アトラスブランズタワー三河島（旧：（仮称）三河島駅前南地区第一種市街地再開発事業PJ

売れ行きいいね。

少なくとも、第1期分譲住戸とされていたものには全部花が付いているようなので、安心しました。
販売期がどのように分けられているのかわかりませんが、次期以降分譲予定とされていたものにも結構花が付いています。

はじめまして。
購入検討中の者です。
検討している部屋は、管理費、修繕費が２万５千ちょいで、６年後には倍になるとのことでしたが、管理費が５万以上ってすごく高い気がするのですが、タワーマンションはこんなもんなのでしょうか？
６年後は月の支払いが３万近く増える+固定資産税で、心配しているのですが、皆さん、その辺はどのようにお考えですか？

転勤族で将来的には、賃貸or売却も考えている方っていらっしゃいますか？
その際、ローン返済は家賃収入でまかなえるとお考えでしょうか？

513さん
管理費は変わらないでしょ？管理費が倍になるって話は聞いたことがないです（笑）
修繕積立は段階的にあがるのは当たり前にあるので、6年後に倍であれば、そのあと10年以降はどのくらいになるのかもちゃんと確認したほうがいいと思います。説明してくれるはずなので。

515さま
回答ありがとうございます。
マンションの知識がまったくないもので、、、汗
説明を受けた時に、管理費？が６年後に倍と聞いていたのですが、それは、修繕費のことなのでしょうか？
２万６千円の内訳を見ると、管理費が１万６くらいで、修繕費が８千ちょいなのですが、このうちの８千のみが倍になるということなのですかね？？

管理費も想定外の理由で高くなることがあります。
例えばここのＦＩＸ窓掃除は年に２回ですが、全く少ないです。
角部屋住人から間違いなく、掃除回数を増やしてくださいと要望が出ると思います。
そして、窓掃除代は高いです。回数を増やすなら、管理費はアッブせざるを得ないのでは。

管理費は固定ですけど、修繕費は最初抑えていて、
5年おきに上昇してくのが一般的です。
ただ、ここの修繕計画はまだみていませんが、
タワーマンションはその上昇カーブがキツイことが多いのと、
場合によっては多額の一時金が発生する可能性もあります。
あとは、戸境壁が乾式なので、大きな地震の後にメンテナンスが発生する可能性もあります。
なので、普通のマンションと同じ感覚ではいない方がよいと思いますよ。
つまり、タワーマンションの場合は、管理費も高いですし、
購入後も資金的ゆとりが必要になると思います。

窓清掃がありましたね。ゴンドラでやるから馬鹿高いみたいですね。

テナントに空きが出た場合も管理費に影響でますよ。

窓ふきなんか年2回でじゅうぶんだ。

Ｆｉｘ窓の無い部屋の人、はそう思うでしょうね。

一方で、入居後、管理費内容を見直して管理費予算からの出費を抑えられる可能性もありますよね。

昨日千代田線の西日暮里駅自動改札前からここの前まで歩いてみましたがちょうど10分で着きました。
途中信号1つと踏切2つありましたが、信号は青の時間が長く、踏切もどちらも貨物電車の踏切なので引っかかることはあまりないと思います。
家のドアからホームまで15分あれば着くと思うので勤務先最寄駅が東京メトロ沿線の人も使える駅が増えて良いと思いました。

ベランダ窓とダイレクトのFix窓では、汚れ方が違うと思いますよ。

どう違うの？分かるよう説明して下さい。

ベランダの窓は、雨が直接当たりにくいが、
ダイレクトウィンドウは、直接当たる。
さらにFixだと自分で窓拭きもできないしね。

最近の雨、キレイじゃないんですよ。
水道水と違ってガラスを曇らせてしまいます。

修繕費は最初は管理費修繕費を安く見せるために抑えていることが多いですね

この物件では5年後に広さによりますが5000円くらいアップの予定です、そしてそこから5年後に5000円アップ、10年後20年後にアップの予定です

長期修繕計画をみておいたほうがいいと思いますよ
ただ、見たからといってこちらでどうにかできるものではないですが・・・

532さん、同意見です。
入居後の管理費の見直し、これって私のテーマなんです。
一緒にがんばろうと思う方大募集です。

>>530さん
そういう意識のある方と同じマンションに住めて嬉しいです。
住民が運営せず管理会社の言う通りにしてたら恐らく修繕費は将来赤字間違いないでしょう。
私も大賛成です。

