パークタワー東雲ってどうですか？その３

10年後に移り住みたくなっても、万が一、値下がりしていて売却代金合わせても一括返済できないとどうなるの？

もともと価格が安い物件を買っておけば
値下がり幅はたかが知れているし。

ここはパンダ坪１７０だけど上階は坪３００近いから決して安くないと思うが。。

自分が狙うとしたら、ペントハウス南東角部屋。
隣とは被らないかな？

窓無しロフトがある程度で、ペントハウスと呼ぶのは無理。

ただの小さい屋根裏収納でしたね

自分で施工・販売してないのに修繕費や管理費が上がる下がると素人同士で話題にするのはどうかと思う。
危機感持ってリスク予測する事は大事だけど。

自分で施工・販売していないのに価格が安いとか高いとか、リスクがあるとか安全とか、素人同士で話題にするのはどうかと思う…って言うのと同じになりますね。
では、素人は何を話題にすればよいのかな？駅距離？利便性？間取り？向き？環境？眺望？将来性？リセールバリュー？

今ここで旬な話題は、価格・管理費・耐震安全性等なんだけどね。

100％決まってない事で無駄に盛り上がるという事がどうか？と言うこと。
間違ってんのかな？

デベさんだってもしかしたら口コミの評判を見て参考にしてるかもしれないよ。アンケートをとったりするくらいだから、掲示板の生の声は聞きたいと思うけどな。
いろいろな意見があるけど、プロだから冷静に惑わされることはないでしょう。

高い部屋買える人はそれなりの生活や収入なわけで。買わない人が心配する必要はないよ。
生活変える大きな買い物だから無理してないかなど自分のことだけ考えれば？

つぎはぎのパッチワークみたいな外観デザインってどうもね。安っぽく感じる。

>734

まだ出来てないのに、馴染むかどうか分からないでしょ。

住んでる人もセンス無いって思われるんじゃない。

外観は大型模型で見ると意外と違和感なかったですよ。

なんとか買っても管理費と駐車場代が高過ぎです。金持ちが買う物件なのか？期待はずれ、、、

>731

アンケートして耳を傾けてますってポーズだけ。以前、資料請求したら、資料が届いてしばらくしてアンケートが届いたけど、設問に今更設計レベルのこと聞いても反映できないでしょってのがあったりした。

あと、某物件を見学して、自宅に戻ってから考えた上で断りの電話をしたときに、理由を聞かれるかなって思ったら、はいそうですかでお終い。何故ダメだったのか、知る気はないみたいだから、次の物件へのフィードバックも無いよね。

販売数を抑えて価格を維持ってのはあるんじゃない。

デザインはデザインで表現しないとね。言葉で表されないと分からないなんて。言葉で表しても分からないけど。

上がり続けている、なら
ここの坪単価はもっと高くなっていたはず。

＞【駐車場】
これは、付近の相場なのかね。
高くてもデベさんが儲かるわけじゃないし、普通は売り出し時は安めに設定するもんだけど。

西、南は未知数だから、北の高層階だけが安全かなと思いますがあってます？

駐車場の付近の相場っていったって
レックス以外は平置きだから参考になりません。

>742
上がっているのは都心部で割安だったところだけだよ。
他は供給調整で価格維持しているだけで、時間の問題で値崩れする。
世田谷区とかは今年はほとんど供給が無い状態だよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_2.html

>746

管理会社がピン跳ねしてボッタクるって構図でしょ。

タワー型駐車場は、将来幾らコストが掛かるかわかったもんじゃないから、
駐車場代は高くしてもらわないと。

>753

機械式タワーって維持費を考慮しても１万円が相場でしょ。

駐車場収入を修繕積立に充当するところもありますね。
確認してみては？

駐車場代だけでなく、管理組合の収支と修繕積み立ては別会計にして、きちんと区別して管理する必要があるから、剰余金を修繕積み立てに組み込むのは管理組合の総会での承認を経なくてはならないから、管理組合次第。

