シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

榊さんの品川区･総集編【2018年10月改訂版】には「駅から歩ける巨大なタワー」とありますね。この形容が割としっくりきました。

タワーマンションというより、面積が広いので、タワーレジデンスという感じがしますね。

>>8848 評判気になるさん

ものは言い様だね。タワーならこうなるでしょ？ 安定感があって理想的だよね。

安定感の分かる写真をもう１枚。北から。

皆さん、写真ありがとうございます。
確かに、横に広いだけで、なよっちくはないですね。失礼しました。
余りこういうタワーマンションみたことないのですが、似たようなものってご存じだったりしますか？
中々踏ん切りがつかなくて、、

>>8854 評判気になるさん

古いですが、大森プロストシティレジデンスですかね。あれはタワーに見えません。

最近はただ高いだけのマンションに目がつきますがヒョロ長いだけのタワーマンションにはデメリットも見られます。でも眺望や存在感もやはり欲しい。
そこで安定感と眺望さらに緑の空間の充足がベストだが都内では広い土地を贅沢に使える駅近なんて極めて稀(不動産従事者の弁)
シティタワー大井町はこの条件を充足する数少ない物件として魅力を感じています。

>>8854 評判気になるさん

確かにこれだけ巨大なタワーマンションも珍しいかも。ただ、外見だけで決めるわけではないでしょ？それでもなお外見だけで決めるのなら、おそらくあなたのイメージしているであろう、断面正方形が好きか、大井町の長方形が好きかしかない。外観が好きになれなければやめたほうが良いのでは？

>>8856 匿名さん
底面積の狭い50階のマンションなんて不安定で住みたくはないですよ
強がりではないですよ 笑

お隣のクレヴィアがKYBを使用していたようですね。交換には長期になることが予想されますから、そうなると新築で大井町が欲しい場合ここに絞られてきますね

>>8854 評判気になるさん

近場だとパークシティ大崎が参考になるかもしれません。パークシティのほうが高さあるものの、敷地面積が似ているのと横長の感じは掴めました。

第4期は2018年10月下旬販売開始予定ですが、もう下旬ですね。価格どうなるか興味深いです。

>>8861 検討板ユーザーさん
先週3期4次の先着順が13戸出ていましたが、直ぐに完売したようですね。公式ホームページの物件概要から消えています。
たしか最多販売価格帯が9600万位だと記憶しています。
3LDK中住居の価格だと思います。何階くらいなのでしょうか。

>>8859 マンション検討中さん

設置前との説明を受けましたよ。ガセはダメですな

川金もダンパーの書き換え発表したけど、免震住宅はないのね。

川金ホールディングス！？

>>8865 マンション検討中さん

顧客と契約した数値との不適合であって、国の基準との不適合は無かったとのこと
まあ良しとするか

>>8866 評判気になるさん
違うって。不適切品はそもそも病院、倉庫、学校にしか納入してないから、マンションは非該当。

>>8867 マンション検討中さん
同社はスーパーゼネコン5社にも採用されるダンパーを作っており製品の信頼度はかなり高い会社との評価があるようだ。
あべのハルカスの免震ダンパーにも採用されていることからすると日本のダンパーメーカーは全てこんなもんじゃないの？
求める基準を滅茶苦茶高くしておいて震度7でも大丈夫という政府が一番無責任だな。

>>8868 匿名さん
日本最高層のあべのハルカスに採用されている川金ホールディングってあまり知らなかったけどKYBのように大きければいいという訳じゃないのがよくわかる。
他のダンパーメーカーの中にはKYBのように国の基準から大きく外れている物を作っているところあるんじゃないのかな。

高いよね、ここ
買ってるみなさんの年収っていくらくらいなの？

年収300万円でも地主だったら買えるよ。

20代年収1000くらいですかね。

契約したばかりですが、先日すみふから、この物件にはKYBではなく川金コアテック社のダンパーを使用している、との通知が来ました
でも今日、川金もデータ改ざんしていることが発覚しました…
今後どうなるのでしょうか？

