「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その5

共有名義人であれば、女、子供、関係なく区分所有者として権限執行できる。
だからこそ、第三者委任を認めない輪番制のみの理事会は危険である。
高齢化で認知症の所有者も増加している。区分所有者が相続予定者や弁護士やマンション管理士などの専門家へ権限委任をできる体制をつくらなければならない。

皆さん理事会の事を勉強して下さいね。

第53条関係
理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族に限り、
代理出席を認める旨を規約に定めることもできる。

これで理事会のことをお勉強しましょうね。
http://www.mlit.go.jp/common/000121931.pdf#search

＞746〜748

沈黙の皆さんお分かりになりましたか？

751さん、分からんよ
リンクにはアクセスしないことにしている。
何が言いたいのか不明。

750に関することか？
ならば、緊急事態に限られており認知症や判断能力のない区分所有者の権利代行に対する記述ではない。

区分所有法は所有者に対する法律であり、所有者の判断能力については何もない。

誰でもが、マンション所有者になれることで、発生する管理問題について、この掲示板は存在している。

マンション所有権利を、区分所有法国家資格試験合格者（現在そのような資格試験はない）

だから、管理判断力のない区分所有者の代理人が必要なのだ。

法令によって規約に設定できる事と出来ない事を判断しなさい。標準管理規約はあくまで標準である。マンションの管理は各マンションの規約によって運営されている。築年数の古いマンションの規約は区分所有法や標準管理規約より面倒である。裁判になった時には標準管理規約では敗訴するがマンションによっては勝訴するケースが多い。弁護士を代理人に立てる時は標準管理規約との違いを説明する能力が必要。標準で話をするには簡単だが、築年数を得たマンションの規約説明するには至難の業どある。民主的に運営出来る規約であれば大概はＯＫだる。標準はあくまで参考である。

＞区分所有法は所有者に対する法律であり、所有者の判断能力については何もない。
区分所有権の保障を管理者、理事を選任して求めることで、選任には判断能力に左右され委任するべきではない人がいるのは当然の事です。

＞誰でもが、マンション所有者になれることで、発生する管理問題について、この掲示板は存在している。
＞マンション所有権利を、区分所有法国家資格試験合格者（現在そのような資格試験はない）
この行は意味不明だが、
＞だから、管理判断力のない区分所有者の代理人が必要なのだ。
から類推すると有資格者を代理人として必要との趣旨と理解できる。
これらの人は役員として選任されることはないので問題はないが、一部の管理組合に輪番で役員を押し付けるものがあるがこれは判断能力の無い人も含めて押し付ける方が問題なのである。
先の事になるが年内に標準管理規約の改訂には役員の資格者に区分所有者の配偶者、一等親内の同居人を含めることか検討されている様ですがこれは一時的な代理人ではなく任期を全うする為に事前に自己申告する形のものです。
一般の区分所有者で判断力ない場合は成年後見制度が既にあります。
管理組合として一番困るのは老齢化して施設に入っている人の専有部分の手入れ例として排水管掃除やテレビアンテナの保守等の場合に緊急連絡先や血縁先に連絡しても時間が取りにくかったりキーを誰が預かっているか分からず、施設に行けば管理組合の役員では面会も許されない場合があったりして老齢化時代を迎えるのに区分所有権制度そのものが今後の課題になることは確かです。

管理規約より、法律が優先されます。
裁判では、法律に反する管理規約は無効です。

規約は、家訓と同等
日本で生活する以上、日本の法律に従いましょう。

＞法令によって規約に設定できる事と出来ない事を判断しなさい。標準管理規約はあくまで標準である。マンションの管理は各マンションの規約によって運営されている。
当然ですが、各マンションの管理規約が適正なものであれば全く問題ありません。
＞築年数の古いマンションの規約は区分所有法や標準管理規約より面倒である。
何が面倒なのか説明が不十分です。
＞裁判になった時には標準管理規約では敗訴するがマンションによっては勝訴するケースが多い。
標準管理規約では敗訴するがマンション独自の規約では勝訴するんですか？
＞弁護士を代理人に立てる時は標準管理規約との違いを説明する能力が必要。標準で話をするには簡単だが、築年数を得たマンションの規約説明するには至難の業どある。
マンション独自の管理規約では裁判で難しい様に聞こえるが、それなら標準管理規約に沿った改訂を事前にしたら如何ですか。
＞民主的に運営出来る規約であれば大概はＯＫだる。標準はあくまで参考である。
それでもマンション独自の管理規約が良く、標準は参考に過ぎないとは前段とは矛盾していませんか？
標準管理規約は飽くまでも参考資料で、何回も改訂されている。
しかし、その後の裁判例やマンションの変化に則した改訂をしているので、古いマンションの独自の管理規約と比較して標準管理規約の改訂部分を参考にして取り入れる改訂は必要です。