某タワーでは、余らせずに使いきろうとしてたりなんかした。その使い方々無駄だらけって、住民板で議論してたことがある。

エレベーター式の4基の高層立体駐車場のメンテを考えると
2万円台なら安い方でしょ。たぶん稼働率次第では管理費から
充当なんじゃないの。
でも、隣のマンションの一番安い駐車場は1万円。

駐車場代だけでなく管理計画を収支の費目ごとに要チェックでしょ。目立たないところで管理会社がボッタクリしてたりなんかして。

駐車場代高いです。がっかり,,,

管理会社がボッタクリならまだ打つ手はあるが、1日あたり800円の駐車場使用料金で
将来のメンテナンス費用が負担できるとは思えないんだけど。
ある意味、激安設定のように思える。

予想通り高いですね。
プラウドが正解？

タワー式でこの値段でこの台数は埋まらないね。将来のメンテナンス代の捻出が厳しそうだな。

>761
影響がまったく無いからだよ。
無い物を説明のしようが無いからね。
東京に隕石が落下することを心配するのと同じと考えれば良いんじゃない？

スタートからローン以外に5万円オーバーの負担であれば内陸を考えますか？

タワー式は１０～１５年以降が物凄い金額のメンテナンス代必要だからね～。
しかもここはタワーパーキングの上にも住戸があるっていうんだから大変だよ。
っていうより、なんかあったら危なくないのかな？　あまり聞いた事ないから・・・

予想通り、駐車場が問題になりそうですね。安価にしても修繕費が貯まらないし、高価にしても駐車場が埋まらなくて修繕費が貯まらない。永住は難しいですね。

賃貸だと気にしてないけど固定資産税と都市計画税もかかるね。

>766

でも発電設備室は津波水没と液状化に備えて3階にしたとの説明を受けました。
400年に一度の東日本大震災も、隕石レベルなんじゃ・・・

腹にタワー駐車場抱えたタワーマンションは結構あるよ。港南とか。

パーキングの上でなんかあったらまず心配なのは
住戸ではなくてワンコですから。

これだけでかくて台数多いタワー式も珍しいからなぁ
ファミリー向けタワマンなのに台数多すぎだよね
１～２基を止めて使わなくてもメンテナンス代はかかるのが問題

腹より、中心にタワー駐車場を内蔵の内廊下タワマンは
月島などに幾つもあるよ。

津波について一番気になるのはコンクリートの強度。
ここの立地とご時世から考えれば、単に免震です、だけではなく万一津波被害にあった場合の耐久性まで教えて欲しい。
ダメならダメと言ってもらったほうがいい。
被災地の鉄筋鉄骨コンクリートの建物がどれだけすごいことになっていたか、自分の目で見た人はわかるはず。
被災地には低層しかないから、タワーだとどうなるのか、教えて欲しい。

２ｍ５０ｃｍの津波
津波と言えるのか？を本気で心配している人はいないよ。

3万近い場合でも、まあこの地域の駐車代ならという納得感があれば
いいんだけど、隣地のＷコンは1万円からで、平置きでもココよりかなり
安いからなぁ。

東京湾はお椀型のため何度も津波が押し寄せる可能性があるとのこと。

>780

被災地には幸か不幸か、検証できる程の高層ビルがなかったんです。
もしあって、倒れないものだったら、多くの人が助かったのかもしれませんが。
低層で建物は残ってますが柱はおしぼりみたいになっているとこがほとんどでした。
あれで高層を支えられるんでしょうか？
ほんとに純粋な疑問です。
検証した人いるのかな？

津波の圧力を受けて７０メートルの基礎が耐えられるかどうか。

50センチの津波でも人は立つことさえできない。
いわんや自分の身長をゆうに超える津波。
一部でも決壊したらアウト。

どんなに深くても地上部の途中の柱やられたらダメじゃね？

こら！勝手に病室から出るなって言ってるだろう。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/269556/

標高が低いため海面が上昇するとこの辺は水没してしまうね……。
海の中からタワーが何本もつき出す姿は世紀末的。

コミュニケーションのレベルが低過ぎるまず東京湾は、海底までの距離が少ないので津波が起きる可能性が低い。起きてもせいぜい２メートル。今防波堤に国家予算が投資されており、仮に５メートルの津波が起きても問題なし。津波、ハザードマップちゃんと確認したほうが良いよ。憶測はまずいと思う。

