シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

>>7600 検討板ユーザーさん
坪単価釣り上げてくれる物件になるならそれはそれでいいかな。。。

取り敢えず契約者は契約板に移ろう。
ここ検討板だから。
坪単価上がって喜ぶ人は契約者かデベロッパーしかいないはず。

各階がおよそ何ｍの高さに位置するかは９７ｍから１階当たり３.２ｍくらい差し引けばいいですかね？北にある住友不動産大井町駅前ビルは何ｍなのだろうか。

>>7603 マンション検討中さん
住友不動産大井町駅前ビルは68mです。
シティタワー21階の部屋と不動産ビル屋上が同じ位の高さかと思います。

>>7604 匿名さん

ありがとうございます。シティタワーの高さなら余裕がありますね。

第4期ということでそろそろ7割〜8割程度は販売を終えたのでしょうか。

１期が１００戸だった模様。

もし２期以降が各期４０戸（週３～４戸ｘ１２週）なら、こんな感じではないでしょうか。

（予想）２期以降の販売ペース４０戸なら

１期（１７夏）２０％（１００／４９３）済

２期（１８春）２８％（１４０／４９３）済
３期（１８夏）３７％（１８０／４９３）済
４期（１８秋）４５％（２２０／４９３）
５期（１８冬）５３％（２６０／４９３）

６期（１９春）６１％（３００／４９３）
７期（１９夏）６９％（３４０／４９３）
８期（１９秋）７７％（３８０／４９３）竣工
９期（１９冬）８５％（４２０／４９３）

１０（２０春）９４％（４６０／４９３）入居
１１（２０夏）９４％（４６４／４９３）
１２（２０秋）９５％（４６９／４９３）築１
１３（２０冬）９６％（４７４／４９３）計上

１４（２１春）９７％（４７８／４９３）
１５（２１夏）９８％（４８２／４９３）
１６（２１秋）９９％（４８６／４９３）築２
１７（２１冬）９９％（４９０／４９３）

１８（２２春）１００（４９３／４９３）完売

決算に２０２０年３期以降に計上予定と記載あるので、少しずつ値上げしながら、ゆっくり売りそう。

>>7607 検討板ユーザーさん

実際には1期は1〜4次くらいまであったのでもっとペースは早いですね。

この間MRに行った時は7割程度販売済みでした。方向によってバラツキはありましたけれども。

>>7608 マンコミュファンさん
武蔵小山と比べると順調だね。
やはり、小出し商法はスミフの方が一枚上手だね。

このマンションの戸境壁は乾式壁ですか？

タワマンは乾式が常識
最近は低層でも乾式のがある

>>7609 匿名さん
あっち、去年冬からなのに残り2割切ってるようだよ。

>>7610 マンション検討中さん
タワマンで湿式壁にしたら重すぎて潰れますよ

>>7608 マンコミュファンさん

情報ありがとうございます。残り１５０戸程度ならあと４期くらいでほぼ売れてそうですね。

今日、目の前の通りで見ました。
大井町には似つかわぬ（？）凄い巨大な建物ですね！
まさにフラッグシップ、まさに唯一無二です。
相対的に日本一なのかもと思いました。

もしフォレストパークが、春は桜、夏はアジサイ、秋はモミジのように四季を楽しめる植栽なら、低層も良さそう。

新幹線の車窓から見るとやはりデカイ建物だ

いつも、東京駅から帰宅するんですが、高揚感が半端ないです。新橋あたりでは、虎ノ門近辺で、3棟ぐらい超高層つくってるし、田町もやってるし、品川新駅も外側がほぼ完成してきた。
締めは、スポルとキャッツ、そしてシティタワーを見て家に戻ります。物凄い規模での再開発。ちなみに、仕事で大井町に住んでますと、言ったところ、セレブですねと言われびっくりです。。私も含めて、地元民は、庶民的と思いこんでいても、外部からのイメージは、少し変わってきたようです。
11日からは、TV各社も相当くるでしょう。

>>7616 検討板ユーザーさん

空地率55%で四季の変化や周囲の街並みに配慮した植栽計画があります。
癒し空間に囲まれたところも大きな魅力ですね。
低層はそれを近くに体感できる良さがあると思います。

