ウェリス西宮北口 林田レジデンス

なんで29戸なら儲かるんですか？

マンション用地として土地を仕込んだ以上、行政指導で売れなくなって塩漬けになると困るでしょ？
だから売り急いでいるのです。29戸と決められた以上、１戸辺りの単価を高くしないとデベは儲かりません。
あれやこれやと付加価値を付け、高い理由を作ります。戸建用地にしないのは、戸建用地で売るより、
29戸のマンションで販売した方が効率がよく、儲かるのでしょうね。

で、それの何がいけないの？
この地域の新しい住居に住みたいと思う人のために、社宅を潰してマンションを建てる。
ちゃんと法・条例の範囲内で。

土地が余ってるから活用しようとしてるだけで、マンションを毛嫌いするのは、現住民のエゴ。
新参者と現住民、それぞれに思いがあるから、対立が起こるだけじゃないの。
現実的に買う人がおるんだから、ニーズはあるんだよ。

行政・デベが悪いので、あなたが悪い訳ではないが、そう開き直られると同調できませんよ。
学校が手狭であることは地域の問題であり、今後あなた方にも関わることです。
林田セカンド、野間町と増えていくなんて考えただけで。。。

容積率の制限と一緒で、その規定内でマンションが開発されるならば、問題ないと思うけど。
西宮市としては、おそらく児童数が極端に増加することを防ぐ手立てとして、条例化しているもの。
他の地域では一般的な１００戸単位のマンションが建つことを規制していると考えれば、
２９戸のマンションを建てることが、倫理観に欠ける・・・とはならない。

冷静に見れば、今まで家族（子育て世代向け）社宅があったところを分譲マンションに建て替える
・・・という点では、２９戸規制は厳しすぎると思うね。
存在していた社宅戸数に＋２９以内の措置であったならば、条例の精神に見合ったろうに。
戸数を増やす方にペナルティがあるならば、既存の戸数を減らしたことへのアドバンテージが
あってもよかったのにね。

マンションの建設制限は、高木小学校が生徒数が増えすぎて教室が足りなくなり、子供たちに良好な教育環境を与えるのが困難になったから設定されたのでしょう。にもかかわらず、29戸というぎりぎりのラインでマンションを次々と建設するのは、制限の本質を考えない、子供の教育環境を無視しているということに繋がりませんか？

他の校区でもやったように、高木の校区を分割すればいい、６町ぐらいを

大人気の深津に移せば解決時じゃん。

西宮の大社小校区で実施されたように、新規マンション建設不許可とか、
学区変更があれば少しは解決するのでしょう。新規マンションの方は、
樋ノ口小、甲武中に学区変更するとかね。
これだけマンションが建ち中古物件が増えると、（特に西北から遠いこのエリアは）
資産価値も落ちますよ。

私もマンションのメリットは、駅近にあると思います。

それだけこのエリアが超人気してると云う裏付けやな。

西北も十分な徒歩圏内、毎日毎日のことなので駅まで歩くには近い方がいいし、すぐ目の前には買い物施設あがり利便性がとても良い。

このエリアが人気地区なのは事実です。多分これからも変わらないでしょう。

現状で高木はパンク状態、だからこそ市当局がマンション規制をしている。

抜け道を使ってマンション乱造すると、市は学区変更をするだろうな、

そうなると、西北南を避けてムリして高木地区を購入した人は悲惨だよ。

これからは高木校区でも地図をよく見て買わないとダメだね。

高木校区はそんなにいいんですか？学校が他と何が違うんですか？教育レベルが他より高いとか？

単なる親から見えるブランドなだけなんじゃない…？だって公立だもん。

高木が良いと言うより、周りが悪いので、結果、良いと云う事になってます。

普通です。所詮公立ですよ。
逆に児童が増えすぎで普通以下と感じることもあります。
すでに学校のキャパを大きく超えています。
子供たちが不憫でならないです。

これからも人気地区は変わらない。一生変わらないだろう！

学区変更は波風たつので、プレハブで凌ぐのかな？

これからもマンションが増えると見込まれる林田町、野間町を
樋ノ口小・甲武中に校区変更するのが妥当。
市議の渋谷さん、その辺りを中央病院の移転問題とセットで、議会で検討頼みますよ。

