長谷工コミュニティはどうですか？その２

マンション管理で大事なのは管理人の資質が第一で管理会社は二番目。
管理人には二種類あって、年金だけじゃ暮らせない年寄が仕方なくなるケースと、一方では一旦会社を勇退し生活に余裕はあるけど、余りにも退屈で再就職（社会とのつながりをもちたい）という動機でなるケース。
前者はモチベーションが低い場合が多い。後者は大企業の管理職経験者など、高学歴なそれなりのキャリアの持ち主が多く、プライドは高いが優秀で責任感も強い。
但し最近はそんな人材はより好条件な会社に就職しるので漸減傾向。
その場合プロパーのフロントやその上司より優秀で経験豊富だし、組合や居住者の味方になれば心強い。
組合から見て大切なのは、一番現場を知る管理人の質を見極めて、上手く味方につけること。
そうすれば、多少の管理会社に問題があっても解決に導いてくれる可能性も高い。
ただ管理人がダメ（というか管理人に嫌われたら）なら、組合はフロントに頼んで管理人を換えて貰う事もできるが、管理人とフロントが仲良しならその後はその管理会社とはギクシャクする。
そんなケースではどっちもどっちで、管理会社からも契約更新を辞退されても仕方ない。現場とフロントの人間関係も組合はよく観察する必要がある。

>>556 匿名さん
？

ほんと　よくフロント担当が代わる（退職）するね
今、流行りの退職代行使って辞めると聞きました
ここの会社は昔から社員を使いつぶしてきたけど
最近は親会社から来る役員達が増えて甘い汁の養分が少ないから
奴隷確保出来にくいので引き止めにあうみたいですね。

>>557 匿名さん

管理人は基本住民の味方ってことだよ
でもその管理人に嫌われたら管理の質が落ちるし、フロントも基本管理人の側に立つから（モンスタークレイマー１人でも居ると手間暇ばかりかかり面倒なのでフロントも敬遠する）、撤収されて自主管理を余儀なくされる可能性があるので、管理会社なり手不足の昨今、気をつけようということ。

長谷工の年収は一千万級だけど、保守子会社が半分位しか貰えない状態で人が抜けた分、負荷ばかりかかるから、プロパーのモチベーションも相当下がっていると思う。　親会社から補填は当てにならず組合からの管理費頼りだし、値上げ業者インセンティブがなければやってられないだろう。
天下った方も、給料下がる片道切符じゃ、これまたモチベーションも下がるだろうし
これからの維持管理は見物だな。因みに自分は戸建だから関係無いけどｗ

親会社から天下りは必然的に役員、上級管理職になります。
それらの役員報酬　管理職手当だけは毎年改定され上がりますので親会社と変わりません。
管理費はベース収益で安定しており下げたり大量の解約や大型物件の解約が無ければ
会社の収益に全く影響しませんので工事の収益こそがプラスαの収益になります。
プローパー社員は親会社からの養分をせっせと日々作っています。　

プロパーよりは勿論高いけど、親会社の本流から脱落した時点で
既に安くなっていると思うよ

元うちの社員（上場企業）を早期リタイヤしてマンション管理員をしている人に聞いた
けど、彼等の本音はこうだ。
ほぼ毎日出て手取は月１０万弱。
フルタイムじゃないので３０分以上掛けて通うのは全く割に合わない
祭日も盆正月も出勤、ろくに手当もでない
時間給は数分の一で一度採用されたらベースアップもボーナスもゼロ
後から入った新米の方が時給は高い（それでも安いが）
体調崩したくらいでは代わりが取りづらく無理して出勤するので体調を壊す

他には清掃員　警備員　配達員　介護職　スーパー店員などろくな仕事がない
それらよりは立ち作業が少ないのがマシ

ということで消去法で選んでいる
無理して働く必要があるのか聞いたら、家に居ると奥さんに邪魔者扱いされるから
あとは年金だけじゃつらいから
これが実態です。
俺には無理だわ

>>550 口コミ知りたいさん

うちの長谷工の管理人は掃除はしない　座ってばかり　12時から13時まで昼休憩しているのに　15時まで座ってる　いらん　管理費の無駄

>>564 検討板ユーザーさん

フロントに通報すればよい。余りに仕事しないと言えば
管理人を換えられるよ

長谷工コミュニティに入りたい人はこちらをどうぞ↓
https://www.openwork.jp/company.php?m_id=a0910000000G25n
https://takken-job.com/magazine/haseko-community/
https://syukatsu-kaigi.jp/companies/93734/post_items/2/word_mouths

