シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

>>11486 マンション検討中さん
撤去と聞いています
常識で考えたらそうでしょうね

>>11486 マンション検討中さん
アパートなんかあったっけ？

典型的なスミフタワマンって感じですね。
高級感は特にありませんが飽きのこないスタイルで良いかなと。

＜大井町一丁目３４番地区＞
・近隣商業地区
・建ぺい率８０％、容積率３００％
・第?三?種?高?度?地?区（建物の高さが２０ｍ以下に制限される）
ソース：品川区用途地域等指定図
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-kenchiku/kankyo-k...

平成24（2012）年　東京都市計画地区計画の決定（品川区決定）
大井一丁目南地区地区計画 の「その他の地区」に指定。密集市街地の解消及び防災性能の向上を図ることを目的として、建築物の敷地面積の最低限度２５０㎡とすることなどの各種制限が追加。
ソース：品川区地域地区、地区計画等
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000040100/chikukeikaku_23....

現時点の法令に基づくと、３４番地区は「２０ｍ以上の建物は建てれない」「今後、土地を売買するときは２５０ｍ２＝７５坪以上の敷地面積を確保した建物としなくてはならない」ことになる

ここからは推測。
おそらく当初は３２番地区も含めた再開発を予定。ところが地権者との交渉がうまくいかず、現在の北東部分が出っ張た形の土地で決着。
再開発に応じなかった３２番地区は、当然ながら建ぺい率、容積率、高さ制限は緩和されず、さらに敷地面積制限を受けることに。

一度決定がなされた都市計画が、再度やり直しになるリスクは少ないんじゃないかな。東側でも８?９F以上なら隣接建物とお見合いになることはないと思うよ。

主な勤務地毎の利便性
品川→◎
東京→◎
恵比寿→◎
渋谷→◎
新宿→◎
池袋→◎
上野→◎
大崎→◎
二子玉→◎
新橋→◎
有楽町→◎
大崎→◎

大手町→○

麹町→△
23区以外→?　※田舎は対象外

>>11492 検討板ユーザーさん

大井町はJR駅通勤者には無敵。
地下鉄や私鉄の駅通勤者にはやや微妙。
直線距離では近いだけに勿体ない。

繰り返しになるが、JR駅通勤者には無敵。

>>11493 検討板ユーザーさん
ですよね！
ただ、比率的に殆どの大手会社がJR駅近辺だと思いますので、やはり価値は高いですな。

>>11492 検討板ユーザーさん
横浜、川崎も◎ですね。

唯一30分程度かかる山手沿線内は飯田橋となドームの辺りくらいかな。南北線が品川に繋がればそこも解消されるし便利ですね。

>>11490 マンション比較中さん
東側隣地が高い建物できないのはわかったけど、東と西の価格差ってほかに何かあるの？
西の方が展望いいけど、それだけで70m2で400万円の価格差が説明できない。展望良くても、低層住宅広がってるだけだからインパクトないし、だいたい西日でダイナミックウインドウは暑いよ絶対。西日の入るガラスウォールオフィスで働いてるけど、この季節でも暑い。

>>11497 口コミ知りたいさん
西はほぼ、永久眺望確約。
東は再開発でなにかがたつ可能性があるため、安くしてる。ただそれだけの差のような気もしますよね(-_-;)

失礼、9時前にはもう日影ですね。

>>11501 検討板ユーザーさん
西向きの間取りを検討するときは、アウトフレームの梁とリビングの日照のことを考えて、fix窓が北寄りにある部屋の方がいいと思うけど、どうかな。

新幹線から見たのですが、タワークレーンが1つだけになっていました。

もう下層部除く外装は本当に完成が近いようですね。

>>11504 検討板ユーザーさん
やはり北西部屋がベストだということがわかりますね。

>>11506 評判気になるさん
北西は一番だめでしょ

>>11507 マンション検討中さん

北西向きは西日が入っちゃいますかね？

北西の間取りはこれかな？

それかこれ？

>>11508 マンション検討中さん
西日は角度が低くなっていくからアウトフレームでも夏季の15時以降は入ります。北西部屋だと15時から日の入り19時まで部屋の奥まで差し込みますよ。

