プラウドタワー武蔵小杉

小杉の近所の戸建ての人は、駅前にタワマンばかり建てられてかわいそう。ニュースでやってた強風問題とか聞くとタワマンなんか住めないな。

西口側にあるナイスのセントスクエア武蔵小杉が、中古の西向低層階で290-300 万で成立しているのも、想定に入れてました。

中古については、どの物件でみるかにより変わりますので、中間あたりにて幅をもたせた記載となっておりましたのは、ご了承くださいませ。

来年中の東急線の副都心線直通や、その後の相模原線の開通の予定もあり、小杉全体の価値が高まるのは間違いではなさそうです。

70平米3LDKが中心だそうで、狭苦しい感じの間取りになりそうですね

Nｏ183
あえてお伝えしますが、それだけの断片的な情報にて、何が判断出来るのでしょうか。

安くあって欲しいという願いは分かりますが、
300を切るのは、相当条件の悪い部屋ですよ。

まあ予想ですからね。いろんな意見でてきますよ

プラス要因も戸別にひっかかってくるマイナス要因もある意味わかりやすいため高い部屋は高く、安い部屋は安く売ればすぐ埋まると思います。
同じ階、似た間取りでも三種類ぐらいの購買層が混在するような多彩な価格設定で綺麗に完売しそう。

>>180
小杉の中古タワー興味があります。
２５０はどこでしょうか？

>180ついこのあいだザコスギタワーの中層階西向きが69平米4800万で即決しましたよ。

ただし男の一人暮らしでかなり汚なく使ってたみたいな話だったので嫁さんが引いてしまい我が家は内覧しませんでした。

リエトイーストの再販がおすすめです。
3％＋消費税＋６万円の手数料がかからないうえに内装リフォーム代、引っ越し代、エアコン代も浮きましたから頭金作るのが楽でしたよ。

