シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

ちなみに東日本大震災のときの湾岸タワーはこんな感じ。
・制震タワマン コンクリートにヒビ。修繕費数億円。一世帯あたり50ー100万円の修繕積立金不足に。
・免震タワマン 被害なし。後日、専門家による点検費を実施。数十万円。

免震タワーの揺れが気になるなら制震でもいいけど、地盤は要チェック！

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/155850/

湾岸ではない水辺の中間免震タワーです。

>>10596 匿名さん

高台の免震でもゴムの交換によって積立金不足が発生したこともあるし(中古を買おうとしたときに知った)、湾岸の耐震でも被害ないと言われているところもあるし、一般論ぽく言わない方がいいよ

航路決定したから、西の人気が高まりそう。
もともと眺望と航路問題を織り込んでの価格設定だったけど、更に差が出てくるかも。

価格表では北向きと書いてましたけど、実際はやや北西向きですね。

西は日射しがキツイし、東の方が夜景がキレイだし、差はつかないと思うけど。低層なら西、高層なら東なんじゃない？

東の高層って、遮音性能の良いサッシの西低層よりもうるさくなるんじゃない？

割安だった東の高層が勝ち組か。デベが弱気の値付けした部屋が大抵の場合、一番のお買い得になるよね。

>>10598 匿名さん
残念ながら、免震の方が経済性が高いという論文がある。
http://www.jssi.or.jp/menshin/doc/risk3.pdf

住友さんが織り込まずに、割安、なんて部屋を作るとは思えないなあ

おそらく東西のサッシュ性能に差はない模様です。

>>10604 匿名さん

地震が発生するほどに免震のほうが経済的になるということですね。

期待値だと東京なら築１７年目で耐震のコストが免震を上回り、その差が拡大していく。

東西でサッシュ性能に差はなかった気がします。
にもかかわらず、東西で結構な金額の差があったので、高層階の東は勝ち組だと思います。
逆に、20階より下の階では圧倒的に西側の方がいい！

住友から川金を使ってたので、違うのに変える工事をやりますと連絡がありました。
これ大丈夫ですかね？
最初の契約と違うので、手付金払いましたけど、契約解除とか出来るんですかね？

>>10607 検討板ユーザーさん
地震が起きたら、免震の方が経済性が高いということね。起きないほうがいいけど、17年経ったら地震あるだろうな

>>10609 匿名さん

それが事実ならプラス材料。

川金の免震ダンパーは、住居用は全て基準値を満たし、不正がなかったので交換の必要がないという報道だったはず。

取り替える必要がないものを交換するのは、念のために石橋を叩いても平気だったけど、さらに念を押して別の石橋を渡ろうという慎重な姿勢なので評価できる。

でも交換する必要ないのでは？ＫＹＢ物件と勘違いしてないですかね？

>>10611 検討板ユーザーさん

基準値はクリアしているが、契約者の不信を一切取り除くために、第三者機関立ち会いのもと交換するそうです！

三月末までには交換が完了するので、引き渡し時期もずれないようです。

さすがスミフという感じでした。

>>10612 マンション検討中さん

私もそう聞きました

>>10610 匿名さん
免震の方が体にはだいぶ悪そうですけどね。

>>10614 マンション検討中さん
なんで？
地震で家具が倒れて死ぬ人もいるし、免震だと生存確率があがりますよね。

川金ダンパー使ってたんですね。

この交換は顧客の信頼とブランド力を守った仁島浩順社長とプロジェクト責任者達による一流の経営判断ですね。

航路で注目を浴びやすい大井町のランドマーク物件であるだけに、シティタワー大井町の仕上がりは住友不動産の評価に大きく影響するので、さすがに抜かりない。

なぜ今まで黙っていたのでしょうね。

>>10618 匿名さん

２月７日に川金が技術者が未熟であったという調査報告を発表し、同日夕方に日経新聞が報道しているので、そこから１週間も経たない中での交換の決定及び、顧客への連絡は素早い対処かと。

川金ダンパーの問題って、話題になったの半年前くらいですよね。
今回報道がなければそのままだったであろうことを考えると、これは逆に信頼が下がる結果になったと思います。

