プラウドタワー武蔵小杉

住まいサーフィンの中古単価だとコスギタワーは坪230万。中古物件には新駅効果はもはやないんだね。

分譲時新築で坪210のコスタが中古で230
これが新駅効果でなかったら一体何効果なのか？

プラウドタワー東急東横線駅4分坪300(予想)または270？
ザコスギタワー横須賀線新駅4分坪300または270
となるはずだが、実際はコスギタワー坪230

→新駅効果はない

といっているのでは？

勝手に補足してみました

>>103
中古価格は分譲時の価格を元に形成されていくから、騰落率を考えないと意味が無い。
新築は小杉整備が本格化してから坪200→坪270-290まで上昇している。

インチキ不動産会社さんみたいな表現ですね。4年で坪200から坪270まで上がりました。(今後も上がりつづけますよ。2016年で340)だから今が買いです！

>>105
買いかどうかとか言ってるんじゃなくて、新駅効果があったかどうかの話でしょ？
その話だったら中古騰落率を考えたら「有った」と言えると思う。
プチバブル全盛期の分譲物件も他地域と比べたら、騰落率的にマシだしね。

今後のマンションが売れるかどうかは別だけど。

もし上丸子のNEC玉川事業場あたりに横須賀線駅ビルと直結タワマンが出来れば坪300いくんじゃないかな
レジ中古は今でも260～270で売出されて、わりとあっという間に売れちゃうぐらいだし

新築分譲価格だけ上がって、中古は上がってない（あの時期の物件だと他エリアでも１割くらいは上がってる）。

今小杉物件買ったら、損するだけってこと。

すまいサーフィンのレジの中古は坪単価２００万。

中古の売り出し価格は売主の言い値だから成約価格をチェックしないとね。

ちなみに人気の中古物件は表に出る前に仲介業者に登録してる人の待ち行列ではけちゃう。表に出てるってことは売れ残ってるってことだよ。

え、成約価格をチェックしないとねっ、とか言っといて住まいサーフィンなの・・・？
ちゃんと理解してる？

↑　レインズチェックできるデベさんかな。

レジの中古は坪単価２００万なの。安い！
プラウドタワーと同じ東横線4分だし中古だけど好みの間取りが売りに出てたら断然レジがいいね。

レインズは機能が限定されますが、誰でもネットから利用可能ですよ。

いつレジが坪200で決まったんですか？
かなり真剣に探してたのでショックです。
250でも2LDKなら決めてたのに最近はまったく出てませんでしたよ。

レジが坪200なら瞬間蒸発ですよ

それと最近決まったコスタの西向き230は男性の独り暮らしでかなり汚れていたため１割ダウンになって即決したと記憶してます。

プラウドの敷地にクサビのように食い込んでいるユニオンビルって何なんでしょうね？

やっぱりユニオン系なんですかね？

>119低層は見渡した限り眺望悪そうですが何階から居住スペースなんでしょね？ 一体型タワーって結局は賃貸住宅のみならずテナント貸しするよって話ですね。

＞１１５
つい最近の折り込み広告で
１８階１LDK+S ６４．６６平米が５２８０万円ででていましたよ。
レジが坪２００って安すぎると思いますけど。

坪269です。どんなに値切っても坪200にはならないでしょう

やっぱり適当な書き込みが多いです

レジの中古価格を聞いて、勢いなくなりましたね。

>121その18階西向きの部屋は長谷工の中古部門が抱え込んだせいで売れ残ってる部屋です。

５月に低層階の西向きを5000万円弱でイニシアさんが成約させてますからそっちが相場ですね。

つまり坪250〜260です。

レジは22階の3LDK南向きが6000万で売れてない。条件がよくても270では売れないみたい。
レジやパークGWTを選ぶような客層は高さに興味がないんだね、外廊下からの眺望は良いけど購入動機は利便性だろうから野村タワーとは違う。

野村タワーは客層が既存タワーのどれとも違うんだろうけど強いて言えば住商&三井のリエトクラッシータワーなのかな？

プラウドタワーは、エクラスやＧＷＴの上をいく高級路線らしいですよ。

駅からかなり離れてるレジやイニシアとは一緒にしないでくださいm(__)m

プラウドは武蔵小杉の商店街内初のタワマンですから、
グランドウイングと比べてね〜。

コスタ、リエト２本、三井３本、エクラスときてプラウドタワーは8本目。
武蔵小杉タワマン１３本の後半に入りました。
本命のエクラスやＧＷＴとは趣向が違うお買い得マンションになることを期待しています。

