シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

すべての（現場の）住不さんに

乾杯！

住友の関係者の皆様へ

城南エリアの完成在庫がはけていない状況を鑑みると、販売手法を一部切り替える時期にきてるんじゃないでしょうか。

天王洲のシティタワー品川テラスは竣工済み第四期で予告のままずーーっと販売時期を後ろにづらしてる。

その隣の品川イーストシティタワーは第一期で363戸中9戸という状況。

大森のシティタワー品川パークフロントも第一期はしらないが、二期も客がたまっていないのか、予告のままひっぱり

【城南エリア住友さんの物件一覧】
シティハウス用賀1丁目　 平成27年2月24日完成済
シティハウス用賀砧公園　平成27年2月24日完成済
シティタワー目黒　平成29年3月完成
シティハウス二子玉川　平成27年3月30日完成済
シティテラス品川イースト　平成28年03月24日完成済
シティテラス大森西　 平成28年2月3日完成済
シティハウス中目黒レジデンス　平成28年10月31日完成済　
シティハウス　中目黒テラス　平成28年12月12日完成済
シティハウス中目黒ステーションコート　平成29年10月下旬予定
シティハウス目黒ザ・ツイン　平成30年1月中旬予定　
シティタワー品川パークフロント　平成30年9月上旬予定
シティハウス目黒ザ・グランド　平成29年12月末日予定
品川イーストシティタワー　平成30年10月中旬予定
(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト　平成31年7月中旬予定　
シティタワー駒沢大学ステーションコート　平成30年11月下旬予定
グランドヒルズ目黒一丁目　平成30年10月末予定
シティハウス自由が丘　平成30年10月中旬予定

それでいて坪単価420万か450万だと1年前ぐらいの新宿区、中央区、港区レベル。

だから値段を思い切って下げましょう。

このままだと第一期で大ごけしてしまいますし、今かなり盛り上がっている品川シーサイドエリアに逃げると思います。地味な街ですが、暮らしやすさはありますから。

693さんなど、欲しい人たくさんいるのですね。近隣住民としては何か嬉しいです。

大井町の方が正直楽しい街だと思います。

だからこそ住友さんには期待しているのですが。。。。

平均坪単価で400万を切ればなんとかがんばって手を伸ばせると思いますし、
周辺の中古相場と比較しても悪くない金額。

>>693 匿名さん
需要が強かった時は野村が即日完売を煽り短期間に強気価格で売り切る戦略で好調でしたが、需要が減退して戦略変更を余儀なくされました。
そこに住友の需要が減っても利益率重視の戦略が上手くいって業績好調、そして今、供給過剰の中、強気価格で捌けるのか状況が変わりつつあるようですね。

そう考えると強気価格だった時焦って飛びつかなくてもいい気もしますね。

スミフよ！
安くすれば買ってやる！

>>697 匿名さん
ほんとにね。
その通り！
安くしておくれ、買うから。

>>698 マンション検討中さん

ネガしてる人もきっと皆同じ思いでしょうね。
残念ながら今の価格では近隣の状況からも選択肢になりえません。
営業さん勉強して頑張ってください。

在庫も一位。

全国の販売戸数ランキングいくら1位になろうが、このエリアじゃ販売不振なんだから、意味がないでしょう笑

ちなみにこの記事の供給ランキングって、契約ランキングのこと?

それともただ供給戸数が多かっただけ?それだったら完成在庫数日本一の販売戦略上はそうなるわなって感じ

最高益出してるんだから、少しは下げてもいいのにね。

売上計上戸数(笑

確かにプラウドの強気が功を奏した戦略は時代に合わなくなったのは事実だよね。
今回はスミフ営業が坪単価高めとバズって実際は平均380から400位なんじゃいかな。希望だけど。

