プラウドタワー武蔵小杉

坪269です。どんなに値切っても坪200にはならないでしょう

やっぱり適当な書き込みが多いです

レジの中古価格を聞いて、勢いなくなりましたね。

>121その18階西向きの部屋は長谷工の中古部門が抱え込んだせいで売れ残ってる部屋です。

５月に低層階の西向きを5000万円弱でイニシアさんが成約させてますからそっちが相場ですね。

つまり坪250〜260です。

レジは22階の3LDK南向きが6000万で売れてない。条件がよくても270では売れないみたい。
レジやパークGWTを選ぶような客層は高さに興味がないんだね、外廊下からの眺望は良いけど購入動機は利便性だろうから野村タワーとは違う。

野村タワーは客層が既存タワーのどれとも違うんだろうけど強いて言えば住商&三井のリエトクラッシータワーなのかな？

プラウドタワーは、エクラスやＧＷＴの上をいく高級路線らしいですよ。

駅からかなり離れてるレジやイニシアとは一緒にしないでくださいm(__)m

プラウドは武蔵小杉の商店街内初のタワマンですから、
グランドウイングと比べてね〜。

コスタ、リエト２本、三井３本、エクラスときてプラウドタワーは8本目。
武蔵小杉タワマン１３本の後半に入りました。
本命のエクラスやＧＷＴとは趣向が違うお買い得マンションになることを期待しています。

ここも「住みこなす場所」ではなく「使いこなす場所」でしょ。
どう考えても「住みこなす場所」はもっと西側。

タワマンが立つような立地に住環境を求めちゃダメでしょ。望めるのは利便性だけ。

駅からかなり離れてるレジ


って、レジは駅から近いよね

レジは横須賀線新駅駅のすぐ隣。開業前の販売だったから、上がってもいいものなのにね。

レジの中古が坪250〜260なら上がっているんじゃない？売り出しのときは坪240ぐらいだったはず

ミニバブル期前の物件って１割は普通に上がってるでしょ。

>133評価が高い特別なマンションです。
消防署と同じ電線から電力供給を受けているため震災でも停電せず街にあふれかえったパーク住民をロビーに受け入れた伝説的物件。
僕は中古でもコスギNo.1と思うのですが嫁さんの評価はいまいちでした。

レジ新築分譲時の話？　低層階は坪200チョイでしたよ
中古坪250～260になったのは新駅着工以降です
小杉は価格が下がってるなんて言ってるのは新参の知ったかぶりだけですよ

内覧した際には嫁さん曰くゴミ置き場が遠いのと廊下側の駅音が聞こえすぎるのでは？
の二点が気になったそうです。

コスギの中古相場は特殊な状況かなと見ています。
三井のリハウスさんと他業者さんでコスタやリエトの販売価格に開きを感じます。
リハウスさんがコスタとリエトを高値で出すためパークが相対的に割安となり決まってますね。

でもってリエトクラッシーは立地が良いためそれでも売れて暴落率が+2%なのに売れ残るという不思議な状況になってますよ。
もちろん新駅ベスト立地のイーストタワーの分譲も効いてます。

>131タワーが建つともれなく周辺に空間緑地が設けられるため、住環境は向上しますよ。
実際にご覧になれば一目瞭然ですね。

また暴落率って言ってる人が…。
騰落率だよ。

ヨーカドー前のセントスクエアは、
ミニバブルの分譲時に坪300近くしてたが。

結局武蔵小杉では立地的にセントスクエアが最強。これ書くとなぜかパークシティ住民がキレちゃうんだけど。

「東にイトーヨーカドー、西に区役所・二ヶ領用水、南に警察署・商店街、そして北には病院や学校」のキャッチコピーでスーモさんからＤＭきましたよ。

「東にユニオンビル隣接、西に電波塔、南にパトカー緊急出動の警察署、そして南には南武線と１４階までお見合いレアリスマンション」だよ。

プラウドタワーはこれ一本の売り切りだし立地があまりにごちゃごちゃしすぎだから、高いと見せかけてお手頃価格で即完売を狙うのが賢者の売り方でしょうね。
眺望に難があるお部屋を思いっきりお買い得な投資用物件として売り切るか、自社で賃貸するかで平均坪単価が大きく変わるね。
普通は小杉の一等地でバッタ売りしたくはないだろうけど、もう野村のプロジェクトはこれが最後だからこの地区の将来性とか関係なくさっさと消費税前に売り尽くすのもありだなあ。


>144セントスクエアって旧病院敷地の一部だから。通常病院跡地って土地としてはなにかと各種制限があるものなんですよ。

スーモのＤＭってブリリア磯子の大幅値下げ情報とセットで届きました、神奈川板の２大懸案物件ですね。



将来を占う何かの警告でしょうか？

300なら相当お買い得感ありますね。

眺望に難ありの低層物件を賃貸やSOHO分譲にすれば充分有り得ますよ。

賃貸需要がなかったからリエトが分譲になったのじゃない？賃貸でまわる(賃貸のほうが儲かる)のなら住友不動産は中古販売しなかったはず

住友不動産は賃貸もやっていたよね？

賃貸棟も商業棟もあるし、そもそも新駅前にデッカイ自社ビル建ててオフィスやテナント入れてるわけだし
野村不動産は武蔵小杉に対して腰を据えてじっくり取り組むつもりなんじゃないかな