内装クリーニングも要らないのですぐ住めます。

そのコスギタワーは坪単価229万円で安いね

連投すみません、でも待てるなら新しい物件は魅力的ですね。

新築はプレミア１５－２０％はのっていますよね。

リエトイーストは引っ越し代とかサービスしているみたいだけどお得かどうかは物件価格次第じゃない？

坪単価280だったらサービス考慮しても割高だし、坪単価230だったら割安

>>193
プレミアは承知の上で新築に手を出すんでしょう。
それよりも武蔵小杉にしては割高なんだよなぁ。

再開発進んでも、エクラスの下に入る以外のパチンコ屋、
飲み屋、風俗店などは残りますかね？

有楽町にもパチンコはある。うまく隠せて、外観に差し支えはないよ。
武蔵小杉もそんな感じだよ。

リエトは、もともと賃貸として一時貸し用に低仕様にて建てたのを、その後に分譲に切り替えて売っている。

他のタワーと同じ扱いをしているのは根本が誤り。

>198さん勉強不足だね。
リエトは元々分譲仕様が、
賃貸になったのだよ。
再び分譲にもどってるだけ。

>199コスギの坪単価が上がるまでクラッシーは一年半塩漬けにされ、イーストは3年ファンドが転がされ、予定通り分譲されてます。

建物は鹿島が新入社員研修でモデル物件にするぐらいの自信作です。

>200
建物は確かに良いかも。
ただ、建物（躯体）≠　内装・設備　だからね……。
スレ違い引きずりすまん。
リエトの話は、リエトの板ですれば？

プラウドタワーには、ＣＭに出るような
超プレミア感を期待しています！
西側再開発の先駆けとして、高くても。

超プレミア感だして超高値。大量売れ残りで慌てて値下げ。ってことにならないように野村さんにはリサーチと値付け頑張ってほしいです。

磯子のブリリアは現実に値下げしてますので。

プラウドは土地の形状がいかにもおかしい。
外の物件に比べると落ちます。

プレミア感をしっかり出しつつ向きや眺望を口実にお買い得プランをまぜこんで完売しそう。

坪単価はそうした訳あり系住戸を除いて300超でしょう。

リエトは分譲物件と言えるのが不思議なくらい作りがちゃちい。扉、キッチン棚、バス、ガラス、全ての要素が賃貸物件なみ！
リエトはもうでてこないで下さい。

206嘘だ。発注後の賃貸転用だと旧トーヨーサッシの建具部門まで全部確認済みだよ。

プラウドも価格が手頃だったら途端に叩かれるのかな？悪口でコスギのレベル下げないようにね。

>203プラウドは高い高いと言ってるのは今、高い物件売ってらっしゃるデベさんみたい。
上品なイメージとは裏腹にえぐい。

品の悪い方が居てガッカリ。同じマンションになりたくないわ。
ご近所のマンションに対して言い過ぎじゃないかしら。
我が家もリエトコートを真剣に考えましたよ。

もしかしたらお買い得価格で出るかもという流れになって盛り上がり、
いざ決まった実際の物件価格が高いことがわかった途端に叩かれ始めるというのが
今までのパターンだね。ここも同じ流れかな。

ネットは怖いから一度変な方向に話が進むと抑えがきかない。

ただでさえコスギはネガとヤッカミが多いので気をつけましょう。

ライバルのデベさんも自分のとこさえ売れれば的な情報操作は控えてください。

今の相場環境で強気価格出して売れるのかなー。
まぁタワーは時間かければそれでも売れるけど。

西口初のタワマン。
注目の西口の再開発スタート！
駅ビル完成後の販売だから、高値でも問題ないでしょう。
このタワマン以東は再開発ですから、西口の道路はマスマス綺麗になり、住環境はさらにアップしますよ。あとは、お見合いをどうとらるかだけど、人気のプラウドの相場と人気の武蔵小杉の相場を考えると安いはずがない。それほど価値がある。

武蔵小杉自他の注目度が落ちているからね。
便利な割りに安かったけどもともとの知名度が低いから
高くなりすぎた今となっては昔注目してて買えなかった人は寄ってくるけど
高くなってしまって意外性がなくなった分新たな需要を作り出すのが難しくなってる。
このまま分譲を続ければ豊洲や湾岸みたいにどっかで値崩れするんだろうけど
ここでその兆候がでるかどうか・・・。

コスギの地価っていったんはデベが競り上げると思いますよ。

その後も暴落型ではなく徐々に落ち着いていくと思います。
理由は立地があまりにも良いため家族の通勤通学先が変わっても住み続けられるから。

ここは楽しみだ

六大学はほぼ１時間以内で通えますよ。
中央、青学、成蹊、成城、明学みんな大丈夫。
立教の新座キャンパスでさえ立川回りで58分。

無理なのは早稲田の本庄ぐらいですかね。

安心して私学受験させられますね。

もちろんお父さんの転勤も大宮、千葉あたりまで大丈夫です。

ここの立地は現都民じゃない人には魅力でも都民にとってはイマイチ。
安い時は皆が注目してくれて活気も出てくるけど値段相応ってなると
神奈川で川崎ってのがネックになって興味もたれなくなる。

都内ですか、山手線内側にはかなわないですけど外側なら負けてないですよ。
もう立地がない中野、豊島、あたりと同じぐらいにまでは上がるでしょう。

住まいサーフィンに単価推定がでています。
２９４ならば、お買い得感ありますね。

294ですか？結構お高いですね。

住まいサーフィンの予想は当たるのですか？？

>>221
あくまで現在の相場と駅からの距離等によっての推計です。
ただし、東急側駅近で先発のブリリア・エクラス・GWT共に
坪平均270-290という範囲ですから、この辺から
大幅に逸脱することは考えづらいかと。

これらの物件と違う点があるといえば、地権者に個人が多い点かな。

プラウドタワー東雲キャナルコートでは大きく外した。想定より正式価格はずっと安かった。
ここはどうなる？

駐車場の賃料は車種にもよりますがどちらもだいたい二万円前後します。
パレット式、タワー式はビックリするぐらい高いですね。小杉にも多いのでいずれは何機か解体されると思います。