ここに入る店舗の情報はありませんか？

ネガティヴな話をする人はみんな、買えない人が妬んでいるんだ

というより住友の高値つりあげ商法に飽き飽きを通り越して怒りに変わってるんだろ笑

明らかに高いのに買ってしまうから不思議だよね。

>>719 匿名さん

え？在庫いっぱいだけど

>>718 評判気になるさん

>>718 評判気になるさん
どのような店舗が入るか決まるのは、入居の1年前とか半年前くらいと聞きました。

店舗の誘致はスミフ担当ではないので、スミフとしては「知らない」ということでしょう。

大井町が好きで予算が億まで大丈夫な方も、居られるでしょうから少しは売れるでしょう。

大井町が好きで予算が億まで大丈夫な方も、居られるでしょうから少しは売れるでしょう。

とは言ったものの、大井町が好きな方と大規模再開発が好きな方って、あまりカブらないとも思う。

＞723さん
そうなんですよね。
大井町在住の者です。田舎臭いだの下町だのと言われますが、年収2000万、3000万を超える人も意外と大井町に住んでますよ。

ただ、そういう人って、見栄を張る気がない、コスパ重視タイプが多い気がします。ユニクロ万歳！みたいな。あくまで私の周囲ですが。

だからやっぱり、タワマンって言われてもねえ…（苦笑）という空気です。タワマンに惹かれる層はとっくに別の場所に住んでますよ。

スミフさんにとって希望があるとすれば、ラヴィアンタワーや仙台坂スミフに住んでいる人の住み替えでしょうね。

>>724 匿名さん
お金を持っていてもコスパ重視の人というのは大井町には確かに多いかもですね。
ただ、ラヴィアンや仙台坂のスミフからここに住み替えは、それらより条件が良い所って広いところに買い替えでもない限り良くなるものってそんなにない気が。立地も周辺環境、地権者などこの物件の方がマイナスが多い、逆にここを検討するなら仙台坂スミフ、ラヴィアン、パークハウスの中古の選択もありな気もしてきます。

大井町…もう新参者は中途半端では住めない価格ですよね。コスパとか投資の観点より、子供がいる世帯が多いと思うので、資産価値とか威張れる地名よりもファミリーに良いとこですね。パパの通勤アクセスとママの日常生活、子供の学校に塾や公園も豊富だし、家族の事を考えて選ばなきゃという人には強いニーズあると思います。
投資目的とかお一人様やDINKsさんなら、浜離宮とか恵比寿タワー、今後の麻布十番ありますからね。

>>726 名無しさん

子持ち世帯で、一応こちらを検討中です。が、今がマンション価格沸騰のピーク。あと3〜4年待てば今より安く買える可能性が高いですよね。

子供の教育費も貯めていきたいし…あえて今、こちらを買う必然性がない気がしています。
夫が漠然と、タワマンいいよな〜と言っているので家庭内でズレがありますが…

>>727 マンション検討中さん

3年後の話なら、3年後には大井町上空を羽田への飛行機が低空で飛んでる可能性が高いですよ。

>>727 マンション検討中さん

マンション価格はピークを少し過ぎて下がり傾向なんですよね。でも大手のデベロッパーは強気の価格を出してきてますね。御多分に洩れず、不動産も転売屋や投資目的の人がいますので撤退していけば自ずと価格は下がると思います。どーんと下がって本当に住みたい人だけが買うようになればいいんですけどね。今は買うタイミングなのか、本当に悩みますね。

伊丹空港の着陸コースの真下、参考になりますね。大阪ビジネスパークの辺りが車輪出すところ。渋谷、目黒の辺りのイメージかな。この辺りまでは余裕で許容範囲内の騒音ですね。音が気になる人はその辺が検討の境目でしょう。大井町はかなり厳しいと思いますが、まあ、何とか耐えられるのは。

726です。私も過去住んでたので大井町によく行きます。どんどん街が変わっていくので価格は高いけれども、便利さは増す一方です。
大井町は所詮は品川の隣り～位の感じで、知名度がないので威張れる感はありませんがね(笑)

