シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

>>10950 マンション検討中さん

そうですね。パークシティ武蔵小山が坪500万弱で、契約者がざわついていましたね。
早まって購入して後悔してる投稿が多数ありました。同じような価格で格上の高仕様で駅直結が買えたのですから悲鳴があがるのも理解できます。

武蔵小山も大井町も、後悔しているでしょう
中途半端な物件に中途半端なお金を払うのは一番の高値掴みだと、某ブロガーも仰っていました

>>10952 匿名さん
大井町で決めました
将来楽しみです
利便性大 外食多数 買い物手近
しかも武蔵小山よりかなり安いです

>>10952 匿名さん
あなたにとって心地よい某ブロガーを探し出してきたのでしょうが、そのブロガーの名前を言ってごらん

500はしないけど450はしますね
70m2で9000万越え、大井町で

>>10949 匿名さん

かなりざっくりでも、少なくともシティタワー大井町は坪４５０、パークコート文京小石川は坪５５０の分譲価格なので、２０坪だとグロス２千万は違いますよ。

ＰＣ小石川のほうが都心アクセス＋駅直結で上なので、２０年に分割なら年１００万余分に払う価値はあるので、妥当な価格差かと。

個人的にはＰＣ小石川のアクアガーデンなどは素敵なので、予算ある方は大井町と同様に良い選択肢だとは思います。

なんだかんだでスミフと三井の２強ですね。

>>10948 匿名さん

そうですね。白がメインのシティタワー大井町に対して、シティタワー銀座は全体的にアースカラーなので印象は異なるでしょうが、参考になりそうなので、現物を比較したいと思います。

外観と内装のイメージが一番近いのは池袋のグランドミレーニアなのかな。広告のイメージも似てる

>>10958 検討板ユーザーさん

似ていますね！参考になります。ありがとうございます。

>>10956 検討板ユーザーさん

駅近でも三田線の春日だからなあ

>>10958 検討板ユーザーさん
確かに似ていますね
大井町のはグランドミレーニアの幅広版と言ってもよく、カラーは好きですね

>>10823 匿名さん
最近契約しましたが、面というのか列というのかで売ってる感があったのですが…それを高層から売ってるという事なのでしょうか。クレヴィアを意識してる雰囲気は感じました。

～2019年3月6日追記～

残り住戸は約200戸となります。

［北向き］

1R　30.17㎡
13階　3990万円　坪単価437万円

1LDK　41.37㎡
14階　5990万円　坪単価478万円

1LDK　52.93㎡
22階　7590万円　坪単価474万円

［北西角］

3LDK　72.44㎡
9階　9490万円　坪単価433万円

3LDK　71.00㎡
26階　11090万円　坪単価516万円

［西向き］

3LDK　71.04㎡
10階　9490万円　坪単価441万円
27階　10690万円　坪単価497万円

［南西角］

3LDK　84.17㎡
6階　12190万円　坪単価478万円
16階　12990万円　坪単価510万円

［南向き］

3LDK　74.11㎡
12階　9590万円　坪単価427万円
23階　9990万円　坪単価445万円

［東向き］

3LDK　71.04㎡
13階　9090万円　坪単価423万円
27階　10090万円　坪単価469万円

2LDK　56.00㎡
13階　8090万円　坪単価477万円
17階　8290万円　坪単価489万円

［北東角］

2LDK　57.78㎡
11階　7690万円　坪単価440万円

https://manmani.net/?p=7142

西向き10階 3ldkが欲しいけど買えない。

前の期と比べて極端には上がってなくて据え置きだけど、一期と比べると15%ぐらい上がった？流石にもう上がらないのでは。

上棟してたらしいです。
https://view.tokyo/?p=45732

>>10966 マンション検討中さん

ラインが太いからかなー。
大きい板マンみたいになっちゃったね。
下層部のタイルの出来に期待。

>>10965 マンション検討中さん

今年の城南ＪＲアクセス物件の供給が少なければ、戸数が減るにつれ、もう１～２回は値上げされる可能性もありそう。

>>10968 検討板ユーザーさん
スレチかもだけど、城南のJRアクセス目玉物件って何があるのだろうか。

>>10965 マンション検討中さん
今はmd1の販売がメイン。md1は柱位置が悪くてリビングが下がり天井になってる。それがモデルルームのmd2の去年と同じ値段だから、実質値上げ。