管理人の給料を知りたい方はこちらをどうぞ
https://www.hcm-kanri-staff.com/lifemanager/loc-t/

長谷工コミュニティの会計書類は、会計システムより出力する必要がありPDFのみの提供しか出来ないようですが、これは他社さんも同じでしょうか。

>>568 坪単価比較中さん
修繕積立金が管理費と比較し著しく少ないので、収支を見直しております。
収支報告書の科目も分かり難く確認が困難な為、電子データを要求しています。

>>569 検討板ユーザーさん
改竄の恐れがあるから電子データは出せないんじゃない？逆に出せたら全て信用できなくなる

>>287 評判気になるさん　同感　最低人間最低賃金？）には委託すべきでないでしょう。

そういう人は住民が平等に自主管理すればいいんじゃないの
毎日の警備見回り、掃き掃除、駐車場管理、ゴミ出し、手すり拭き、滞納者督促、組合運営と議事録作成、修繕業者発注と支払い、毎日が充実するよ
でも俺なら時給5千円でもやらん。

売買契約のために長谷工コミュニティに重要事項調査報告書を依頼したら、修繕積立金の値上がりの記載が抜けていて、契約後にわかって大変なことになっているのだが、長谷工コミュニティはミスを全面的に認めるも、基本的には謝罪の言葉のみで、実質的な対応は何もしてくれない。管理会社ってこんなもの？信用できないですね。空室にしていると、事前に所有者への報告もありませんので。

>>573 天王寺第2さん
弁護士に相談するしかないと思います。
管理会社は基本信用できません。

>>573 天王寺第2さん

ていうか、あなた仲介業者？　区分所有売主？
何にせよ、管理会社に重要事項調査依頼するんじゃなくて、売主に直接聞けばいいんじゃないの？
売主が知りながら故意に隠したら問題だし、知らなければ管理組合に聞くでしょ普通ｗ
管理会社にも守秘義務があるから迂闊なことは言えない筈だよ
弁護士に聞いても門前払いだよ

　本来、マンション管理情報は管理組合が管理しており、管理会社が宅地建物取引業者へ情報提供を行う場合においては、報告の内容や項目等に管理組合の承諾が必要となります。

マンション標準管理委託契約書によれば、マンション管理業者は、組合員から当該組合員が所有する専有部分の売却等の依頼を受けた宅地建物取引業者が、その媒介等の業務のために、別表第５に掲げる事項の開示を求めてきたときは、管理組合に代わって、当該宅地建物取引業者に対し、書面をもって、又は電磁的方法により開示することになっています（１５条１項）。

「別表第５ 宅地建物取引業者等の求めに応じて開示する事項」
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001476...

「別表第５ 宅地建物取引業者等の求めに応じて開示する事項」

６ 管理組合収支関係
（３）管理費等の変更予定等（①～⑬について、変更予定有（ 年 月から）、変更予定無、検討中の別を記載）
① 管理費
② 修繕積立金
・
・
・
⑬

【コメント】
45 別表第５　６（３）関係
６（３）の「変更予定有」とは、値上げ等が総会で承認されている場合又は総会に上程されることが決定している場合をいう。

マンション管理業協会のガイドラインでは、管理費等の変更予定等は、理事会で検討されている場合も把握できていれば報告。管理に係る重要事項調査報告書は、ガイドライン34～40ページ、様式３〈記入例〉が分かりやすい。


業務関連資料（協会策定・発行）
管理に係る重要事項調査報告書作成に関するガイドライン （令和４年４月 一部改訂）
https://www.kanrikyo.or.jp/report/pdf/gyoumu/jyusetsu_guide_20220408.p...
10ページ

（３）管理費等の変更予定等

・　調査依頼時点で、値上げ等が総会で承認されている場合又は総会に上程されることが決定している場合は１、値上げ等が理事会で検討されている場合は３を選択。ただし、把握できているものに限る。

・　調査依頼時点で、値上げ等が総会で承認されている場合又は総会に上程されることが決定している場合は、変更予定日を記入。

>>575 周辺住民さん
契約内容を理解しよう
守秘義務でもなんでもない

謝罪してる時点で非を認めているし

マンション標準管理委託契約書及び同コメントは、２０２３年９月１１日に改訂されており、変更前の別表第５　５（３）関係のコメントは次のように変更されています。

【変更前】
34 別表第５　５（３）関係
５（３）の「変更予定有」とは、値上げ等が総会で承認されている場合又は総会に上程されることが決定している場合、「検討中」とは、値上げ等が理事会で検討されている場合であって、いずれもマンション管理業者が把握できている場合をいう。

【変更後】
45 別表第５　６（３）関係
６（３）の「変更予定有」とは、値上げ等が総会で承認されている場合又は総会に上程されることが決定している場合をいう。

>>581 の続き

【「検討中」についてのコメント】
44 別表第５ 全体関係
③ ６（３）、８①及び③で「検討中」とあるのは、理事会で検討されている場合であって、いずれも管理業者が把握できている場合をいう。