三河島駅、再開発で活性化すると思いますか？
例えば、豊洲とか武蔵小杉みたいに。
廃駅説もちらりありましたが、このタワーができ、少なくとも利用者が以前よりは増えることを考えると、廃駅が考えにくいですよね？？

豊洲と武蔵小杉は三井など財閥系のデべが
お金を掛けて再開発して活性化させた街ですので、
三河島が同じようになるのは残念ながら無理だと思います。
五反田大崎なんかは同様に財閥系が再開発していますが、
それでも活性化がイマイチですよね。

なるほど。
よくわかりました。
ありがとうございます。
現在、前向きに検討中なんですが、間取りがいまいちなのが残念です。。。
対面キッチンが主流だと思っていたんですが、少ないですよね。
皆さん、キッチンは妥協ですか？
７５平米の間取りは予算的に厳しいです。

531さん、賛同どうもありがとうございます、
私たちのマンションですし。出来るだけ住み良く、永持ちする住まいを
目指しましょう！
安い買い物じゃないし、そこに住まうのですから、
いろいろ考えをすり合わせましょう。

武蔵小杉は、工場地帯で汚い街でしたが、再開発で一変しました、「小ﾄﾞﾊﾞｲ」です、新しいﾏﾝｼｮﾝ郡には、新住民が沢山住むようになり、本当によくなりました、日暮里も三河島も一変してほしいです、北口の開発次第ですね

三井の再開発で、月島、豊洲、田町、武蔵小杉、おしゃれになりました、
三河島の北口再開発も三井がやってほしいです

管理会社が東急コミュニティーの場合、管理費の削減余地は相当大きいようです。
たとえばエレベータの保守をエレベータのメーカー系管理会社に発注する場合と、
専門の技術屋が作った独立系の会社に発注する場合ではコストは全く異なるそうです。
ぜひ管理組合には高品質低価格の保守管理を目指してもらいたいと思います。

目指してもらいたいではなく、契約済みの538さんも管理組合の一員です。

エレベータ保守はそのメーカー系保守会社に発注するというのが主流では？
最近はそうではないのかな
うる覚えですが東急コミュニティーは結構評判のいい管理会社だった気がします。
北口の再開発はうまくいってほしいですね。できあがるのは十数年後くらいでしょうけど
武蔵小杉等の大規模なところと比較するのは見当違いだと思いますが、
日暮里の再開発失敗のように、せめて失望させることのないよう荒川区には頑張ってもらいたい