>>8873 評判気になるさん
免震マンションには数値改ざん品は使っていないから問題はないでしょう。

シティタワーで使ってる装置はクリアだとしても、データ改ざんしていた川金の製品を使っているというところが問題だと思う。。。

とりあえずKYBでなければというレベルの確認で連絡する態度が問題。性能に問題があるかないかが問題なのに。

不正があったのは光陽精機で、かつ免震マンンションは使ってないから、現時点の情報だとを考えれば問題なし。

それでも風評被害（？）的な理由でキャンセルしたいということであれば、手付金放棄でキャンセルできます。

全ての免震マンションにおいて売主や住民が自己負担での品質検査を行わないと安心できない状況の中で、川金についてはメーカーが早々に自主的に調査し、マンションに出荷したダンパーの全てに問題ないことが分かったことがせめてもの救いですね。

ＫＹＢ（旧カヤバ）と川金（製造は光陽精機）以外のメーカーは、品質が基準を満たしているか不透明のため、他マンションの検討に不安が残るので、早く調査してもらいたいです。

シティタワー大井町に関しては、かなり先の話にはなるものの、マンション修繕でのオイルダンパー交換時に、交換品の第３者による品質検査もしくは、他メーカーへの交換を検討したほうが無難でしょうね。

また心情的には、たとえ使用品が基準値を満たしていても、データ書き換えのあったメーカー品を使用している時点で、安全性は本当に大丈夫なのか？資産価値にマイナス影響なのでは？という不安が残るので、契約者には手付金＋オプション代の返金による契約解除オプションを提示するのが、まともな企業の行動でしょうね。

>>8878 検討板ユーザーさん
KYBがあのていたらく、川金は国の基準に合致していた。
2社の合計でダンパーの国内シェア90%だから今の日本では川金を採用することが現実的
色々言われているがやはり免震>制震>耐震は揺るがないからこのマンションの選択でベストだったと改めて思う。

制震免震問わず、タワマン全体に影響する問題ですね。
だからこそ、他のタワマンとの資産価値の差という意味では大きな影響はないのではと予想。
現時点で中古になっている物件の方は確認がなされるかも怪しいので、これから立つタワマンの方がやや有利か。

>>8880 匿名さん
タワーマンションが建ち始めたころとKYBが偽装し始めた頃が一致する。
過去の中古マンションは買うのに不安がつきまとうのはやむを得ない。

これで日本免震構造協会の第１種正会員で、制振関連企業としての掲載を希望している、オイルダンパー企業５社の２社が社内調査を終えましたね。

シティタワー大井町は、ＫＹＢを使用していないことと、使用している川金コアテックのオイルダンパーは問題ないことは判明。

残り３社の三和テッキ、センクシア、日立オートモティブシステムズの社内調査の有無と、使用している物件も気になるところです。

川金が不正を重ねてないかはきちんと説明責任を求めないといけませんね。検査データを出荷量の25%も書き換えた集団が残りは大丈夫ですって言っても、あーそうですかとは納得できません。交換対象を減らす為に何かしてないか、心配です。

>>8883 マンション検討中さん

そんなことしたら、それこそ潰れるでしょ。そこまでおバカさんではないと思うけど。

そもそも、川金は売上高30~40億程度の弱小企業ですから今回の不祥事で潰れるのでは？

訂正。そもそも、川金は売上高300~400億程度の弱小企業ですから今回の不祥事で潰れるのでは

倒産したメーカーのダンパーって保証どうなるのでしょうか？数十年後の取り替え用ダンパー 特注で他社が製作してくれるのでしょうか。。

>>8886 マンション検討中さん
真面目に書いているのか？
川金は国の基準をクリアしている
茶化すのはやめとけ

国の基準？？？

川金の不正の大部分は制震ダンパー(1423本)で制震ダンパーには、そもそも国の基準はないらしいよ。制震ダンパーの交換には、莫大な交換費用が掛かるみたいですから、川金程度の経営体力でとても弁済できるとは思えないのだが。

