シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

>>7429 検討板ユーザーさん
一応、日本橋は全国的な知名度だけど、大井町はねぇ。
比べる相手を間違えてる

>>7430 匿名さん

確かに。品川の隣駅なのに大井町はマイナーですよね。二子玉川や自由が丘は知っていても、都内や神奈川県民でさえ品川エリアを通らない人は大井町線どこそれ？という人いますからね。そう思うと今はもう少し価格下げてもいいんじゃないかなー。

>>7431 通りがかりさん

彼らあっての建築や交通整備なので、怪我だけはしないように気をつけてもらいたいですね。

>>7432 検討板ユーザーさん
不動前、戸越銀座、青物横丁なんかも品川区で山手線駅から近いという意味では同じ。その中では比較的メジャーかと。

クレヴィアタワーのスレッドではスラブ厚情報すぐ出てきたのに、
ここは全く出てこない。何かあるとしか思えないね。

>>7434 匿名さん

品川区は武蔵小山が出世頭ですよね

>>7436 匿名さん
近年の土地の価値の上昇率なら品川シーサイドとかの海側だろ
近代からの上昇率なら城南五山

>>7437 匿名さん

武蔵小山駅前は再開発の影響もあって路線価ぎえらいことになってる。天現寺や渋谷常盤松より高い状況。それでもまだ上昇の余地があるバケモノだよ、武蔵小山は。

>>7437 匿名さん

特に山手線の穴場だった大崎のオフィス招致からのタワマン供給による価値向上は見事でしたね。ついこの前まで低層住宅しかなかったイメージが遠い過去のようです。大井町は住宅メインでオフィス需要は弱そうなので、新空港ラインとリニア隣駅による観光需要の取り込みが鍵ですね。スポル後の広町に高層ホテル含む複合商業施設が理想的でしょうか。商店街がアメ横や中野ブロードウェイのようなインパクトに欠けるのもネックに感じます。再開発計画の難易度が高い街ですね。でもアクセスの良さをもっと活用しないともったいないエリアです。

2018年の路線価の平均坪単価は、品川駅周辺1365万（+7％）、大崎駅周辺785万（+7％）、広尾駅周辺597万（+6％）、神泉駅周辺452万円（+3％）、大井町駅周辺375万（+7％）、天王洲アイル駅周辺350万（+5％）、武蔵小杉駅周辺304万（+6％）、武蔵小山駅周辺298万（+5％）。アクセスの良さと土地価格を比較すると相対的に割安と割高なエリアが見える気がします。ソースはhttps://tochi-value.com

>>7440 検討板ユーザーさん

駅から数分ズレただけで路線価はグンと低くなるからね。駅前にある物件は強いよ。路線価だけでなく、資産価値としてもね。
だから武蔵小山駅前と3Aの外れで路線価の逆転現象なんてのが起きる。

>>7435 検討板ユーザーさん

住友不動産と日建設計なら、浮利を追わず目先の利益よりも信用と確実を重んじ、不動産の基本である安全と住み心地を追求した一流の仕事をするはずなので、きっとスラブ厚もクレヴィア以上に確保していますよ

路線価が高い＝固定資産税が高い
これ比べてどうするのよ。税金沢山払うよ自慢かよ

リセール価格で比較しなよ

>>7442 検討板ユーザーさん

でも準大手の西松施工でしょ。
スーゼネ施工じゃなきゃ安心とは言えないね。

ここのマンションの素晴らしさの一つは、スーゼネを連呼して色んな掲示板に迷惑かける、ニートの武蔵小山くんと一緒に住まなくて良いところですね。

なんか久々に武蔵小山氏の連投見たな

>>7446 匿名さん

売れてなくて値下げするらしく、躍起になって売れてる工作してる。追い込まれてるみたいよ。

自分が買った物件を値下げ販売されたら堪らんな
必死になって工作するのも分からなくはない
でも、他の物件を貶めてまで、自分の物件を上げるのは品性がない行為

>>7444 匿名さん
下請けは同じとかあるから、あまりスーゼネにこだわんなくても良いでしょ

>>7444 匿名さん
スーゼネだから安心とは盲目的すぎでしょう。鹿島ですら超高額マンションでやらかすことあったのに。
ペンシルしか実績ない施工主ならいざ知らず、西松建設なんてタワマンばんばん作ってますよ。恵比寿、中野、大崎…