なんでそんなに悪く言う人が多いの？
行政が悪い・デベロッパーが悪い・学校が大きくなりすぎて悪い。

今、このマンション購入を楽しみに色々検討している人に買わせたくないの？
新しいマンションの印象を悪くしようとしているようにしか聞こえない。

NTTの社宅が空き地だと治安が悪くなる、空き地にマンションを建てると増えすぎだという。
文句言うだけなら簡単。
冷静に見ればただのクレーマーじゃん。

そんな話よりマンションの情報が欲しい。

昨日モデルルームに行ったら、マンションの模型が出来上がってました。

マンションの南側は計画図面通り駐車場スペースで、ベランダからのスペースはかなり広く感じました。
低層3階なので眺望は期待できませんが、ゆとりの作りで雰囲気は良かったです＾＾

あと、マンションの敷地内（だったかな？）に、電柱が２本立つみたいです。

欲しいのに買えない人が悪口云ってんやろ。

若しくは、開発の出来ない資金不足のデぺやろ。

>>60
何も無い所にマンションが出来るわけではない。マンションの周辺の現状、
将来の見込みは、重要な判断材料。
マンション自体の事を知りたければMRで営業に聞けば済む事。
又，いい事だけを聞きたいのなら、当スレなんか見ないで、MRに日参しなさい。

>>63
将来の見込みがそんなに悪い場所なら、貴方が引越すればいいのでは？
子どもの教育に良くない場所なんであれば、子どものために引越すればいいじゃないですか。

いい話ばかり聞きたい人ばっかりじゃないだろうけど、そんなに悪い場所とも思えませんがね

>>65
思い込みの激しい方ですね（苦笑）
私は、当地が悪い所だとか、当地に住んでるなんて一言も言ってないのですがね。
頭の悪い貴方に説明させて頂きますが、　検討スレなのだから、いい話だけではなく
悪い話も聞いて、総合的に判断したらどうですかと云う話ですよ。

>65さん
西北エリアの人気地区だからこそ、抱えている問題があり、それは今後皆さんも
無関心ではいれませんよ、ということの事前告知です。
仮に中央病院跡に大規模マンションが建って、校区変更があっても了解ですか？
「あなたが引っ越せば？」という姿勢は、よろしくないと思います。
ただこれ以上ここで議論しても仕方ないのも事実ですから、あとは購入予定者
の方で活発な情報交換をされれば良いかと思います。私は失礼します。

当地に住んでない、マンション買う予定のないヤツがなんで検討スレに出てくんだよｗ

このマンション以外にも色々見に行きましたが、西宮市ってここに限らず、基本的に学校数が少ないんですね。
いや、少ないというか、増えた人口に対して学校追加が追いついていない、という表現が正しいのかな？
（モデルルームの営業さんに話を聞きました。）

まぁ、学校って広い敷地が必要だし、学校よりマンション作ったほうが売れるから仕方ないのかもしれまんせんが。
新しい学校って、難しそうですしね。。。

あと、高木小学校は確かに人気ですが、基本、塾通いのお子さんが多いと伺いました。
高木小学校は何がそんなに良いんですか？＾＾；　学力？校風？先生？
学力が高いのは塾通いが多いからですかね？？

ここの元社宅に住んでいた家族、またその周辺の元社宅に住んでいた家族が社宅を出され、周辺の賃貸等に住んでいた家族も購入予定者に居てるでしょう。元々この辺りに住んでいれば環境が大きく変わらないかならね。

