プラウドタワー武蔵小杉

ていうかナイスが300だった。

新駅近くのプラウドって、そんなに高かったの？ブリリアも坪280ぐらいでしたね。

もともとこのへんは高層より低層人気で当時はもっと高くなるって路線だったからね。
でもそうでもないってわかってきたのと純粋に買える人がいないってので
坪300路線はもう今さらないってかんじだよ。

まぁお楽しみですね。マンコミでそれは高杉と叩かれ、開けてみたら
高くても即完といことが多いですからね。

何だか、ご老人ばかりのマンションになりそうな予感がします。

いるよ。

↑
まちがえm(__)m


小杉で300買う人いるよ。

南の間取りが良い部屋は確実に300越えないと可笑しい、It's funny!

てか330じゃないですかふつうに75㎡が7500万円で。

そんなところですね。

武蔵小杉は何だかんだ言われても坪300付近なら売れ続けると思うけどな。
大崎や大井町辺りのタワマンだったらそれ以上（坪330-350）するし。

みんな小杉バブルの時にたくさん買ってね～。

>453ずばり大崎の背中を見ながら振り向けば低層の元住吉、さらにしんがりから新川崎…

って価格動向ですね。

しんがりには尻手がいるから大丈夫

>456ニヤリ ヒップにタッチですね
まったくのよた話ですが本当のしんがりは、じつはじつは、鶴見だとにらんでます。
それも鶴見線から生麦にかけて。
最近、鶴見線沿線が再開発エリアに指定され、
横須賀線か東海道線のホームが鶴見駅にできる草案があります。
さらに横浜市営地下鉄グリーンラインが日吉から生麦のキリンビール工場の広大な敷地前まで完成します。

武蔵小杉〜新川崎は例えるなら豊洲ではなく勝どき月島で、鶴見が豊洲かなと勝手に予想しちゃってます。

武蔵小杉駅をエントランスゲートにして小杉ー日吉ー鶴見の三角地帯の開発が南関東における新たな開発の中心になります。

そこに川崎縦貫鉄道が貫通し羽田空港と直結されるのです。

小杉は賢者の選択です。

川崎縦貫鉄道はかなり現実化が難しいらしいですよ。
それがなくても、魅力あふれる街ですが。
マンション資料、届いてますか？請求してからだいぶたつのに、まだ届きません。

そんな何十年も先に小杉が魅力のある街になっている気はあまりしないが。一時はいいかも知れんが。

魅力ありますよ。
自由が丘や横浜、みなとみらい、元町には一本で行かれるし、二子玉にも近い。
でも、帰る場所は小杉…。そう気取らず、肩ひじ張らずに暮らせる庶民的な街。
超富裕層なら都心に居を構えるでしょうが、そこまでにはなれない人間にとっては最適の街。私は理想的な街です！

>461都市銀行は4％ぐらいでも返済能力があればパンディミックに耐えられると見なし融資が降ります。

高付加価値不動産物件に連動したインフレは起こりうるし不動産の二極化も起こりうると私は考えてます。
良い立地にコストパフォーマンスのより不動産をひとつふたつ押さえて損はない反面
中途半端な不動産は地下から金鉱でも出ない限りは無価値化し誰でも住めるマンションになります。

それが防災まで視野に入れた現状の国策っすね。

>460さん、コスギはすでに魅力的ですよ！

紙と木で出来たチャッカマンみたいな住宅密集地が減り
タワーと空地が増えれば防災ランクがアップし海外投資家からみた不動産価値もあがります。

小杉民必死ww

すみたい街上位の自由が丘にすぐの小杉はやっぱりいい。
自由が丘にはこれだけ駅近のマンションが出ないから、
駅近の小杉マンショに住み、自由が丘にはいつでも遊びに行けるこの立地が最高だと思います。
もちろん渋谷も横浜も川崎にもすぐに出れるのがグッド！
駅の開発も進みプラウドも人気出るでしょうね。