MRにいったところ未だに盛況でしたよ。販売状況も見せてもらいましたがすみふのペースからしたらかなり早いペースではないでしょうか。営業担当の方もここは今出ている物件の中でも人気物件とおっしゃってました。

>>7450 匿名さん
タワマンの方が作りやすかったりするんですよね。ほとんどプレキャストで現場では組み立てるだけなので。意匠もシンプルなので生産性高いんですよね。

>>7451 マンション検討中さん
営業が不人気とは言わんだろ

シティータワー大井町を担当している西松建設の所長さんと、住友不動産と日建設計の担当さんがこまめに細かい箇所まで抜かりがないように、作業員さん達のマネジメントと仕上がりのチェックを行っていれば大丈夫ですよ。不動産業界全体的に人件費高騰の中で人件費を削ってしまうと、作業員の質にバラつきが出やすそうなので、払うべき給料を払って質の維持と統一が計られているかも重要そう。ここは相場より高い値付けなので人件費や材料費のカットのリスクよりも、各責任者の人選が的確に成されているかがポイントではないでしょうか。

このマンションは2年後に完売していれば御の字でしょう。住友のマンションは販売から完売まで3〜4年掛かるからね。

>>7455 匿名さん
ドトールは完売のゴールが全く見えてませんが・・

>>7455 匿名さん

2019年10月に消費税が10%に上がる予定です。1億の物件なら200万の税金を余分に支払うことになります。
デベにとっても消費税の上昇はデメリットでしかありません。
シティタワー大井町の竣工が2019年7月下旬ですので、竣工後は価格を消費税増税分位上乗せして増税前に売り切るのではないでしょうか。
早めの決断が吉ですね。

　このマンション価格の約半分が土地代ですので、消費税が２パーセントアップしても、価格の上昇は約１パーセントです。

８％の消費税で購入できる期限となる｢２０１９年９月３０日」までに｢引渡し｣を受ける必要がありますが大丈夫なのでしょうか？

引き渡しでは無く、契約で良いです。

>>7459 検討板ユーザーさん
前回の増税の時も、契約まででOK
そのため、期限直前に色んな物件で駆け込みが多かった。
最たる物は富久ね

>>7460 購入経験者さん

ありがとうございます！

>>7461 匿名さん

ありがとうございます！

着々と建設が進んでいました。

以前にも出てた通り堂々とはしてるけど、タワーマンションって感じより
でかい塊の箱って感じでまだ完成のイメージが全然わかない。

公式HPのブログに建設状況が載ってますね。本当にでかいというか重厚感がすごい。このまま竣工前に9割程度販売して残りを竣工後販売とする感じでしょうか。

>>7466 マンション検討中さん

見てきました！
間もなくスポルも始まりますし、楽しみですね〜

>>7466 マンション検討中さん
営業さん、重厚感好きですねw

>>7468 名無しさん

重厚感あるのは事実やん。
いちいちちょっかい出さないのっ。

本当に重厚かはひた隠しにされているスラブ厚次第。それ以外は天カセなしを除けばハイグレードな造りであることは間違いない。

非ボイドの240じゃなかったっけ

ここは高さを一回変更してるから、設計変更の煽りをうけてスラブ厚が
イマイチはっきりしなかったり、一部階高が違う階があったりしてるのでは、と邪推してみる。
他は不利な点も有利な点も出してるから本当になぞ。

もう少し頑張れば１００ｍなのに惜しい。

>>7445 マンコミュファンさん

武蔵小山のモデルルームを見学した後でこちらを見たので、良心的な価格の上に物件自体ももの凄く素晴らしく感じました。笑

>>7474 匿名さん
クソ物件オブザイヤーと比べたらどんな物件もよく見える

かなり前のようですけどこれですね。「建築計画のお知らせ」の数値が変更。高さ（最高部104.15m、軒高98.10m）→97.15m（最高部なのか軒高なのかは不明）。地区の絶対高さ制限があるのでしょうか？高度利用地区で容積率は650%へ割増済なので、限界ギリギリまでの高さにはなっている感じがしますね。

>>7471 匿名さん

本当に非ボイド２４０ならこのご時世ならかなり床厚ありますね。

>>7475 匿名さん

何のことかと思ったら、パークシティ武蔵小山ザ・タワーがクソ物件オブザイヤーのファイナリストになっていたのですね。
笑えました。だから契約者さんが躍起になってステマしてイメージを払拭しようとしてるのですね。