エレベーターの保守費用について。
もちろん、保守費用をなるべく抑えるという観点は大事ですが、命にかかわる部分ですので、安全を第一に考えたいものです。

それは当然安全をなおざりにしてコスト削減なんて誰も考えていないと思います。
安全なのは当たり前で、そのうえでコストを下げることを考えているんだと。

マンション入居後、管理組合ができ色々話合いをしますので、そこで改革していくようになるのが通常です。

地権者が多いマンションの場合は、入居前に
地権者たちだけで集まって色々話し合いを付けてる場合もありますが。

売れてますか？

http://uchikao.blog.fc2.com/blog-entry-88.html によると、

>地権者住戸は全体の４％。
>この割合なら、買手にとって管理組合活動に不都合はないだろうと感じます。

とのことです。

将来、賃貸に出す予定の人いますか？

地権者住戸は全体の４％とのことですが、この意見はちょっとおかしなと感じます。
マンション開発は地権者の同意を取り付けてはじめられます。（感謝！）
購入者と地権者は新築後同じマンションの住人という関係です。
建築物の総面積に対して購入者の分譲面積とを按分して登記するように
総面積に対しても同じような按分をして購入者の土地の所有する分を登記します。
したがって地権者住戸は全体の４％とは住居個数の割合なのか、分譲面積のか、その他なのか
はっきりしません、この４パーセントは無意味です。
管理組合は所有者が集まって構成するのですから、所有者の中に地権者が含まれるようになります。
管理組合活動は所有者と住人とが一致していると話が簡単ですが、賃貸に出されて賃貸借契約の賃貸借契約者が住人に
含まれる可能性は否定できません、その場合いあくまでも賃貸借契約の所有者を組合人とします。
このようにいろいろな問題が発生してきます。
明確では在りませんが準地権者？（開発協力者）の中には、JR東。荒川区。も存在します。
管理組合活動は300軒以上の意見集約が肝心です。地権者の意見を優先することはまず無いです。

それは正論なんですが、千代田区のほうの地権者が多いマンションでは、
最初の組合総会にて、地権者の代表者が壇上に立って、
「後からいらした皆さん…」と挨拶をしたそうです。

そういうことあったとしても、それが普通じゃないし、ここは4％だったら
気にすることないんじゃない？？

ＧＷモデルルーム訪問した方感想はどうでしたか？

マンション自体は豪華で、ホテルのような生活を送れると思いましたが、、、
いくら再開発の途中とは言え、駅の周りがさびれすぎていると感じました。
西日暮里まで歩きましたが、駅までもたいしたお店などもなく、あるのは韓国料理屋がちらほら。
ほんとに綺麗で活気のある町になるんでしょうかね。
あと、常磐線の音が想像以上にうるさくて、防音ガラスでも完全にはカバーできないのではないでしょうか？
春など心地良い季節でも窓をあけるのは難しそうですね。

エリアの特性上、その4%のほとんどが外国人ってことはないですかね。

ここ、コンシェルジュなしで警備員２人だし、ホテルのようなと言えるかどうか。
ジムもキッズルーム兼用で寂しいし。

街の雰囲気が大きく変わる（良くなる）ことは正直期待しないほうがいいと思います。
その可能性は相当低いと思います。明確な根拠はないですが、空き地も大きな
事業所もない中で広大に再開発なんてできるはずないと思うので。というか、費用対
効果で考えてもそれをやる事業体はないんじゃないかと。
この物件は、駅前であること、そのくせ隣接場所に同じような高層の建物が
建つ可能性が低いこと、都心までの距離が近いほうなのにこの価格帯で駅前
タワーが買えること、こういうことに価値を見いだす方が買うマンションかと思います。
それだけでも十分価値があると思いますが、それ以上のことを望む方は別の場所を
考えられたほうがいいと思います。勿論、そういう場所は価格は高いでしょうけど。

>>555
仰る通り、的を射ていると思います。
再開発云々は宝くじ感覚でほとんど意味のない話です。
うまくいって、街の雰囲気が変わればいいかな程度、北口の再開発について住人の意見をいろいろと集約しているという時点でほとんど変化のない再開発に終わるでしょう。
そもそもこのマンション自体も再開発・・・マンション立ってお終いって感じでしょう。

荒川区の再開発はそんなのばかりです
その分価格はそこそこ安いので、ここの暮らしではなく職場までの通勤利便性のみで買うマンションだと思います。

メリット：常磐線三河島ほぼ直
デメリット：外人街（三河島）、常磐線三河島以外は徒歩10分以上、値段的に板橋区とそんなに変わらない

555さん、556さんと同意見で、私も通勤利便性のみだと思います。
日暮里、西日暮里、三河島、ちょっと離れて鶯谷。
周りはそういう環境なので、エリアに目がつぶれる人には、いい物件ですね。
でも、子育てするなら南千住の方がいいかなとは思います。