でも自由が丘に魅力を感じる人は武蔵小杉に魅力を感じなさそうなんですよね。
むしろ周辺の住宅ばっかの街のほうが好みなんでは？

武蔵小杉買う人は川崎横浜渋谷などのターミナルでよく遊んでいそう。

東横線沿線の渋谷〜日吉住民は東横線以上に魅力的な路線はないと思ってる。

で、武蔵小杉タワーはむしろ23区のダウンタウンから肩肘張らずに移住できるアッパーサイドって印象です。

そんなに遊ぶ所が多すぎてもね。

子供がそっちに入り浸りないか心配。

>469どこに住んでも、臭い親父とガミガミ小うるさい母親が陣取ってるとなかなか帰ってこなくなるから

ご用心なさいませ。

いずれにしても、
住宅地としては、
最高の立地である武蔵小杉は人気です。

あとは足りないものは、商業施設とブランド力です。

>471住宅地としては水はけがよろしくないという欠点があるよ。
ゲリラ豪雨があると駅に向かって主に南側から川のように水が流れ込む。
南武線のガード下が一番低い印象。

ブランド力は一朝一夕につくもんじゃないからなあ。
川崎市のイメージがなかなかよくならない。

ところで同じ清水建設が線路脇に区役所前から二車線道路を作り、川崎信金も破壊して駅前につなげる計画が同時進行してるのご存じですか？

東口駅前が混雑するだけでそんなに道路なんのメリットもないよね？

と思ったら計画敷地にきれいなヘーベルハウスの賃貸ビルがあるのをわざわざ壊してプラウド武蔵小杉の敷地内に新たに賃貸ビルを建てるんだと。

なんでそんなムダなことするのかと思ったら、
そのビルのオーナーが西口再開発の理事長なんだって。


つまり税金で利用価値の低い道路を作り

そこでばら蒔いたお金で不動産屋がなぜかプラウド武蔵小杉の敷地内にご立派なビルを建て替える。


グレーなタワーだね。

東口駅前が混雑するだけでそんなに道路なんのメリ ットもないよね？


そうかな。便利になるとおもいますが。

武蔵小杉ってどこ？

川崎信金は小杉三丁目東地区の再開発計画対象であってプラウドは関係ないと思うが
ていうかあのへんの駅へのアプローチはきちんと道路整備すべきだろ
マルエツの裏とかに外車が迷い込むたびにそう思うわ

>478そうなんです、川信のあたりはURの開発エリアでいつやるか予定も立ってないからそんな道路は後回しでよいのに。

あっ先週プジョーが入ってきて長々とやってましたね。

>478整備すべきだろってなぜ？

すぐよこに南武線沿線道路があるだろ？
メリットがあるのはあの不動産屋だけなんだよ！

相当不動産屋に怨み？が有るようですね。駅前の道路は整備することの必要性は説明しなくても自明だと思います。

自明？ だと思う？


あそこを車道にしても子供が歩きにくくなるだけ。
いまどき駅前など車の乗り入れを制限するのが当たり前。


すぐにやめさせたいどさくさ開発だな。

三井が西口だけ触らない理由がよくわかるな。

西口は利権をあさる人が多そうでちょっときな臭い感じがするな。

西口は利権がどうのとか騒ぐモンスター住民が多いから三井はなるべく手を出さないってことね

三井が手をつけないんだからその線でしょ。

野村は偉いよ、つながるあてのない道路工事に付き合って理事長さんにビル建ててあげるなんて。

駅前の小杉三丁目東部エリアもURが用地接収完了させたら大成タワーごと買い取るつもりかな？

昨日、請求していた資料が来た。
内廊下ってはっきり書いてあったよ。

>>459
昨日資料が届きましたが、HPにある内容そのままのものと、3件ほどの間取りがついてるものでした。
待たされた割には中身が薄かったです。。

大成タワーは三井・東急だから野村が入り込む余地はないよ。
道路もつながる。地区全体の竣工が2018年度予定。
詳しくは武蔵小杉ブログ見れ。

住友タワーは前田建設のようですね。以下によると外廊下説もありますし。。。。
やはり、多少高くても野村＋清水を買っておいたほうが無難ですかね。

http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1155

>490前田ってのは昔から各種事業用タワーでスーパーゼネコンに混じって実績がある会社だよ。

だけど住友タワーはこれから延々と販売し続けそうで慌てる必要はまったくないから
横須賀線側にこだわりがなければ素直にこちらから検討かな？

資料きました。
間取りに期待外れな感じがしました。
リビングとつながる部屋、キッチンに重なっているところはリビングとして広げられないのかな？妙に縦長の洋室など、使い辛い使用に感じます。