一応リンクを。不安の残るメーカーの製品を使用している事実は残るので、不安を払拭するには交換品の検査を行う第３者の実績と信頼性が問われますね。

日経（川金）
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO41027280X00C19A2CR8000

製造マネジメントニュース
https://monoist.atmarkit.co.jp/mn/spv/1902/08/news066.html

>>10620 匿名さん

報道で判明ではなく、川金が調査報告を発表しての決定なので、隠していた類ではないでしょう。

>>10622 検討板ユーザーさん
まぁ体力のある大手デベならでわの対応かな。第三者機関も下手なことやったら即倒産なので、しっかりみてほしいものです。

>>10622 検討板ユーザーさん
物は言いようですから、どちらの見方も正しいと言えますね。

念のため訂正しておくと、
川金から、基準値を満たしている免震ダンパについてもデータの見映えを良くするために数値を変えて記載していた、
との報告が住不にあったため、念のため取り替えて第三者の調査を行う
ということらしいです。

報道を受けての完全に自発的な行動とは言えないかも知れませんが、事実として、取り替えた上で第三者の調査を受けられることはプラスですかね。
これまでは、川金が基準を満たしていると言っているだけで、イマイチ信用できない感じがしていたので

超一流の企業なら調査報告を待たずに初めから別メーカー品に交換しブランドステータスを完璧に守る。それが可能な財力あるスミフがそうしなかったのは残念ではある。

>>10625 検討板ユーザーさん

現実的には別メーカー品に交換しようにも数年以上の待ちになるでしょうし、最善の対応ですかね。

ここのポジ連中は、全て良いように曲解して言いふらすから、荒らされるのでしょう。
今回の事件も、同じことです。

>>10618 匿名さん
ダンパーが川金のであったことは契約者には早々に通達されてましたよ？
スレッド内検索で【川金】と入れると出てきます
交換に関しては手続き等の時間を考えたらこの時期で妥当じゃないでしょうか

この問題って、手付金返金の上での、契約解除をしてもらうことはできないのでしょうか。

ダンパー問題が心配な人は耐震マンションに住めば解決ですよ。

>>10630 匿名さん
分からないけどできるんじゃない？

不安が払拭されない！とか大騒ぎしてみたら良いのでは？
基準満たしているので変更しません、の一点張りならまだしも、間に合わせて交換すると言われた以上ちょっとくるしい感じはするけれど。

制震がいちばんバランスいいよね

制震は地震一回でお終いですよ。

自らの心情に照らして好きな方選ぼうぜ(以上)

>>10630 匿名さん

>>10630 匿名さん
できねーだろ。
ちゃんとしたものに取り替えるっていってるし、入居もずれないのだから。
そーやって、せこいこと考えないこと。

レストランでＡ５等級ステーキを注文し待っていたら、ウェイターが「届いた肉の柔らかさの表記が数％誤っていたことが判明したので、目利きに確認させた上でメニュー通りの肉と交換し、予定通りの時間にご提供します。ご安心下さい。」と言われたけど、もはやその仕入れ先の肉屋が信用できないからやっぱりいらないです。という心境ですね。

超一流なら「かしこまりました。キャンセル料は不要です。良ければ是非またのご来店を。」ですね。

おそらく「キャンセル料かかってしまいますので、目利きに確認させるので是非ご安心頂き召し上がって下さい。」になる。賛否両論でしょうね。

>>10637 検討板ユーザーさん
超一流の店がその対応するのは食の安全を確保するためというより、もはや客じゃないと判断した人にことを荒立てず気持ちよく帰っていただくためのリスクマネジメントだからターゲットがちと違うと思いました。

>>10638 マンション検討中さん

そうですね。

ではより不安を払拭するには、免震ダンパーの品質保証の１７年提供などですかね。

川金は倒産レベルの不祥事を起こしたのだから、それくらいの保証を提供するのが打倒かと。

>>10634 匿名さん
そんな訳ねーだろ

今日の日経

来期分も３０００戸超を確保したため、新規物件の売り出しペースを抑制し始めたという。

シティタワー大井町も、イーストシティタワーや恵比寿みたく、新しく契約する住戸は引き渡し時期を遅らせるかもね。いま契約したら2020年の引き渡して変更ないけど。

まもなく５期ですね。その記事だと延期の可能性ありですかね。

割安には買えなそうですね

どれくらい残ってるのかなぁ

>>10641 匿名さん
すみふの販売戦略はようわからんわ。マンション建築は出費が先行するから、少しでも早く引き渡して代金回収し、CFをよくするのが不動産会社のセオリー。
それなのにすみふはCFを犠牲にして、販売期を長くして引き渡しを遅らせて、PLを調整してるってことか。