まあ、マンションは基本立地が一番ですけどね。ＪＲ駅徒歩1分でこの価格をどう見るかですね。
月島駅直結は75平米9000万だそうです。

都内23区タワーマンションで駅１分の物件はなかなか出ないと思いますよ。考えてる間に間違えなく完売になります！！
私は町屋のMAXタワーを所有していますが、アトラスブランズタワーのモデルルームを見てすぐに予約し、倍率が三倍で４月に契約しました！＾＾
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　‐by荒川住民（私は日本人）‐

月島と比較するのは無理ですよ。あちらは一応都心三区だし。
デべは三井と野村だし。駅は有楽町線と大江戸線の２路線だし。

証券で評判の悪い野村と新浦安で揉めている三井です。
こちらは旭化成と東急です。

駅1分はなかなかない、怖い夜道歩かないのは、いい

表示では駅1分ですが、実際は駅30秒くらいでしょうか？

私は駅から30秒ぐらいだと思っています。

23区内、駅から徒歩1分(以内)の大規模タワーマンション、免震、高品質(東京都マンション環境性能表示で断熱性/省エネ性/建物の長寿命化がすべて星3つ、太陽光発電も星2つ)、この価格帯というのは現時点で見つけられませんね…板橋のパークタワー板橋など駅から徒歩1分ということで条件が近いかなと思ったのですが、大規模ではありませんし、建物の長寿命化は星1つで太陽光発電もなさそうですし、お値段もこちらより高そうでした。

564ですが、免震ではなく制震でした、スミマセン。

お花のつき具合はどうでしょうか？　モデルルームへいらした方教えて下さい。

住居の地味な入口に比べて、商業施設入口は
エスカレーターまで付いて派手になりそうですね。

その管理費は住人負担じゃない？

商業施設併設だと、管理費をどこで分けるかが難しくなりがちですね。
部外者が大勢、敷地の中や建物の中に入ってくるわけですから。

キーを持っている住民か、入ることを許可された人しか入れないエリアと、一般の人が入ることができる商業施設エリアとで(つまり入口で)管理費も分かれるのではないでしょうか。そうでなかったら問題だと思いますが…

駅を出てすぐにエスカレーターが見えるお店があったら、客側からしたら足が向きやすそうです。

敷地に敷いてある綺麗なタイルや植栽の手入れや補修も、商業施設と住民で一緒にコストを払わなければいけませんし。
敷地の防犯カメラを含む警備費も両方でコストを払わなければいけませんし。
一般人が入ることで建物のイタミが早くなっても、両方でコストを払わなければいけませんし。

マンション住民入口と商業施設入口は、分かれます

重要事項説明書によると、歩道状空地・広場とその部分の植栽については団地管理組合の責任と負担、とのことですが、団地管理組合には棟管理組合(マンションの区分所有者=住宅の区分所有者による住宅部会+店舗・事務所等施設の区分所有者による施設部会)に加え、敷地内に公共駐輪場を所有することになる荒川区も含まれます。

エスカレーターは施設共有部ですので施設部会の管理となります。防犯カメラは棟管理組合の負担になりますが、他の要素がどうであれ、あったほうがよいですし…

第三者が利用可能な敷地内施設の設置や建物内の商業施設誘致によるメリット/デメリットはもろもろあるんでしょうけど、総じてプラス要素であるという判断から購入を決定されるのではと思いますし、ウチはそうです。

1階と2階の店舗にどういう店舗が入るかまだわからないようですが、生活に密着した店舗とかが入ってくれるとさらに便利でよかったということになりますね

値引きはありますか？

北側はありそうですね。

竣工まで1年と数ヶ月もあるから、まだ値引きはないでしょ

こちらの契約者様の勤務地は参考までにどのあたりか教えて頂けないでしょうか？
やはり三河島駅利用でしょうか？
私は浜松町勤務ですがラッシュ時でも三河島から片道30分で着きますでしょうか？
この辺り土地勘ないので教えて下さい。

