ロイヤルアールの大曽根

↑ロイヤルアークですよね？私も広告見ました

セントラルガーデンとあわせて検討中です。

正式名称はロイヤルアーク東徳川ですね

ロイヤルアークシリーズにしては立地がいいじゃないですか。広告が入ってきますが、９４の間取り悪くないですよ。ただ風呂が少し狭い気がしますが・・・あと学区と線路沿いというのも気になります。でも金額がどのくらいかにもよりますが、このシリーズは内装がいいので、トータル的にはいいような気がしています。

モデルルーム見た方感想教えてください。

今週末の発表会，行く人いませんか？

ここの学区って明倫小学校ですか？？

どうなんでしょう？確かここの土地は明倫と矢田が両方入ってますよね。
隣のライオンズマンションは「正面玄関の位置」で矢田学区になりましたが…。

今日、見てきました。ものすごく電車の音がうるさかった！！

明倫小だといいですね。

チラシには明倫小学校・桜ヶ丘中学校とありましたよ。
やっぱり電車の音は気になるのかな？
確かにこの物件に１４１８のお風呂は狭く感じますね。

矢田と明倫なら明倫小のほうがいいんですか？（校風？）
どういう感じでいいのでしょうか？

確かに明倫小がよい理由を知りたいです。
学級数が少ないらしいのでなんだか運動会などの行事をする時寂しい感じがしますが・・・。
でも、地所のセントラルガーデンも明倫小学区なので学級数は増える可能性はあるかな。

この場所だと矢田小よりも明倫小の方が
近いですね！！隣のライオンズは矢田なんだ・・。

第一期は完売したようですね

当マンションと、セントラルガーデンを比較された方も多いと思いますが、
その内容（特にこちらが良かった点）について教えて下さい。
お願いします。

セントラルガーデンよりは電車の駅も近く名駅やその他のエリアに通勤する人にとっては便利ではないでしょうか。
最近書き込みを見ませんが、結構売れているのかな？隣のライオンズも人気あったようですが、両方見られた方どうですか？

明倫町の方が良かった点
・免震構造、ピクチャーレール（すごく惹かれました）
　ディスポーザー、フロント＆ロビーのサービスは私には不必要でした。
・平らな土地であること
あまり気に入らなかった点
・リビングドアのガラス、洗面が一体型じゃない、換気扇の網（掃除が面倒そう）
・ゴージャスな雰囲気を前面に押し出しすぎで、それより管理費が安いほうがいいな、と。
根拠なく憂えを覚えた点
・大規模過ぎて管理組合の運営が大変そう、将来の眺望が読めない

ロイヤルアークの気に入ったところ
・玄関の全消灯スイッチ
・少しだけど駅が近い、ゴミ収集サービス
少し気にいらない点
・南に上る微妙に傾斜した土地
（隣のライオンズと比べて１段高いので、盛り土の上に建てたのかな。
　だとしても戸建てじゃないし、そんなに気にすることではないでしょうが。）
・駐車場500円はありがたいけど、多少高くても屋根が欲しかった。

こうして書いてみると、良かった点が多いというより
不安な点が少なくて、管理費が安い（初めだけですが）ということかも。
明倫町のＭＲを案内してくれた人があまり説明をしてくれなかったから
こういう感想になっているだけかもしれません。（冷やかしだと思われたかな。）

　ルクロス、セントラルガーデンに比べると地味なマンションですね。
両マンションと比べると特徴（ＡＬＬ電化【ル】、免震【セ】、ネームバリュー【ル、セ】）など見当たらないないですね。その分、価格がお値打ちみたい。この辺の立地の適正価格はロイヤルアークで他【ル、セ】は付加価値で勝負ってところでしょうか？
　南側の市の施設（介護施設、環境事務所）と北側の三菱電機が劇的に変化することもなさそう。
隣接のＪＲだけど、今後、環境にやさしい車両が開発されるでしょうから、今後、いま以上の環境変化は少ないでしょうね。
　1期完売みたいですので、検討してみます。

>>20さん、19ですが
まさにその「付加価値のない地味さ」が価格や管理費に反映されている点
及び周辺環境に変化の可能性が少なそうなのが、私の場合、選択の理由です。
売主のネームバリューと施工会社のこのコミュニティでの評判には
多少の心もとなさを感じましたが、
某会社のあんな事件の後ですし、下手なことはないだろうと踏み切りました。