>>68
当地には住んでないとは云いましたが、買う予定は無いとは言ってないですよ。
アホは黙って、見ていなさい。
>>69
亡くなった山田前市長が言っていた事ですが、「西宮は人口は急増していますが
税収は全く増えない」と。　西宮は全市的に社宅跡等にマンション建設が続出でバランス
が狂っています。　私の様に古い住民から言うと、昨日まで西宮に全く税金を払ってない
人が、いきなり転居してきて、保育園だ幼稚園だ小学校だと言われると、何か違和感があります。
多少のガマンはして貰ってもいいかなとも、勝手ながら思います。

尚、国からの交付金は別にしての話ですので念のため。

なるほど。
震災以後、主に神戸市民が西宮に多く流れているという話も聞きましたが、やはり人口は増えてますよねぇ。

個人的には、学校が多い少ないについて文句を言うつもりは全くありません。
校区が変更されようが、それはそれで仕方のないことです。
郷に入れば郷に従え、ですからね。

ただ、やはり小学校・中学校が「荒れている」ような学校だと気になります。
（大津のような状況は避けたいと思うのは、普通の心情だと思います。）

こちらを検討しているものですが、みなさんマンションの南東側がお店や駐車場という事、また一方通行の道があったりで夜間は人通りや車通りが少なくなることから、夜間の防犯等はいかがお考えですか？

マンションからお店に行ける裏の玄関口もあるようで、昼間は便利だろうなとおもうのですが、夜間はそちらは極端に人通りがないのかな？と現地を見て思いました。

マンションなので戸建等より安心かと思いますが、参考までに意見を聞かせて下さい。

私も検討中の者で、近くに住んでいるものですが、ダイエーは22時まで開いてますし、人通りの少なさや暗さで不安を感じたことはありませんよ。

ＮＯ、７３です

早速の回答ありがとうございます。

近所の方の意見参考になります。
お店が２２時まで開いているのは知らなかったので、ありがとうございました！

>>71

その論理はおかしいでしょう。転居前の自治体に税金払ってるわけだし。新参者は我慢しろというあなたの持論の根拠にはならない。

１８戸に要望書が出たみたいですね。全部で２９戸ですから１期としては順調なのでしょうね。

１期１８戸の販売ですね。

抽選はあるのでしょうか。

>>71
ごめん、どうしても納得いかねーんだけど。いや、冷静に。

今は現地に住んでない、現地の悪い情報がある、けどマンション購入を検討してる。
上から目線で「MRに日参しなさい」やら「アホは何たら」やら。

仮にあんたがこのマンション買うとして、悪い条件ばっかなのに何で買うの？
どう考えても、買えないヤツの僻みか、業者にしか思えん。
条件悪いなら検討すんなよ。

そしたら次は「買う予定は無いとはいってないけど、買う予定があるとも言ってない」か。
じゃあ検討スレに出てくんなって話なんだけどな。

あんたなりに何か魅力があるなら、そこを話してみてよ。

高木スレでも書きましたが、抽選あります。
若干動きがあったようですが、抽選になっている部屋はあるみたいです。
（抽選って、ガラガラを回すんでしょうか？　緊張するー！！（＞＜；））

あとすみません、現地の近くに、10時～20時(だったかな？)で通行止めの道があるんですが、あれ何故ですか？
通学路なら、もっと早い時間を通行止めにすると思うんですが。。。

現地の悪い情報ってなんですか？

>>81
35～59あたりのコメント参照

すみません。35～59の全てが悪い情報じゃありません。

> 80さん
> 現地の近くに、10時～20時で通行止めの道があるんですが、何故？

一般論でお答えします。
「生活道路だから or 私道だから、部外者は勝手に入るな」という意味です。

当然生活に必要な現地居住者は内規上通行OKです。
おまわりさんに「通行禁止の表示が見えなかったんですか？」と止められとき、

・「えっ、知りませんでした」と答えたら飛んで火に入る夏の虫。
・「知っていますよ。」と免許証（住所）を提示したら無罪放免。

あくまでも一般論です。現地の実情は知りません。

一期で18戸だから６割の成約。残11戸も半分くらいは転勤者需要で埋まるとして
残り5～6戸も完成までに売れそうですね。勝ち組と言えるでしょうね。
時期が遅れるノース(北棟）？は厳しいかもしれませんが、値段を下げてくるのかな。