うちは借りないと買えませんが、今は住宅ローン金利は恵まれてますよねー。長期で考えるとマンションの値下がり分と金利上昇分で相殺？と素人考えで思ってます。
うちも子供の年齢に合わせて購入時期を図ってます。就学前なら幼稚園位には友達作っておきたいですし、小学生なら6年通わせてやりたいですしねー。この辺りのマンションに住む子は中学は受験する子が多いです。サピも日能研もありますからね。
3食の自炊しなくても良い人はブランド地名をお勧めしますが、ご飯作る生活をする方は
大井町良いですよ。
私もタワマンはどうかと思ってますが、共用部にラウンジとか作ってくれるなら規模のメリットありますね。部屋が狭くても館内に逃げ場があって…
飛行機はそんなに煩いなら窓とか工夫してくれるんじゃないかと思ってるのですが、どうなんでしょうね？
お互い良い決断したいですねー。

タワマンに住んでる友人はタワマンでは殆ど窓開ける事はないと言ってますね。窓閉めていたら音なんて大したものではないのかも。

マンション下がる下がるとか言いますが、本当に下がりますか？
今の高騰の理由は、土地代？いや、建材費、人件費ですよね？
建材費…オリンピック投資がなくなって少しは落ち着くかと思いますが、まだまだ都内の再開発は控えてます。景気刺激のために政府も放っておかないでしょう。
人件費…働き方改革推進の一方で、現場の人手不足…これも政府が放っておかないでしょう。
暴落しますかね？私見ですが、期待するほど下がらないと思います。

建築コストが下がりそうもないので、土地の仕入れ価格が下がらないと新築マンションの坪単価は下がらない。
一方、相続税法の見直しから、賃貸が大量供給されて、借家料金は弱含み。

だから、郊外は賃貸との比較で中古が下がり、新築は価格が高止まりで仕様が下がる一方になる。でも富裕層の需要がある都心は下がりにくい。

そのハザマの大井町の評価は難しいけれど、チャイナマネーを充てこんだ価格設定は破たんするよね。

決断の下せない人はずっと待ち続けるんでしょうね。
未来なんて誰も予想できないのに。

賃貸の過剰供給が進んでいるから、結局買う決断をしなかった人の方が、経済的には得する状況です。
資金的に余程余裕がある人以外は、もう無理に分譲を購入する意味がないのでは。

大井町の新築が400万超えで妥当なら、賃貸の方が利口だと思います。

便利な場所ですが、高級感のある所ではないです、特に駅の西側は。

確かに東側の丘の上なら少しは高級感があるが、それでもミニバブル仕様の中古の低層の上限が坪350万程度だね。

>>736 匿名さん

過剰供給といっても賃料が半額！？とかにはならないからね。
顕著な地域は地方都市部ね。
駅近等のメリットがあればいつまで経ったも下落率は低いよ！
ここの場所がと問われれば疑問だけど。
大井町は交通の便がいいからある程度借りては多いと思うけどね。

何にしても2020年まで様子見するのが賢いのでしょうね。その時まだ、ここを買いたかったら買います。スミフだったら竣工後も空き部屋あるでしょうから。

賃貸って分譲賃貸のこと？分譲と賃貸では作りが違うから比較できないかと。ただ住むだけの話なら分かるけど。あと賃貸の供給過剰は郊外の話かなと。都内しかも利便性高い大井町とかは賃貸供給過剰は考えにくいと思います。
場所が良ければ売るも貸すもニーズあり。
買うタイミングについては何とも言えないですよね。確かにこのタイミングで買うのは勇気ありますが住宅ローンで固定金利で買うなら今がタイミングな気もします。一括で買う財力あるならここの物件ではなく港区、千代田区ですよね。

付近の平置き駐車場は、半分以上アパートに代わったよ。この2年位で。

賃貸併用住宅のヘーベルメゾンの建築現場も良く見かけたな。

スミフが大崎西口に造ってるでかいマンション、分譲から賃貸に変わったけど、あそこは賃料いくら位なんだろ？
アホみたいに高くないなら暫く住んでもいいかも

ラ・トゥールだったら坪賃料で最低2万円からって感じかな

定期的に物件HPをチェックしているものの、新しい情報が全然出てこない。ブログでは今さらatre大井町を紹介している有り様。本当に販売する気あるのだろうか？と思ってしまう。

