プロ住民対策どうしてますか？

理事長かどうかは知りません。井桁は財閥系ですか。答えなくても結構です。

私が言いたいことは、組合がしっかりすればこんなことはありません。

私の投稿は証拠を手元に置いてそれ等に基づいての投稿です。

信じて下さいとは言いませんが。嘘の投稿は致しません。信じてその対策を
考える組合員が生まれる事を願う者です。

　よくわからないレスですね。　理事長は誰を指すのか。　マンション管理業協会の方でしょう。　管理組合理事長ではないですね。　どちらですか？

失礼しました。１６６ですが、１６５さんへの返答です。これでよろしいでしょうか。？

162です。記載した例は、大手ではありますが、井桁（住友？）109（東急？）ではありません。
大規模修繕時は、現通常（日常）管理元請は各社（元請は当然に）乗っけて来ますので、その度合いを住民の代表が検討、アイミツ取る手間を掛け、精査し、値引きする能力を持ては、元請も使い様ではないかという事です。
（議決行使権を持つ素人住民は、着工中も竣工後も、日常管理と基本設計施工（監）理と施工（管）理の違いも理解できないのが大多数だからです。）

一般プロ住民が、有資格者であろうと、実務経験があろうと、役員や委員会でなければ、（特記仕様書、数量表の借出しさえ）も、又営繕業者は、理事会からの見積依頼で無ければ、話も聞かず、内容の精査も比較も出来ないという事です。

逆に言えば、何も理解しようとしない理事長や役員が、理解してないフロントマンに、同社営繕部からの見積もりただ提示され、元請が高すぎるからと、その内容すら理解しようとせずに、他皿管コンサルに持ち込めば、悪質コンサルに、言いなりにされる危険があるという事です。

※元請を外された日常管理会社は、もう大手中小問わず、長期修繕計画から大幅乖離しても一切口を出しません。

スレ主の質問からの返答にはなっていないです。改善を要求します。
スレ主の質問内容は可笑しいですけどね。理解には苦しんでいます。

読み直してください。

適正化法が施行されて管理組合の総会が活発な質疑応答が多くなった。
規約には議長は理事長が務めるとの規定を無視して理事長が指定（本当は依頼）する組合員に議長を務めさせてい
たのは規約違反であり、その総会は無効であるとの一組合員から総会のやり直しの請求を受けて理事会は困窮している。
本マンションではほとんどの総会議事録を参照すると理事長が務めるべき議長を理事長が親しい人間に依頼して議長を務めていることが判明した。なお、総会に於ける質問に対し回答者は理事長（議長）が務めるのに管理会社の担当が務めていることも指摘されて紛糾している。

この件はどう解釈すれば良いのでしょうか、適正化法施行後組合員にはマンション管理士等の勉強をしている組合員等が多く存在するので総会での真面な質問に回答できる理事長が望まれているようです。

これこそが順番制の理事では今後総会において高度な質問に回答能力を要求されるのではないでしょうか。これをクレーマーと称するのであれば、それは、本末転倒ではないでしょうか。

アマイお話でスイマセン。
私の所でも、ありました。口下手な老齢理事長が、総会前に、質疑応答を、案件ごとに他役員振り分け（お願いし）それでも、議長の口が止まると、フロントマンと他役員がヘルプし、なんとか進めますが、規約を勉強し、にわか専門家の元田舎役人の組合員が、口を出し、議長は〇〇さんだ！規約が云々、議事録記載が云々、管理会社は口出すな！私は役所で長年議長を勤めて来た！俺が議長なら、、が始まり、進みがピタリと止まります。

住民の反応は、無効になるぐらいなら、規約手順を踏んだ方が良いが、可決か否決かが、重要なので、現理事長は、原稿を棒読みし、質疑は準備した役員が返答するとしています。
誰も規約改を考えませんし、今期の理事会では、そうしましょうと言う住民間の暗黙了解です。

それでもその元田舎役人は、自己主張をしたいのか、再度同じ事を叫び、流石にフロントも議事録作成時、カッコで説明者を記載するし、録音もしているから、、となだめましたが、納まらず、ついに若い住民から、
「村会議会を持ち込むな！ここは役所では無い！威張るな！」が出て、かなり険悪になりました。
その後、その元田舎役人が、輪番で役員となると、なんと、、理事長職も逃げ、欠席続けています。
定例会にも年齢を理由に欠席との事です。
知ったかぶりで口だけの卑怯な元役人老人でした。