浜松町までの通勤の場合、現状の通勤時間でおよそ30分でしょう。
日暮里まで3分、日暮里、浜松町間で山手線で9駅19分程度となります。
上野より日暮里の方が乗換えが近いので、日暮里乗換えが妥当なのでしょう。
なお来年の9月の入居から半年ほどで、常磐線が東京駅まで乗り入れるようになるので
三河島から新橋まで乗り換えなしで行き、山手線で1駅ということ人利増すが、
通勤時間帯の乗り入れ本数は少ないとのことであり、現状では
どのくらいの通勤時間になるかははっきりしません。直通運転で
東京駅までは3駅10分程度とのことですから、新橋までも15分くらいでは着くようになるかもしれません。

579さんありがとうございました。

東京駅までの乗り入れで、新橋まで乗換え無しで行けるんですか？

三河島駅出口から商業施設入口まで屋根つけられないんですかね？

樹木があるから屋根はないようです

常磐線の東京駅乗り入れ、および東海道線との直通運転については「東北縦貫線計画」で検索してwikiなどに書かれている内容を確認されるとよいでしょう。
この計画によって上野駅は東北の玄関口としての役割を終えるとまで言われているものです。

モデルルーム、行らした方、お花のつき具合はどうでしょうか？

常磐線の東京駅までの乗り入れって確か制限があったような…。
いつでも東京駅まで行けるわけではなかったと思います。
一部列車だったような。
既存の新幹線の線路の上に新たに路線を作ったので、
走れる電車の本数が限られているうえ、
常磐線・高崎線・宇都宮線と走るからなのかもしれないです。

常磐線だけ、線路の交差している地点があって本数が限られるのだそうです。wikiによると。

日暮里駅、徒歩5分の所に10年以上住んでますが、このマンションの三河島駅前1分で、常磐線で日暮里まで２分なら、現在歩いてる日暮里駅まで行くのと、変わらない かなり魅力的ですね
また、高崎線や宇都宮線が、東京駅直通になり、上野から乗車率が下がると、朝の通勤は、間違いなく楽になりますよ 日暮里から、東京駅も12分ですからね

都内は、山手線で動きますから、その駅に歩けるというのはやはり便利と考えるのが妥当、後は、
もう少し垢抜けてくれるといいのですが、、

ある程度垢抜けた時は住めなくなる高さになりますよw

ちょっと前のだけど三河島北口再開発の意向調査で絶望的な回答しかこない状態だからこの地区が垢抜けて手が届かないほど高くなることを心配する必要ありません

荒川区・三河島駅前北地区再開発／関心あるも，活用案出ず　2010/04/12
http://a4232203.exblog.jp/14224171

三河島駅北再開発､年度末都計決定めざす－2街区構成､超高層建設 (建設通信新聞　6/27掲載)

東京都荒川区の三河島駅北地区市街地再開発準備組合は､旧真土小学校跡地を中心とした約1.5haを､大街区1haと小街区400-500㎡に分けて整備する計画｡大街区には､超高層複合棟を建設する｡低層部は地権者らの商業･店舗･事務所･作業所､2階は区の公共施設､4階以上は住宅となる｡施設規模や住戸数は未定｡05年度末までに都市計画決定をめざす｡

いずれも昔の話なので、その後どのようになっているのか知っている方いらっしゃったらよろしくお願いします。
垢抜けて欲しいですよね

情報ありがとうございました

第2期はいつから発売ですか？

隣の日暮里駅前タワーに住んでいます。間取りの関係で三河島方面が開けており、こちらのマンションも良く見えます。現在、５階くらいまで建ちましたでしょうか？

確かに三河島駅は寂しいですね。しかし、駅から徒歩30秒ということですし、都心へのアクセスで買うものです。自分も日暮里から山手線で全てのターミナルに直通しているメリットを享受しています。