>>7477 検討板ユーザーさん

こちらの床厚は十分ですね。
話題のクソ物件の武蔵小山はボイドスラブで280ミリですって。これではノミネートされるのも無理はないですね。郊外の賃貸仕様ですもの。

ボイド240の間違いでは？非ボイド240なら前面に押し出してもいいのに、営業担当が知らなかったからなあ。単に知識不足だってことか。

>>7480 匿名さん

こちらは非ボイド240で間違いありませんよ

>>7481 匿名さん

ありがとうございます。完璧ですね。武蔵小山のスペックとは比べ物になりません。あちらはレンジフードも同時給排気型ではないようです。街の将来性、建物のスペック、全てにおいてこちらが上であるということが分かりました。

>>7480 匿名さん


他に廊下・トイレ・パウダールームのタイル張り標準仕様も契約後に知った位ですし、営業さんはガツガツしていません。この物件に自信を持っているんでしょうね。

参考のためにシティタワー武蔵小杉を見てきました。競合よりも外壁など外観デザインが高級かつモダンで秀でていたので、シティタワー大井町もかっこいい仕上がりを期待してしまいます。

スポルもかなり急ピッチで出来上がってきた。
まだ工事中の塀があるためイメージわかりにくいけど、
キャッツとスポルの同時開始は、かなりの開放感とインパクトのあるものになるだろう。23日は、BSで大井町をナイショにしたい街と放送あるし、なんかここは、かなり熱い。
シティタワーの3階ぐらいまでのイメージは、新丸ビルや丸ビルにほんの少し似かよった感じになるのか？イメージがわきにくいね

>>7483 契約者さん
それほんと？
こちらの契約者ですが、普通にクロスと言われた気がします。プレミアム的なお部屋なのでしょうか？

>>7489 検討板ユーザーさん

タイル張りは床の事ですよ。壁はクロスです。

ＭＲの廊下・トイレ・パウダールームのタイル張りは繋がっていました。色合いかなり良かったです。オプションかと思っていました。これが標準とはやはりハイグレードですね。

>>7490 契約者さん

床ですか、そりゃそうだよね。どうもありがとうございます。

こっちがパウダールームへのタイルです。期や階数や間取りで仕様が変わる可能性もあるのでしょうかね。

>>7488 匿名さん

スポル開始、特に人口サーフィンは世界でも有数の施設のようなので、国内外での大井町の知名度が上がりそうですね。

>>7493 検討板ユーザーさん

共用図面集に仕様は書いてあるので、どの期で契約しても同じだと思います。
専有部の仕上げで例外の部屋の記載はないので全ての部屋のはずです。

>>7495 契約者さん

全部屋なら１Ｒもハイスペックな仕様ですね。どうもありがとうございます。

やはりシティタワー大井町の立地と面積はかなり希少ですね

>>7497 検討板ユーザーさん

そう思いたいよね

>>7497 検討板ユーザーさん
ここより駅側の密集地が再開発される可能性あるからね。
その場合は、ここより好条件

そんな高層ビルに囲まれる場所より永久眺望がある現在地が良いと思う人が買うマンションでは？

駅直結か連結が供給されたら最高だけど、シティタワー大井町も充分に駅近だし、単純にもっと駅に近いだけの中途半端なマンションなら、利点の多すぎるシティタワー選ぶかな。

駅近の密集地帯をまとめるのは時間かかりそうだし、航路も案外離れてますね。
心配なのは2年後の駅の混雑具合です。

正直、駅から4分のタワマンって結構遠いですよね。
歩いてみると5、6分かかるし体感としてはもっとかかってる感じします。忘れ物は取りに帰らないレベルかと。贅沢な話ですね。

>>7503 名無しさん

そうですね。今どき駅前1分でないと無価値というか、リセールが怪しくなりますね。
希少価値は全くないですから、他の駅前1分に劣後するので苦労すると思います。

駅力によりますね。武蔵小山みたいなローカル私鉄駅1分よりはJR駅4分でしょう。

>>7502 マンコミュファンさん

武蔵小杉はタワマン急増で住民が１万人前後増え、都心に向かう急行や特急のホーム待ち客で駅の混雑化でしたよね。大井町の大規模な新規供給はシティタワーとクレヴィアのみで、元々ターミナル駅としてのキャパがあるし各停で充分な都心なので駅混雑のリスクは低そう。