立地条件は良くも悪くもなくと言ったところ。
湘南新宿ライン、横須賀線の恩恵にやや遠い。
電車の騒音はそれなりに覚悟が必要。
ユニオンビルの存在がなんとも微妙で、商業施設もあまり期待できない。
川信跡地の再開発が終わると導線は良くなるけど新たなタワーによって影に隠れる存在になってしまいそう。
東側はお見合い覚悟が必要。
ただし生活は便利になるだろうね。
どちらにせよ駅周辺再開発の橋渡し的なタイミングでの分譲。
単価は260～290それ以上は内装次第の割高と読む。

今日資料が来ました。間取りの案内に1LDKが入っていませんでしたが、ないのでしょうか？

いくらなんでも260はないでしょう～

平均じゃなくて一番安い部屋ってことでしょ？だったら260くらいもあるよ。三井のGWTでも目の前が線路真ん前の部屋で250くらいがあった。

>496目の前が複々線の激混み線路で250は恐ろしく高い、
特に利回りが良いエリアでもなし買った人に購入動機を聞いてみたい。

プラウドの場合は坪250の75㎡が5680万円也だから
五階のヨーカドービューや電波塔ビューなら当然これでも高いぐらいですよ。
東の低層なんてあと数年はヨーカドーと工事現場しか見えないしエクラスやらセントなんとかやら幾重にもお見合いしまくりだし。

確かに条件の悪い部屋だったら260台もありだと思いますよ。

>496
正しくは坪245万円だった。
80平米で角部屋だったから売れたんだと思う。
最初の予定価格では坪270だったが正式で坪245に下げてたからノーマークだったけど
6000万円未満でゆったり3LDKで角部屋だと線路前とはいえちょっと惹かれた。

エクラスが平均坪280でおおむね好調。
GWTは平均坪290でファミリーは好調だけど狭い部屋が苦戦気味
ってところで平均だと坪290だけど維持費が安めってところじゃないかな。

GWTはたぶん意図的に坪単価が割高になりがちな狭小住居を増やして市場操作したんですよ

あとに３企画で４本も予定があるから違ったニーズに対応するタワーも建てておきたかったのでは？。

武蔵小杉はプラウドを除いて
あと５本建ちますよ。

タワマン多数の日本でも特別な地域になる。

>493さん、なんと中原区役所脇から線路沿いにユニオンビルが面する二車線道路が駅前を抜けて東口ロータリーまで繋がります。

良質な駅前広場は人車分離が当たり前のこのご時世に
車がビュンビュン通る道をわざわざビルを二つ潰して作るセンスは西口エリアがプロの街づくりではなく
地元利権の産物であることを如実に物語っています。

だからプラウドがダメとは思いませんが…今後もいちいちこの展開ならば気になります。

そういえば西口再開発のネックだったヨーカドーの東口アリオ進出が決まった2010年あたりから西口再開発が進み出した。

西口は現在の地権者たちのギラツキがなくなってから中古を検討しても遅くないな。

ちょっと前に出たアラフォーミセスです。

資料届きました。絵空事のような資料が多い中、武蔵小杉を知らない私にもよくわかる内容だったと思います。

間取りは一部なのでしょうが、普通というか掃除動線なんか考えると結構いいのかなと思います。
私は、リビングやダイニングからキッチンが見えるのがいやなのでカウンターｷｯﾁﾝだけはやめときます。

それにしても、不便な郊外のマンションでもないのに、ラウンジが3つ。フィットネスもあるのですね。
ラウンジなんて使うのは最初の２～３年だけなんですけどね。
便利なマンションなのでシンプルでいいのに。
まあ４５０軒もある一つの街なので多様なニーズに合わせるためしょうがないのでしょうが、維持費が結構
かかるでしょうね。→施設を維持するお金が高い！なんていう人はタワマンに住まないほうがいいのでしょうが。