現地見てきました。駅から徒歩5分ということですが、1点気になったことがありまして。駅とマンション間の道のりが、沿線沿いのフェンスがある道（現地見学された方ならお分かりいただけるでしょうか？）を歩くことが多くなるかと思いますが、朝や昼間はいいとして夜が街灯もあまりなさそうで夜道が不安かなと感じましたが、近隣にお住まいの方や当マンションのあたりに詳しい方で、この件について情報があればお願いします。もちろん当マンションを購入された方のご意見も。他物件の営業の方があの道のりは少し物騒に思えると言われ、わたくし自身も気になりました。

　私もフェンス沿いを歩いて見ました。駐車場等の物影が多く、多少不安になりました。実際の現状ですが、東警察署のＨＰ（http://www.pref.aichi.jp/police/syokai/map/higasisyo.html）
に学区別の街頭犯罪発生件数がでています。そこを参照して下さい。他の学区に比べ、発生件数が少ないのを確認できると思います。不安な場合には1本西側の道路を利用すれば良いと思います。
　あと、名古屋ドームで野球、イベント開催時にはＪＲ大曽根駅への最短ルートがこの道になりますので、ナイター終了時には逆に人通りが多いです（私も利用してました…）。近所の高校もＪＲ利用者用の通学路になっていまが、あまり、問題（ニュース）等を聞きませんので、意外と大丈夫なのかもしれません。

あの道は確かに暗いんですが、人通りは割りと多いです。
高校生が夜でもよく歩いています。
でも用心に越したことはないので
心配でしたら>>23さんもおっしゃるように１本西の道を通られてはいかがですか。
時間にして１分も変わらないと思いますよ。

私はそれよりも公衆トイレの方が気になります・・・。

当マンション、ＨＰで見る限り集会室が見当たりません。

集会室は、たぶん年間数えるほどしか使用しないので
省いてその分を販売価格に還元しているかもしれませんが、
大事な総会などを近くの公民館などで行うのはリスク（出席率の低下など）が
大きいような気がするのですが、気にしすぎでしょうか？

さすがにお隣のマンションの集会室をかりるのは無理だね。
徒歩圏内に町内のコミュニティセンターや集会場があるんじゃないの？

貴重なご意見本当にありがとうございました！とても参考になりましたし、不安が解消されました。マンション自体は気に入っているので、この点が引っかかっていたので。人通りが多いということですし、通学路にもなっているようなので、よさそうですね。ドームに行くときの最短ルートという情報も初耳でとてもいい情報いただきました。一本西側の道もあるので、そこも利用するといいですよね。マンションにいく場合、とても短い道ですが、高架下がありますよね？たいした距離じゃないですが、ちょっと死角になりそうな気がして、心配でした。そういえば、ここは東警察署のＨＰで何学区ですか？明倫学区ですか？矢田南と言う地名なので、矢田学区かと思いました。無知ですみません。明倫学区なら犯罪件数他よりはすくないですね！・・・・・集会所は確かにないですよね？私個人として、24時間健康相談サービス（月額735円）が必要か疑問で・・。住人の方の話し合いの結果必要ないなら今後なくなるかもといっていましたが、そういう話し合いの場所がマンション内にないと２５さんの言うとおり出席率が低下しそうですね。

もう一点。24さんの「公衆トイレ」あれも確かに気になりますね。道路にあのようにぽつんとトイレがあるのは久々にみました。マンションの近くなので、見栄えも・・・ですね。あそこも死角になりそうなので不安です。

東土木事務所とザ・シーンの近くに
明倫コミュニティセンターがあるようです。
徒歩圏内ではありますが、確かに「外に出る」というだけで
出席率が落ちそうな気はしますね。
でも下手に集会室があっても、回転率悪そうだし
管理の点ではかなり非効率なのかな、とも思いますね。

ところで、市のHPを見ていたら、こんなリンクがあって笑いました。
http://www.higashi-fukushi.com/toilet/index.html
件のトイレは見当たりませんでしたが、東区はトイレに何かこだわりがあるのでしょうか。（笑）

まだ、モデルルームを訪問していないので、
健康相談サービス（月額735円）のことは知りませんでした。
月額７３５円×１２ヶ月＝年間８８２０円　結構かかりますね。

尚、入居の後で管理内容を変えることは、
よほどのことでも無い限り、難しいと思います。

トイレは線路沿いにタクシーが並んでいて(三菱の関係か？)、
運転手の方はよく利用されているみたいです。

ところで一方通行の線路下のトンネルって今後高さ変更する予定ってないんでしょうか？
今は車高2メートルまでなので、ランクルにキャリア・薄型のジェットバック付けてるんだけど、
通り抜けができません。