維持費が安い自走式、平置き式かつ安いのはタワーマンションではザ・レジデンス武蔵小杉だけです。

近くですと賃貸のアールスタイルやクレストフォルム、ナイスあたりは平置き式です。

補足しますがパレット式、タワー式が高いのは駐車場の維持費です。

ご回答ありがとうございます。
やはり、パレット、タワー式が多いのですね。
すんでる地域によりますが、震災直後パレットの安全確認のため２日間車が出し入れ出来なくて不便だったことを考えますと、悩むところです。

便利なところだと車を手離す方もいて管理組合収入も減り、メンテナンス費用ばかりかかる駐車場を維持するのも大変ですね。

今のマンションを購入のちに、役員をやりましてマンション全体の資産について考えたり、規約を読んだりして多くを学びましたので、武蔵小杉にあるマンションも購入したあと、住み始めてからのことも考えて検討したいと思います。

大規模物件は住戸数の何割か駐車場を確保しなければならないためプラウドも恐らくパレット式ではないでしょうか？
ただ立地が非常に良いのと野村不動産はすでに新駅前の自社物件でTIMESの運営で駐車場の有効活用実績がありますからしっかり考えてくるんじゃないでしょうか？

それはいいですね。販売時に運用面での話があればなおいいです。
入居後ですと、セキュリティーの面や税金関係で空いてる駐車場を月極駐車場にすることを反対する人の方が多いのです。

マンション単体ではなく開発全体がみえるようなものを期待してます。

プラウドタワーは複合型開発なので駐車場は上手いことつくるのではありませんか？
ある意味、坪単価以上に重要なチェックポイントですね。

坪単価のほうが重要でしょ
エキチカのマンションはクルマ持たないひとも多いですよ

>231だから昔のままの法規制で駅前の車なんか誰も持たないであろうマンションでも住戸数の七割だったかな？の駐車場を敷地内に確保しないといけないんだよ。

それをどうするかって話がずっと書かれてるのだよ！
ローンの場合、維持費の10000円は物件価格の400〜500万円に相当するから機械式駐車場は金食い虫なのね。

プラウドタワーの玄関につながる新しい道の敷地ってもしかして商店街会長さんのビルにかかってませんか？
蕎麦屋の並びですよね？

まさかあそこもプラウドの敷地なのかな？

そこはあくまでも道路用地。最終的に市が買い取るはず。
だから道路の方はプラウドと関係ない工事になる。

あれ？プラウドのオフィス棟って
あの線路脇の商店街会長さんのビルが建て変わるんですよね？

つまり区役所と野村プラウドと商店街の一体開発なのですね！

川崎市のサイトページによると、道路と野村プラウドとの関係は、関連工事となってるよ！

計画に野村が関与し、最終的には所有者は道路なので市になる、といったかんじではないでしょうか。

そうだとしたら野村さんすごい・・・。

開発担当者に計画やそれに対する想いを聴いてみたいですね。

区役所と一体開発で警察署と区役所に挟まれてた立地なら停電しない可能性すらありますね。

しかし駅に貼られたポスターを見るかぎり緑一色ですがあの敷地のどこに木を植える余裕があるのでしょうか？

農協ビルも警察署側に建て替えてますしね！
かなり大きなことやる気ですよ。

震災発生からしばらくの間も、その地区はた停電しなかった覚えがあります。

病院、区役所、警察署に囲まれてれば、それも頷けるような気がします。

中丸子や新丸子東よりも、こちらの小杉町のアドレスの方がよいな。

どんぐりの背比べだと思います。

住所の響きで検討するのはどうでしょう⁈
かなり危険では？
それよりあのユニオンビルが中途半端な感じで微妙ですね。。。
周りの道もどのように綺麗になるか、まだまだ先は長いですね。

FNNニュースで武蔵小杉の地価上昇が大きく扱われていました。
やはり高くなりそうですね。
http://www.fnn-news.com/sp/android/headlines/index.html?id=CONN0023183...

