ブランズ四番町ってどうですか？

マンションは買いたい時が買い時。
ここを割高と感じる人は番町の新築は無理ですよ。

不動産の相場が高くなった、ということと、割高を混同してますね。
今の相場が高いか安いかは人によって見方が違うし、数年後にしか正解はわかりません。

割高かどうかは、今売られている似たような物件と比較して相対的に高いかどうかの問題です。
でも、これにしても、三菱じゃないとダメとか、四番町はダメとか、こだわりポイントが人によって違うので、最後はその人にとって価格分の価値があるかどうかですね。

一般論として不動産のように供給数に限りのある商品は、価格設定が高くなります。
例えばある物件に対して、多くの人が1億円の価値があると考え、なかには8000万円の価値しかないと考える人もいて、でも1億2000万円の価値があると考える人もいるとします。
その場合、デベロッパの値付けは1億2000万円です。
多数にとって割高となります。

工業製品なら多くの人に売れる価格設定が必要ですが、不動産は誰かに売れればそれでよいので。
オークションに少し似ているかもしれません。
時々値付けを誤って、すごい倍率になったり、すごい売れ残ったりしますけどね。

この周辺はかなり高級住宅街ですからね
お金持ちの方しか住めない場所ですよね

住んでる方はファミリーが大半なんでしょうか？

この辺りの地域性を考えるとこれくらいのお値段はしょうがないですよね。
当然といいますか…。
この辺りはどのような方たちが多く暮らされているのでしょうね。
たまにお子さんも見かけますけれど、
基本静かな街だなという印象です。
暮らすには良いのではないでしょうか、本当に。

最終期の後に再登録販売分が出ているようですね。
間取りは102平米と106平米の、どちらも南向きの良い部屋のようです。
(価格も相当によいですね)
これらの住戸は、申し込み後キャンセルが出たものなのでしょうか？

間取りも仕様も申し分ないと感じますが、唯一オール電化である点だけが
ひっかかっています。
新築分譲を検討する私が躊躇するのであれば、リセール時の売却も難しく
なってしまう恐れがあるのではないでしょうか。皆さんいかがお考えですか？

リセールを考える頃にはとっくに電力自由化してますから、むしろオール電化はプラスになると思いますよ。

少なくともプラスは無いと思うな・・・
まあ、それが理由で売れないってことも無いとは思うが。

うんなにをどうみたらプラスになるんだろうか

とは言え、完売は時間の問題だろ
外野がとやかく言わなくてよろし

1年前、オール電化の中古を売った経験からすると、マイナスの受け止め方のほうがずっと多かったですよ。念のため。

うちもオール電化なのとパコパコ音が気になって見送りました。今でも正解だと思っています。

外野ががたがた言わなくてももうすぐ完売ですよ。オール電化嫌ならここのスレに来なきゃいい。

＞＞893
パコパコ音も気になりますが、休日に練習試合などがあると、女子高生がサーブのたびに「ソーレ」とかけ声を上げるのでおちおち寝坊もしてられませんよ。

＞＞895
三番町のパークハウスグランも大妻のテニスコートが近いので、部屋の位置によっては「パコパコ音」が気になるでしょうね。

テニスコートに直接面している、番町パークハウスの南側、全然リセールに出てきませんから、テニス音は許容範囲では。

オール電化とそうでないマンション、月々の光熱費の差はしれてるんじゃない？
仮に毎月1万円の差だったとしても、30年でたったの360万円。
こちらは長期優良住宅だから、それに対する優遇措置を考えるとオール電化であることは金銭的には全く気にならないけどね。

再登録販売って、初期分譲価格と同じですか?