外観や内廊下なんかがポイントが高いですね。あと私がどうしても譲れないのがゴミ。
今の住まいも各フロアにゴミのお部屋があっていつでも出せるのですが、これを知ってしまうともうダメですね。
エレベーターに乗らず、いつでもゴミ出しできるのはありがたいです。

あとは駅前だから防犯かな。。

都内・都下も見ましたが、ある程度のグレードを求めるとなると範囲が狭まるし、坪単価10～30万位の間で
ごちゃごちゃ言うより、住みやすさを考えて検討したいと思います。

『坪単価10～30万位 の間で ごちゃごちゃ言うより、』

のくだりかっこいいですね。

75m2だと227~681万円の違いですが、気にしないのですね。潔い！

駅前から全部タワマンだらけになるのにやたらと道路を作りたがるのはなんでなの？

西口は歩道の町にしてほしい。
東口ロータリーも車が入れない広場にすべきでアリオのあたりにバスターミナルを作るべきだよね？

なんで車道だらけの駅前にするんだい？搬入業者専用ならまだわかるが。

まあ住民は増えるがよそから遊びに来たくなるような街にはならんだろうね。

>507
それは道路を整備することによって固定資産税を意図的に高めるのが狙いです。
もちろん利便性も兼ねてのことですが、再開発によって税収を上げることも重要な目的の一つです。

そうなんですか！

川崎市って冗談きついっすね、わざわざタワマンの資産価値を削って税収を上げるとは…


鬼の行状だな。

今から目に浮かぶようだね〜四方八方から車が流れ込もうとして小杉駅前が渋滞で埋まる。

>505さん、世の中にはいるんですよどうせ頭割りなんだから贅沢しなきゃって浮世離れした人種が。元祖セレブ路線のザコスギタワーの長期修繕計画が改訂になりましたがとんでもない値上がりぶりですよ。

私は小杉に関しては交通利便性を共有するためのタワマンと思ってますから、
プラウドタワーがお決まりの贅沢付加価値路線と知り中古の初期物件(レジ、リエト)が魅力的と感じてます。

確かに東口のロータリーの敷地はややもったいない気がするけど、
道路がなくて緊急車両も入って来れないような場所に住むのは嫌だなあ。

小杉タワーの改定後の修繕はおいくらくらいですか？こちらを買うにあたり参考にしたいです 当初の計画から改定なんて怖いですね

>510
そうじゃなくて道路に面している方が通常は資産価値が高いし、価値が落ち難いんですよ。
だから固定資産税もそれなりの設定になるということです。

渋滞は別問題で、道路が出来たからといって小杉駅周辺に今のところ渋滞を生む要素は少ないと思います。

>508
たまたま来てみたら意外と便利で楽しい街に感じる、くらいが武蔵小杉にはピッタリな感じがしますね。
遊びに来るどころか都心に匹敵するほど高価なマンションを買って住もうと決意する人が後を絶たない街ですから。

>514単純に今の府中街道の慢性渋滞が何割か流れ込み
アリオに行く車が流れ込み
新しい駅前SCやパチンコ屋に行く車も流れ込み
駅前での送迎車両も…当たり前にぜんぶ流れ込みますよね？



渋滞を生む要素を思い付けないあなたが残念すぎる。

あと今のところ新駅に来ている路線バスの半分以上が東口ロータリーには流れ込みますよ。

あとタクシーも、納品車両もね。

わかってて道路を作ってるなら悪質きわまりないが高度成長期の駅前開発で散々失敗したパターン。

>514さん、今どきは人車分離が当たり前なので駐車場と歩行者の出入り口は少し離すのが一般的ですよ。

つまりオーナーの車は入れても他人の車が流れ込まない形が資産形成としては理想的。

商店街もワンウェイにして歩行路を広く取ったり元住吉のように駅前から歩行者天国にしたりそんな時代ですわ。

>513部屋によって違うでしょうけどリエトコートイーストタワー４の検討スレで８月後半頃に仔細に書かれていましたよ。

>513さん、コピペしときますが前後の話の流れや部屋タイプなどよくわからないので上記>>519の中の838という投稿の前後を確認してみて。


修繕計画書（案）を見ると、26年目以降の修繕積立金が４２０００円／月になってました。（25年目までは、２９０００円／月まで徐々にアップ）
＞このころになるとローン完済できるのかもしれませんが、一般的にタワーマンションの修繕積立金の相場としてはどうなんでしょうか？
＞詳しい方いらっしゃいますか？
＞ちなみに一時金は、１２年毎に４３０,０００円の記載がありました。