今日現地を見てきました。大井町にとっては、住居としては巨大で分厚いですね。

ビルとの距離感がわかるようになり、植栽の土地の広さが分かるようになりました。

空地率55%はかなり贅沢です。

建物の半分近くの敷地面積の庭付きになるのは、確かに贅沢だね。

大きな庭付きの戸建てのほうが落ち着くのと同じで、癒やされそう。

スマホ普及してから目が痛いから緑を眺めたい。窓の前にフォレストパーク欲しい。

>>7621 検討板ユーザーさん

大きな庭の戸建ては維持が大変ですが、マンションの場合は管理費で賄われます。ここは規模が大きいので、一件あたりの負担も少なくて済みますね。

商業施設は充分そう。ニトリと大手脱毛サロンと映画館がなさそうなのは少し残念。求めすぎでしょうか。

アトレ２１時まで
（ユニクロ、無印、ＡＢＣマート、ツタヤ２６時、ジェクサー２３時）

阪急ガーデン２１時まで
（食品館、おふろの王様、モス、サンマルク、スタバ）
（おふろの王様はほぼ２４時間っぽい）

イトーヨーカドー２３時まで
（マクドナルド、ミスド、サーティワン）
（りんかい線に直結っぽい）

ヤマダデンキ２２時まで
（家電、生活雑貨、インテリア）

西友２５時まで
（徒歩６分やや遠い）

>>7623 検討板ユーザーさん

大手かどうかはわかりませんが、エステティック、脱毛サロンは、Jエステがあります。

また、阪急内のサンマルクカフェやモスは、確か、23時閉店だったと思います。

>>7624 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。Ｊエステ調べてみますね。サンマルクは２階が広々として心地良い印象が強かったので、遅くまで営業しているのはいいですね。

やはり大井町に住んだ事ない方が多いんですかね。
大井町在住者からすると割高過ぎて買えないですよね。こちらの物件から急激に大井町の坪単価が上がってようですね。

>>7626 匿名さん

大井町の高アクセスや商業施設の利便性を知っていたけど、これまでは住みたいタイプの物件がなくスルーしていた方が購入していると予想します。

それがゆえに坪単価もブリリア、クレヴィア、シティタワーの池上通り沿いビッグスリーに限定しての坪４５０～５００だと思うので、他の物件は引き続き穴場価格で買えると思います。

二子玉川に界隈初の近代タワマンのプラウドが建ち、その数年後に界隈初の大規模タワマンのライズが建った以降に、価格の二極化が起きたのを連想します。

>>7627 検討板ユーザーさん
3LDKだけなら、南東・南西角以外は坪400前半ですね。1期には300台の3LDKもありました。
大井町のポテンシャルから考えると驚く程の高値ではないと思います。

ここ1期に買って側転したらかなり利益が出そうですね。1期契約者が羨ましい。

住友にしては珍しいお買い得価格でした。

>>7630 匿名さん
確かにこの立地やグレードからみてお買い得価格ですね
でも他の物件も連続ナンバー1の販売実績があるということは総合的に判断すると良いのかも

大井町で@400～450がお買い得と言う人が現れる時代になるとは・・・
5年前の市況だったら、くそ高い・割高と言われほとんど売れなかっただろうに。

いよいよ明日水曜日は、品川駅中央イベント広場で、大々的にスポル大井町の告知イベントが行われますね。7月に、BSのTVで内緒にしたい街でアピールしてたけどもう無理でしょう。キャッツとスポルとライオンキングとのシナジーでどこからでもすぐこれるこの街の利便性は、すぐばれる。それと、品川新駅とスポル、キャッツの点が線でつながるのは、強烈だ。もう、シティタワーは、一般市民の手の届かない物件じゃないかな

>>7633 匿名さん
キャッツとスポルが線で繋がるはわかるけど、新駅は関係ないじゃん。ちょいと無理ポジすぎやしませんか

>>7632 匿名さん
ちゃうねん、いまその値段なのが、一期だと380台とかだったのよ。

恐らくこのマンションが地域No1になると思うのでここの価格が大井町を牽引する感じですかね。400〜450でも着々と売れているようなのですごいですね。

>>7636 マンション検討中さん
地域ナンバー1になったらこのマンションの価格で頭打ちじゃない。
再開発は、後が続かないと息切れしちゃうよ

相場全体が高いのが否めないからこそアクセス・立地・造りが重要ですね。

５年くらい待てるなら相場が反転する可能性を待つも一手だと思います。そろそろ田町も駅近を供給してほしい。

ただ、品川と田町のＪＲラインは値上がりほぼ確定。新駅の物件は特に高額になりそう。

大崎と大井町も品川から一駅のＪＲトライアングルとしての上昇余地を考えると、２０１３～２０１８の初動５年は逃したものの、今でさえ適性だったとなる可能性もあるのが悩ましいところです。