法律の隙間

飲酒による酩酊時や認知症など判断力のない個人との契約や取引は無効になる法律があるが、団体に関してはない。
管理組合員が、判断力がない場合に関する法律を作ることを望む。

無能な管理組合を助ける法律はありません。

権利能力なき社団が「消費者」と認められた事例
東京地判平成23年11月17日判タ1380号235頁

大学のラグビークラブが合宿のために宿泊予約をしたが、新型ウィルス患者が出たために前日にキャンセルを入れた。
その場合のキャンセル料について、消費者契約法9条の制限が適用されるかどうかが問題となった事例である。

そもそも消費者契約法には、消費者を「個人（事業として又は事業のために契約の当事者となる場合におけるものを除く。）をいう」と規定しており、大学のラグビークラブのような団体はむしろ「法人その他の団体及び事業として又は事業のために契約の当事者となる場合における個人」と定義される事業者に該当しそうである。

なおこの事件のラグビークラブは、権利能力なき社団として被告となっている。

さて、東京地裁は、団体が事業者とされるのは、消費者との関係において情報の質及び量並びに交渉力において優位に立っているからであって、「権利能力なき社団のように、一定の構成員により構成される組織であっても、消費者との関係で情報の質及び量並びに交渉力において優位に立っていると評価できないものについては、「消費者」に該当する」と判断した。

なかなか大胆な解釈と思われるが、落合誠一教授の下記文献でもそうした趣旨が述べられているという。

コピペ
http://matimura.cocolog-nifty.com/matimulog/2012/12/jugement-5cdc.html

７５５は当たり前。法律に反しない規約でま裁判で敗訴するから気を付けよう。専門家と相談して事にあたる事

そういう当たり前を当たり前でないと吹聴するのは、893の脅しと同じ。

どんなに、優秀な弁護士であっても
明かに法律に違反する管理規約では、敗訴するよ
その上に、判例まであれば、金詰まれても優秀な弁護士は相手にしないよ。

＞管理規約より、法律が優先されます。
＞裁判では、法律に反する管理規約は無効です。

表現がおかしいです。
＞裁判では、法律に反する管理規約は無効です。
裁判に限らず運用面に於いても無効です。
＞管理規約より、法律が優先されます。
これは間違いです。
合法的な管理規約であれば、規約に規定のない場合には関系法律が適用されるので、
管理規約が優先します。

７６４さんが正しいと思います。ほとんどは規約が優先ではないですか。規約に設定出来ない事項を教えて下さい。

>765
強行規定と任意規定って知ってる？
任意規定は法律に優先するけどね。
強行規定は、規約で変更はできないけど。

それは知らなかった。有難う。

＞規約に設定出来ない事項を教えて下さい。

上記の強行規定に反する規定と区分所有法に違反する町内会、自治会に関する規定。

任意規定というのは、規約に別段の定めがある場合
規約に規定してもいいということ。
規約に規定しなかったら、法律通りということ。
区分所有法に規定されているものだよ。
なんでもという訳じゃないよ。

＞任意規定というのは、規約に別段の定めがある場合
＞規約に規定してもいいということ。

何を言っているか分かる人いますか？

＞何を言っているか分かる人いますか？

わかるよ。

会社法では、「定款には、この法律の規定により定款に定めなければその効力を生じない事項」を任意規定と言う。

区分所有法でも、趣旨はこれと同じ。

規約に定めなくてもいいが、定めたのであれば、規約に定める必要がある。
これを任意規定と言う。

＞規約に定めなくてもいいが、定めたのであれば、規約に定める必要がある。
この日本語分かる人いますか？
＞これを任意規定と言う。
さっぱり定義とはなっていませんね。
日本語の勉強をお勧めします。
簡単よ、任意規定とは強行規定ではない規定を云います。

マンション管理規約の罰則は規約と区分所有法を読みましょう。

第七節　義務違反者に対する措置
（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
（使用禁止の請求）
（区分所有権の競売の請求）
（占有者に対する引渡し請求）
第三章　罰則
第七十一条 　次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。
第七十二条 　第四十八条第二項（第六十六条において準用する場合を含む。）の規定に違反した者は、十万円以下の過料に処する。

774さんは正しい。

判決を得る為には裁判　原告も被告も大変だ。私は現在原告になるか被告になるか検討中。被告になって勝訴する方法も検討中　敵の褌で相撲をとる方法も検討中　ありすぎて的が絞れないでズルズル時が過ぎて時効を迎えたりする。法律は難しい。司法試験に合格するには知能指数が不足している。マンションの管理は範囲が広くて専門家の助言が必要。