画像で見る限り、見た目は普通。期待していた分だけガッカリだな。

スミフの営業っぽくなるけど、シティタワー大井町は、シティタワー武蔵小杉やグランドミレーニアと共にスミフ第三世代タワーマンションと呼ばれてるらしい。

第一世代は普通の高層マンション。
第二世代はウエストシティタワーズ（大崎）、シティタワーズ豊洲ザ・ツインが代表。ダイナミックパノラマウインドウの採用と、ガラスウォールの外観が特徴で、外から見るとオフィスにしか見えない。嗜好にもよるけど、スミフっぽい外観が全開で根強い人気がある。
問題点は、柱が室内に入り込んでしまうため、室内空間に凹凸が出てしまい、かつ窓側の下がり天井が目立ってしまう。あとはガラスウォールが直接雨に晒されるため、一部住戸は開口部から水が染み込んでくるらしい（スミフの営業から聞いた話）

第三世代は、柱を外に出して（アウトフレーム）、部屋の室内空間を綺麗な長方形にしたのが特徴。特に70ｍ２の間取りはほぼ最強クラスの効率性で、実質的に75?80ｍ２の利便性というのがスミフのアピールポイント。（だから「坪単価450万円でも、実質は405万円なのでお得です！」と暗に言われる）。あと柱が外に出っ張って”ひさし”の役割を果たすので、窓に直接雨が晒されないというメリットもあり。
ただ、外観のインパクトは相当下がってしまい、普通のマンション度がアップ。シティタワー武蔵小杉は高さがあるので細長くて綺麗だけど、大井町は横幅があるのでずんぐりむっくりな印象はあるかも・・。

>記者が注目したのは「第三世代のタワーマンション」というコンセプトだ。免震もアウトフレームも珍しくはないが、同社は「我が国初」として「ダイナミックパノラマウィンドウ＋アウトフレーム工法」を紹介した。専有面積は最大でも72㎡しかなく、中心は70㎡だが、「アウトフレームとワイドスパン（約12ｍ）を採用することで廊下面積を少なくし、専有面積（壁心）に含まれる壁の面積を少なくすることで実質的に75~80㎡ぐらいのマンションと同じ居住空間が確保できた」という点だ。
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/994-70-75-80

ちなみに大崎ウエストシティタワーズ。どう見てもオフィスビルですね。

シティタワー武蔵小杉。よく見ると大井町と同じで凸凹している

>>10974 マンション比較中さん
シティタワー武蔵小杉かっこええなあ

>>10972 マンション比較中さん

「分譲価格をＬＤ＋全寝室の有効面積で割った平均坪単価」などで比較すれば、同立地の物件差がより数値化できそうですね。

また、もしまだなければ「天井高、柱、下げ天を考慮した有効立法平米」なる３次元の体積指標を、マンション比較サイトには是非導入してもらいたい。

ＭＤ１、ＭＤ２、ＭＤ３の比較材料として、分譲価格を、ウィンドウ面積（理想は数や位置により眺望の印象に影響するフレーム面積を差し引く）で割った、「眺望の平均平米単価」などもあれば便利そう。

>>10983 マンション比較中さん
素晴らしい発想です。数値は設計側であるデベが公開しなきゃ分からないけど、有効面積は必ず小さくなり計算上の坪単価は今より高くなるわけで、デベは出したがらないでしょう。空間容積は換気計算、冷暖房等のエネルギー計算でも必要なわけだし、各住戸、分譲時に専有面積と一緒に開示すべきですね。

>>10985 匿名さん
日本の不動産業界は、柱込みで部屋の面積を表示する悪習慣があるよね。アウトフレームは有効面積が広いし、でっこみがないことで空間を有効に使える。それなのに、住居の面積表示上は柱ありのデコボコ部屋より小さく表示されて、実際よりも坪単価ぎ高くなってしまってるかも。いわゆる不動産価格の歪みですな。

>>10986 匿名さん
>>10972 マンション比較中さん
これは大崎ウエストシティタワーですね。ガラスウォールはカッコイイですけど、確かに有効面積は犠牲になってるかも。

こういうことね。CT大井町は利便性は高いし、表示よりも広くて使いやすいと

購入することに決めました。
25階以上の高層フロアです!
低層、中層の人たちとはちょっと違う感じで楽しみです。
タワマンなのに下に住む意味わからないね

>>10989 マンション検討中さん
おめっとさん。いい買い物したね。

タワマンの中低層階は、高層階にデベ利益が吹っかけられているお陰でコスパが良いというメリットがあるんただよ。※ただし住友分譲は除く

この物件のパンダ部屋は、md2(モデルルーム系)だったのだろうか？

>>10989 マンション検討中さん

おめでとう。なかなかのアクセスと仕様なので楽しみですね。

>>10992 マンション検討中さん
検討者の希望を聞いて、営業さんが部屋を割り振るスタイルなのでパンダ部屋は無いでしょうね。
強いて言えば、一期がお買い得でした。