>>8887 マンション検討中さん
もともとダンパーは特注だから、他社でも製造できるよ。

>>8889 マンション検討中さん
私達は免震ダンパーさえ正規なものを着けていれば川金社の今後は静観していればいいのです。素人が横から余計な推測で会社動向を書かないでください。

川金の純資産は180億円ね。

あと仮に倒産したとしてもなんの実害があんのよ？建設中のダンパーは不正品じゃないと証明されてるやん。
何十年後の修繕のときに、川金が倒産して交換できないこと心配してるなら、ダンパーは他の会社から購入すればいいじゃん。免震ダンパーはそもそも全て特注なんだから、川金じゃないと作れないことなんてないよ。
まあ、ダンパーメーカが全て倒産するって言うならええけど。

倒産リスクにより交換メンテなどされなくなる可能性あるダンパーは使用してほしくないですね。

２０１８/１０/２０の日経新聞によると、ダンパーの価格は１本数十万～１００万円で、交換費用は１本あたり数百万円以上とされる。

川金コアテックの問題品は、９３物件１４２９本なので、仮に新規製造＋交換コストが１本３００万だとしたら、４２億円の負担。

川金ホールディングスの２０１８年３月期の純資産は１６８億、経常利益は２０億なので、倒産は免れるのではないでしょうか？

確かに仮に川金が倒産しても他メーカーのダンパー使えるでしょうし、交換費が１本数百万なら１０本使用でも数千万なので、６３０世帯いれば、修繕積立金で充分に賄えそうですね。

シティタワー大井町は免震ダンパーを何本使っているのですかね。

もしくは竣工から引き渡しまで十分に時間あるので、デベ負担で他メーカーのダンパーに当初から交換しておくのが、風評での販売不振による機会損失リスクを避ける意味でも、最善ではないでしょうか。

>>8894 検討板ユーザーさん

正規のダンパーがついているのに何故他社のダンパーに変える必要があるのでしょうか
KYBと川金以外は小さな会社ばかりで返って不安ですね
今のところKYBが怪しいので川金が一番安心できます
因みにダンパー設置は8ヶ所ですがそれも知らない貴方は検討者でもなさそうですね

>>8895 検討板ユーザーさん
川金が倒産したらどうしよう〜
って書き込みへの反論。

リセールで間違いなくマイナス評価

>>8897 契約済みさん

それが普通の反応ですよね。もし中古を検討していたら、宇部興産コンクリ、東洋ゴム、旭化成建設か熊谷建設の杭工事、関電工の配管工事、ＫＹＢか川金のダンパーのいずれかならＮＧとする方は少なからずいると思います。

現時点でとんでもない数のマンションのリセールの価値が下がっているからKYBじゃない&まだ建っていなくて（多分）修正可能であることは大きなプラスになると思うんだけれどなぁ。
というか最近若干減ったのにまた色めきだってるよ…

>>8898 検討版ユーザーさん

残り3社が改竄してなければね。してたら笑える。データ改竄していない正規品をしようしてるって、何度も何度も書かれているのにそれを無視するかのようにネガを一生懸命で余計笑える。

＜川金ＨＤ＞検査員３人が不正関与「納期に納めるため」

不正に関与したのは専任の検査員３人。専任の検査員は０５年以降、１人が一定期間務めた後に交代してきたが、マニュアルなど不正の手法が引き継がれてきたかは「確認できていない」（鈴木社長）（毎日新聞）

この記事にあるように、専任の検査員が不正を起こしたということは、そもそも社内調査の根拠がこの３人が納期に追われながら記録したデータによるものなら、調査結果の正確性も疑わしい。