ほー。

うちの住民は畏怖（いふ）してるよw

民法の総則と債権編が基本になるでしょう。

＞マンションの管理は範囲が広くて専門家の助言が必要。

自分の財産位は自分で管理しましょう。

>>785
専有部分は100%所有権だから自己管理だが、共有部分は持分権だから自分ひとりの管理ではない。
管理も持分権に応じて行う必要がある。

マンション管理に必要なのは理事長のカリスマ性だろう。

専有部分は１００パーセント所有権者の自己管理ではない。専有部分内には法定と規約の共用部分あり。

マンションは専有部分にも共用部分が入り込んでるからややこしい。
戸建てじゃ考えられない。

＞共有部分は持分権だから自分ひとりの管理ではない。 管理も持分権に応じて行う必要がある。

そんな考えでは役員になる資格がありません。

うちの住民は私を畏怖（いふ）してるとともに、帰依（きえ）してる。

【カリスマ】より
…それに対して，カリスマという用語を宗教に限定せずより広い意味で使用し，支配の正当性の一類型を説明する分析概念として理論化したのはM.ウェーバーである。ウェーバーは合法的支配，伝統的支配に対比される第三の支配の型としてカリスマ的支配という概念を提起した。合理的･法制的な根拠や慣行的･伝統的な権威などに依拠しないカリスマ的支配の存立の基礎は，指導者が提供する呪術的能力･啓示･戦闘的英雄性･強靱な精神力･弁舌力などの証（あかし）と，それに対する被支配者の側の自由な承認･情緒的帰依である。…

>>790
役員の資格は管理規約では「区分所有者」が条件です。
適格・不適格の要件は何もありません。

マンカン資格などとるに足らない物だが、不合格者の羨望、嫉妬、妬みは十分に理解している。
荒らしがひどいからねえ。。（失笑）

＞共有部分は持分権だから自分ひとりの管理ではない。 管理も持分権に応じて行う必要がある。

それを定量的に示したのが、月額の管理費と修繕積立金。
持分割合に応じて支払金額が違う。同一ではない。

1級施工管理技士>マンション管理士

１級施工管理技士？
そんな資格誰も知らんよ。
単なる作業員だろう。
そんなちんけな資格を持ち出すなよ。

施工管理技士の国家資格をしらないということは、管理組合として建設請負工事の発注をしたことがないということだ。
大規模修繕工事をすると、受注した施工業者は現場に監理技術者や主任技術者を常駐させる。
その技術者になることができる資格だ。

＞役員の資格は管理規約では「区分所有者」が条件です。 適格・不適格の要件は何もありません。

いいえ、一般には居住している区分所有者が総会で選ばれることが要件です。
従って、組合から委任され、自ら受任し民法の委任関係を全うする適格性が要件です。

そんなことは総会では判断できない。

＞そんなことは総会では判断できない。

又一から説明しましょう。
総会に議案として提出するのは組合員から選ばれた理事の決議によるものです。
其の議案には二種のケースがあります。
理事会案の役員候補を承認する場合と理事会案の複数の役員候補から総会での選挙で選ぶ場合があります。
理事会案では全役員候補の受任意志は確認済で、推薦の場合は推薦者により、立候補者は言わずもがなですが、
これらの候補者に滞納等の規約の遵守状況を調査の上で理事会案として提案します。
これが一般に行われている総会での選出方法です。

うちは理事の適格については管理規約の「区分所有者」しかない。
だから抽選理事は理事会で決定するが、立候補者がたとえ滞納していようが札付きの規約違反者だろうが理事会は阻止できない。

うちはそのような理事長が誕生した。立候補である。

＞だから抽選理事は理事会で決定するが、立候補者がたとえ滞納していようが札付きの規約違反者だろうが理事会は阻止できない。

理事会の機能を果たしていない。

>>803
機能していないのではなく、規約や細則の不備ということだろう。
今までサボってたつけがまわったのだよ。
立候補者に食い下がられたら理事会は反論できない。
なぜなら、規約や細則に規定がないから。

抽選や輪番は理事会で不適格者をはじくことはできるね。
でも立候補者はなかなかはじけないね。

＞立候補者に食い下がられたら理事会は反論できない。
＞なぜなら、規約や細則に規定がないから。

おかしいですね。
理事会は推薦や立候補で役員候補を募るがその結果、被推薦者や立候補者を議案に決議するのは理事会です。
理事会で規約を遵守してないので審議で否決されれば役員候補になれません。
それでも立候補したい場合は20％以上の賛同者を得て臨時総会を開催して決議を求めなければなりません。

規約や細則は決議よりも優位性がある。訴訟起こされたら管理組合は敗訴する。

うちのマンションで、過去に共用施設の使用細則に反する総会決議をとって長らく運用していた。
当時の理事会が、使用細則の改定をせずに総会議案にしてしまった。もちろん監事も理事会とグルでから見逃した。
それをある時、当時を知らない途中入居の新任理事が発見し理事会を糾弾した。
当時の理事会で役員をやっていた理事連中がいたが、黙秘権を使ってノーコメントだった。
今季、使用細則の改定を発見した理事が中心になって総会議案化する予定。