3LDKでも間取りはどこもかなり違うから好みはあると思う
うちは収納が少ないぶん派やが若干広いMD1の間取りのほうがMD2やMEより好きだったけど、逆も然りだと思うし
南の3LDKの間取りより西東のほうが好きだしとか
MD3が気になるところではある

確かに格別に割安な間取りや部屋は見当たらないですね。

ＭＤ１～ＭＤ３やＭＥも、もし同じ価格なら下げ天の少ないＭＤ３が空間の広さとしては一番お買い得ですが、パンダと言えるほどに人気殺到となるような割安感にはならないし、しかもＭＤ３はこれからなので値上げ濃厚な気がします。

それにＭＤ１は下げ天の幅がやや広いのを補うかのように、ワイドスパン窓２枚の視覚的な開放感、おそらく一番キッチン天板が幅広＋その分の物入れが多い、ＬＤ面積が一番広いなど、それぞれの方角や間取りに長所をもたせる設計の細かい工夫も多いですね。

>>10996 検討板ユーザーさん

訂正です。ＬＤ面積が広いのは、ＭＥ＞ＭＤ１＞ＭＤ２＞ＭＤ３の順でした。収納や隣接の洋室の大きさにもバラつきがありますね。

>>10989 マンション検討中さん
タワマン高層階は健康リスクが馬鹿にならないよ。あとここは高層階ほど飛行機リスクが高いよ。

>>10989
おめでとうございます。
いい色買ったね！

>>10997 検討板ユーザーさん

Meの間取りみたいです。

>>11000 検討板ユーザーさん

メモまみれで良ければ。

ME、MD2、MD3は収納の違いだけみたいだね。
MD1はリビングの開口部が狭く、リビングが下がり天井になっているから３次元的には他のよりも劣る。まあ値段によりけりかな。

今月までに契約しないと消費税が10パーセントで買うことになりますね。

>>11002
MEはスパンが10200で、MD2とMD1は10350だからMEの方が15センチぐらい狭い。一方で、MD2、MD2は配管スペースになってているのに対して、MEはトランクルーム右隣の空間がキッチンになっている。

つまり、MEの方がスパンが狭くそのぶんリビングが長細くなっててる。とは言っても１５センチの違いだからA5用紙の横幅ぐらいの差異。ME買うならその辺は頭に入れておいた方がいいかも。

>>11004 匿名さん

参考になります。ありがとうございます。せっかくなので、ついでに補足すると、間取り図だとＭＤ１は、ＭＥ・ＭＤ２・ＭＤ３よりシンク真横のスペースが少し狭いものの、キッチン天板が少し広めで、上部吊戸棚と物入が付属しているように見えます。こちらもオリーブオイルなど多めに置ける程度の違いですが、実用面での好みが分かれそう笑。また、ＭＤ１は納戸のドアの開閉が左右逆だとより良いのですが、廊下ドアと接触してしまうのかな。

>>10993 検討板ユーザーさん
ディスポーザーはついてないし、風呂場も狭めだし、占有部の仕様は良くないですよ。ごくフツー

>>11006 名無しさん
ということは1Rですかね？

微妙といえば北のMHも微妙よね
単価でみれば割安だけれどとなりにある住友のビルが景観を邪魔しているしなにより寒そう
すみふの営業もMHは結構プッシュしてたから売れていないのかしら

このマンションに1Rなんてあるんですね。かなり意外でした。

抜けているのが西側というのが残念すぎる。西向きは夏は灼熱地獄だよね。

>>10989 マンション検討中さん
>>10993 検討板ユーザーさん
>>11006 名無しさん
>>11007 匿名さん

２５階以上の高層フロアに決めた10989さんと、11006さんは別人や勘違い等の可能性あります。

一応ですけど、おそらく２～６階に１２１６サイズ浴槽の１Ｒや、１３１７サイズ浴槽の１ＬＤＫも混在し、他は全て１４１８サイズ浴槽の２ＬＤＫ以上（大半が３ＬＤＫ）かと。