資産価値を重視ならもう少し予算を出して田町、大崎ですが、住みやすさだと大井町なので悩ましいですね。

芝浦とかに住むくらいなら、こっちの方がいいね

現地確認で気になったのは、西エントランス脇の大きな柱にサビが垂れていることでした。素人なので分からないのですが、建設中ということで表面を洗浄すれば品質に影響はないのでしょうかね。

足場の鉄骨に赤オレンジ色の防腐剤がコーティングされていて、それが雨で薄く垂れただけにも見えますね。

そもそもコンクリートなので、錆汁だとしても品質に影響はなさそう。

どっちみち研磨されて下地処理の上で外壁が貼られるだろうから、全く問題ないかな。

お隣のクレヴィアは倍率が2〜3倍ついたようですね。こちらと比べると価格が安いからでしょうか。価格以外にメリットはないような気もしますが、大規模が苦手な人にはいいのかもしれません。

>>7642 マンション検討中さん
価格以外にメリットないって・・・
すげぇ、傲慢

>>7642 マンション検討中さん

やはり坪単価の差が一番大きな決め手だと思います。５％ほど割安のイメージがあります。

２０坪で５％も割安なら、グロスで４００万円前後の節約になるので、その分をオプションや内装に回せば、物件そのものはシティタワーほどの高層や造りには出来なくても、内装や家具は一流ホテル並に豪華に出来ますよね。

スラブ厚がＨＰ公表されている安心感もありますし、シティタワーと同じく大井町アクセスかつ免震かつ西は永久展望なので、スカイラウンジ・コンシェルジュ・保育園・各フロアのゴミステーションがないことや独特の間取りなど許容できれば、ありだと思います。

明日は、ついに、スポルのプレイベントに伊達公子見参のようです。しかし、スポルとキャッツ、ライオンキングが出揃うのは、凄すぎるな。後、三菱鉛筆の巨大本社も、ほぼ全て完成した模様。今後、もの凄い数の人間が大井町を目指して来そうだから、間違いなく、シティタワー購入もプラチナチケット化し、競争が激化するでしょうね。しかし、ここは、どえらい街になってきた。

>>7645 匿名さん
なるほど、劇団四季を見にくる人が大井町のマンションを買うと。それはどえらい騒ぎですね

資産価値で見たら大井町なんかより武蔵小山の方が上みたいですね。思ったより低いのね。

>>7645 匿名さん
知ってると思うけど、三菱鉛筆って財閥三菱とは関係ないからね。
三菱鉛筆の社員がこの価格帯のマンションを購入できるとは思えない

ブリリア最上階が、1億3900万で売り出されてますね。平米とかは、わからないですが、これって安いのか高いのか庶民には、わかりにくいですね。

>>7649 マンション検討中さん

1億2500万～3000万位が今の市況での適正価格じゃないかな

>>7647 匿名さん
まだ武蔵小山のようなレベルに低い街をこのスレに書きたがる人がいるのね

>>7651 マンション検討中さん
煽り耐性つけた方がよろしいかと

>>7652 匿名さん
上から目線の表現良くないですよ
私は小山もいい街だと思います
商店街が昔の様に独自営業をしていた時はもっと魅力がありましたけど
そして大井町のイメージは変わりましたし、更に発展するでしょう
でも五反田だって品川だって変遷をして現在に至っていることを考えれば大井町もやっとその時期が来たというだけのこと

>>7653 マンション検討中さん
小山なんて興味ないんだけど。煽りに対してはスルーしなさいということ

>>7653 マンション検討中さん
煽りに対して同じ土俵で返して虚しくならない？

ブリリアの最上階は、地権者住戸で、非分譲のものらしいですね。
100平米切るくらいの大きさだったと思います。

>>7656 マンション検討中さん
https://www.livable.co.jp/mansion/library/000000071859/

>>7657 匿名さん

参考物件に適していますね。

>>7658 検討板ユーザーさん

一応プレミアムフロアだからね。分譲時から4割は乗せてきてるでしょ。この市況だからね。
市況が悪化したら、4割下がるとは言わないけど、2割は覚悟しないとね。

販売当時よりも坪単価100万くらい上がってる感じでしょうか。本物件の坪単価の引き上げで売るには良いタイミングですよね。さすがプレミアム物件を持ってる人はタイミングを掴むのが上手いという印象です。