簿記2級ぐらいの知識がないとこの記事は読み解けんね。

ここは羽田問題が具体化する前に売り払いたいから、それはないでしょうね

資金調達コストなど知れたもの。それよりも仕込み案件が少なくなってきているのが、スミフにとっての目下の課題だと思われる。

>>10648 匿名さん
増収増益達成するために、見通し的に達成できる今年はもう売らなくて良くて次年度送りにする気持ちはかなり分かる。サラリーマンで予算に関わる人ならみんなそうでしょ。

すみふがやってるのは一定の営業の知識があれば理解できる普通の行動ですね。

すみふの営業の人は応援で地方へ異動(出張)だそうですね。

>>10646 匿名さん
CFは販売在庫を抱えても、オフィス賃料のリカーシブレベニューでなんとかなっちゃうから、完成在庫は来季の売上原資としてとっておけるんでしょうね。

オフィス系が強い三井も同じことできそう。

>>10651 マンション検討中さん
すみふに好意的な意見の意味が分からん。購入者者からみたら、完成したマンションにお預けくらうだけで何のメリットなし。
マジですみふの営業？

>>10652 匿名さん
ビジネスマンなら気持ちはわかるってことでしょ。
私企業の合理的な経営判断を批判するってことは、自分の食い扶持を否定してるのと一緒ですから。

>>10652 匿名さん

入居可能が２０２０年５月なら一括払い、ローン支払い発生、アフターサービス起算日なども２０２０年５月ですかね。

>>10654 検討板ユーザーさん

羽田空港アクセス線、東山手ルート優先で、りんかい線ルートはすぐには始まらなさそうですね。残念

>>10656 検討板ユーザーさん
そのようですね。。まずは新宿大井町ルートから作れよって感じ。あと、伊丹空港近くの住まいは国から二重サッシの取り付け費用は出してくれたみたいですね。
単純に品川区からの反対が少ないんでしょうね。ふつうに承認モード。

昨日伊丹市に出張しましたが、離陸は結構うるさいですね。

着陸のために飛んでいる飛行機はそうでもなかった(着地してブレーキ用の逆噴射始まると離陸並みでしたが)

駅反対側に離れている時間限定の航路よりも、終日の生活音に影響する重量床衝撃音（ＬＨ）遮音性等級が不明なほうが気になる。建築が進んだら実測値を計測して公表されたりはしないのかな。

>>10657
西山手ルートは、大井町の先 八潮橋辺りでりんかい線から分岐させたあと、東京貨物ターミナル駅までかなり長い距離の新線を敷く必要があるので、どうしても後回しにされてしまうのでしょう。

西口に空港行きのバスがあるので、西山手ルートが後回しでも、影響が少ないのでは？

東山手ルートて環境アセスの大半占めてるから、先ずは大きいところを固めて、それから枝分かれさせるイメージじゃない？

東山手ルート住民だけど、新宿ルートを先にやるべきだとおもうなあ。
すでに京急とモノレールがあるのだから。

>>10661 マンコミュファンさん

駅の改札より近いですね。最新ブログによると３０分で羽田空港に行けようです。

駅ホームの人混みも、電車に乗るときの荷物を持ち上げる労力もなく、バスが一番楽。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/oimachitower/blog/

>>10662
りんかい線を所有する東京都の腰が重いから、西山手と臨海部は動くに動けない。

西山手ルートは早くて何年先だろう。シティタワー大井町が築１０～１５年になる２０２９～２０３４年までに開通なら資産価値としては良いのかな。

なんでもかんでもポジティブ(笑)まあ、羽田へのアクセスは、西山手が開通したとしてもバスの方が楽というのは同意。大井町にとってアクセス線は大した影響ないでしょうね。