ついでに１Ｒ以外はおそらくディスポーザー完備のはず。

気になって調べたら１Ｒの浴槽サイズも十分に大きいと思いました。足伸ばせますね。

この値段のマンションで1620サイズじゃないんだ。とても残念。1418って一般的なサイズだからな。

>>11013 マンション検討中さん
そうなんですよね。購入者ですがそこだけ残念。

バスタブメーカによっては、1620サイズでも1418とバスタブの中はあまり変わらないらしい・・。

https://www.sumu-log.com/archives/1199/

>わかりやすく普通のほうが1418、広めのほうは1620でした。これは1620しかないでしょうと、やや無理をして広めの住戸にしようと思ったものの、念のためそれぞれのバスタブに入ってみるとあまり(ほとんど)変わらない?! 少なくともどちらも体育座りではなくなったものの足は伸ばせませんでした。
バスタブの形状を見ると、1620は長手方向の端に物が置ける余裕があり、1418はほぼぴったり収まっていました。
調べてみると、モデルによるものの1418と1620は、バスタブの大きさはまったく同じものもあったのですね。

同じくです。
住み替え前が広くて気に入ってたので狭いなと思ってしまいました。
慣れたら問題ないのはわかっているのですが・・・
音楽かけられるのは楽しみなのでプラマイゼロだと思ってます。

気になったので注目している物件で浴槽サイズを比較しました。どこも概ね同じですね。パークコート渋谷のみ７０平米台で１６２０浴槽の間取りが含まれています。さすがですね。他もシティタワー大井町のように、ミストサウナは標準装備なのだろうか。

１ＬＤＫも浴槽サイズを比較しました。こちらもほぼ同じですね。

こちらの浴室は少しダサい。どこのメーカーの品なんだろう…

小石川は、パークホームズでもいいと思う。

天カセもない、キッチンのバックカウンターも付いてない仕様の微妙なマンションとパークコートを比べてもねぇ、値段だけはそこそこするけど
浴槽なんかよりもっと気にするところあるだろって思う

>>11020 匿名さん

と、ムサコがネガキャンを頑張っていらっしゃいます

ムサコがライバルなんですね

気のせいか、より広く２面採光の北西角が、１面採光の西よりも安いですね。パンダですかね。

［北西角］
3LDK　72.44㎡
9階　9490万円　坪単価433万円

［西向き］
3LDK　71.04㎡
10階　9490万円　坪単価441万円

マンマニ：
https://manmani.net/?p=7142

>>11024 検討板ユーザーさん

北西角の中層階以下は隣のスミフビルと被るので、北側の眺望は期待できません。
21F以上のMLは被らないので、26F北西角は中住戸より価格は高くなっていますね。
北側の眺望を諦めるなら中層階北西角はお買い得かもしれません。

天カセなんかより普通のエアコンの方が良いです。古くなった時のメンテや修理代が高い。

>>11026 マンション検討中さん

坪450も出して壁にクーラーついてるとがっかりです

感じ方は人それぞれなのですが、特にデジモノは日進月歩なので汎用的に後付けできることを重視するわたしのような層もいるかと。

電球: Hueとかスマートホーム連携させたいからダウンライトにしない

人感センサ: いいやつたくさんあるから組み込みにしない

風呂場AV機器: BoseスピーカーもAndroidタブレットも防水の時代なので据付は避ける

エアコン: 技術革新はあまりなく形は今と同じだけど、デザイン性が高くなってきており、汎用品の交換性やスマートホーム連携などを考えて天カセいらない

食洗機: 内蔵タイプのが出荷量が多いのである意味汎用品。これは内蔵一択


人それぞれなんでしょうけどね。

天カセは交換がきかないから陳腐化しても変えられないよね。だから最近は主流じゃないよ。高級イコール天カセと思ってる人は時代遅れだよ。

天カセは新型に交換も出来るしスマートホームで赤外線経由で操作できるよ。
もちろん壁掛けの方が費用は安いけど。

高級感じゃなくて利便性買ってるんだしね。

>>11031 匿名さん

ほんとこれに限ると思う 高級感＜利便性
個人的には埼玉や川崎の天カセタワマンより大井町に住みたいわ

マンションなら利便性は当然、本来(5年前)なら億近い坪450払うなら、さらに高級感もほしい所だが、最近は坪450でも壁掛(パイプ露出)エアコンが多いのは、地価上昇のあおりでしょうね。

>>11030 匿名さん
ちゃうねん、そのうち、天カセエアコンなら内蔵していない周辺センサーと連携したりするようになるねん。

赤外線連携は1番足を引っ張る化石製品に合わせるための仕組みやねん。そのうち減っていくねん。

>>11027 匿名さん

今の相場だと、450も、という雰囲気ではないかな。昔ならスゴイ金額なんだけどね?