勝ち組って何のこと？

よく売れてるほうのマンションってことじゃないんですか？

マンションを定価で買うことが勝ち組なのですか？

ランニングコストが意外と高くなりそうな物件ですね。
固定資産税や修繕費用など。。。

>89様　修繕積立金　3年後か5年後かはちょっと度忘れしましたが2倍ぐらいに上がると営業さんにききました。
さらに3倍も覚悟してくれと言われました。友人宝塚で戸数30戸築13年で駐車場抜きで管理費修繕積立で36000円ということなので似たような数字がくるかもです。余裕がある方は大丈夫ですが何とかかえそうの我が家で駐車場もいるとなると結構毎月のことが負担になりそうで、今回あきらめました。買い換えできそうだったらいいけどさすがに5000万近い中古をかうなら新築かなとか。それともこのあたりそれぐらいの中古相場なんでしょうか？

89です。

90様
毎月支払う修繕積立金はいづれ２～３倍になるのは他の物件でも聞いておりましたが、３～５年後に２倍に上がるのは少し早い感じがしますね。私は初めに支払う修繕積立一時金が高めに設定されているのが気になりました。どんな修繕計画なのか根拠が知りたいところです。

今、この辺りは中古でも4000万以上する物件が多いようです。数年前はもう少しリーズナブルだったと思いますが…。

やはり昨今の西宮北口人気が押し上げたのだと私は思います。

昔、まだ西北バブルが始まる前にマンション買った方が、買値より高値で売れた方がいるそうです。

が、今買おうとしている我々は、さすがにそれは無いだろうな、と思います(^_^;)

でも、そこまで下がらないんじゃないかなぁ？？

>92さん
あくまでも仮定ですが、ご参考まで。（今後5～10年以内を想定スパンにしています。）
□（今後値上がりする条件　　　　：予測確率　　　　　：個人コメント）
・西北が更に利便性が上がる。（確率20％以下）　　；もうないかなー。
・門戸厄神駅周辺が大幅に整備される。（確率10％）：かなりごちゃごちゃしてるよね。
・中央病院跡が、公園や、スポーツセンターになる。（確率10％以下）：そうしたいよね。

■（今後値下がりする条件：その確率）
・近隣にマンションが増える。（確率80％）：これは反対運動しないと増える一方。
・学区が変わる。（確率50％以上）：小学校の樋ノ口変更は規定路線では？中学は微妙。
・ダイエーがなくなる（確率30％程度）：一時期そういう噂があったが、持ち直し傾向。
・中央病院跡が、結局宅地になる。（確率30％程度）：西宮市も節操ないから売るかもなー。
・バブル期の高額マンションでよくあるケースで、管理費・修繕費などが近隣物件にくらべ
　割高で、中古で売れにくい。（確率60％程度）：高いのと戸数が少ないのが再販・税金でデメリット。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

>93さん

予測確立は主観ですか？
ある程度、客観的根拠ある数字ですか？
後ろにある個人コメントとは別で確率が書かれているということは
何らかの情報を元に予測されている数値と考えて宜しいですか？


>・学区が変わる。（確率50％以上）：小学校の樋ノ口変更は規定路線では？中学は微妙。
そんな話あるんですか？？
詳しく教えて下さい。


>・バブル期の高額マンションでよくあるケースで、管理費・修繕費などが近隣物件にくらべ
>　割高で、中古で売れにくい。（確率60％程度）：高いのと戸数が少ないのが再販・税金でデメリット。
それって西北の高木小エリアのマンションはすべて同じ条件ということですか？？

>>93さん
ご丁寧に、マンションの価値が下がるだろうとの予測、ありがとうございます。

ただ、その確率の根拠は何でしょう？
事前に「仮定」と断ってらっしゃるので、個人的主観ですか？

明確な根拠が無いなら、個人的な主観で価値が下がるような情報を、あたかも明確な事実であるように打ち出すのはどうかと。
何か根拠があれば、本当に必要な情報ですので、是非お教えください。