このマンションは、近接物件（ルクロス、セントラルガーデン）と
比較してお得との意見が多いですが、条件（階層、部屋向、中部屋か端部屋か）を
揃えた場合の坪単価は、ここを１００として３つを単純比較すると、
どのぐらいでしょうか？

＞３２さん
ロイヤルアークの平均坪単価は１３８、ルクロスは１４２だそうです。セントラルガーデンは不明です。数字だけ見ると、大きな差はなさそうですね。

新聞チラシには「第１期即日完売御礼」と書いてありましたが、ＭＲに行ってみると、第１期で売れてしまったはずの数戸ほどが先着順販売になっていました。ローンが通らなかったとのことですが、そんなに何人も審査に落ちるものなんでしょうか。
他のスレで、ロイヤルアークは苦戦していると書いてありましたが、そうかもしれないと思いました。（ヴィークタワーほどではないと思いますが…）

販売会社のアンサークリエイションの対応は如何ですか？

33さんへ
回答ありがとうございます。貴重な情報参考になります。
ルクロスが１４２とすれば、セントラルガーデンも同じレベルと思います。

坪単価の平均は分かりましたが、条件（階層、部屋向、中部屋か端部屋か）を
合わすとどうでしょうか。

もちろん、人の主観が入りますので難しいことだと思いますが、
検討された方がいれば教えて下さい。

坪単価はそんなに変わりませんが、そのうちの土地代のウエイトが両者でかなりことなると思います。
ロイヤルアークさんは、土地代が、相当にいい値段とききました。土地は価値がありますね。

＞３５さん
手持ちの資料で計算してみました。

ロイヤルアーク　最上階、西南角　１５０
ルクロス　最上階、東南角　１５５

資料の関係で条件を完全に合わせられませんが、やはりそれほど差はないように思います。

ルクロスは土地代がかかってないと聞きましたが…

35です。
回答ありがとうございました。

ルクロスとあまり差がないのは、近年の地価の上昇の
影響かもしれませんね？

住宅性能評価はありませんか？

>>40さんへ
ロイヤルアークには住宅性能評価はついていませんよ。

栄泉不動産のロイヤルアークシリーズは、
基本的に住宅性能評価がついていませんね。
何か理由があるのでしょうか？

東環境事務所のゴミ収集車の音も気になりませんか？
休日は除いて、早朝と夕方頃に走行音などがうるさいかと思っています。

　3月23日のマックスバリュー明倫町店がオープン。買い物には不自由しなそうですね。ファミアーレ大曽根よりこっちの方が良いかな？

あと何戸くらい残ってるんでしょうか？

４４さん
マックスバリュー明倫町へ、車で行くとかなり大回りしなくてはいけませんね。
４５さん
まだ結構残っている気が・・・。完売は１、２期分です。物は言い様。。。

「物件概要」の「第四期」がいつの間にか「最終期」に変わってた。
（でも、一番下には「第四期」って書いてある。）
そろそろ完売なのかなぁ。

栄泉不動産って、中国地方に本社があるんだっけ？家の地区にはマホガニー材を
フローリングに使った物件があったけど。見た目のゴージャスぷりとは違って、
値段が安いので、不安だったな。
管理費の極端に安い物件も、何年かしたら、値上げせざるを得ないから辞めておい
た方が懸命かも。名古屋の物件は購入価格に対して、管理費が安すぎると思う。

先日見た感じでは２ＬＤＫのＢタイプがかなり残ってました。
３００万円くらいプラスすれば３ＬＤＫになることを考えると
やはり２ＬＤＫは中途半端な感じがします。
あとは最上階の角部屋（一番高い部屋ではない）と
ＣとＤもぽちぽち残ってたかな。
売れ行き好調！みたいなこと言っていた割には、という感じですね。

管理費は傾斜的に上がるんですけど
最高まで上がっても明倫町並（少し安い？）なので
やはり安いんでしょうね。
友人にも「大丈夫なの？」と言われてしまいました。
友人のところは戸数が少ないので割高なのは間違いないのですが。

HPの物件概要、また第4期に戻ってました。
第1期の頃、MRに行った時にはかなりの見学者がいたので
すぐに完売すると思ってたんですけど。