プロ住民対策どうしてますか？

続き
住民達は、あまりにも、老人役員達が悪質コンサルに仕切られているので、通常管理会社に理事会の
進行について、書面で質問する。フロント曰く、弊社は、最終的には理事会の決定方針に従うので、立会いしアドバイスし、議事録もお知らせも作成はしますが、全てコンサルのチェックが入っているようです。

住民は問う。「もう、大規模修繕工事の管理会社一任（元請丸投げ）の線は消えたので、傍観者かね？」
フロント「・・・・・」

この後、理事会役員に一斉メイルが出回る　現役有資格者と不動産勤務現役住民の中傷と悪口の内容だった。
プロの住民達が、興味を持ちだしたことに懸念し、悪質コンサル代表が無能老人を踊らせ、役員へ一斉メイルをしたものだった。（後々メイル発信者のこの無能老人役員はとても困った立場となる）

メイルの出どころは、悪質コンサルに言いなりになる無能老人理事長と取り巻きを快く思わない他の役員とフロントが個人的にプリントをした。

悪質管理会社や嘘つきのこんサルを見破るプロ住民を応援してください。

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プロ住民達が、臨時総会招集に向けまず必要な事は、閲覧申請で入手した見積（数量、材料）等を
いかに、悪質にボラレテいるかを住民にわからせるために、同条件でアイミツを取る事です。
しかし、営繕設備業者は、「管理組合からの見積もり依頼」が無ければ、アイミツは決して出しません。
悪質コンサルは無能管理組合に絶対に依頼は出させません。
勿論、役員の何人かは、「その方がスッキリしますが、、」とは言いますが、老人達が潰します。

ここで、フロントが、大規模修繕工事を丸投受注の可能性から、協力もありそうですが、どちらか一方に肩入れして、コケて通常管理契約が危機に晒されるよりは傍観を選択します。（独立系なら、違う判断かもしれません）
結局、プロ住民が業務内でも無いこの見積を自分の仕事のコネで、頼む事になります。（自己負担もアリます）
専業主婦のプロ住民の奥様も及び腰になります。
しかしながら、住民の誰でもわかる比較見積もりを作成せねば、議案はおろか、招集すらも出来ません。

当然、悪質コンサルは、あの住民どもは、知り合いに受注させ、バックを取るつもりだ！と無能役員に言い出しますが、無能老人は、保身を選択し、言いなりになります。

　よくご存じですね。　何か例でもあるのでしょうか？　これだけ具体的にかkるのは、それを実現できる「力」と「カネ」のある悪徳管理会社です。　ついでだから「無能老人」の定義も教えてください。　本当に「無能老人」なら、デイサービスもあるし、介護保険適用も視野に入れなければなりません。

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この悪質コンサルは情報を開示せず(業者立合お知らせ掲示は、一カ所にそっと）、説明会も開かず、質問回答は直接では無く、理事会回答にさせます。（何のために雇ったのか、、、）
面白い事に、無能理事会は無能老人なりの責任回避のお知恵で、コンサルより指摘があったと必ず末尾に記載。

理事会内で進めるだけ進めた結果を「お知らせ」で全戸投函で、住民の多数が知った時には、金額も業者も（2社選択ぐらいの小技アリ）も決定済です。
このコンサルは、住民に知られない最小限の動きで議案可させ、無能老人理事長を議長に据え可決させる事が渡世です。
多くの住民は、事前の議決行使権提出反対、又は席上挙手反対以外は、全て賛成議決になることを知らず、委任状が賛成となる事すらも知りません。
可決の日時も、平日の午前中、奥様と老人と出席出来ず委任状を得られる時間帯に設定をする小技も使います。

私の話はこれでオシマイです。最期にプロ住民達がオカシイと考え始めたきっかけの、全戸投函された「お知らせ」より抜粋し、紹介をします。（以下ほぼ原文）

1.当マンションは、国交省ガイドラインが示す、積立金の全国平均値に比較して、極めて少額で、月々の修繕積立金も平均値を下回っていると○○コンサルから指摘がありました。
※これが、全くの嘘である事は、詳しい方で無くても、ガイドラインをPCダウンロードし、不明なら発行部署に問い合わせればすぐに判ります。サンプルは85棟程度で、築は1970-2007で、階数、世帯数もバラバラです。築年により、初回前後、二回目前後、三回目前と平均値なんぞは存在しません。

2.このマンションは10階未満だが、ルーフにより建物形状が複雑で、共用部分が多いので、修繕費用が割高であり、超高層の方が共用部分が少ないので割安であると○○コンサルより指摘がありました。
※これも、嘘ですね。正に1の国交省ガイドラインには超高層は修繕費が「割高である」と記載されています。更に当マンションには、管理棟のみで、所謂コミュ施設は集会場すらもありません。大変に立派な中庭と植栽がありますが、その予算は組まれていません。

　よくご存じですね。　他のマンションの情報は、管理組合で入手不可能です。　多分「プロ住民」を排他したい悪徳管理会社のレスでしょう。

ご返信有り難うございました。
オシマイのオシマイにもう一つだけ、、、、、
理事会からの全戸投函のお知らせを追加します。（ほぼ原文）

3.このマンションは修繕積立金も極めて低く、修繕費も平均以下の徴収なので、当初○○コンサルは、借入も検討を致しました。しかしながら、今後の皆様のご生活のご負担を考慮し、今回は最小限の営繕工事に留め、二回目に持ち越すことにいたしました。