5階です

5階だと、やっぱりお見合いになってしまうのですか？

価格はずっと同じです。

西側はお見合いだけど、Dの南側は千代田女学園だから永久眺望だね。

千代田女学園もいつまであるかわかりませんよ。

まあ絶対的永久眺望は皇居のみだけどね。
千代田女学園はテニス部が最強な限り安泰なのでは？日本は学校法人と宗教法人には甘いですから。

福島次第ですぐ遷都じゃないか。
お慈悲で北の丸に福島難民キャンプが設営されるかも。
千代田女学園の方が安泰です。

>>906
説明不足で、申し訳ありません。四番町の土地を売却して、学校が移転する可能性があるという意味です。何しろプールもないのですから。

千代田女学園は以前は１学年200人くらいいたのですが生徒が激減
偏差値が低く人気が無いようです。今は１学年50人くらいしかいません。
経営が不安

昭和50年代には、偏差値61位あったのに、今は50そこそこみたいですね。活路を共学化に見出だし、頭の悪い男子生徒が来るようになり、治安が乱れなければいいのですが。

千代田女学園は西本願寺がバック、同宗の幼稚園～大学が全国にわんさあり。
確か系列大学の分校（学部？）がもうここに間借りしているはず。
それにしても一学年50名は厳しいな。向かいの女子学院は
名門ミッション・スクール、西本願寺も負けじに頑張れよと云いたいな。

偏差値低い割には躾や校則が厳しいから、生徒が集まらないのかもね。下校時に校門を出てから校舎にお辞儀しなくちゃいけなかったり…

ランドスケープを見るにアプローチが魅力のようですね。

他に自身が無駄と思ってしまうような共用もなく、シンプルで上品だと思いました。

それにしても・・億超えの価格ですか・・とてもじゃないですが手が出せません。立地が高いのか物件そのものが高いのか私にはわかりませんが、価格なりの高級感は納得です。

千代田学園は移転すると思います。詳しくは言えませんが。その跡地にはマンションかオフィスビルが建つでしょう。

番町はオフィス街です。住宅地ヂャナイ。

たとえ千代女が移転して跡地がマンションになっても南側はほぼ影響ないけどね。
金光教があるかぎり。
それよりテニス音がなくなるから移転が本当なら素晴らしいことだよ。

>914
へ～、なれば凄い立地だね（もう買っちゃったから残念だな）

テニスコートに建物が、建つと西側の部屋は、日照が残念なことになりますね。
坪単価は、東側の部屋より高かったような気がしますが、
ほんとに、建つのかな？

千代田女学園の移転、デマかもしれませんよ。

日照が気になるなら南を買えばよかったのでは？
西にマンションが立てばきつい西陽をブロックしてくれると思うけど。

それより、番町PHが残念すぎですけど。高いマンションが建ったらご自慢のお庭が暗くなりますね。

>>919
庭というのは敷地内共用部のことですか??
たしかに心配にはなります、暗くなる時間帯があること自体は特に気にならないですが日照を考えた植栽がそこにはあるはずで。
環境変われば内容も変えないと、と共用の話ですが真剣に考えます。

いきなりキッチンの話に飛びますがここは正面背面の2面仕様、シンクと調理場が壁側なのですねぇ…少し寂しいです、汗。
逆に冷蔵庫が部屋側に置く仕様になっているのですが、高さのある冷蔵庫があの位置では何ともおかしな風景になってしまいます。もしやキッチンは個室タイプですか??

あのパコパコ音は無視出来んよ。
日曜の朝とか大丈夫？

>>920
冷蔵庫とカウンターの後ろは天井まで壁です
オープンキッチンではなく、キッチンは個室タイプですね（扉は無いですが）

>>920

　庭ってブランズのではなくお隣番町PHの話ですよ。

　キッチンは間取り図みればわかるでしょう。
カウンター型のタイプのお部屋は完売です。

>>921
30年前、お隣の財務省官舎に住んでいた者です。官舎からだとパコパコ音は余り聞こえませんでしたが、サーブのたびに女の子達が一斉に発する「ソーレ」という掛け声がうるさかったです。日曜の朝は特に顕著で、おちおち寝坊もできませんでした。

古い官舎じゃ構造が違いすぎます。
テニス音うるさいなら、番町PHの南側、みんな引っ越してますよ。

↑だから引っ越しが多いんだよ

あの音が耐えられるとしたら相当だね

番町PHって、引っ越しないですよ。

番町PHの南側の中古、みたことないけど。
テニス音、それほどでもないのでは？

水面下で売買されてるからじゃないの？

なるほどね。
まあ、千代田女学園の移転話が本当ならテニス音もなくなり心配事が減るね。

一昨日の土曜日も引っ越しやってたな。しかし、その割りには売り物が出ないのが不思議だね。netでみると、7700万円の1LDKが１部屋だけだ。

海外駐在で、その間分譲賃貸のパターンじゃないの？
ここ、分譲賃貸の部屋、結構あるよね。

成る程、納得です。

番町PHの賃貸って少ないですよ。三菱の人に効いたら12-3件だという事です。また、売り物は殆ど出ないそうです。
10階以上の大きい部屋は、売りを待ってる人が結構居ます。
（今、一件、小さい部屋が売りに出ていますが）