大井町駅ってむかしからあまり良いイメージないというか、
ビジネスホテルと中国人のイメージが大きいですね。
そこに団地を建てるっていっても貸しても賃料は取れないから永住型かな？
唯一の利点は交通の便が良い点だけか。

大型飛行機がかなり低い高度で通るようなので騒音はかなり気になりますが。

地権者が多い物件は完成後に相場で売り出すので、成立したら購入価格よりもその価格が物件の新築相場になってしまう。
1回住むと中古なので今の大井町の相場になり値下がりが気になるのと、完成前に既に含み損を抱えてしまう恐れがある。

ネガの目的はなんだろうね？
なぜこのスレにいるんだろう？

749と750は同じ人だろうね
自分の住んでる所が微妙なんだろうね

地権者は分譲価格に合わせてくるでしょ。土地の価値を上げるのが再開発の意味であって、周辺相場で売りたいなら面倒な再開発組合なんかに参加しないで売っちゃうよ。

>>750 匿名さん
大丈夫？

>>749 匿名さん
あなたはどちらにお住まいなんですか？

スミフの物件は分譲後値上がりはしない（値上がりしても売ってしまった物件はスミフの利益にならないため）価格で販売している会社さんなので、他の物件同様、どうせ完成後でも完売しないだろうし、地権者さんが売りに出す分譲後の販売を見てから買おうと思います。
同じ新築ならスミフから買うより地権者さんの物件の方が安くなると思うのですがいかがでしょうか？（全く同じ価格ならデベから買うはず）

>>756 マンション検討中さん

等価交換だから、金銭のやり取りはないんじゃない。もちろん、それで以前より、含み益は出るでしょう。

この団地はすぐ引っ越ししたくなるでしょうね。

夜は酔っ払ったサラリーマンと わけの判らん外国人ばかりだもの。

完成後、あまりに多すぎる地権者がたくさん売りに出すから相場で買えるよ。

そういう風になるなら確かに急ぐ必要はないですね。地権者がいつ売り出し可能なのかとか、今度、営業さんと会った時に聞いてみよーっと。

>>759 検討中さん

確か、だいたいの地権者住戸は低層階の単身者用の部屋でしたよ。
あとは中層、高層階に2LDK、3LDKがポツポツ。住むつもりなのか、売るのか貸すのか…

それと最上階南東の角部屋も。売り出したら一瞬で売れそうですね。

なんかマンションギャラリーで新しい話ありました？

地権者の方も修繕管理費支払うんでしょうね
今まで一戸建てで駐車場も着いていたんでしょうから相当な額になってしまう
結果売ることになるんじゃないでしょうか、ある意味気の毒です

絶対買いたい

地主さんは今まで
「お金じゃない。先祖代々の土地は売らん。」

そんな彼らは相続税対策や少子化で見切りを付けて地権者として土地を提供している。
こんな場所で地権者がありえないくらい多いのもそのためだろう。
完成したら結局彼らは売ってお金にするのがいつものパターン。
今年まではまだ一般購入者と同等かそれ以上の価格で売れたが、もう竣工した時点ではそれはまず無理。
とりあえずお金がほしいから周辺の平均相場で売りに出す。

貸すって言っても大井町は家賃取れないですよ。
今までの事例でいうと少なくても2割は売りに出すだろうね。150戸を超える地権者の2割って相当の数ですよ。
しかし日本橋でも坪300万～で400万超える新築などないのに、大井町で？？？
本当に坪400万って説明受けたのですか？？

>>764 匿名さん

別に家って、人と比べて勝つ負けるってもんじゃないと思うし、地権者であれば長く住んでて、物件売ったとしても、今さら大井町離れるの嫌な人も多いと思いますよ。
とくに仕事してない専業主婦の妻が50～60歳位に住み慣れたとこらに老後まで住めるのが精神的に良いみたいですよ。
知人もいないとこに晩年突然住むの辛いものがあります。
大井町400までありますよ。
ちょっと前に定期借地のブリリア大井町が300後半のご時世ですから…「プレミアム住戸」のない安普請の小規模マンションなら日本橋でも大井町より安いかもさそれません。どうせドボン地区の小伝馬町寄りとかでしょ？