>>7506 検討板ユーザーさん
大井町の更なる発展や資産価値上昇の為に必要不可欠なのは、りんかい線のJR買収と羽田線の開通
これがないと中途半端な京浜東北の一つの駅という立場から脱却できないです。
現状、ターミナル駅というにはちょっとね。

>>7506 検討板ユーザーさん
今でも通勤時間帯は結構混んでいるんです。大井町線乗り換え側と反対のホームは幅が狭くなってますし。
りんかい線買収とホームの改修、東海道線も止まるようになると更に便利だけど。

>>7508 マンコミュファンさん
東京、新橋、品川、(大井町）、川崎
これは無理

>>7508 マンコミュファンさん

見るからに土地ないから、実現するならアトレ含めて高架化(アトレあるから大変)か地下化(はりんかい線あるから大変)ってことになろうかと。

東急乗り入れて、りんかい線きて、羽田空港線が公式表明されて、キャパ的にはターミナル駅レベルがとっくに要求されるのに、なかなか対応できる見込みがない感。

りんかい線の大深度地下との間に何かを通せるなら分からんけど、そのあたりは土木のプロじゃないと分からないよね。

２０１７年度の国土交通省による混雑率の発表ですが、大井町から品川までは７時半～８時半が混んでますね。

比較までに武蔵小杉から西大井は６時半から９時半まで混んでますね。

まとめて比較すると、７時半～８時半頃の混雑率は、上野→御徒町（ＪＲ山手）１５３％、新大久保→新宿（ＪＲ山手）１６０％、大井町→品川（ＪＲ京浜東北）１８６％、武蔵小杉→西大井（ＪＲ横須賀）１９６％、川崎→品川（ＪＲ東海道）１８７％、中野→新宿（ＪＲ中央）１８４％、渋谷→表参道（半蔵門線）１７３％、池尻大橋→渋谷（田園都市線）１８５％、祐天寺→中目黒（東横線）１６８％、不動前→目黒（目黒線）１７１％でした。山手線以外は大差ないですね。ただＪＲ横須賀、ＪＲ東海道、ＪＲ中央、田園都市線などは６時半～９時半も混んでいました。データが見当たらなかった臨海線は１３０％前後との噂なので、大井町→大崎→新宿は快適そう。駅の混雑率ではないけど、通勤や通学の参考にはなるかな。

>>7508 マンコミュファンさん

そうなんですね。情報ありがとうございます。ＪＲには早くりんかい線を買収してほしいですね。

>>7514 検討板ユーザーさん

そうはうまく行くまいて。

東海道線横浜方面からの場合、りんかい線乗り継ぐ人は川崎で京浜東北線に乗り換えないといけないので面倒。駅のホームを渋谷の南口ようにずらせば東海道線ホーム設置も不可能ではないかも。

>>7516 名無しさん

そうはうまく行くまいて。

>>7516 名無しさん
それは大崎駅でできるから、大井町は変な心配しなくてもいい。
とにかく、りんかい線がJRに買収されることに祈りを集中すべし。

>>7518 匿名さん
心配してないしけどw
あと、これ東海道線の話ね。湘南新宿ラインとの話しではないよ。

>>7519 名無しさん
なんか、必死だな

まぁ、普通に考えてりんかい線をJRが買収しても運賃やすくしないよね、する必要もない
モノレールみたいにいろいろ言い訳つけて別管理

>>7521 マンション検討中さん
結局は、山手線かメトロだけという話だね

メトロだけは微妙だけどね、都心でもアクセス悪い場所も多い

>>7523 マンション検討中さん

大井町線よりはいいんじゃないか。

＞＞7521　マンション検討中さん

それはないでしょ。モノレールとりんかい線は全然違う。京葉線と埼京線につながっていること直通運転ではなり知れない利益が生まれる。東京都が渋ってるっているらしいけどね。

＞＞7522　匿名さん

ちょっと意味不明

>>7510 検討板ユーザーさん

地上、地下1階にJR、地下2、3階にりんかい線ができれば便利ですよね〜。

今朝は8時過ぎの電車に乗りましたが、本数増えているからかホームの混雑は気にならなかったです。それより品川の混雑がスゴイ！

>>7527 マンコミュファンさん

夢が広がりますよね！

大井町線も便利ですけどね。
田園都市線、東急系に乗り換えられるので。

マンションの現地見てきましたが、大きいから存在感すごいですね。楽しみです