12件って結構な数だと思うが。多くもないけど、少なくはないでしょう。

最終販売は終わったのかな？

再登録販売は9/7～9/8ですよ
繰り返し繰り返ししつこくDMが来ています

立地はかなりいい場所ですね。
利便性もありますからかなり住みやすいでしょうね。

四番町は最高に便利ですよ。二七通りを渡って目の前のさかを下れば新宿線の駅ですし。同じ町内ににそこそこ有名なフレンチがあったり、また、麹町まで出ればほかにも沢山食べる所はありますよ。スーパーが無いだけで、成城辺りと同じ位楽しめると思います。

駅が近く学校も近いのは子育てには良い環境だと思います。
駅前はコンビニや飲食店はありますがどうしても買い物できるお店が少ないのが
不便に感じる事はあります。

法政大学、大妻女子大学などの学校も複数あるために
朝や夕方など駅周辺は学生が多く見られますね。
治安は良い方だと思います。

テニス音のことが話題になってますが、ボールを打つ音がどうこうというよりは、「ナイショー」とかの若い女の子のキンキン声が響いて、しかも全員で一緒に声だしをしなきゃいけないみたいで、週末の早朝から10－20人が一斉に声だししてます。　
あと、四番町の中ではなんとなく裏通り風な暗く細い通りに面している印象ですね。

↑
テニスコートでの掛け声のうるささについては、財務省官舎に住んでおられた方が、再三言及しておられます。

↑
逆にそれ位しか、非がないの？

だからあと２戸しか残ってないの？

結構な販売数量で且つ東急というブランドなのに.....

もしかしたら、リセールバリュー期待できる物件？？

まぁでも、このスレだか他のスレだか忘れたけど、結構番町で

再開発物件が出てくるらしいからな.....

立地がいいって、、、
駅距離はよいけど。番町としては、ここも番町PHも最悪だと思いますけどね。ほぼ九段じゃん。それにこの通りは税金パラサイトの集合住宅が多すぎる。

駅近なのに閑静。
リセールバリュー悪くないと思いますよ。

確かに二七通りはごちゃごちゃしていますが、ここは学園通りですしね。

ん？27通りにも面してるでしょ

アプローチは面してるが、建物は学園通りですよ。

日本の中心が永田町である限り番町は安泰ですよ。

同感です。

確かに。ここは２７通りに面してもいるけど、実際、建物は学園通りに面していると言ってもいいですね。
だから、テニスの音は分からないけど、基本的には静かでしょうね。

となると、もしかして、番町ＰＨよりも評価高くなるかな？

間違いなく、グラン千鳥ヶ淵よりは落ちるだろうけど、

グラン三番町より上行けるかな？？？

夢見すぎでしょ

ここは番町PHの中古やグラン三番町が高くて手のでなかった世帯が主ですよ。

上の方も言われてるように、夢の見すぎはよくないと思います。

たとえ中古価格がグラン三番町より安くなっても皆さん納得して買われてるんだから

いい買い物だと思います

グラン三番町は予算内でしたよ。うちは南側高層階にこだわり、かつ、子供たちの通学を考え、駅近のこちらを選びました。番町PHの南側中古は待ってもでて来ませんし。
グラン三番町よりお高い部屋、たくさんありますから。手が届かないとは一概には言えません。
リセールバリュー、少なくともグランの北側や西側よりは良いでしょう。
どちらを選ぶかは好き好きだと思います。