　「プロ住民」てなんですか？　悪質管理会社が排除したい、専門的知識者ですか。　区分所有者や住民等の専門的知識者の活用こそ、「管理不全マンション」大発生を防ぐ、切り札です。

つまり、悪い組合員と管理会社が共謀して悪いことができないので
その管理プロの組合員を排除しようとする動きです。

　なるほど、悪徳管理会社にとっては、建築に詳しい方は、管理組合にはあまりいませんから、理事会には集会室の扉を抑えてまで、参加させたくない、恐るべき存在なのですね。　　悪徳管理会社なので、悪事がばれないよう「プロ住民」を排除するのは当然ですね。　専門的知識を生かし、知識を善用し、マンションだけでなく、地域に役立ち、喜ばれるマンションを作れると思いますが。　　専門的知識を悪用する、財閥系悪徳管理会社とは大違い。

管理会社は利益を追求しているわけですから、当然商売にマイナス
になる住民は排除した方が仕事はしやすいでしょう。

悪徳組合員と悪徳管理会社を駆除するのがプロ住民なのです。
この二者による勢力争いが管理組合運営の良否を決定する。

うちは、悪徳組合員と悪徳管理会社１０９側が勝利しています。

積立金は潤沢に有りますので、余分な工事や、区分所有者の変更や、
専有部分の工事、入居者の変更が盛んになりました。

しかし、専有部分からの漏水事故等の発生は増加傾向にあります。

組合員が選択しているのですからこれがマンションの運命です。

いくら、国民のためとはいえ頑張っている阿部政権にNOを突き付ける国民と、
イエスを突き付ける国民の集まりに似ていませんか。

マンションが良くなる保障の方が稀有な事でしょう。早めに買い替える事で
しょう。

クレーマーのプロ住民が少しでも多いマンションを探します。

　悪徳管理会社１０９は、マンション管理業協会の理事長会社？

　マンション管理業協会理事長会社が、悪徳管理会社なら、世も末だね。　「限界マンション」大発生。

健全な野党はマンションには大切です。これ等を追放する為に、
悪徳管理会社と共謀する組合員のいるマンションはスラム化する。

　悪徳管理会社と共謀する組合員のいるマンションなんてあるの？　どれだけ癒着しているのかな。　どれだけ管理会社からもらっているのかな。　カネに目がくらむと恐ろしいね。

どちらかといえば悪徳組合員の方が多いかな。管理会社が忖度して味方につけるケース。

　どうして忖度し味方につけるの？　管理会社は悪徳管理会社ばかり。　何らかの自己の利益があるから、マンションの価値を棄損してまで、悪徳組合員がのさばるのでは？　信義誠実の原則による「プロ住民」なら、そんなことはしない。　自分の大切な財産だから。

無能老人役員は、ヒマで、デカい顔したいだけ。悪質コンサルの格好の餌食。
その老人達を持ち上げ、業務委託契約を締結すれば、キックバック商売でウハウハを良く知っている。
老人達は知識も見識も無し、学習もしないので、知ったかぶりでニコニコゴキゲン。

悪質コンサルの心配は、この連中が、最小限の情報開示で、営繕議案を提出し、委任状で可決まで、この老人達が倒れたりしない事だけ。簡単に踊るこの役員達にカネなんぞびた一文出す気は無い。

オカシイと思った住民の中には、建築資格の現役技術者も不動産管理会社の現役もいる。
案件ごとに見積り閲覧請求し、ドンドン書面で指摘。
そこは、、悪質コンサル、無能役員達に、理事会で協議したが取り上げませんと返答させる。
悪質コンサルは「生意気な市民たちが、反乱です！皆さん役員はバカにされてませんか？」
と逆切れを煽る。・・・・・続く

続き
住民達は、あまりにも、老人役員達が悪質コンサルに仕切られているので、通常管理会社に理事会の
進行について、書面で質問する。フロント曰く、弊社は、最終的には理事会の決定方針に従うので、立会いしアドバイスし、議事録もお知らせも作成はしますが、全てコンサルのチェックが入っているようです。