ＫＹＢの不正が発覚した１０月１６日から僅か５日間で、全件の実物を再測定したはずがないので、客観的には暫定の結果としか思えず、より信憑性のあるデータも必要。

認証の類は当事者ではなく、第３者が行わないと正確性に欠ける。

ただ一方で、スピードを最優先で、この超短期間でとりあえず社内調査を実施し結果を発表した川金ホールディングスの経営判断は、動きが遅く隠蔽疑惑が上がりそうな他メーカーとの比較で、賞賛と信頼に値する。

免震・制振不正、新たに９３件　川金ＨＤ、データ改ざん

ＫＹＢの不正を受けた社内調査で、検査員が十九日に上司に改ざんを告白。歴代の検査員三人が関与し「納期に間に合わせるため」と動機を話しているという。鈴木社長は「担当者しか把握していなかった」と述べ、組織ぐるみを否定した。（中日新聞）

良心が働いて告白した検査員には、よく勇気を出したと言いたい。暴露した以上は、そもそもの記録データが疑わしければ、そのことも上司に伝えているだろうし、基準を満たしている納入品は本当に満たしていそう。

顧客の求める基準を満たしていなかった納品先９３件１４２３個の中で、免震ダンパーは僅か４件６個（全て大臣認定の基準には適合）かつ、住居用の不適合品は０件。住居用の不適合品は、制振物件用の制振ダンパー１０件のみ。

どのような製品でも不具合や不良品は必ず発生するので、そのまま納品したことは問題ですが、交換品の発生率自体は普通の割合に思えます。

やはりシティタワー大井町は高確率で問題なしかな。

オイルダンパーとは：

「昔ながらの竹筒の水鉄砲のようなもの」と表現されることが多いです。水鉄砲では筒内の水がピストンに押されて飛び出すわけですが、速くピストンを動かすほど水は遠くに飛ぶ、つまりエネルギーをたくさん必要とします。

吸収するエネルギー量を調整するため、ダンパー内のオイルの粘性（ネバネバ具合）やオイルが通過する穴の形状、サイズ等により細かい設定がなされます。もちろん、オイルが外部に飛び出すこともありません。

オイルダンパーでは「オイルが穴を通過する抵抗」×「動く速さ」に応じたエネルギー吸収を行います。

メリット：微小な揺れから大きな揺れまで効果を発揮する

小さな揺れであっても、オイルが穴を通過すればエネルギーを吸収し始めます。風揺れから大地震まで、制振効果を発揮することができます。

デメリット：高価、極微小変形では性能が低下、オイル漏れの点検が必要

粘性ダンパー同様、複雑な構造をしているので高価なものが多いです。しかし最近は出荷台数が増えてきていることもあり、値段が下がってきています。

https://www.bakko-hakase.com/entry/039_damper

あぶねー。マンションまだ買ってなくて良かった…。
一旦マンション市場は冷え込むから一気に値崩れ起こすかもね。まぁシティタワーだけの話ではないけど

>>8904 マンション検討中さん
無視

風説はやがて消えます

不正品ではなくても、ダンパーが全国ニュースになった川金コアテックのままでは売れないでしょう。

検討者も馬鹿ではないから、風評被害でリセール落ちるリスクある物件は買わない。

まだ建築中だから僅か８基のオイルダンパーを別メーカー品に変えれば、風評被害リスクは簡単に解決するけどね。

前期の純利益が１２００億の住友不動産にとって、ここのダンパー交換に１億かかったとしても、純利益の０.０８パーセントの負担にしかならない。

全ての判断は、住友不動産の仁島浩順社長の責任。

消えることのない歴史に、氏が善人として名を残したいか、それとも汚点を残したいか、見物だね。

今後マンション価格が下落せずずっと上昇していくと思っちゃってます。これがバブルマインドって事でしょうか。

都心駅近は希少価値が下がらないから、プレミア品として新築も中古も、今回のダンパー不正のような悪材料や相場調整での一時的な下げはあっても、基本的には横ばいか上昇傾向でしょう。