※正にこのコンサルはどこまで悪質なんでしょう？の印象です。
都銀地銀信金信組は、民間区分所有建物の共用部分の借入で、乙区に付かない債権は扱いません。（法人化以外）
結局は機構（旧住宅金融公庫）以外、各戸乙区無の融資は扱いません。
機構に電話で問い合わせれば、工事費は、条件は＠150/戸未満または工費の80％までで、特別の事情（稀な例ですが、修繕積立金全額が消えた！予想外の災害等）が無ければ、初回で借り入れは稀なケースであると
素人でも判ります。（更に融資期間は1年から10年での管理費からの返済比率もアリ）

※前出1、の追加です。大規模修繕工事元請の目が無くなり、傍観を決め込んだフロントですが、戦況を見てちょっとした協力に応じました。（守秘義務の範囲で）
関東甲信越の広い範囲での管理実績より、名称住所共伏せ、約世帯数、階数10階未満、築年は初回前の出来るだけ近似マンションのモザイク修繕積立金と月々の修繕費（管理費からのスライド含むアクチャル値）
を出して貰いました。
都心の例は違うのでは？いえ、立地と相場家賃は違えど「建物」近似なら管理費修繕費はそれほど変わりません。
これに直近の長期修繕計画の推移表をセットしました。
又、現役不動産勤務住民より、極付近の売却物件と成約事例から、名称と部屋の㎡と大規模前の修繕積立金費の例を出して貰いました。
奥様達は流石です。ママ友などからさりげなく、上記マンションの積立金残額も聞いてくる猛者もおりました。
これで、、、前出ガイドラインより、遥かに実践的に住民に示せる資料が出来ました。

　最近は、女性でも技術に詳しい方や会計に詳しい方が増えています。　専業主婦でも家計簿をつける等、会計に関心のある方は多いです。　そこへ近隣情報が加わると「鬼に金棒」状態になります。　そうなるといい加減な長期修繕計画や、決算予算等も簡単に通りません。　これぞ「プロ住民」です。

マンションに管理プロが居住していれば悪い組合員や管理会社は排除される。
国家資格を持った女性は魅力的である。増加を希望する。

　資格を持っているだけでは判断できません。　資格に見合った実力を評価しましょう。
　専業主婦などで、家計簿をつけている方などは、資格はなくとも「プロ」級ですよ。
　これぞ「プロ住民」

本物のプロ住民なら、管理組合に訴訟で挑んでくるよ。

　管理会社相手の訴訟はあっても、管理組合相手の訴訟はありません。　悪徳管理会社の術中にはまっているだけです。　「プロ住民」はそこに気が付きます。　管理会社は訴訟慣れしていますから、手ごわいですよ。　反社会的勢力との繋がりもあるかも？

そんなマンションには住まないのが賢い。ローコストマンションは人材不足ですので
悪い組合員と管理会社の食いものでしょう。買い替える資金もないし仲良くしましょう。

　悪い組合員のことが理解できません。　自分自身のマンションの資産価値を棄損する管理運営はあり得ません。

　他の組合員の知識不足、無関心等を悪用し、管理会社と癒着した者はいるかもしれませんが、諸法令、管理委託契約、管理規約を遵守して、管理会社の関与なしに、不正を行うことは不可能です。

だから管理会社１０９と悪い組合員が共謀しているのです。

　他のスレでもよく出てくる管理会社１０９は、マンション管理業協会理事長会社ですよ。　管理会社と癒着した悪い組合員がいるのが理事長会社ですか？　反社会的勢力排除管理規約改正した管理組合に、悪い組合員は存在しようありません。

　「プロ住民」にも２種類あります。　真のプロ住民は、マンションや地域社会の発展を願い行動する方です。
　もう一方のプロ住民は、管理会社との癒着や自分の能力を認めさせたいと思う人です。
　その人でも、実力はありますから、思い直してくれれば、管理会社のためではなく、マンションのために働いてくれると思います。

似非プロ住民（新語）は、厄介です。
ヒマで分かってるつもり、似非プロ住民同士は実は仲が悪く、相手を見下して権力を取りたいだけ。
実は貧乏なクセに（30年ローンもやっと終わりそう）見栄っ張りで、管理費修繕費の値上げにも受け売りで賛成し「俺は払える！」が出る。
勿論、勉強もしないし、その能力もないからスポットでボリたい管理会社やキックバック目的の悪質コンサルの格好のオイシイエサ。
ヤツラは「○○さんがこの議案を無知な住民に開示せず、うるさい住民を封じて議決取れば、後で皆感謝します。委任状勝負です！」などと見え透いたお世辞で、高額の工事議案出させ、議長で可決させてしまえば、営繕終了後の修繕積立金はカラッポでバイバイ！
管理会社も悪質コンサルも、キックバック成功しても自ら踊ってくれたバカに一銭も支払らう気なんぞ最初からない。（小銭与えて、バカに吹聴される危険は犯さない）

議案が竣工し、、段々と遅ればせながら、詳しい住民達は実はヤラレタんじゃないかな、、、と思う。
すると似非プロは叫ぶ「お、俺が金を貰ったって言うんだな！証拠を出せ！」
いや、、住民もこのバカに金が支払われたわけは無い事だけは十分に理解をしている、、、

　議案が竣工？　工事が竣工の間違いでは？　工事なんか竣工していないよ。　支払いまだだから。　下請けには払ったんだろうけど？　元受けが、契約により二次下請けと支払いは約束しているもの。

　似非プロ住民は出て来ませんね。
　恥を知ったのでしょうか？
　真の「プロ住民」の勝利です。
　正義は勝ちます。　悪は滅びます。
　ニセ投稿は見破られます。

　本当の「プロ住民」の方は、あきらめずに「管理不全マンション」の発生を、自身が居住しているマンションだけでも阻止しましょう。