ありがとうございます。やはり維持費を考えると購入しようか
なかなか迷うところですね

>516,517,518
必死の反論ありがとう。私は一般論を述べたまでです。
新規道路拡張で固定資産税が上がることは道理であり、プラウドタワーもその計画の一端であることは確実でしょう。
不動産のことをもう少し勉強した方が良いかと思います。
あなたがたの理想を叶えるための再開発じゃないことは確かなので、嫌なら他の町を検討するべきですね。

プラウドシティー元住吉のMRを訪問した際、営業の方からタワーは維持費が高いから低層の方がいいですよ、と説明を受けました。タワーを売ってる営業マンは割高な維持費の事を何と説明してるのか気になります。

維持費が高いタワーだとこちらから聞かないとあまり話はしてこない。
聞いてきた客にはタワーはどこも高いけど
その代わり資産価値が高いので売るのも貸すのもできますというのが営業トーク。

タワーマンションと低層マンションは、ステータスがちがいます。コンシェルジュの有無、ロビーの造り、内廊下、各階にあるゴミ出し場、ホテルに住む感覚なわけで、低層マンションとの違いは比べものにはなりません。
ステータスの違いが、管理費などにも表れていると考えると良いと思います。

タワマンは駅前好立地を共有するためのスタイルですよ。何がなんでも徒歩10分歩かなきゃ！と、たまに気が向いたら１駅歩いてみよっかな？の違いは大きい。

良いところは各階ダストステーションや24時間警備、クリーニングなどのコンシェルジェサービス。
ただしジャグジーやスポーツジムなどの共用施設は区分所有したくないし眺望も不変って訳ではない。
長期修繕計画を圧迫してるのは高層エレベーターの交換と外壁工事だけど100年コンクリートだから30年以上やらなくてよいはず。
エレベーターもむしろ値段がこなれている可能性あり。

低層は30年経つとかなりガタが来るんじゃないかな？

>522さん、今時はベビーカー押してスイスイ歩けなければどんなご立派なタワーでも裕福な若い世代は敬遠しますから
ペテストリアンデッキなしに二車線道路をわざわざ作るのは無謀。
駅前は消防車や緊急車両用の専用スペースを設けて普段は進入禁止にするのならアリですがその場合は今の川信あたりに転回ロータリーができるはずですが東口のブリリア方面へ通り抜け綱島街道につながると聞いています。

東横で駅近プラウドははじめてですね。武蔵小杉も綱島もいくつかプラウドありますが駅10分前後が多いです。そういった意味では貴重かも？

>527
そうお思いなら市議会でも何でも自ら行動を起こして主張して来て下さい。
今のところ武蔵小杉はそのような計画にはなってないですし、
あなたの理想が叶わなくても、十分便利な街と価値を認める方もいるでしょう。
要するにあなたがこの場で何をしたいのか分からないということです。
ペディストリアンデッキならJR北口側でやった方が効果的だと思いますけどね。

タワーだと、管理費修繕費35年で普通の低層マンションに比べて数百万の割高は確実に発生します。
けど逆にその程度の違いで長年の利便性が高いのであれば安いと思える人じゃなければ、
タワーなんて買わない方が良いですね。ましてや戸建てなら管理費修繕費はタダ同然ですよ。

マンションで重要なのは管理組合ですよ。
管理組合が阿呆だとデベの関係会社に骨の髄までしゃぶり取られる仕組みになってるので、
まずは住民が一丸となってそこを断ち切れるかどうかですね。

定年した頃に月5万や7万をずっとっていうと住めなくなるよね。
それだけの維持費を払ってまで中古を買って住む人も
稀有だろうから貸すしかないけど相当な数が
賃貸として大量供給されたら家賃水準もどうなるかわからないし。