賃貸棟はは元々賃貸やってた地権者のもので、野村は関係なかったはず。

いわゆる高級賃貸は無理だろうけど賃貸需要自体は相当あるでしょ
駅近に地味にポンポン賃貸マンション建ってるし即埋まってる

>149リエトイーストって新駅できた途端に賃貸埋まったんですよね。

ここは本格派プラウドらしいのでＧＷＴよりお高いのでしょうね～

>154そこが不思議なんだよなぁ〜

僕の拙い常識ではNTTの電波塔、警察署、線路、真正面のお見合い…全部マイナス査定要因なんだけどなぁ。

駅前からパチ屋、飲み屋、とヨーカドーと抜けて歩くのも子育て立地ではNGなのだが…野村マジック発動かな？

NＴＴの電波塔があるから、ものすごく電波の入りがよかったりして(笑) 警察署があれば、子供をもつ親としてら安心ですよね。ちなみにタワーの北側には、線路との間に何か建ちそうな気配ですが、どれくらいお見合いが気になるほどなのでしょうか。

>156えっとですね、用地が少し変形しててプラウドが建つ辺りは線路と距離がないんだ。

しかも線路のすぐ向こうに16階建てだったと思うけど板状マンションがまっすぐプラウド北面を向いて建ってる。

警察署はパトカーの緊急出動が嫌だよね。

小杉のパチ屋さんの一番の問題点はいまだに音がダダモレなんだよね。

まさか防音対策あのままってことはないよね？

警察署については、緊急時に緊急出動してくれるのをどう評価するかですね。ちなみに私は記憶がないくらい見かけたことがありませんでした...(汗)パチンコ屋は、エクラスの足元に入るのでしたでしょうか？GWTはタワーに囲まれてますが、良いマンションだと思いますが、どうなのでしょうか。

武蔵小杉Ｗａｌｋｅｒにも紹介されてますね。
新駅を使わなければ、利便性は良いと思います。

ここは明らかにエクラスやパーク（既存パークも含めて）と比べて落ちますね。
土地の形状がユニオンビルがあるため凸凹になってる、従って玄関が変な方向になる。
さらに駅から既存物件と比べるとちょっと遠い。

これってかなり決定的です。
GWTが３００とすると２７０ぐらいの差がついてもしょうがないでしょう。

新駅使わなければ
って、普通使うよね。

本当に1ヵ月に1回程度しか新駅使わないのであれば
武蔵小杉ではなく別の東横駅でいいんじゃない？

理由は武蔵小杉は他の駅より高いから。

>163 例えば何駅がよい？

駅からの距離に比例して、住まいに対する満足度が比例するとしたら、エクラスやＧＷＴは最高ですよね。ちょっとだけ極端な考え方な気も個人的にですがしますが。

東急が東横線だけだと思ってる人がいるけど
小杉なら目黒線も使えるからこその東急偏重なんだが
本数も多いし

日吉は目黒線始発だけど、特急停車が通勤時間帯だけで
駅近は武蔵小杉と同じぐらい高い

新駅側を軽視する層がいるのは
本数の少なさとそれに起因する混雑も背景に有る

今日のスーパーニュースで小杉が取りあげられてましたね。
東地区は、超高層のタワー多いですが、強風は大丈夫でしょうか。番組では適度に低・中層の建物がある必要性について日大の先生が述べられてましたが、、、

土地の形状がビルがあって凹凸だと、玄関が変な方向になるというのがよく分かりませんでした。みなさんはお分かりでしたでしょうか。当たり前の考えでしたら、ごめんなさい。

新駅JRはやはりすごいですよ、今まで日吉に住んでたので東急しか使ってなかったけど、今度パークに引っ越してからJR使うようになりその威力にびっくりしました。
新宿、銀座、東京駅　品川、横浜は絶対新駅のほうが圧倒的に早いです。
今では東急の尺取虫みたいな電車はもはや勘弁って感じです。

でもプラウドからだと新駅まで歩くので大変ですね。
パークだとプラウドから新駅まで歩く間に東京着いちゃう感じです。

>>169
その代わり通勤時間帯は混雑がひどいし、本数少ないから
1本乗り逃がしたら15分待ちとかもザラだよね。
東急はこれから副都心線直通も控えてるから、この物件の分譲時期を考えると
直通してから改めてお互いを評価しても遅くないと思うけど。

再開発エリア内に、既存ビルが取り込まれているー

これまでの開発にありましたでしょうか。

これからの街づくりにおいて、何か大事なことを示唆しようとしているのではと、考えずにはいられません。

現時点でマンションを肯定も否定もしませんが、野村不動産はこの地でなにか大きなことにチャレンジしようとしているような気がしてやみません。