住民は問う。「もう、大規模修繕工事の管理会社一任（元請丸投げ）の線は消えたので、傍観者かね？」
フロント「・・・・・」

この後、理事会役員に一斉メイルが出回る　現役有資格者と不動産勤務現役住民の中傷と悪口の内容だった。
プロの住民達が、興味を持ちだしたことに懸念し、悪質コンサル代表が無能老人を踊らせ、役員へ一斉メイルをしたものだった。（後々メイル発信者のこの無能老人役員はとても困った立場となる）

メイルの出どころは、悪質コンサルに言いなりになる無能老人理事長と取り巻きを快く思わない他の役員とフロントが個人的にプリントをした。

悪質管理会社や嘘つきのこんサルを見破るプロ住民を応援してください。

続き
プロ住民達が、臨時総会招集に向けまず必要な事は、閲覧申請で入手した見積（数量、材料）等を
いかに、悪質にボラレテいるかを住民にわからせるために、同条件でアイミツを取る事です。
しかし、営繕設備業者は、「管理組合からの見積もり依頼」が無ければ、アイミツは決して出しません。
悪質コンサルは無能管理組合に絶対に依頼は出させません。
勿論、役員の何人かは、「その方がスッキリしますが、、」とは言いますが、老人達が潰します。

ここで、フロントが、大規模修繕工事を丸投受注の可能性から、協力もありそうですが、どちらか一方に肩入れして、コケて通常管理契約が危機に晒されるよりは傍観を選択します。（独立系なら、違う判断かもしれません）
結局、プロ住民が業務内でも無いこの見積を自分の仕事のコネで、頼む事になります。（自己負担もアリます）
専業主婦のプロ住民の奥様も及び腰になります。
しかしながら、住民の誰でもわかる比較見積もりを作成せねば、議案はおろか、招集すらも出来ません。

当然、悪質コンサルは、あの住民どもは、知り合いに受注させ、バックを取るつもりだ！と無能役員に言い出しますが、無能老人は、保身を選択し、言いなりになります。

　よくご存じですね。　何か例でもあるのでしょうか？　これだけ具体的にかkるのは、それを実現できる「力」と「カネ」のある悪徳管理会社です。　ついでだから「無能老人」の定義も教えてください。　本当に「無能老人」なら、デイサービスもあるし、介護保険適用も視野に入れなければなりません。

続き
この悪質コンサルは情報を開示せず(業者立合お知らせ掲示は、一カ所にそっと）、説明会も開かず、質問回答は直接では無く、理事会回答にさせます。（何のために雇ったのか、、、）
面白い事に、無能理事会は無能老人なりの責任回避のお知恵で、コンサルより指摘があったと必ず末尾に記載。

理事会内で進めるだけ進めた結果を「お知らせ」で全戸投函で、住民の多数が知った時には、金額も業者も（2社選択ぐらいの小技アリ）も決定済です。
このコンサルは、住民に知られない最小限の動きで議案可させ、無能老人理事長を議長に据え可決させる事が渡世です。
多くの住民は、事前の議決行使権提出反対、又は席上挙手反対以外は、全て賛成議決になることを知らず、委任状が賛成となる事すらも知りません。
可決の日時も、平日の午前中、奥様と老人と出席出来ず委任状を得られる時間帯に設定をする小技も使います。

私の話はこれでオシマイです。最期にプロ住民達がオカシイと考え始めたきっかけの、全戸投函された「お知らせ」より抜粋し、紹介をします。（以下ほぼ原文）

1.当マンションは、国交省ガイドラインが示す、積立金の全国平均値に比較して、極めて少額で、月々の修繕積立金も平均値を下回っていると○○コンサルから指摘がありました。
※これが、全くの嘘である事は、詳しい方で無くても、ガイドラインをPCダウンロードし、不明なら発行部署に問い合わせればすぐに判ります。サンプルは85棟程度で、築は1970-2007で、階数、世帯数もバラバラです。築年により、初回前後、二回目前後、三回目前と平均値なんぞは存在しません。

2.このマンションは10階未満だが、ルーフにより建物形状が複雑で、共用部分が多いので、修繕費用が割高であり、超高層の方が共用部分が少ないので割安であると○○コンサルより指摘がありました。
※これも、嘘ですね。正に1の国交省ガイドラインには超高層は修繕費が「割高である」と記載されています。更に当マンションには、管理棟のみで、所謂コミュ施設は集会場すらもありません。大変に立派な中庭と植栽がありますが、その予算は組まれていません。

