西区のロイヤルアークソレイス上小田井ってどうですか？

良いマンションでしたよ。
駅も近いし、ショッピングも便利だし。
価格も手ごろです。

設備は立派ですが、エントランスや内装の仕上げは雑ですよね。
キッチンや洗面台の側面はコーキングされていないし。
コストをかけずに仕上げようとしているのがみえみえで
見えないところも怪しいと思っちゃいました。
住宅性能評価も取得していないし。
EVは２基あっても一ヶ所に固まってるし。
住む人は選べませんが、モデルルームに来ていた人達を見ると
熟年の方から、小さなお子さんのいる家庭、新婚さんなどなど
団地住まいの感覚になりそうですね。
立地条件は良いと思いますよ。
あとは、何を妥協するかでしょうね。
プレオープンの時期に見れて良かったです。
売れ始めてからだと、どんな人達が来るか分かりませんでしたから。
ＭＲオープン前はかなり期待してましたが、
期待はずれで、うちは買いません。

西区の川向こうという土地柄は・・・
市内の中心部の方にはきついかもしれませんね。
西区の川南でもかなり荒っぽいですから。
気取ってないとか、気さくな土地柄とか、そう言う表現になりますか。

どこでもそうかもしれませんが、
上小田井駅の近くで怖い思いを何度かしたので
あまりいいイメージはありません。。。
市内に入るのに庄内川を渡るのもかなり渋滞します。
電車通勤か市外へ車通勤ならいいと思いますが。

上小田井、住んでみると大変便利です。
市外への車通勤と、名古屋中心部への地下鉄通勤の共働き夫婦ですので。
ジャスコは夜遅くまでやっているし、日々の買い物助かっています。
ただ、やはり、何でもあるけど、いいものは何もない、というか。。。
ジャスコは悪い子供たちのたまり場になってるし、
このマンションは、土地を切り売りされて、別に建物が建っているので
調和がとれていないし、それにやっぱり、このマンションの南側、
どうなるのか気になりますよね。
マンション内には緑はほとんどないですし。
閑静で上品な住宅地とはほど遠いです。
内覧会に行きましたが、収納や設備や値段の安さは大変魅力的だと思いました。
モデルルームを別につくって、映像を見せたりということを
していないのも、コストをおさえる工夫をしているのではと思うのですが。
でも、みなさんおっしゃるように、内覧会で、
子供が騒いだりしていたのは気になります。
街や学区としてこれからレベルが上がっていくといいのですが。

分かります。よく分かります。
上小田井、とても便利です。なのに、どうしてこんなに柄が・・・って思います。
マンションのお部屋はいいと思いましたよ。間取りも。駅近ですし。
地下鉄も利用できて、名古屋駅にも直通で行けて。ホント便利。
うちはコドモいないので、環境に目をつむって、大切な南側にも何か建つことを想定して、
利便性のみ重視すれば、前向きに考えられないこともないです。
なんといってもお安いですし。
すべての元凶はジ○スコでは？
便利なんですけどねぇ。
せめて食材だけでもいいもの置いてほしいです・・・
南側にはト○タの社宅ができるお話もあったそうですが、
立ち消えになったとか。
これ以上小学校にはいらないせいか、まちのレベルのせい？
残念です。

西区近郊の、ある町に住んでますが、
上小田井って、そんなに柄が・・・だったんですね。
マンション買うなら、やっぱり名古屋市内がいいなーと、
ずっとこだわっていて、地元から近い上小田井をと
考えてただけに、ちょっとガッカリです。
それにこのマンション自体も、候補に入れていたので、
さらにガッカリです。
確かに南面に何か建ちそうな・・・
ここに住むとしたら、（地域にもマンションにも・・・）
それなりの覚悟がいりそうですね。

会社や実家が庄内川の北向こうにあるのですが、どこかお勧めのエリアはありますか？

藤和シティホームズ庄内通ですか。
ちょっとのぞこうかな、と思ったことありますが。
車通勤なので庄内通はきついですね。
あのへんもずーっと工事中で、ごちゃごちゃしたイメージありますが、
上小田井よりはましな土地柄なんでしょうか。
上小田井、もっとお上品になれば・・・いや、せめて普通になってほしい。