>>7660 匿名さん
どうかな？
ホントに売り時なのかはわからんよ

>>7655 7652さん

粘着質の性格ですね
耐性がないのはあなたですよ

>>7659 匿名さん

通常相場時の同エリアの築１０年未満の騰落率が１割、スミフ割高分の下げが１割ってとこですかね。

市況悪化ならさらに１割下げで、少なくとも３割下げはダウンサイドを想定したいですね。

アップサイドは、品川再開発の恩恵と、大井町の供給不足で、価格維持できれば恩の字ですかね。

もしＪＲりんかい、スポル継続、緩和の長期継続があれば、幸運ですね。

>>7662 マンション検討中さん
まあ、頑張れや

8/3に3期2次が23戸売り出されましたが、またすぐに売れたみたいですね。公式ホームページ物件概要から消えています。
クレヴィアの1期も順調で2・3倍の倍率がついた部屋もあったとのことですし、大井町盛り上がっていますね。

明日はスポルがオープンしますね！

楽しみです

>>7665 マンション検討中さん

閑散期なのに好調なんですね。地合いが強いのか、物件が強いのか、両方なのか気になります。

この白い部分は吹き付け？それとも白いタイルみたいな素材？

>>7668 マンション掲示板さん
まだ建築途中だからあれこれ不要
仕上げをごろうじろ

>>7668 マンション掲示板さん
住友でよくある白黒タワマンの仕上げは白タイルと黒タイルです。
というか吹き付け仕上げの分譲タワマンなんて聞いたことがないです。

始めてのマンション購入ですがここを第一候補で検討してます。建物の構造、間取り、地盤、交通利便性、日常の買い物、医療機関等々考えると価格は高いですがベストかなと思いました。若干航空機問題等のデメリットも気になりますが、夏の4時間だけなので慣れるかなと思ってます。

>>そもそも最近のスミフタワマンは吹き付け「しか」ありませんよ。基壇部は天然石つかってますが、晴海、
>>銀座、大井町、有明、武蔵小杉すべて吹き付け。そめそも近年のタワマンでは修繕負担を考慮して
>>吹き付けが主流になりつつあります。月島ミッドタワーもここと同様バルコニー内壁は当然吹き付け。
>>重要なのはダイレクトウィンドウ部分の外壁にタイルが貼ってあることです。これは吹き付けDWの
>>タワマンで微細なヒビから浸水てによる雨漏りが多発したことによるものです。

某スレではこんな風に書かれてますけどやっぱ吹き付けなんですかね

>>7670 匿名さん

ありがとうございます。やはりそうですよね。

モダンでかっこいいデザインを予感させる部分だったので目に入りました。

かなり完璧な物件ですし、タイルでも吹き付けでも予定通りに定期修繕が実施されるかが重要なポイントなので、好奇心での質問でした。笑

>>7672 匿名さん

さすがに外観に影響する可能性があったり一番雨風に晒されるアウトフレームなどはタイルで、奥まっていて剥げにくい目立たない箇所は吹き付けのミックスが多そうですよね。

>>7674 マンション掲示板さん

修理しやすいところは見えやすいのでタイル、修理に金かかるようなところは吹き付け、とても理にかなっているとは思う。

第4期は何戸くらい販売されるんですかね。7665さんの話だと販売から約1年たってますか未だに順調のようですね

８Fまで駆体工事が進み、一部に窓が設置されたようです。

>>7677 検討板ユーザーさん
タワマンってルーチン作業にはいるとすごいスピードで積み上がって行くんですね。

1Fの雰囲気がもっとよくわかるようにならないかな。

来年９月竣工してから入居迄約半年間掛かりますよね。何故こんなに時間掛りますか?