将来的に社会問題になるだろう。

>532定年までにローン完済しとかないとまずいね。

賃貸や中古転売は良質な駅近なら安きゃなんとかなるんじゃないかな？
プレキャスト工法の百年コンクリートタワーに住んでるけど築10年で明らかに近隣マンションと劣化に差が出てて価格も全然違いますよ。

今週からの駅にあるマンションズにこの物件の広告が大々的にでましたね。

内廊下、各階に食品宅配向け宅ボックスだとか予想以上のグレードですね。
強気の価格でもかなりの注目を集めそうです。

>>534

もう価格がでているのですか？

各階の食配って、いいですね。生協のことですよね？

535

価格は出てませんよ。
マンションの特徴やアピールしたい間取りなどが出てました。
駅の棚に置いてるのを手に取って確認してみて下さい。

管理費だけで将来6万だったら、
賃貸住まいの方が良くないか？

駐車場を含めて維持費を毎月５万円以上払っているのですが、教育費が重くなってきて結構しんどいなぁ。。と思う我が家のような家庭もありながら、そんなではないという人もいて、その中でもリタイア世代に聞いてみると・・・・・

○旦那さんが定年のない仕事をしている方（会社経営・医師とか会計士さん）
○財テクや賃貸住宅で年金以外の収入がある方。
○ＩＴ企業を立ち上げた息子さんの会社の相談役になって給与が支払われている。

と答えが返ってきました。

家賃収入の方は、タワーマンションを販売時に自分用と投資用の２軒買ってる方が多いですね。


それと子供さん家族と近いところに住むことによって、里帰り代がかかることを考えれば管理費なんて安いもんだという方もいてなるほどと思います。
ちなみに、娘さん夫婦と同じタワーマンション買ったという方が多いです。
共働きの娘夫婦に代わって孫の面倒を見る。←生きがい。
こればっかりはプライスレスらしいですよ。

それに、駅前の便利なタワーマンションで、設備の整った病院が近いとあれば介護ホームに入ったと思って高い維持費が払えるとのこと。
気持ちの持ちようですね。まあ今のシニア世代は恵まれてますからね。

以上はマンション内のサークル活動を通じて知り合ったミセスに聞いたので参考程度にしてください。（行動範囲せまくて・・・）


ちなみに我が家は、主人の定年までと子供が巣立つであろう１５年間くらいは快適に過ごせるところを探そうと話しています。
１回目の修繕計画がなされるあたりから維持費が上がるのはどこも同じですね。

そうそう何処かに書いてるのかもしれませんが、プラウドってペットってＯＫなのかな？


アラフォーミセスでした。

駅近くのそれなりのグレードがあるマンションならば、数年後も入れ替わりがありながら、維持費を払える層で集約されてくると思いますが。

賃貸も選択肢の一つでしょうが、管理の行き届いた賃貸物件となると、家賃も高額になりますよ。それを抑える為の賃貸物件に住むとなると、考えたくありませんが、地域間格差がもっと激しくなるでしょうね。家賃を抑えて廃棄みたいな所に住むと、ゴミだし、騒音、防犯…精神面で老後苦しみたくありません。

20年後にマンションが余りまくりますが小杉駅前立地には希少性があるはず。

75㎡の部屋が状態さえよければ築20年で2500〜3000万が中古価格ってとこですね。


もし管理費、積立金、固定資産税で月8万だと
それより高ければ良質なインフレでも来ない限り売れませんね。
少しでも維持費が安いタワーが買いです。

維持費が高い物件が売れないのはその分のローンは降りないよ。
維持費を差し引いて残る価値は2000万円程度。ただ維持費でなくてローンにまわせば新築ならもっといいところ住めるから駅近といえど売れるかな。
武蔵小杉自体に人気が高まって常に買いたい人がいるようじゃないと厳しいと思う。
武蔵小杉じゃないといけない理由がないなら供給量が少ない街に買う方が資産は残りやすいのは確か。

退職金と家売ったお金で娘夫婦と同じタワマン買って
年金から高い管理費修繕費払ってご老体に鞭打って
毎日孫の送り迎えなんて嫌だわ。と思う アラサーミセスでした。