＞規約や細則は決議よりも優位性がある。訴訟起こされたら管理組合は敗訴する。

そんな事はない。
規約、細則は総会決議で改訂されるのでこの点からは総会決議に優位性がある。

規約・細則に反する総会決議がされた場合、訴訟では規約・細則に優位性がある。

使用細則を決めた後、
相反する総会決議をした場合、後の方が有効。
いくつか変遷があれば、直近の決議が当然に有効でしょ。
もめたら、もう一回決議すればいいんですよ。
使用細則改訂決議をね。

規約は特別決議で決めるから、それに反する総会の普通決議は無効ですよ。

無効ではない。訴訟沙汰になって判決が確定するまで有効。

↑は？（笑）
有効だと信じて執行されることはあるだろうが、それを有効とはいわないｗ
違法な執行をした事実があるだけ。

>>825
判決が確定して初めて有罪・無罪が確定するのと同じ。
判決がでるまでは「違法」とは断定できない。グレーな運用だ。
だから違法と言うのなら組合員に提訴してもらうしかない。

＞＞８１６
あなたにはアイデンティティってないの？
恥ずかしい男だね（失笑）

↑おまえ、自分のこと言うによ（失笑）

＞規約・細則に反する総会決議がされた場合、訴訟では規約・細則に優位性がある。

無能な組合員の集合で書くに値しないよ。

ならば書くなよ。

暇だから書くよ。

＞８１９
ahoはお前。（笑）
私はずっとこの名前。

＞＞↑おまえ、自分のこと言うによ（失笑）
よく読むと。。。

「によ」？この男は動揺している。。ハズカチー男。

８１９は、
管理侍を名乗るのが、さすがに下衆だと自覚したからだろう。あわてて「匿名」に変えていることからもわかる。
たぶん、たぶちゃんレベルのひとなんだが、最近は下品な書き込みが増えてつまらなくなっている。

もはや神理事長＝マンカン理事長＝管理侍か？

＞判決が確定して初めて有罪・無罪が確定するのと同じ。 判決がでるまでは「違法」とは断定できない。グレーな運用だ。 だから違法と言うのなら組合員に提訴してもらうしかない。

脳が無いのですべて裁判の結果待ち？
自分が違法と判断したら、違法は違法で遵守義務がないだけだ。
悔しかったら訴訟を起こしなさいと言うものです。

管理規約は私法だから、違法か否かは裁判しかない。

違法と言うなら組合が訴訟するしかないよ。

区分所有者である組合員が管理組合を提訴する、が正しい。
うちは今、組合員から管理組合が訴えられて係争中だよ。

管理侍＝シコリナことシコにゃんでは？

シコ踏んでるかもな。

もはや神理事長＝マンカン理事長＝管理侍

コテ変えてもすぐばれる書き込みはレベルが低いな。

>下品な書き込みが増えてつまらなくなっている。
前が面白かったのでもない。マンカン理事長のバカさ加減と下品さ加減は相変わらず。

マンカン理事長のマンション、実際は賃貸アパートだろ？
管理組合なんてもともとないよ。

分譲マンションにあこがれているのだろう。妬みだな。

＞うちは今、組合員から管理組合が訴えられて係争中だよ。

何と情けない組合ですね。

>>838
別に情けないのではなく、訴える方の自由だからしょうがない。
共用部分での子供の傷害事故が、管理組合に業務上過失があったことに起因するとの不法行為による損賠請求。
似たような例は都内のマンションのエレベータ傷害事故でも法廷闘争されている。
これは双方とも上告したから今後は最高裁で争われる。

>>839
一審の東京地裁で判決は確定したと書いてある。上告はしていない。
上告して最高裁まで争ってるのは訴状開示のこっちだと思う。

業界紙を鵜呑みにする愚かしさ。

841
どこが信用できないか指摘もできないで遠吠えする愚かしさ

＞業界紙を鵜呑みにする愚かしさ。
これも若年アルツのおまえか

>>840
これは組合員から管理組合が訴えられた時の訴状の開示方法に注意がいる。
被告が管理組合だと全組合員が被告になるから当然組合員への訴状の通知が必要。

今日見たいな雪の日は、敷地や共用部分に雪が積もり滑りやすくなっている。
もし管理組合が除雪せずに住民が滑って転んで怪我をした場合、住民は訴えてくる可能性がある。
雪の日に除雪を怠ったのは管理組合の業務上過失、不法行為により怪我をしたのだから治療費と精神的苦痛に対する慰謝料を払えと。
うちは管理員に指示して、住民の通行路の除雪をさせている。