　よくご存じですね。　他のマンションの情報は、管理組合で入手不可能です。　多分「プロ住民」を排他したい悪徳管理会社のレスでしょう。

ご返信有り難うございました。
オシマイのオシマイにもう一つだけ、、、、、
理事会からの全戸投函のお知らせを追加します。（ほぼ原文）

3.このマンションは修繕積立金も極めて低く、修繕費も平均以下の徴収なので、当初○○コンサルは、借入も検討を致しました。しかしながら、今後の皆様のご生活のご負担を考慮し、今回は最小限の営繕工事に留め、二回目に持ち越すことにいたしました。

※正にこのコンサルはどこまで悪質なんでしょう？の印象です。
都銀地銀信金信組は、民間区分所有建物の共用部分の借入で、乙区に付かない債権は扱いません。（法人化以外）
結局は機構（旧住宅金融公庫）以外、各戸乙区無の融資は扱いません。
機構に電話で問い合わせれば、工事費は、条件は＠150/戸未満または工費の80％までで、特別の事情（稀な例ですが、修繕積立金全額が消えた！予想外の災害等）が無ければ、初回で借り入れは稀なケースであると
素人でも判ります。（更に融資期間は1年から10年での管理費からの返済比率もアリ）

※前出1、の追加です。大規模修繕工事元請の目が無くなり、傍観を決め込んだフロントですが、戦況を見てちょっとした協力に応じました。（守秘義務の範囲で）
関東甲信越の広い範囲での管理実績より、名称住所共伏せ、約世帯数、階数10階未満、築年は初回前の出来るだけ近似マンションのモザイク修繕積立金と月々の修繕費（管理費からのスライド含むアクチャル値）
を出して貰いました。
都心の例は違うのでは？いえ、立地と相場家賃は違えど「建物」近似なら管理費修繕費はそれほど変わりません。
これに直近の長期修繕計画の推移表をセットしました。
又、現役不動産勤務住民より、極付近の売却物件と成約事例から、名称と部屋の㎡と大規模前の修繕積立金費の例を出して貰いました。
奥様達は流石です。ママ友などからさりげなく、上記マンションの積立金残額も聞いてくる猛者もおりました。
これで、、、前出ガイドラインより、遥かに実践的に住民に示せる資料が出来ました。

　最近は、女性でも技術に詳しい方や会計に詳しい方が増えています。　専業主婦でも家計簿をつける等、会計に関心のある方は多いです。　そこへ近隣情報が加わると「鬼に金棒」状態になります。　そうなるといい加減な長期修繕計画や、決算予算等も簡単に通りません。　これぞ「プロ住民」です。

マンションに管理プロが居住していれば悪い組合員や管理会社は排除される。
国家資格を持った女性は魅力的である。増加を希望する。

　資格を持っているだけでは判断できません。　資格に見合った実力を評価しましょう。
　専業主婦などで、家計簿をつけている方などは、資格はなくとも「プロ」級ですよ。
　これぞ「プロ住民」

本物のプロ住民なら、管理組合に訴訟で挑んでくるよ。

　管理会社相手の訴訟はあっても、管理組合相手の訴訟はありません。　悪徳管理会社の術中にはまっているだけです。　「プロ住民」はそこに気が付きます。　管理会社は訴訟慣れしていますから、手ごわいですよ。　反社会的勢力との繋がりもあるかも？

そんなマンションには住まないのが賢い。ローコストマンションは人材不足ですので
悪い組合員と管理会社の食いものでしょう。買い替える資金もないし仲良くしましょう。

　悪い組合員のことが理解できません。　自分自身のマンションの資産価値を棄損する管理運営はあり得ません。

　他の組合員の知識不足、無関心等を悪用し、管理会社と癒着した者はいるかもしれませんが、諸法令、管理委託契約、管理規約を遵守して、管理会社の関与なしに、不正を行うことは不可能です。

だから管理会社１０９と悪い組合員が共謀しているのです。

　他のスレでもよく出てくる管理会社１０９は、マンション管理業協会理事長会社ですよ。　管理会社と癒着した悪い組合員がいるのが理事長会社ですか？　反社会的勢力排除管理規約改正した管理組合に、悪い組合員は存在しようありません。

　「プロ住民」にも２種類あります。　真のプロ住民は、マンションや地域社会の発展を願い行動する方です。
　もう一方のプロ住民は、管理会社との癒着や自分の能力を認めさせたいと思う人です。
　その人でも、実力はありますから、思い直してくれれば、管理会社のためではなく、マンションのために働いてくれると思います。