>>11034 マンション検討中さん
なんちゅう方言やねん？

通勤先としての東京駅エリアや新宿駅エリアへのアクセスの良さ、六本木など地下鉄エリアへのアクセスの悪さという交通利便性のみでの比較なら、山手線や都心で分譲中の同グレード物件の相場を見ると、現時点での坪４５０は妥当ですね。

駅まで徒歩４分も含め、ざっくりと東京駅・新宿駅まで２０分、六本木駅まで２５分が、許容範囲内かどうかが検討するか否かのポイントですね。

天カセはあったほうがいいですね。交換費が上がっても、リセールバリューも上がるはず。

ただ現実的な選択肢が、天井高２６００の壁掛けと、天井高２５００の天カセに限られていたら、部屋が広いほどに空間の損失が大きいので、悩ましいです。

天カセ２４００になってしまうなら、壁掛け２６００を選びたいです。

高級感の印象の問題ですね。

プレシス大井町パークフロントは坪単価446万円か…。駅距離はシティタワーとほぼ同じなのにこのお値段。ちなみに3ldkです。

https://suumo.jp/sp/mansion/tokyo/sc_109/pj_67718543/

>>11039 検討板ユーザーさん

リビングインで工夫してるね。面積を70m2と思えば、5,6年前の価格かと錯角起こすね。

>>11040 匿名さん
施工会社もデベロッパーも？
駅距離はシティタワーと同じでいいけど
安っぽいのではないですかね

>>11041 マンション検討中さん

ＨＰ見てみましたが３面採光らしき角部屋、トイレ窓、バス窓などもあったので工夫は見られますね。

竣工してみないと分かりませんが、いくら大井町の利便性が高くても、本気で坪４５０で売るつもりならシティタワー大井町やクレヴィア以上の内装や外装が必要かと。

７千万台で３ＬＤＫを探すならアクセスで遜色のないコスギサードなど選ぶ人の方が多そう。

ここ数年は消費者も上昇期待でコストダウンに目を瞑ってきただけで、緩和の恩恵も終わりそうな今は、仕様が見合わなければ高値では売れない本来の需給相場におそらく戻りつつあるでしょう。

新築市場全体の品質向上のために、中堅にも頑張ってはもらいたいですね。

>>10969 マンション検討中さん

今年の分譲開始が見込めそうで、既にスレが建っているのだと、田町１２分で三菱地所のメゾン三田建替２３Ｆや、新橋８分で積水ハウスの新橋６丁目２７Ｆですかね。

駅徒歩が遠くても、山手線＋地下鉄なのでアクセスは充分かと。ただ高そう。

まだスレなさそうなのだと、田町８分で長谷工の芝浦２丁目３２Ｆですかね。こちらも大井町より高そう。

>>11042 検討板ユーザーさん

仕様なんて、所詮、味付けでしかないと思いますけどね。住宅価格の9割は賃貸で決まり、賃料の9割は立地と面積で決まります。居住目的なら仕様が高い方を、投資目的なら仕様が低い方を選択するのがセオリーかと。

>>11044 匿名さん

住宅価格の9割は賃料で決まり、
の間違いですね。

>>11043 検討板ユーザーさん

山手線徒歩圏とここでは価値が違うよ。
利便性が良くても山手線には勝てない。
山手線の上半分なら勝負出来るかも。

（また謎の山手線コンプレクッスネタが始まったよ）

>>11044 匿名さん

そう言われてみれば、プレシスは投資向けかもしれないですね。

大井町もリニア品川隣接や再開発エリアといえども、都心やブランドエリア以外は、そろそろ手仕舞いが無難なタイミングかと思っていたので、投資需要をすっかり忘れていました笑。

そうなるとプレシスは値切れるかがポイントですかね。スミフ以外なら交渉の余地ありそう。

シティタワー大井町が竣工したら周辺物件にも追い風にはなるのかな。

>>11046 匿名さん

同意です。電車での主要駅へのアクセス分数だと大井町や武蔵小杉もなかなかですが、タクシー移動も含めると純粋な距離の違いで同じ土俵に立てない。まあ価格相応かと。

>>11049 検討板ユーザーさん
いや、アクセス何分とかって実は全然問題じゃなくて、ブランド力歴史も含めて格が違いすぎるってこと。