>>7675 住民板ユーザーさん4さん

最近では坪単価500も出すのに吹き付け満載の武蔵小山なんてのもあったので、こちらの良さが目立ってしまいますね

地権者から順次ということでしょう。
大規模再開発物件ではよくあることのようです。一気に入ると混乱しそうですしね。

あと1年ぐらいで大井町に巨大なフラッグシップが完成と思うとゾクゾクしますね！

>>7678 住民板ユーザーさん4さん

１Ｆは８月初旬のでもよければ１枚ありました

>>7679 検討板ユーザーさん

通常は一定割合で必ず施工不良が発生するようなので、検査→補修→内覧→補修の時間に余裕をもたせたのかもしれません。

>>7679
住不の営業によれば、品川区と共同で行ってる開発事業（？）みたいなんで、品川区が物件の確認をするのに時間がかかるのと、地権者から入居する関係って言ってた気がします

>>7680 匿名さん
武蔵小山とは柱の位置が違うだけ。ここは柱がバルコニー外側だから柱がタイル張りで、武蔵小山は柱がバルコニー内側だから柱が吹き付け。バルコニー内側が吹き付けなのはどちらも同じなんだけど、武蔵小山は柱の分だけタイル部分が減り吹き付けが目立つデザインになってしまったということかと。

品川区の確認も入居が遅れる一つの理由だと思いますが、せいぜい１ヵ月程度遅れるといったレベルではないでしょうか？
完成後の半年間で、完成したマンションの外観を実際に見てもらい、高値で売ろうという住友不動産の販売戦略が入居時期が半年も遅れる大きな原因だと思います。高さは大井町でも随一ですし、南北の横幅も広いので完成後のインパクトは相当なものだと思います。そのため、１〜３期と比較すると相当な値上げをしてくるのではないかと。
マンションではないのですが、大崎フォレストビルディングが同じぐらいの幅（南北）で、１０メートル高いぐらいでした。同じようにビル周辺も空地で木が植えられているので、建築後のイメージを掴むにはいい比較になるかもしれません。

>>7686 ななしさん
武蔵小山のスレ荒らしは良くないよ。

ざっくりとこんな感じですかね

昨日は、伊達公子さんに会いました。スポルのスタジオのまん前でばったり。が、声はかけられず。鈴木大地長官は、来るし、キャッツ開園前は、華やかな空気だし、シティタワーも日本橋に建つような空気感あるので、この街は、かなり超絶変貌するね。品川新駅、リニア、プリンス周辺再開発の波及効果はじわっとくるだろう。

地権者が他の購入者に先立って半年先に住む優先権をもらい、新築マンションを実質使い古す優越感を与えていると聞いています。そうでもしないとこんなにまとまった土地が手に入らなかったのでしょう。

7688のイメージはなかなか素晴らしいね。スカイラウンジの利用時間は何時から何時までですか？

>>7692 マンション掲示板さん

おぼろげな記憶ですが９時か１０時くらいから２２時までだった気がします。

２８階だと思うので住民への配慮で極端に早かったり遅かったりではなかったはずです。

ここを検討してる人は子供のいる家庭が多いのでしょうか。この人数にもよりますがその場合の年収のボリュームゾーンはどれくらいなんですかね…。

>>7694 通りがかりさん

２～３ＬＤＫを検討中の３０～４０代、世帯年収２０００万以上の子連れ家族か、高収入カップルが多そう。

大井町の中ではシティタワー、クレヴィア、ブリリアはなかなか高額ですよね。

将来的に囲まれリスクないか調べていて気付いたのですが、大井町の再開発において、駅の西側の業務複合地域(業務・住宅の複合)に、シティタワー級の大規模タワマンが後続で建つ可能性は低そうですね。

唯一可能性がある区画は、地図上では大井中央公園の南西の補２０５だと思っていたのですが、実際に散策してみたら戸建ての密集だけではなく、まだ築１３年のルネス大井など低層マンションも建っていたりして、まとまった土地の確保は難しそうに見えました。

>>7696 検討板ユーザーさん
ここでいう周辺ではありませんが広町にできる可能性もあるんでしょうかね。りんかい線が通ってるので深く掘れないようですけども。

りんかい線が通っているのは、敷地境界の西側と南側なので、真ん中には建てられそうな感じなんですけどね。

まだ大分先でしょうが、阪急三井ガーデンも建て替え時期がくるでしょ。そのときは、駅前一体開発になるんじゃないのかな。

しかし、品川区最後のニコン巨大跡地は、どうするんでしょうかね。今は駐車場っぽい感じだけど。このままでもいいけど。あそこから見える高層ビル郡の夜景は、おそらく知る人ぞ知るもの凄い夜景だしな。