似非プロ住民（新語）は、厄介です。
ヒマで分かってるつもり、似非プロ住民同士は実は仲が悪く、相手を見下して権力を取りたいだけ。
実は貧乏なクセに（30年ローンもやっと終わりそう）見栄っ張りで、管理費修繕費の値上げにも受け売りで賛成し「俺は払える！」が出る。
勿論、勉強もしないし、その能力もないからスポットでボリたい管理会社やキックバック目的の悪質コンサルの格好のオイシイエサ。
ヤツラは「○○さんがこの議案を無知な住民に開示せず、うるさい住民を封じて議決取れば、後で皆感謝します。委任状勝負です！」などと見え透いたお世辞で、高額の工事議案出させ、議長で可決させてしまえば、営繕終了後の修繕積立金はカラッポでバイバイ！
管理会社も悪質コンサルも、キックバック成功しても自ら踊ってくれたバカに一銭も支払らう気なんぞ最初からない。（小銭与えて、バカに吹聴される危険は犯さない）

議案が竣工し、、段々と遅ればせながら、詳しい住民達は実はヤラレタんじゃないかな、、、と思う。
すると似非プロは叫ぶ「お、俺が金を貰ったって言うんだな！証拠を出せ！」
いや、、住民もこのバカに金が支払われたわけは無い事だけは十分に理解をしている、、、

　議案が竣工？　工事が竣工の間違いでは？　工事なんか竣工していないよ。　支払いまだだから。　下請けには払ったんだろうけど？　元受けが、契約により二次下請けと支払いは約束しているもの。

　似非プロ住民は出て来ませんね。
　恥を知ったのでしょうか？
　真の「プロ住民」の勝利です。
　正義は勝ちます。　悪は滅びます。
　ニセ投稿は見破られます。

　本当の「プロ住民」の方は、あきらめずに「管理不全マンション」の発生を、自身が居住しているマンションだけでも阻止しましょう。

　マンションに真のプロ住民がいると、管理会社はなぜ具合が悪いのでしょうか？
　プロ住民に相談すれば、多くの問題が、話し合いでこじれることなく、短時間で解決できます。
　それとも、管理会社は、問題を放置し、こじらせたいのでしょうか？
　こじらせると、管理会社に何か良いことでもあるのでしょうか？

　そのマンションのことは、そのマンションに詳しい「プロ住民」が一番頼りになります。
　「プロ住民」を探し、住民のための管理運営に努めましょう。

　プロ住民に情報公開をすると、悪事を働いたのは誰か想像は付きます。
　情報を公開しないと、財閥系悪徳管理会社、悪質大規模修繕コンサルタント、工事会社は困ったことになります。

　プロ住民は、情報収集にも敏感です。　管理会社が期日を過ぎた連絡を平気で行うのに対して、先んじ対応します。

　プロ住民は、現住住民にも配慮します。　区分所有者でない居住者の意見を取り入れるため、理事会に参加できる方法を探します。　管理会社が区分所有者でも排除を平気で行うのに対して、住民の意見を聞き対応します。

　プロ住民は、各種手続きにも厳格です。　定められた手続きが明確で、発行体が明らかだといいのですが、そうでないと判断が正確にできず、管理組合の責任が問われかねません。　管理会社が入っていれば、そんな無責任なことはありませんから、管理会社の責任も厳しく追及します。　管理会社は「プロ」ですから、間違えは許されません。
　管理組合は「素人」ですから、状況により許容することがあります。

　プロ住民は管理規約にも詳しいです。　しかし現実的でない定めには、住民のために柔軟性を持ち対応します。
　管理規約は住民のためにあり、必要なら改正します。

　プロ住民は、情報分析にもたけています。
　バラバラの情報に、何らかのつながりを見つけ、パズルを組み立てるように形にしていきます。
　時には人の意見を取りいれ、相手を全否定するのではなく、どこかに一致点を見つけ、繋いでいきます。
　そうすると、全体像や構造が見えてきますから、分かりやすくなります。

２１４さんの仰る役員が多いマンションは安泰ですけどね。安いマンションにはいない。

大型のローコストマンションは管理会社にとっては金のなる期である。修繕記録を要求
してもなしのつぶてです。

専有部分の工事申請も規約に有りますので管理会社が受理代行をしているはずですが
保管しておりません。