個人的な見解はいりません。
お引取り下さい。

ここと決めたなら、ご自分なりに徹底的に研究して下さい。
皆さん、近々申し込みされるのでしょ？　
進むも止めるも自己責任では？
それを都合よいことだけ、聞きたい、知りたいでは、ばかばかしくなります。
96さんが購入検討者であれば、何を基準に選ばれるのでしょうね？
何故わざわざこのスレを読まれるんでしょうか？
このようなスレッドは、しょせん個人的な見解の交換の場だと思っていました。
93さん（95さん）は、逆に「申込み予定さん」が「そこまで下がらないのでは？」
と思われる根拠は何ですか？その答えだって個人的見解でしょうが、私は
「お引取り下さい」なんていいませんよ。
「偏狭地区に比べて、全体として西宮の物件の値下がり率が低く、その中
でも人気地区なので。」が答えならそれでも結構ですよ。
マクロの一般論では多分正解ですよ。でも自分自身の損得に関わることはミクロの観点で
分析すべきと思っています。いろいろシュミレーションしてみて下さい。
面白いですよ。間違っていようと何であろうと私は徹底的に「ガセネタ」含め自分で調べています。

書き損じです。

（誤）93さん（95さん）は、逆に「申込み予定さん」が「そこまで下がらないのでは？」
と思われる根拠は何ですか？
　　　　　　　　　　　　　　　　↓
（正）逆に93さん（95さん）が、「そこまで下がらないのでは？」 と思われる根拠は何ですか？

人それぞれだと思います。

不動産は二つとして同じ物が存在しない。
景気・不景気に関係なく購入者が欲しいと思う物件が見つかれば買いになると思う。
物件の土地・地域・環境面の知識の勉強は必要です。あくまでもこのレスは情報の一部、最終的には他人がどう云をうが購入者の判断ですよね。

〉97さん
えらい反発ですが、それは先の方が『確率』を出したからですよ(^_^;)
『確率』を出すなら、何か明確な根拠が欲しいだけです。
だから私は、『本当の情報なら、必要だから教えて欲しい』と言いました。

まぁ貴方からすれば『～だと思う』というのも同じなのかもしれませんが。

悪い情報は必要ですが、不必要に人の不安を煽る情報は迷惑だと思いますよ。
悪い情報なら、なおさら『確かな根拠』が必要でしょう。

13時からの抽選速報待ち。

97

御説ごもっともだが、シュミレーションじゃなくて、シミュレーションね。
ウン十年間間違ってきたのでしょうが、英語のスペルしっていたら、ありえないミスだと思う。

どっちでもええわ。

抽選、最高何倍ですかね。

一期申込み、車の方は県外ナンバーが多かったですね。
第二期販売はいつからでしょう。

結局、詳細な資料と価格表が郵送されないまま販売が始まったんですね。

最近、こんなんばっかりですね。

抽選も終わったというのに静かだね～。

一期申し込まれた方居ますか？

１階の駐車場付きが気になってたのですが､１期で全部売り出したのかな？
倍率はどのくらいだったのかな？

詳細な資料が出来上がり次第､ご連絡しますとのことだったのですが､担当者からの連絡が無く､申し込みスケジュールだけが届いたので､色々考えた結果､今回パスしました｡

１期で６戸売れ残ったみたいだね。

一期申し込み、終わりました
無事、抽選もなく、ひと安心です

９月１日、２日で契約、８日にオプション検討予定です(^_^)v

そういえば、西宮北口の駅の柱に広告が出てましたねー

二期は競争激しいのかなー？？

設備の仕様や間取りは高木レジデンスと同じなのでしょうか。

ペアガラス、魔法瓶浴槽、床暖等々。

この規模で一期でそれだけ売れ残りがあるのなら、苦戦してますね。焦って買わなくても、竣工してからも残るでしょうから値引きに期待でしょう。高木レジデンスの好調さは、影も形もないですね。たいした売りがないのに、売主の欲が出すぎたおかしな価格、営業担当のやる気のなさで残念な物件になりましたね。