>>32

嘘ばっか言ってはいけません。
瑞穂区にある高校（とくに享栄・大谷）はそれほどではありません。
瑞稜は良かったけど、新聞沙汰になるようではおしまいです。
昭和高校（昭和高校は昭和区ではなく瑞穂区にある）はいいですけどね。

山田地区の中学校も、最近は徐々に上がって来ているようです。
昔ほど酷くは無いようです。

>>34
庄内川の北側・外側にオススメの地域なんてありません。

>>36
庄内川の南側ならばいいです。
出来れば、浄心・菊井学区がいいかと思います。
ただ、高速道路の工事していますから、あと３年くらいは仕方ありません。

今週末から第１期の登録会だそうです。プレオープンも含め1ヶ月も経たないうちに
契約をされる方ってどのような決定理由があったのでしょうか。知りたいものです。
実は私もこちらの物件を購入しようかどうしようかとても迷っております。
私も小さい子供がいるので環境はとっても気になっております。でもどうしても
主人や私の行動範囲を考えるとしょうがないのかなとも思っております。
今は営業マンに液状化対策というかその点についての回答を待っているところです。

西区山田地区で液状化しない地域は比良くらいでしょう。
比良は、戦国時代に佐々成政の居城比良城がありました。
小さいですが古くからの城下町で、
東海豪雨で新川が破堤した時も道路の冠水程度で済みました。

ゴミの臭い？

>>43

師勝の東部衛生組合のこと？
山田焼却場はもっと西の方だけど。

臭うなら、師勝保健所に苦情言ったればいいのに。
比良まで臭うのか・・・。
ちょっと意外でした。

上小田井は水の都、ベニスだと思いなさい。名古屋なんてどこでも冠水するんだから気にしてもしょうがないです。
基本的に土地柄などを気にする人は東部へどうぞ。安くて、便利さを求めるならウェルカム。地震を恐れるならばマンションは
買わないが１番じゃないですか？上小田井に住むならいろいろと妥協しましょう。住めば都ですよ。南側の土地は、ジャスコ
を含めた形での商業施設が誘致される予定です。（もう、土地の売買を前提として話が進んでいます。）何が出来るのかな？
たのしみ〜！！

ＮＨＫＢＳ２の「だんちの達人」（日曜午前１１時放送）にかつて（2004年10月31日放送）、パークシティタワーズガーデンが放送されていました。町のレベルはどうであれ、まとまりのあるマンションの印象を持っていました。そんなに治安が悪いんでしょうかね。

中川区の富田でもそうですが、支所管区というのはあまり治安が良くないね。
ただ、上小田井の場合は自転車盗が多いようだから気をつければ防げるんじゃないか。

施工業者のピーシー三菱は、プレストレストコンクリートの業者。プレストレストコンクリートは鉄筋コンクリートより強度があるらしく、コンクリート製の橋梁はたいていこれだとか。ビル建設も手がけているので、ケチをつけるわけではないが、設計をどこがやったかが気になる。完成予想づを見る限りそれなりのマンションだが、細かい意匠は、マンションを多く手がけたところでないと…。住不は地所などと同様、自社で設計するんだろうか？

以前、三井不がパークシティタワーズガーデン６階に入居した加藤睦徳さんにインタビューした記事が載っていました。
「…「住みよい場所で、しっかりとした造りの家に住みたい」、つまり周辺環境と住宅品質が条件でした。
学校や公園が近くにある子育てに適した環境の中、商業施設も整っているので生活にも便利と判断。大型マンショ
ンを選んだのは、造りの確かさと設備の数々。中でも奥様の家事 を助けるのに一役買っているのが、生ゴミを自
動処理してくれるディスポーザーや、ワンタッチでお湯が沸かせるオートバスシステム、そして発送も行える宅配
ロッカー。毎日の育児と家事に追われる忙しさから少しだけ解放してくれます。…」
だから、治安を心配する程のエリアとは思っていないんですがね…
１９日にＭＲと周辺を見て決めます。

>48さんへ
前回購入を検討していると書き込みした者です。設計は株ケイブランという会社でした。
そして監査は日建設計でした。このような情報で何か分かることがありましたらまた教えて下さい。

いよいよ、第1期登録申込が始まりますね。
実際、抽選になるほど人気のある物件なのでしょうか？
マンション自体には特に不満はありませんが、
いまいち踏ん切りがつきません。
このような方いませんか？