ただ物件別には当然ながら不正歴のあるメーカー品を使用していないことが必須条件。

郊外や駅遠は、新築も中古も世帯減少が始まり売り出し件数が飽和したら、必ず今よりは下げに転じる。

>>8904 マンション検討中さん
逆だと思うなー
新築マンションの供給量が減るから、問題ないと確認されたマンションの値段は上がるよ
自分が検討しているならわかるでしょ

免震住宅は今後供給減るかもですね。免震の人気か変わらなければ、需要と供給の関係で値上がりするかも。

>>8910 匿名さん

問題ないとお墨付きを得られた物件は上昇、疑わしきは下落ですね。

>>8911 マンション検討中さん

耐震性における免震の優位は変わっていないから、需要は減らないよね。

一方で安心できる供給メーカーが品薄になり、供給は減る。

値上がりだね。

せっかくの最高アクセス・駅近・ハイグレードに傷が付かないように、安心メーカーへのダンパー交換を宣言すべき。

不正品でなくても、もう誰もＫＹＢも川金も信用しない。それを使い続けたらスミフも信用されなくなる。

竣工予定まで充分な期間もあるし、川金コアテックには全８ダンパーの返品・返金を要求し、別メーカーのダンパーを取り付ければ万事解決でしょう。

以前、免震も住宅性能評価で耐震等級の判定対象だったころ、ほとんどの免震マンションの耐震等級は１。揺れないことと壊れにくいことは別。

政府の免震普及政策にみな騙されている。

揺れを軽減するからこそ、免震を考慮しない基準での耐震等級１（数字が高いほど強い）でも安心なわけで、肝心の揺れ軽減の要となる免震ゴムもしくはダンパーの特定メーカーの性能に疑問が付くと、不安が残るね。

海外と比べれば日本の建物は安全、床が抜けるなんて聞かないでしょ？震度7でも海外とは死傷者数がまる一つ違う。ただし絶対というわけではなく、想定外を超えるとやはり日本でも被害が大きくなるから、ハードと共にソフト面も大切。政府の対策は間違っていないと思う。

>8916

残念。免震装置を含めたトータルで耐震等級１。耐震等級１の上物に、免震装置つけたら建設コストがすごいことになる。揺れないことを前提に、上物の設計強度を落とすことによって経済設計するってのが免震の建物。

>>8918 匿名さん

複雑なのね

売主対応の選択肢：

○竣工までに別メーカーダンパー交換
→顧客信用維持・売上維持・品質安心・不安払拭

△手付け返金での合意解除
→顧客信用維持・再販売負担・メーカー不安継続

Ｘ何もせず販売継続
→顧客信用低下・売上影響・メーカー不安継続

>8920

KYBと川金でほぼ独占って状況なので〇は現実解ではない。

これはどう？

○信用できる第３者による認証
→顧客信用維持・売上維持・品質保証・不安払拭

点検できる第３者がそもそもいるのか、いても注文殺到で引き渡しまでに間に合うのか疑問には思う。

売主にローコストかつ、実施しやすさなら：

◎アフターサービス無料延長（２年→１５年）
→顧客信用維持・売上維持・免震メーカー不安対策済

免震性能に問題なしを謳うなら、新築マンション平均居住年数くらいは、万が一地震によるひび割れなどが起きてもアフターサービスでの補修が可能なら安心。

>8923

過去の施工トラブルで瑕疵担保責任期間延長ってのはあった。そこは引き渡し日までに補修しての話だったけど。ただその場合、免震不安対策をどうするかだね。

>>8907 検討板ユーザーさん

こういうのをネガっていうんだね。分かりやすくて笑える。

買えなくて妬んでいる人間
他のマンションを持っていてリセールをしようとしている人間
ライバルデベの営業マン
いろんな人がネガを入れ始めたようですね
これまで大井町の将来性やマンションとしての高評価に地団駄を踏んでいた人が何とかケチを付けようと必死に書き込んでいるのが可愛い