ザ マンション 小石川文京 パークタワーが買えてたね。

西側の日差しは北西も中住戸も同じですよ。
そのうえ南西側と違って窓に庇があるため日差しは少し遮ぎられると思います。

>>11507 マンション検討中さん
南西側の間違いでしょう
日本は北緯に位置しています
太陽は南よりを通過しますので西からと同時に南からも射し込みます
日本人の南崇拝が仇になりますね

>>11515 匿名さん
西側に高い建物のないCT大井町は、西日は日が沈む19時まで入ってきます。太陽高度が45度以下になると庇では遮れないので、16時から19時までは部屋の奥まで日射しが入ります。17時半を過ぎると太陽は西を越えますので、特に北西角住戸は17時半から19時まで直撃です。南西角住戸は南からの日射しは太陽高度が高い時間帯のため庇で全てカットできます。夏の西日は北西角住戸が一番最悪です。

窓の内側のブラインドでは熱の侵入をほとんど防げません。バルコニーがあれば窓の外側にシェードをつけ対策可能です。ダイレクトウィンドは外側に何も付けられないので窓の内側にブラインドで対策するしかなく、遮熱効果はさほどありません。眺望と遮熱はトレードオフなので暑さは我慢です。

羽田空港新ルートの影響はここは大丈夫でしょうか？目黒区と品川区に影響あると聞いてます。

>>11516 匿名さん
言っている意味が不明
誰でもわかるように証明してみて

>>11519 匿名さん
MRで説明受けてください。

>>11518 マンション検討中さん

無視対象

>>11516 匿名さん
夕方の陽射しはあまり気になりませんが

東西で坪単価20万円、5パーセントの違いがあるけど、リセール段階では解消されると思う。

正直言って西側が高い理由がさっぱり分からん。西側の眺めに魅力がないとは言わんけど、西日のデメリットもある。

東側で再開発があるってのはデマだよ。都市計画調べたらすぐにわかる話。

西向き×ダイレクトウィンドウは最悪の組み合わせ。やっぱりバルコニーのある南東向きが最高。

それでも結構売れてるんじゃなかったっけ？

>>11523 マンション検討中さん

東側のマンション予定はスミフに確認しています。
小型マンションを建てる程度のことは再開発や都市計画とはいわないと思いますよ。

西側も東側も一長一短
でも私は富士山の見える西側が好きです

>>11527 マンション検討中さん
西側は5月から10月、昼から日没まではブラインド閉めっぱなし。富士山見られるのは午前中だけ。

東側は来年から空がうるさくなるからでは

>>11529 マンション検討中さん
ここは南北に少し振れてるので、東北東と西南西では日照条件がかなり違うの。

ここの東住戸は冬場に日射しがほとんど入らない。逆に夏は朝の日射しが低い角度から入ってきて早朝から暑くなる。夏の日射しがない分、北住戸の方が日照条件は良いくらい。ここは北にオフィスビルがあるので北は更に安いけど。

方角による生活利便性は考えの違いだし、西側が悪いとは言えないけど坪単価20万円の価格差はありすぎ。

中古マンション市場は方角による価格差は評価してくれないよ。

>>11533 匿名さん
マンションの場合は眺望という別の要因が反映されてしまうので、表のような方角格差率はかなりいい加減な数値です。それと方角は新築では評価され、中古だと評価されない理由を合理的に説明できますか？　そんな珍論初めて聞いたので根拠に興味あります。

>>11529 マンション検討中さん
価格差がないなら東側買うチャンスでしょあなた。道草食ってないで早く早く！

>>11533 匿名さん
方角というか眺望の価格差ですね。
西は永久眺望、富士山見える、かつ飛行機の影響受け辛い、東は商業地区で飛行機の影響受けやすい。
数百万の差で大切な住まい環境を犠牲にする人が多いとは思えない。ましてや大井町を選ぶ層の方々は。