三河島駅自体は荒川区の中心にも近いので日暮里よりも行政機関に近くていいなと思います。スーパーもユータカラヤが激安でいいですよ（日暮里からわざわざ通っています）。外国人はどこでもいるもので、日暮里駅前タワーもたくさん居住されています。でも、見た目は日本人と変わらないですけどね。何かトラブルあったかな？あまり記憶ないです。トラブルがあるのは単身世帯とか賃貸住居が多いですね。外国人と関係ない。

名前はマイナーな三河島ですが。名より実を取った賢い選択をしたと思えば勝ち組ですよ！

アドバイスありがとうございます

外国人はどこにでもいるけど、
三河島はガチなコリアンタウンですよ。

三河島駅の名称変更を提案します、
東日暮里。これですョ。

名前はマイナーと言われても
年配者は、昔の三河島事故のことで三河島の名を覚えている方たちもいますよ。

まあ、周辺の物価が安いのはありがたいですよ。

私も三河島という名前より東日暮里の方が、わかりやすいと思います

東日暮里駅でもピンと来て良いかと。ちなみに、日暮里駅前タワーの住所は西日暮里です。
三河島事件ねえ。脱線事故ですよね？ 別にどこでも起きうる事故で、たまたまそれが三河島だっただけという。
気にする人、どんだけ器が小さいんだろう？
住めば、いいところだね、と必ず言われますよ。都心に通勤するサラリーマンなら、絶対に羨ましいと思われます。新橋に通勤しているけど自分より通勤時間が短い人は殆どいないですね。

三河島事故、単なる脱線事故ではありませんよ。戦後五大事故の一つの大惨事。
三河島とググれば三河島事故のことがわかります。
まあ、事故ではなく事件と書いてらっしゃる時点で、御存じないんでしょうけど。

住むところの過去の歴史は、買う前に調べるのが当然ですね。

>>602
三河島事故なんて50年以上前ですよね？
当時のことを鮮明に覚えてる人なんてもうほとんどいないと思いますよ。


この物件の近くに「アトラス東日暮里」というマンションがあるそうなので、
アトラスブランズタワー三河島から東日暮里に改名すると紛らわしくなってしまいますね。

ああ、三河島事件ではなく三河島事故でしたか。うる覚えくらい風化しているってことね。
亡霊でも出てくると思っているの？ 国鉄の事故みたいですが、鶴見でも同じくらいの死傷者の事故がありましたね。仮に鶴見で検討できる物件があって、ここと同じようにネガキャンするんですかね？
まぁ、三河島といば三河島事故というくらい、他に有名な事件もランドマークもないしね。5大事件には鶴見とか桜木町とかあるけど、事件なんて隠れるくらい発展しているのでしょうか。だとしても、三河島＝三河島事件、だから何？って感じですよ。

日暮里のタワーも購入価格の2割増しくらいで中古で取引されています。5年前が安かったせいもあるけど、駅前マンションは資産価値が簡単には落ちませんよ。ここ買う人は自信持っていいんじゃない？ 南千住にも駅前タワーありましたね。あちらはどうなんでしょう？

実際の事故現場は、もっと南千住よりのようです、地歴が訳有りで街の発展が遅れている、荒川区が再開発してイメージupしてほしい、利便性はいいのですから、江戸城から東北は鬼門の方角とされ、処刑場、遊郭などがあったようですが、時代も変わったのだから、いい街に変貌してほしいですね

605さんに同感ですね。
マンション建設地で事故が起こった訳でもないので、我が家ではまったく問題にしていません。

仮に街が発展すれば今買った人はお買い得だと思いますが、今のままでも十分魅力的な立地と価格だと思いますよ。

2期は何日から発売開始ですか？

最近の湾岸タワーは、ここより高いらしい