うちも予算内でした。

でも標高や駅近、公園や図書館のなどの子育て環境が至近そして

アプローチのカッコ良さでグランではなくこちらにしましたよ。

リセールはわかりませんが。

ただ最終的には住んでみないと分からないというのもありますので

住んでみてイマイチだったら直ぐ売ります

グラン三番町もここも割高すぎですよ。
アベノミクスAND消費税駆け込みバブル価格ですね。

グラン三番町とここは価格帯は大幅には違わないでしょう。
グランで1億5千切る部屋はたくさんあるし、ここの1億5千超える部屋もたくさんある。どんぐりの背比べだね。
グラン三番町に手が届かなかった人はあまりいないと思いますよ。
それを言うなら、千鳥ヶ淵に手が届かな過ぎて、やむなくグラン三番町にした人はたくさんいるでしょう。

交通利便性をとるか、皇居至近をとるか、ライフスタイルによるね。

アプローチの素敵さは私も評価しました。
立地も東郷公園の近くでグランより好きです。
あとは住民が均質だと思います。
グランは高層東向きとそれ以外の住民のレベルに差がありそうに感じます。
なんだかんだ言っても共同生活するわけですからね。

アプローチが、この物件の外観と利便性を大きくアッブしていると思います。
しかし、アプローチの分、固定資産税と維持費がかかるのかな。
高級住宅です。
グランと比べると、東側、北側、西側は、かなりお買い得だったとおもいます。
あっというまに、売れましたしね。

番町パークハウスや桜宛に売り物が出始めましたね。千鳥ヶ淵への住み替えでしょうか。

売り主さんによる広告？
免震マンションにしか興味ありません。

お蔭様をもちまして【再登録販売】の受付は終了いたしましたとアナウンスされていますが、
もしかして再登録販売分が決まれば完売ですか？
キャンセルが出た場合のみ、再度販売されるのでしょうか。
高額物件なだけにキャンセルも出やすいような気もしますが、待っていた方がいいものかどうか？

BRANZって、曳舟辺りの場末にも建つらしいよね。

ザパークハウスの方がもっと辺鄙な場所にも建っているけどね。

でも、グランは三ヶ所だけだよね。ここも他所の差別化が必要だと思う。

祝　完売

完売ですか？

ＨＰにはまだ出ていないようですが。。。

でも、本当にそうであれば、祝　ですね

高過ぎる、音がどうだ、二流ブランドとか、下がり天井が、IHコンロがとか、ここの掲示板で、いろいろいろいろ言われてた物件ですが、結局、完売したみたいですね。良い物件だったということなんでしょうね。
自分は、迷って迷って買えませんでしたが。
今後は、ここの掲示板の内容を気にしないようにします。

悔じいーっ！！！

今日、現地前のニ七通りを通ったら、物件広告のパネルに「完売御礼」の大きなシールがはってありました。
本当に完売のようですね。

気にはなっていたものの飛びつくほどの物件でもないかなあ、などとズルズルしているうちに、ちょうどアベノミクスの波がやってきてあっという間に売れてしまった、という感想です。
昨日発表された基準地価も、都心は上昇していました。
しかも東京オリンピックも決定なので、少なくとも今後7年間はリセールも心配ないでしょうね。


負け惜しみですが、本当にタイミングに恵まれましたね、ここは。

ここを通る度に、番町パークハウスとどうしても比較してしまう。まあ比較しても仕方ないですが。

番町パークハウスと比較する前に、正面のTPH四番町がブランズを引き立ててくれますよ。

↑　確かに。

ザ・パークハウス四番町レジデンスは、ペンシルマンションで、外階段付。しかも値段はブランズより高い。
今、内覧会やっています。車寄せが狭く、大型車は苦労しています。

まあ、どちらも番町PHの引き立て役ですが。。

ザ・パークハウス四番町レジデンスとブランズができることで、今までより住宅街の雰囲気が出そうなので
楽しみにしています。レジデンスは昨日から内覧会をされていますね。

その内財務省官舎の耐震補強が終われば、この辺りもこども逹で賑やかになりますね。

財務省官舎の空き地　ブランズから見て北側のスペースはどうなるのでしょうか？
公演にでもするのかな？

以前は駐車場と公園があり、官舎以外のこども逹も遊びに来るので、東郷公園と同じほど賑やかでしたね。官舎には主として30〜50代の家族が住みますから、再びそのような使われ方になるのではないかと思います。