ボロボロになるぞ～って知らない人に焼き付かせる。
そして恩着せがましく語る。そんな理事居ないですか貴女のマンションには？

ところが別の建築関係を知る人が理事に入ると大騒ぎ
バレてしまうのでその人を敬遠（退職させる）か仲間にする（半分分け前やるからって話）

うち自主管理。総会の議決権行使書の無い出欠票を自治会の班長を使ってわざわざ訪問して回収させる。
質問や意見を記入するスペースも無い　
これかなり問題だよね。

確かに自主管理にして理事長ポストをとれればやりたい方だですね　あとは無関心な居住者の委任状で盤石な地盤固め

総会の議決案の採択が拍手、明らかにまばらでも無視して採択
総会に出ても意味が無いことを知らしめるため
議決案行使書のない委任状、すなわち賛成票を班長に強引に回収させる
とてもじゃないが悪意しか感じられない

管理会社でも同じだよ、全て理事会次第

１８７さん。そうです。良くも悪くも理事会次第。議事録の偽装も出来る。閲覧の請求もない。理事の良心の問題。

１８４さん。何が問題なのかわかりません。

>189
バカだね。
無知な住民を使ってわざわざ議決権行使書を省いてる欠席票即ち
賛成票を集めて回らせているということだ。

まともな管理会社なら186のような
強引ともとれる総会の運営には難色を
示すのではなかろうか。

管理組合と自治会が混同しているマンションなんだろ
いずれにせよ、行使書のない委任状を班長とやらにわざわざ戸別訪問させてまで
回収するとは悪質だ

１９１さん　管理会社は解約されないためには殺人以外はなんでもするよ。解約する事が正しいからと自社の解約には応じない。理事長の言いなりですよ。良くても悪くても。

特定の人が長く理事長の座に座らぬよう仕組み作りをせずに自主管理を始めるからですね。

自主管理は資産価値下がるらしいですね。

小さなマンションは、役員の順番が早い、大型のマンションの人気は、
役員の順番が遅いので人気がある。よって、自主管理のマンションは
人気が悪い。自主管理のマンションで管理費等が通常より高いと。
最悪である。

>>193 匿名さん
問題ありません。

　50戸の物件でのこと、長期間同一5人の理事+１名出席するのみの管理組合総会で、長期間任せぱなしでは申し訳ないから理事に立候補しましたが、正副理事長から反対されました。事前に同席する１０９が私の立候補を予測し、根回しをして妨害した、というのも、正副はあなたは理事にふさわしくないという理由。
　理事推薦としての次回理事候補名簿には、入居したばかりの住民と、欠席している住民が承認となりました。

　さて、普通は理事長と言えども2年か3年の任期があり、就任前の財務情報などおぼろげに引き継ぐだけ。管理会社が分譲系列だと特に規約や理事人選などのお膳立てによってスタートしている。この初回総会で決議される管理費等の経費積算書には、後々不足等による上乗せ、増額は困難なので、余裕をもった経費見積もりが提出される。
　入居後に実際の経費に沿って、余剰的見積もり経費は削減されていくべきだが、一旦初回総会で承認を受けた管理経費は管理会社利益に直結するため、初回総会で候補に立てた理事を動員してあの手この手、ときに組合の分裂、紛争を煽り、理事長か、悪質入居者などの敵対者を吹聴する。以降は組合の政治は官僚（管理会社）の手のひらで踊らされるのみだ。
　管理組合方式は絵に描いた餅、理事長職についても責任を負えるほどの状況には無いと思う。高い経費だと思っても理事長が無休で汗水流して管理会社に経費削減を交渉しようものなら、その後管理会社から疎まれ、住民の感謝もなく、管理会社の流した情報により理事業が攻撃される羽目に。ならば、管理会社にひれ伏し、その恩恵を施してもらうのが現実的な理事の考えだ。