>>764 匿名さん

すいません。検討されているのでしたら、直接営業の方にお尋ねになればいいのではないでしょうか。

>>764 匿名さん
ブリリア大井町はホームページ見るとまだ販売していますが、公開されている価格を見ると坪384位です。なので、ここが坪400位というのは、それほどおかしい数字ではないと思いますよ。

坪384で売れていないんだから、条件の良い物件以外は坪380万円になると考えますが。如何。

>>768 匿名さん
ブリリアは定借
ここは所有権
どや顔は良いけれどもう少し調べて書こうよ。 恥ずかしくない？

>>768 匿名さん

値段に執着されていますが、決めるのはデベですからね。直接営業さんにおっしゃったらいいと思います。ここで如何と言っても相手が違います。

>>769
72年の定期借地権だよ
30年の一戸建てと同じに見てない？
むかしの低層マンションなら解体しても容積率が緩和されていて容積いっぱいに建て替えれば自己負担が少なくて済んだけど、72年で容積率いっぱいに建てたマンションなんて所有権も定期借地権も全くかわらないから。
そもそも72年も持つマンションなんてないよ。青山や麻布のように坪1000万のレベルと違って、その頃にはマンション価値もなくなって修繕積立金が足りなくなって解体だよ。

あと売れ残ってるブリリア大井町の部屋は、一番高かった13階建ての13階角部屋で坪384万だからね。
ブリリア大井町はジャスト300万からありましたよ。
なぜ住友大井町団地になるといきなり坪400万からになるか不思議ですよ。



交通の便さえ気にならなければ坪200万前半あたりで何度も価格訂正をして値下げ合戦してなかなか販売しない物件もありますね。

全てが新しい街並みの「品川シーサイド」駅 徒歩5分
品川区民から敬遠れがちな「大井町」駅 徒歩16分
プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンス
プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

積水の「品川シーサイド」駅徒歩3分
グランドメゾン品川シーサイドの杜

あと３年以上先の引き渡しでなんの希少価値もない大井町・・・
なぜまだまだ先なのに今売り急いでいるのかは簡単に推測できるがなｗ

あと地権者が多すぎ！！これネック！
竣工したら買った価格より３割くらい安い価格で地権者分が売りに出たら悲しいよｗ

ＪＲ社宅跡地の一部はマンションになるだろうし、希少価値はないよね。
利便性は最高レベルだから坪400万円でもお金に余裕がある人は食指が動くと思うけれど、上層階の高級仕様の一部だけでしょう。

>>771 匿名さん

定借と価格比較してる時点で頭の中身ももうお察しですね。
裾野の埋立て地お薦めしてるようで分りやすい所から来てるようですが、この単価の検討層は埋立て地など論外で、他選び放題ですから別を検討しますよ。
価格近接してるお似合いのところで宣伝してきた方が効果的かと。

>>773 匿名さん

りんかい線に影響与えないよう工法確立まで解体出来なかった場所に何か建てれるのかな？
容積率消費もできなそうだし、羽田アクセス線の事もあるから眉唾物でしょう。

>>771 匿名さん

新航路の下になる物件だらけですね。

新航路なら、北風の時に八潮団地にいって各自判断すればいいだけ。
気になる人は確かに嫌だろうけれど、少数派だろうね。
自分で確認できるんだから、まずは北風八潮団地へ。

>>777 匿名さん
前にその話上がったけど離陸でしょ。
着陸時の音を確かめたいところ。

>>778 匿名さん

離陸時の方がうるさいらしいですよ。なので、ある程度の参考にはなるかもしれません！

>>779 eマンションさん
あれそうなんですか？？
着陸の方がうるさかったような気が。。
ちょっと調べてみます！

確かに着陸時の方が少しデシベル低いんですね！
こちらの7、8に書いてありました。
http://www.mlit.go.jp/common/001064396.pdf