もうすぐ契約者になります。
今回のダンパー騒ぎは全く気にしていません。
門外漢の方々が色々書いて下さっていますがご苦労様です。

>>8927 マンション検討中さん
価格どうでした？
md３は売り出されてますか？

>>8927 マンション検討中さん

おめでとうございます。
差し支えなければ契約の決め手になった点をご教示ください。

>>8928 マンション掲示板さん

公式ページにないＭＤ３はまだじゃない？

ランドマークになりますね

第４期が１１月下旬に販売延期されましたね。

>>8931 検討板ユーザーさん
もうちょっと高いかな
これだとブリリアの方が高く見える

ではこれくらいですかね

>>8934 検討板ユーザーさん
何かタワー感に欠けるサイズじゃないですか？

>>8935 マンション検討中さん
ここはそういうフォルムですよ。
タワーというより巨大って感じですかね。

それより価格は？

申し込みも、契約もできない状況って何かあったんですかね？

すみふの４期販売延長はこれで3回目。今ごろ３期６次とかで売ってるよ。

毎月月末の定例行事になってきましたね。

写真の左端ブリリアの軒高９６ｍに対し、シティタワー大井町は９７ｍあるので、眺望において充分にタワーと言える高層ですが、幅も８０ｍくらいはあるので、タワーマンションというよりは巨大マンションですよね。

高層タワーの眺望と、低層レジデンス並の安定感の両方を備えているのは、免震・制振騒動の中では、ますます魅力的だと思います。

見た目のタワーらしさがないのは、塔状比（アスペクト比＝幅と高さの比率）が、西側と東側は１：１に近いからだと思います。搭状比が１：４を超えると、塔状建物と呼ばれ、タワーらしさが出るようです。

ＮＹマンハッタンだと、狭い土地を活かすために、１：１０～１：１２の「スレンダーネス」が増え、２０１９年には１：１６の「スーパー・スレンダー」なビルとなる「１１１Ｗ５７」が営業開始するそうです。

「タワー」の和訳となる「塔」は、「幅に対して高さが圧倒的に大きい建物の総称」なので、ここは厳密な言葉の定義だとタワーではないですね。

個人的には、シティタワー大井町の名称は、都会を意味するシティらしい洗練された広いデザイン（アウトフレーム・ワイドスパン・ダイレクトウィンドウ）と、タワーの高さ（眺望）を備える大井町の物件として理解しています。

第４期は８月下旬→９月下旬→１０月下旬→１１月下旬ですから、確かに延期は定例行事化してますね。

資金に余裕ある企業は違いますね。

人が作っている以上はいつかまたどこかの物件で必ず不正や欠陥は起きるでしょうし、何か起きた際に、財務に余裕がある売主のほうが安心かと。

>>8941 検討板ユーザーさん
このビルにはちょっと住みたくないです。。。

>>8943 マンション検討中さん

西半球一高い住居物件、高さ４３５ｍ、セントラルパーク南側、ペントハウス、３６０°ビュー、１６部屋、５バルコニー（！）、２５０億円との噂です。折れそうですよね。笑

マンハッタンは9.11意外にも飛行機が建物に突っ込んだ事あるからね。

>>8941 検討板ユーザーさん
とても住む気にはなれませんね。
私は新宿の60階建のマンションでさえなんとなく不安を感じるほどですから。

>>8941 検討板ユーザーさん

これ住めないわー
太い方が精神的に安心。

>>8947 匿名さん
駅近で敷地面積が広くて29階というのは非常に贅沢な使い方だとのことです(スミフ以外の不動産業者の弁)

ずん胴

このマンションの東側の眺望なのですが、
将来的に何か目の前は再開発の予定あるのでしょうか？
詳しく知っているかたがいたら教えてほしいです！