>245ちょっと前に北口のタワープレイスを題材にビル風とタワー乱立の特集してたでしょ？

あの特集とのバランスを取ったのだと思いますよ。

プラウドの西口開発は長らく停滞し続けた西口商店街にとっては福の神。

まさに改革の本丸ですよ。
東口開発は西口に火をつけるための導火線みたいな存在ですよ。

検討者的にはすでにおなかいっぱいですけどね。

もともと工場地帯(発電所や東京機械製作所、ＮＥＣなど)だった『新丸子東』などの東エリアと、
住宅街 (旧 徳川家の宿場町)である『小杉町』や『小杉御殿町』などの西エリアとは、街の成り立ちが全くちがう。

新しく住まわれた方は知らないか、納得されて住まわれてるのではないでしょうか。

どちらが正しいとかはないと思います！

Ｎo244
駅前なら、周辺に建物が建っている状況は、あまり驚く話でもないですけどね。

No244さん
私は一気にではなく、少しずつ街が整備されるのは楽しみでもありますよ。

>248西側をまるっと住宅街扱いはよろしくない。

小杉三丁目は安い飲食店、スーバー中心の商業エリアと警察署、NTT、区役所、図書館などの行政サービスエリアだよ。

住宅街は府中街道沿い〜南西だよ。

南の中層階・中住戸でしたら320程度でしょうかね。。。ＧＷＴは300-310でした。

252南向き中〜高層は高いよ。70平米台中心で坪310-330はあるはず。

周辺環境からも低層かつ向きによっては安くせざるを得ない住戸がかなりあるのでその分人気の間取りは高いだろうね。

GWTは60平米の2LDKばっかだから坪単価の比較対照としてはいかがなものかとは思う。

エクラス南向き3LDKで確か坪300前後ぐらいだったっけ？。

予想屋みたいな人が必ず出てくるが当人は絶対に買わないし買えない。
可愛そう。

255さん
252さんや254さんではないですが、そういう書き込みは辞めませんか。
255さんの書き込みの方が、よっぽどたちが悪い気がします。。。

プラウドタワーの構成です♪

竹輪型で5階〜45階が住戸スペース、4階が保育所
3階までは自走式駐車場、駐輪場です。

あと1〜19階まで機械式タワーパーキングが竹輪の中に詰まってる。

エレベーターはレアリスマンションと正対する北側でしたね。

外廊下ですか。電車の音、救急車の音、バトカーの音がうるさそう。

外廊下タワーで買う気無くした！
ありえません。タワーでほとんど田の字って事でしょうか？

最近のプラウドタワーって外廊下多くない？その分価格抑え目かもですが、私にはドーナツタワーの外廊下って三井のタワーと比較すら不可能です。

>258>>259
竹輪の内廊下と言うか1〜19階まではタワーパーキングが詰まってるから廊下向きの窓ってことはないと思うけど。


たぶん。

>259三井のGWTも最近のチラシやポスターって明らかに発色が違ってて笑えた、あの明るいパステルイエローがよければそうすればいいのに、

なぜにカラシ色？

MSTやSFTも建築当初はラブホみたいな色合いだとか言われてましたけど(過去のパークシティスレ見れば載ってると思いますよ)
今は周りにうまく溶け込んだ印象があるのでエクラスやGWTもそれなりに期待出来るかもしれませんね。
印象はそれぞれ異なるかと思いますので、最終的には周りの意見より個人がいかに納得するかですよ。

それよりタワーマンションの竹輪型の外廊下は電車の音など外の音は一切聞こえてこないと思いますけどね。
少なくとも私が以前住んでいた竹輪型のタワーマンションは外からの音は聞こえなかったですよ。

品川のVタワーは室内はしずかですが外廊下に出たら電車の音がうるさかったです。大崎の駅直結外廊下タワーもうるさかった。
でもここは駅直結じゃないから気にならないかも分からないですね