理事長が、管理組合の財務・管理情報を組合員又は利害関係人に書面交付する場合、対象とする情報の範囲について、費用等とあわせ、細則で定めておくことが望ましい。（管理業者に委託する場合を含め。）

◇マンション標準管理規約（単棟型）
＜2016年3月改正 以降＞

（帳票類等の作成、保管）
第６４条

３　理事長は、第４９条第３項（第５３条第４項において準用される場合を含む。）、本条第１項及び第２項並びに第７２条第２項及び第４項の規定により閲覧の対象とされる管理組合の財務・管理に関する情報については、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求に基づき、当該請求をした者が求める情報を記入した書面を交付することができる。この場合において、理事長は、交付の相手方にその費用を負担させることができる。

◇コメント

第64条関係

⑤　第３項は、組合員又は利害関係人が、管理組合に対し、第４９条第３項（第５３条第４項において準用される場合を含む。）、本条第１項、第２項並びに第７２条第２項及び第４項の閲覧ではなく、管理組合の財務・管理に関する情報のうち、自らが必要とする特定の情報のみを記入した書面の交付を求めることが行われている実態を踏まえ、これに対応する規定を定めるものである。

書面交付の対象とする情報としては、大規模修繕工事等の実施状況、今後の実施予定、その裏付けとなる修繕積立金の積立ての状況（マンション全体の滞納の状況も含む）や、ペットの飼育制限、楽器使用制限、駐車場や駐輪場の空き状況等が考えられるが、その範囲については、交付の相手方に求める費用等とあわせ、細則で定めておくことが望ましい。

別添４は、住戸の売却予定者（組合員）から依頼を受けた宅地建物取引業者が当面必要とすると考えられる情報を提供するための様式の一例に記載のある主な情報項目であり、上述の細則を定める場合の参考とされたい。

２０１６年（平成２８年）３月にマンション標準管理規約が改正されて管理状況などに関する情報の開示に係る規定が整備されたこと等を受け、「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改正が行われた。
マンション管理業者が、宅地建物取引業者等からマンションの管理状況など区分所有者が専有部分を売却する際に必要となる情報の提供依頼を受けた場合に、開示する情報項目の充実などを行った。
具体的には、１４条を改正するともに、「別表第５ 宅地建物取引業者等の求めに応じて開示する事項」を新設した。

＜２０１６年（平成２８年）７月２９日＞
【マンション標準管理委託契約書第１４条の改正】
https://www.mlit.go.jp/common/001141069.pdf

上記の「マンション標準管理委託契約書第１４条」は、２０２３年（令和５年）９月１１日の改訂において、条番号が「第１５条」に繰り下げられています。

　本来、宅地建物取引業者等への管理組合の管理規約、管理組合が作成し保管する会計帳簿、什器備品台帳及びその他の帳票類並びに管理組合が保管する長期修繕計画書及び設計図書の提供及び別表第５に掲げる事項の開示は管理規約及び使用細則の規定に基づき管理組合が行うべきものであるため、

これらの事務を管理業者が行う場合にあっては、管理規約及び使用細則において宅地建物取引業者等への提供・開示に関する根拠が明確に規定されるとともに、

これと整合的に本契約書において、管理業者による提供・開示に関して規定されることが必要である。

ペット飼育を禁止している場合は、違反者の有無を開示するべきですね。

ペット（愛玩動物）ではない盲導犬等は禁止するべきではないが、動物アレルギーの人にとっては深刻なので、盲導犬等の使用者の有無を開示すべきと思います。

>>586 職人さん
>これらの事務を管理業者が行う場合にあっては、管理規約及び使用細則において宅地建物取引業者等への提供・開示に関する根拠が明確に規定されるとともに、

マンション標準管理規約（２０２４年（令和6年）6月7日）
第64条（帳票類等の作成、保管）
第３項
理事長は、第49条第３項（第53条第４項において準用される場合を含む。）、第49条の２（第53条第５項において準用される場合を含む。）、本条第１項及び第２項並びに第72条第２項及び第４項の規定により閲覧の対象とされる管理組合の財務・管理に関する情報については、組合員又は【利害関係人】（※）の理由を付した書面による請求に基づき、当該請求をした者が求める情報を記入した書面を交付することができる。
この場合において、理事長は、交付の相手方にその費用を負担させることができる。

※【利害関係人】・・・敷地、専有部分に対する担保権者、差押え債権者、賃借人、【組合員からの媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者】等法律上の利害関係がある者をいい、単に事実上利益や不利益を受けたりする者、親族関係にあるだけの者等は対象とはならない（６４条関係コメント）。