購入しようかどうしようか検討している者です。
プレミア住戸、東南角部屋は抽選になっております。現在の購入予定の方の
一覧を見せて頂きました。
また第1期で登録されると駐車場内にて2台確保の抽選も先に出来ますのでどうせ購入するならば
第1期でとは考えております。
登録会締め切りが26日までですので私も毎日検討中です。

＞52さん
私の場合、予約の入ってない部屋番号を教えていただいたのですが、
そこから推測すると、人気のあるマンションと思われますが、そのへんどうですかね？
そのため、抽選を避けたいなら予約の入ってない部屋を・・・と薦められましたが
実際、抽選日になったら、最初希望していたが、すでに予約済みであきらめたはずの部屋が
空いてたなんてことになったら、ちょっとショックですね。

>53さん
私の覚えている限りだと4LDKタイプは中部屋でも結構予約になっていましたね。
そういう私も第2期販売予定だったはずの4LDKを予約しようかどうか迷っています。
迷っているのは単に経済的なものだけですが・・・・

ここでふと思ったことなのですが、
第2期販売予定のはずなのに「買う予定ならばいいですよ、1期で」と言われました。
これだと分割販売するのは後からの方が損になりますよね。残り物みたいで。

あと、今日営業マンが「液状化対策をして建てているので大丈夫だ」という回答を頂きました。
駐車場はもしかしてその時は危ないかもしれませんがと補足されていました。

>５０さんへ
有り難うございました。ケイプランは、ロイヤルアーク八事東、ロイヤルアーク北覚王山の設計を（たぶん監理も）担当してますね。
そのせいか、八事東と上小田井の間取りは似通っているような気がします。
ところでロイヤルアーク・シリーズは施工業者、設計・監理は物件ごとに別々のようです。

売主：栄泉不動産

販売代理：住友不動産販売

施工：ピーエス三菱　東証一部企業
【特色】三菱マテリアル系。コンクリート橋梁工事でトップクラス。０２年１０月三菱建設と合併し現社名に
【従業員数（単独）】1,874人 【平均年齢】42.3歳

管理会社：ファースト・ファシリティーズ・ウエスト
⇒三井不動産グループにおいて関西圏でビルメンテナンス業務
を行う「株式会社いずみテック」、「株式会社エム・エフ・ビルマネジメント関西」
、名古屋圏で同業務を行う「新名ビルマネジメント株式会社」は、平成17年4月1日付け
にて合併し、新名称を「ファースト・ファシリティーズ・ウエスト株式会社」

財閥系の会社のコラボレーションって感じでなかなかいいと思うよ。

価格の割に、内装がよくて良いマンションだなという印象でした。
・キッチンはタカラスタンダードのわりに高級感があった。食洗乾燥機も付いている。奥行きは不明
・最近よく見られる洗面ボウル一体型を洗面台に採用
・ただし、収納建具の扉が軽すぎて、安っぽい印象（締めるときの音）
・天井高が２５５０以上と逆梁工法としては高い方。
アンボイドスラブで、小梁のないフラットな天井になっているが、ピーエス三菱はこのてのプレストレストコンクリート技術に強いので施工には信頼おけると思う。
ただし、スラブ厚は一部（たぶん水回りだと思う）で２００ミリ。中空スラブやアンボイドスラブは遮音性で普通のスラブの８０％といわれ、十分な遮音性のためには２００ミリが望ましいと言われているので、その点が心配。ただし「一部２００ミリ」タイプのマンションは多いので、しようがないことかも。
あと隣の浴室の配管のため下がり天井の居室があった。営業マンが言うには、下に配管すると２０㎝ぐらいのスペースがいるので音が響きやすいので上に配管したとのこと。私は二重床にして床下に配管している高級マンションを知っているので、何とも判断できませんでした。
もう一つ気にかかるのは、大雨の時の浸水。新川があふれたときは、北隣のマンションで床上浸水した所があったとのこと。そのため１階の床を上げ、セキュリティをかねて壁で囲んでいるものの、防潮板を設置しているわけでないので、浸水する可能性がある。その場合、電気室、機械室の浸水対策がどうなっているかは、イマイチ不明。
そうそう、南隣の駐車場に何かが立つ計画があるとのスレがありましたが、住不では把握していないとのこと。ただ、舗装もしていない駐車場なので、将来何かがたつ可能性はあるでしょう。
また、予想したとおり、マンションの意匠面の検討は、栄泉と住不販売主導で行ったと言うことでした。設計事務所の影が薄いのと、大手のマンション業者の手腕とどちらを評価するかは、各人の判断でしょう。
１期募集の６割くらいにバラの花が付いており、なかなか盛況という印象でした。