やっぱり、モンドはモンド。

単純に、予定申し込み数より多めに一期出しただけでしょ
大した広告も打ってないみたいだったし普通なんじゃないの？？

買えもしないのに、大した売りもないってw
＊＊＊の遠吠えww

114さんは言い過ぎとしても、1期で売れ残りが出るのは正直意外でした。
1期はさくっと売れると思っていたので。
要望書を出したのに申し込まなかったのかどうか。計算すると１２戸が
申込み入ったことになりますが、本契約に至るかは月曜にならないと分かり
ませんね。まあ今からデベは巻き返しの宣伝に頑張るでしょう。

まぁスグに完売するでしょう。

モンドええとこやんけ＾＾ｖ

たいした広告宣伝しなくても売れるものは売れますから～。規模小さい高木エリアで全戸出ししなかった物件て少ないですし、やはりしんどいのでは？ 大和に軍配か～

>120
数ヶ月前に売り出した高木西町は即日完売なのだから、立地条件によるということ。西宮北口を名乗るには遠すぎる。
まだまだマンション建つようだから、今後だぶつき感は出てくるでしょう。これは西北南側も、阪急が400戸の大規模
マンション分譲すれば状況は同じ。

売れる売れないは価格次第、深津エリアでも安けりゃ売れるし、門戸の物件を西北の.
価格で売ればそりゃ苦戦するよ。
戸数も少ないし、土地勘のない人なら北口物件の評価で買うのでは？
しかし、いい買い物だとは思えないですね。

＞１１３様
MRは高木のものと同じで仕様もほとんどかわらないといわれました。
ただ現地をみて価格的にちょっと吹っかけすぎかな~~と思いました。そのあたり皆さん様子見されたんじゃないですか。

大和ハウスはそんなに申込み入ってるの？他とそんなに違うかな？

大和の話題は大和のスレでどうぞー

ダイワもあけてみたら、1期で結構売れ残りが続出というパターンかもしれない。
落ち着いて長く住むにはこっちの方が断然いいと思うが。

いくら高木小校区でも、ここは西宮北口ではないからじゃない。

お金あれば大和ハウスのほうがよかった。金あればね…

＞＞124
価格次第と云うのは絶対金額の事ではなく、物件の内容に見合った価格か？
という事ですよ、高額物件でも内容が伴っていれば売れるし、低額物件でも
内容が悪ければ苦戦しますよ。
費用対価値で見合っているかといった事です。
大和物件はあきらかな割高物件だと思いますが、売れている？とすれば
駅近と、ガーデンズが過大評価されての事だと思います。

ダイワは全く興味ない。住環境悪すぎる。
8年ぐらい前でバブル前の話だが、ここのすぐそばの門戸アーバンライフも、当初強気価格で売れ残り、
1年以上経って新古物件になったときは75㎡程度で、500万円以上値引きしていた。
最後は2800万円位になった部屋もあった。投資賃貸用途に検討してたから覚えている。

ここの土地は「住宅地」、ダイワは「近隣商業地」で環境面での静謐が違いすぎる。

ただ、７５㎡で４，５６０万円～は少し高いような・・・。１割ダウンした価格帯からであれば超人気してたかな？

超人気なら抽選になりまくりで困ります。

ダイワハウスのマンションは100へーべ超がなんでこんなに多いんだろ。

なんでやろね。

狙ってる客層が違うんやないですか？

ダイワとここはターゲット層は明らかに違うね。
ここは物件概要・ロケーション以外なんにも更新されていないHP見ると、
本気で売りたいのかな？とデベの姿勢を疑ってしまう。

やっぱりダイワが欲しいかも。余裕があればだけど…。

林田レジデンスとダイワとでは購入者層があきらかに違うでしょう！