これ管理費の使い込みとその誤魔化しってことか？

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づく監督処分について
2024年8月20日

>>589 匿名さん

よくある管理員の使い込みでしょ。
それによって結果的に会計の数字が間違ったってだけでは？

組合や入居者の信頼を裏切る不祥事があっても、毎度、責任を下に押し付け、役員や元役員のお偉いさん達は、相変わらず革張りの椅子でふんぞり返ってます。

管理会社が修繕を提案してきたんだけど、それがあまりにも相場より高かった
だから他社から相見積りを取って、そこへ発注するように理事長が管理会社へ指示した
そしたら「管理をおりる」なんて脅しをかけてきた

つまり長谷工コミュニティに管理を頼んだら長谷工以外で修繕は出来ないってこと
重要事項説明書には外注により当社以外に行わせる場合の見積書の受注、発注補助等を行うって書いてあるのにね

お抱えの業者でないとキックバックやフィーやゴルフ代や新しいクラブ代や会食費が貰えないからではないですかね。業者の上乗せが大きいほど、ゴルフのプレー代の回数が増えますから他社の見積もりより高いのでは？

蓼科　白浜　自社の保養所で業者とゴルフ三昧　ただ飯とゴルフ目当てにお偉いさんは週末になると出張

管理組合への見積もりは高く　社員への給料は安く見積もる会社ですよ。

>>592 匿名さん
管理会社の修繕提案よりも安価な会社へ発注しようとしたら、「管理をおりる」と脅される。これは管理会社を変える絶好のチャンスです。私の住むマンションでも長谷工を使っておりますが、管理会社の変更を提案する理事会は解散させられます。長谷工と一部の組合員が結託して、管理会社の言いなりに動く管理組合になっております。相見積が取れる、長谷工を切れるような管理組合は羨ましい。ガンバッテ管理会社を変えましょう。

>>596 理事長経験者さん
理事会を解散させることなんてできません。
管理会社のほとんどが修繕で儲けようとするスタイルです。長谷工を切ったところで同じ道をたどるのではありませんか？

長谷工コミュニティは工事見積が高い
同じ構造、面積の2棟がそれぞれ別の管理会社と契約していて、同様の工事を実施した場合　他の管理会社より圧倒的に高い、下請が実際工事を行うので仕上がりも他社と大差ないと感じる。
また管理業務も圧倒的ではないが不満を感じる部分も多い。
会社の性質も天下りの多さや、社員の離職率の高さ、社員の質や品格も不満を感じる。

>>598 デベにお勤めさん
もう一つの管理会社は、どちらの会社ですか？

他の管理会社がいいとは限らない
長谷工でも現場が違えば、もっというと同じ現場でも管理人が違うと,日々の清掃具合やサービスにギャップを感じる
フロントにもよるけど特に管理人の当たり外れは重要　性格が良くても仕事せず只座っているだけの爺さん、中には居眠りする人もいれば、口は煩いけどマメに館内を見回り,塵一つ無い環境を保てる人もいる。これはどこの管理会社も同じ
今時給料が最低レベルの管理人はなり手不足で、質の低下は避けられないし,建設工事業界はどこも慢性的な人材不足
（稀に、上場企業幹部出身者で裕福でも社会と接点を持ちたいとか、老後の呆け防止とか、殆どボランティア感覚で勤める管理人がいるにはいるけど少ない）
管理修繕費の値上げがなかなか難しい組合だと、どの管理会社でもバックマージン無しではほぼ赤字に近い　　管理費をケチると、スポットの点検代で高く付くだけ
マンション本体価格が10年で2倍3倍になるのは喜ぶ癖に、その背景には目を瞑り管理費が2割も上がれば反対するのも虫が良すぎる
因みに私はマンションも戸建も持っている金融系なので、長谷工とは無関係

一般に理事長職は当番で理事になった人の中からくじ引きで外れた人がなるもので
頭の良さや人望とは無関係
しかも仕事はフロント用意の請求書と理事会議事録に「目　くら印」を押す以外、することが無い
だから時々トンチンカンなことを言う人がいるんだよねｗ

>>601 購入経験者さん

じゃあアンタがやったら？w

理事長自慢したら、鼻っ面をへし折られて捨てゼリフかいｗ

>>603 購入経験者さん

長谷工板で何を1人でわけのわからない事を言ってんだかw
あばよ

>>245 中部地区さん

長谷工コミュニティは、マンションの管理会社になった途端、１年も経たない内に自社業務時間の短縮を提案。
同時に、お抱え業者の見積もり協力による高額工事を提案、インターネットで調べた金額より遥かに高い金額で自社が受注。
また、理事会の理事長とともに理事会決議もない工事を乱発。
長谷工コミュニティが管理会社になって以来マンションの住環境は悪化する一方です。
本当に、長谷工コミュニティという会社を信用してはいけません。