ここも「住みこなす場所」ではなく「使いこなす場所」でしょ。
どう考えても「住みこなす場所」はもっと西側。

タワマンが立つような立地に住環境を求めちゃダメでしょ。望めるのは利便性だけ。

駅からかなり離れてるレジ


って、レジは駅から近いよね

レジは横須賀線新駅駅のすぐ隣。開業前の販売だったから、上がってもいいものなのにね。

レジの中古が坪250〜260なら上がっているんじゃない？売り出しのときは坪240ぐらいだったはず

ミニバブル期前の物件って１割は普通に上がってるでしょ。

>133評価が高い特別なマンションです。
消防署と同じ電線から電力供給を受けているため震災でも停電せず街にあふれかえったパーク住民をロビーに受け入れた伝説的物件。
僕は中古でもコスギNo.1と思うのですが嫁さんの評価はいまいちでした。

レジ新築分譲時の話？　低層階は坪200チョイでしたよ
中古坪250～260になったのは新駅着工以降です
小杉は価格が下がってるなんて言ってるのは新参の知ったかぶりだけですよ

内覧した際には嫁さん曰くゴミ置き場が遠いのと廊下側の駅音が聞こえすぎるのでは？
の二点が気になったそうです。

コスギの中古相場は特殊な状況かなと見ています。
三井のリハウスさんと他業者さんでコスタやリエトの販売価格に開きを感じます。
リハウスさんがコスタとリエトを高値で出すためパークが相対的に割安となり決まってますね。

でもってリエトクラッシーは立地が良いためそれでも売れて暴落率が+2%なのに売れ残るという不思議な状況になってますよ。
もちろん新駅ベスト立地のイーストタワーの分譲も効いてます。

>131タワーが建つともれなく周辺に空間緑地が設けられるため、住環境は向上しますよ。
実際にご覧になれば一目瞭然ですね。

また暴落率って言ってる人が…。
騰落率だよ。

ヨーカドー前のセントスクエアは、
ミニバブルの分譲時に坪300近くしてたが。

結局武蔵小杉では立地的にセントスクエアが最強。これ書くとなぜかパークシティ住民がキレちゃうんだけど。

「東にイトーヨーカドー、西に区役所・二ヶ領用水、南に警察署・商店街、そして北には病院や学校」のキャッチコピーでスーモさんからＤＭきましたよ。

「東にユニオンビル隣接、西に電波塔、南にパトカー緊急出動の警察署、そして南には南武線と１４階までお見合いレアリスマンション」だよ。

プラウドタワーはこれ一本の売り切りだし立地があまりにごちゃごちゃしすぎだから、高いと見せかけてお手頃価格で即完売を狙うのが賢者の売り方でしょうね。
眺望に難があるお部屋を思いっきりお買い得な投資用物件として売り切るか、自社で賃貸するかで平均坪単価が大きく変わるね。
普通は小杉の一等地でバッタ売りしたくはないだろうけど、もう野村のプロジェクトはこれが最後だからこの地区の将来性とか関係なくさっさと消費税前に売り尽くすのもありだなあ。


>144セントスクエアって旧病院敷地の一部だから。通常病院跡地って土地としてはなにかと各種制限があるものなんですよ。

スーモのＤＭってブリリア磯子の大幅値下げ情報とセットで届きました、神奈川板の２大懸案物件ですね。



将来を占う何かの警告でしょうか？

300なら相当お買い得感ありますね。

眺望に難ありの低層物件を賃貸やSOHO分譲にすれば充分有り得ますよ。

賃貸需要がなかったからリエトが分譲になったのじゃない？賃貸でまわる(賃貸のほうが儲かる)のなら住友不動産は中古販売しなかったはず

住友不動産は賃貸もやっていたよね？

賃貸棟も商業棟もあるし、そもそも新駅前にデッカイ自社ビル建ててオフィスやテナント入れてるわけだし
野村不動産は武蔵小杉に対して腰を据えてじっくり取り組むつもりなんじゃないかな