管理費、修繕積立金は安い方でしょう。
ただ、修繕積立金が６年目から２倍、１１年目から３倍になる。一時金を入居時のみしか頂かないというのが売りのようですが、東京のデベはエスカレ率が高くなる傾向があるようです。

月々の支払いの中にケーブルTV使用料\500というのがあります。
最近のマンションはケーブル対応なんですね。でも民放みるだけなのに500円
支払うのはなんだか損した気分なのですが仕方ない事なのですよね。

>59続きです

また支払いの中に町内会費\300があります。
1世帯年間\3,600×約110世帯で年間\396,000です。これらの金額は管理会社で管理する（プール）
そうです。営業マンは何かあったときの為に使いますと言っていましたがそれで果たして町内会費として
集める必要があるのでしょうか？

ちなみにソレイスで１つの町内を形成するとのことでした。

ソレイスだけで町内会を作るなら、町内会費が高すぎる。
私は、ソレイスは空きスペースが少ないので、お祭りの時の御輿の宿を設営するスペースもなく、勝手も分からないので、既存の町内会に入れてもらうため、そこの町内会費を納めるものとばかり思っていました。

いくら1世帯300円とはいっても、「町内会費」という名目で
集めるという方法には納得いかないですね。
私もてっきり、地元町内会に属するのかと思ってましたよ。

マンションだけの町内会（自治会と言った方が適当か）というのがあるのですか？
そういう事って一般的なことなんでしょうか？
民放見るだけで着き500円取られたりと、何だか経費の多いマンションですな・・・。

着き500円→月500円

南側の空き地は、現在三菱信託銀行が所有しており、(現、ワンダーシティも土地の長期着地契約を締結している）ワンダーに一時的に
土地を貸している状況。つまり、ほかのデベロッパーなどに手を出されないように、かつ、ワンダーが築13年ほど経過した
今のイオンスタイルと違う古い店舗形態であるので、周辺にある映画館，Ｄ２などを１つの店舗に入れ込んだ形での
新店舗計画を模索するために、あの南側土地は手放さないのです。つまり、将来的にもっと便利なワンターシティが
出来ることとなる予定なんです。すでに、いくつかの基礎プランの話が水面下で行われていますよ。

そうなんですかっ？
嬉しい情報ありがとうございました。
安心しました。
第一期の登録も終了し、あとは、来週からの契約会を待つのみの状況ですが、
売れ行きが気になりますね。
半数というところでしょうか？

昨夜、第1期の登録の確認にいったら、抽選物件が4〜5件ありましたよ。
結構人気がありますね。今日抽選会みたいで、落選した人のために、
住友不動産販売も、第1期の2部を検討しているみたいです。

いくつか不安要素もでてきましたが、私も検討者として伺いたいのです。
購入を決めた方にお尋ねします。
不安要素があっても魅力を感じた点や最終的に申込に至った判断点はどこにあったのでしょうか。

【憶測に基づく不適切な内容が含まれておりましたので文言を修正させて頂きました。管理人】

契約会いってきました。
確かに不安な要素もありましたが、決めた点は場所的に、買い物や上小田井駅からの便利さです。
食器洗浄器や食器棚など設備の点でも決め手となりました。

＞69さん
おめでとうございます。
契約したという方の書き込みを初めて拝見しましたので、
契約を間近に控えている者として安心しました。

「臭くて窓を開けられない」という書き込みがあり不安になりましたが、
後方に建つ三井のマンションの知人のお宅を訪問し、色々話を聞いたり、
実際臭いも確認したりしましたが、特に生活に支障なさそうです。
南側に何か建つ可能性があるという不安要素はありますが・・・

治安は確かにいいとは言えないかも知れませんが、買い物・交通の便の良さ、
あと、設備・セキュリティに力を入れているわりに、価格・管理費の安さに魅力を感じました。

>>70
何が臭うの？
あの辺りに、そんな施設あったかね？