>264
コスタからの住み替えじゃないよね？

262です。
まさに外廊下は264さんの言う感じですよね。

実際は外に住む訳じゃないし室内に居れば外廊下の事なんか気にもなりませんが、
外廊下自体どうなのか問われればその通りですね。

自分が以前住んでいたところで感じたのは、キッチンからの換気扇のダクト？が玄関前の天井にあったことにより隣の料理などの匂いを感じたこと。
匂いならまだしも、共用施設の喫煙ルームには行かずキッチンで喫煙する方がいるようで、
それらがダクトを通じて送られてくるためタバコのヤニや、料理の煙などにより玄関前の天井が黒ずんでいたことですかね。
ちなみに私は換気扇のフィルターを定期的に交換していますしタバコも吸わないため玄関前汚くありませんでしたが隣は酷かったですね。

タワーマンションの外廊下でも換気扇の取り付け位置は様々で一概にに言えませんが
これは住んでみないとわからないと思うので外廊下で且つ購入検討者の方は要チェックしてみては如何でしょうか。

また、風が強い日は24時間換気の送風が逆流して、室内に風の音が入ってきてましたね。

私が住んでいたタワーマンションがショボかったんだと思いますが、経験談として参考にしてみて下さい。

外廊下の一番の問題点は廊下側の部屋が明り取りの窓があり、廊下を歩く人の気配を感じることです。
ベッドがそばにあったりしたら悲劇。

265さん。
私は神奈川県民ではないので、コスタと言われても…？ごめんなさい。

266さん。
二十四時間換気はフィルター代ばかりかかりませんか？
それで、プラズマクラスターなんかも出てきて、結局、空気清浄機を買っちゃったりして、タワーマンションって部屋の空気がよどむので常に最新機器の方がいいです。

最初の頃はいろいろ付けて売り出した方がうれたのでしょうが、タワーマンションからタワーマンションに住み替えが始まったので初期のタワーマンションと同じ仕様では売れないこともあると考えて欲しいです。

キッズルームを敬老会が使用してるなんて話も聞きますからね。

コスタはコスギタワーです。東急武蔵小杉駅7分のタワーマンションです。近隣中古の情報収集の大事だと思います。

外廊下ですかー…
なんか団地感があっていやなんですよね…

電話で聞いたら内廊下との回答をいただきましたよ。

257さんがおっしゃる機械式駐車場が入るなら内廊下ですよ。
外に面する方が難しいですよね。

19階までは内廊下なのかもわかりませんが、20階から45階までの構造はどうなんでしょうね。
内廊下と言いきってるのであれば内廊下？

>257です、二度目の繰り返しになりますが20F〜45Fは吹き抜けと書いてありましたよ。

巧妙にネガが誘導してるのか誰も遡っていただけないのか真相は不明ですが 吹き抜けとしか記載はありませんでした。

単純に最上階にフタをするかしないかだけではないでしょうか？

ネガというよりライバルデベの兄ちゃんたちが２、３台のPCで煽りますから注意してください。

今はGWTが追い込み真っ只中ですからご用心。マダムはハイレベルでもあそこの営業には下品なのも居ますから。

>267悲劇も何も百年前から外廊下ってそーゆーもんでしょ？

住んだことがない人の方が珍しいでしょ？

>267この絵に書いたようなQ&AスタイルのネガってなぜかGWTの対抗物件には頻回で登場しますね？
最初の質問の方が不自然に弱点を突いてすぐさま回答者が思いっきりネガるパターン。

>>267
世の中のマンションは99％外廊下でしょ。
内廊下なんて100棟に1棟あるかな？
悲劇ではなく現実です。

確かパークシティとリエトは内廊下です。

内廊下にも外廊下にもそれそあにメリット、デメリットがある。
購入者が納得すれば問題なし。
ただ、内廊下はホテルなどを想像すればわかるけれど、タ外廊下はあまり見ないから、メリット、デメリットをはんだするうえでも実物を見てみたい気もする…。