八潮参考になりそうです。

1年前に大井町で賃貸マンションを検討してました。

月額家賃は、ラヴィアンタワーの3階が60㎡半ばくらいで26万円くらい、パークハウス大井町の2階（実質1階）が80㎡くらいで28万円くらい、シティテラス大井町の最上階が50㎡後半くらいで25万円くらい。

いずれも瞬間蒸発で、借り手はすぐについてました。

おそらく、このスミフの物件も70㎡であれば、少なくとも20万円後半で貸せると思います。

（地主の土地有活で賃貸アパートがたくさんできて市況が崩れているとの話をする人もいますが、郊外の話ですし、そういったものとＳＲＣ造の賃貸マンションが直接競合することはありません。
賃貸マンションの供給が増えているのは大阪3区くらいで、都内では需給タイトの状況が続くと思います）

35年固定・金利1.2％で借りた場合、毎月26～28万円を返済にあてれば8900～9000万円超は借りれるはず。

そう考えると、70㎡くらいの広さであれば9000万円前後の価格になってもおかしくないですよね。
やっぱ坪400万円くらいが妥当でしょう。

ブリリア大井町が300万円前半～380万円であれば、規模感や立地の違いからしても坪400万円は違和感ないですね。ブリリア大井町は借地であることに加え、日当たりの悪さや隣との密接度合いがいまいちだと思います。

こちらの物件は、区役所前の公園に近くていいですが、ソープと反社会的勢力の事務所が近いのはネックですよね。テレクラは数年前になくなったので、ソープもいずれはつぶれるかもしれませんが。。。
ただ、ブリリア近くには古ぼけたラブホもありますが、あまり影響なさそうなので、実際の販売への影響は少ないかもです。

飛行機の音は未知数ですが、福岡にいてもそこまで気にならないので、どうなんでしょう？
個人的には、以前住んでいたマンションでは夏の夕暮れに鈴虫がリンリン鳴き続けており、虫嫌いとしてはこちらのほうがつらかったです。
逆にいえば、飛行機の騒音が気になる人は住まない方が賢明だと思います。
何を騒音と取るかは人によって違いますから。

なお、品川区は保育園に入りにくいので、保育園にお子さんを入れようと思っている方は何卒ご留意ください。
ご自身の点数と年収で本当に入れる保育園があるか、ぜひチェックしてからご購入されるといいと思います。

3月18日で価格が出るので、次の説明会のタイミングで買いたいか"買いたくないか即判断し、ローン審査をしろ"、とのことでした。
営業さんの妙な押しと何故こんなに売り急ぐのか（情報開示が全くないなか、大分強引かなと）疑問ですし、説明会は平日も週末もずっといっぱいなのが不思議に感じました。
いずれにしろ手が届かない価格帯になりそうですし、築浅中古物件を将来狙うほうが懸命かと考え始めてます。

おそらくここでどんなに意見交換しても購入者の大半はマンコミュなんて見ないでサクッと買っちゃうんだろうね。

購入者の何割くらいがマンコミュとか掲示板とか見て参考にしてんだろうね。2割ないくらいかな。
好きな人はクセになるよねw 自分もそうw

>>786 匿名さん

自分もここをある程度参考にして、物件を探して買いましたよ。
今でも近所の物件は定期的に覗きます。
色んな情報がみれるので。
楽しいです。

＞783さん

品川区の保活は厳しいですよね。
合否ラインとしては両親共働き+アルファ、かつ、世帯年収1,000万未満だったら、園を選ばなければどこかに入れる感じです。

品川区は新築マンションがボコボコ増えていて、保育園も毎年増やしているようですが、とても足りませんね。
ちなみに幼稚園も評判の良いところは毎年激戦らしいです。

すみません、両親共働きとはフルタイムのことです。
パートや自営業は無理です。

うちは年収や区内在住歴でひっかかり、保活では苦労しました。

うちも真剣に購入を検討していますご、参考にさせて頂いています。情報は玉石混淆ですがためになる情報、あまり聞かないネガティブ情報まで参考にさせてもらってます！