どなたか現在の外観写真をお願いします

どうぞ

とはいえバスと電車では経済効果が桁違いなのも確か。

何十年後に実現するのか想像つかないけど笑

それよりもJRには、ラッシュ時の混雑が年々悪化している京浜東北線(大井町ー品川間)を何とかして欲しい。

>>10671 匿名さん
そうですね、シティータワー、クレヴィアなど新築マンションも少しずつ増えていく中で、できればなんとかしてもらいたいですが、できることは限られるでしょうね。まだ全然耐えられるレベルですが、将来的には少し心配です。

現在

もう一枚

これを良しとするのは契約者くらいですね。景観を損ねています。

>>10675 匿名さん
まー、それ言ったら湾岸か幹線道路沿いにしかすめんですわ。

商業施設、ホテル、オフィス、店舗、マンションが集まる駅近の商業地に、タワマン一棟が増えたところで景観なんてさほど変わらないよ。

>>10674 匿名さん
北西側の写真が見たいですね

こちらのマンションとお隣のクレヴィアの違いはなんだと思いますか？両マンションの坪単価が500万円前後するようですが、価格の妥当性もいかがなのでしょうか。。。23区の新築マンション価格の値段の高さに、驚いています。。。

>>10674 匿名さん
この写真は戸建が近く見えますが遠近感の関係で実際には離れており、唯一気になる東側接近の古い戸建も近々再開発により、小さいマンションが出来る予定です。
10675さんの言うような景観を損ねることはなく、駅からもよく見え大井町の景観のアクセントとなっていますね。

>>10679 口コミ知りたいさん
シティタワーは妥当でしょうがクレヴィアはやや高いかな
でも、もっと割高なのが都内には沢山あります

>>10680 匿名さん
東側の再開発ってソースあり？

>>10679 口コミ知りたいさん

どちらも住めば都で大差なさそう。坪５０前後？の差は、フォレストパーク、各階ゴミステーション、間取りなど、細かい差の積み重ねで妥当には思えます。クレヴィアも防音フード付なのかな。都心に近付くほどに高騰の度合いが大きい印象ありますね。

>>10681 匿名さん
妥当。。営業の方ですか？
大井町在住者はただただこの安いという感覚に驚いてます。でもまだまだこれから上がってきそうな勢いありますよね。

大井町徒歩10分のローレルコート大井町はこの値段。CT大井町も、周辺相場的には妥当だと思うけど。

大井町の相場（東京の相場？）が異常と言われたそうかもね。
間取り：3LDK
専有面積：71.07m2
価格：8998万円（先着順）

>>10685 マンション比較中さん

すでに竣工・即入居可で売れ残ってるやつね

この立体感の欠けたチープな見た目。もしや外壁は、吹き付けですかね？

>>10686 匿名さん
そうそう。売れ残りでこのお値段なのが異常なのかも。

目に入る高さ２５ｍくらいまではタイル貼りのようです。７階以上が吹き付けですね。マサイ族並の視力１０の方は気になるかもしれない。

実物は駅からでも至近距離でも立体感ありますよ。写真は立体感なくなりやすいですからね。庇の深さも充分でしょう。

タイル論争はもう決着済みでしょう。

>タイルが落下して事故が起きたときは、民法717条で建物の所有者が無過失責任を負うから住民の潜在的な法的リスクが高まるんだよ。オーストラリアやスイスだとタイル貼りが禁止されてるらしい。

https://toyokeizai.net/articles/am...

第717条
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

>>10691 匿名さん
その通りで日本でもやっとタイル落下に意識が行き始めたようです。
従って低層はタイル、高層は吹き付けの組み合わせが良いとされ、住友の場合、グループが開発した大型のタイルを採用しているため落下危険性は極めて低いようです。
時々小さなタイルが浮き上がって波打っているビルを見ますが下を通るのは気持ち悪いですよね。

シティタワー大井町東側の再開発って本当に計画あるのかな？過去スレ見てると「すみふがマンション建てるかも」という書き込みあるけど、再開発準備組合もまだみたいだし。

第3種高度地区で高さ20メートル制限あるみたいだから、単に古い家屋が低層アパートになるだけ？？

タイルは下だけ貼っているという事は、つまりただのコストカットですよ

タワマンは建設工事費が高いだけで使用されてる資材は安物ですから。