なんで東京湾に近い都心がこれだけ発展したか考えてみよう。災害のリスクが低いからです。内陸だと流通が厳しく、土砂災害、火災等の災害が多い。三陸等の海岸は、流通は良好だが、津波が起きる可能性が高い。東京湾は、流通、災害両方に強い。東京湾で津波が起きるほどの震災がきたら、内陸のほうがダメージが大きいと思う。

駐車場は高いな。

津波は水門が機能しないと、標高1mのここは若干浸水する。
発電機が3階といっても、受電・変圧設備・配電設備も3階なのか。
そいつが水に浸かったらおしまい。受注設備だから、大震災のときは軽く2年は代替が効かない。


地上部分でも重量は10万トンぐらいはあるから、3mの津波で幅60mの建物正面が㎡あたり30トンの力を受けたって5000トンとか6000トン。重量の数パーセントだから、建物は微動だにしないよ。地盤が3m掘れたって、あと67mのりしろもあるし。

>789

いや、ハザードマップも確認してます。この辺は2.5〜2.6メートルくらいでしたか。
むしろ月島など中央区の方が若干高かったように記憶してます。
私が知りたいのは来るのか来ないのかではなく、万一建物に達してしまった場合に耐えられるのかどうか、という点なんです。
確かにおっしゃる通り、公式に事実上建物には達しないと発表されてる以上は、そこから先の検証もできないでしょうし、必要も無いのかもしれません。
耐えられるのであれば、万一到達しても倒れることはありません！と、むしろ二重のアピールになる気もするんですが、MRでうやむやにされると気になってしまいまして。

>792

電力系は3階にまとめたと図面で説明してくれた気がするので、おそらくそこは大丈夫では無いかと思います。

建物耐久性の話ありがとうございます。
このような話をはっきり営業マンなりが説明してくれると良かったんですが、3度聞いてもその度に何となく違う話にもっていかれまして。話をはぐらかすのには長けた営業マンでした。

駅から遠いタワーマンションの駐車場にしては高い！1万円～なら人気爆発だったのに、、、

この辺よりも、江東区内陸の０メートル地帯の方が標高が低い。
常識だから言うまでもないが。

マイカー派としては晴海よりも相当安いことを期待していました。足立ナンバーですが、、、

７０メートルのゆるゆる地盤は津波に耐えられるの？

国家予算で防波堤？
3・11でどんだけ決壊しただろう？
あるにこしたことはないけど。

2.5メートルの波を作り出すプール・・・

辰巳駅を出た時、目の高さに海があります。
浸水するとしたら駅側かな？

どういうこと？海面より低いってこと？

他はさておき、東京都の湾岸地域は地震だけでなく、身近にある火災、事故、犯罪に巻き込まれるなどのリスク考えると安心な地域だと思いますよ。
コミュニティーも下手な街よりあるし

796
<この辺よりも、江東区内陸の０メートル地帯の方が標高が低い。
常識だから言うまでもないが。>

手で触って各地域の海面からの高さがわかる模型が、江東区の各図書館に置かれている。君はそれを見たことがないようだが、江東区ゼロメートル地帯は明らかに凹んで海面下になっているが、豊洲、東雲、有明辺りは海面の2メートル近く上になっている。
君が原始人でないなら、客観的な事実を基にして語ってくれたまえ。

↑
悪い。796の言った意味を逆に捉えてしまった。

Mapionの地図では、中心点の海抜を画面右上に表示してくれます。
今確かめてみましたので、ご参考まで。

【東雲エリア】

＜辰巳駅（1番出口側）＞　海抜0M
＜WコンフォートEAST＞　海抜0M
＜WコンフォートWEST＞　海抜1M
＜野村プラウド＞　海抜2M　（←そんなに違うかな？）
＜ビーコン＞　海抜1M
＜キャナルファースト＞　海抜1M
＜アップルタワー＞　海抜1M
＜パークタワー東雲＞　海抜1M

辰巳駅前は遠近感もあるので本当は海より高いと思いますが、辰巳水門が降りずに2.5Mの津波がきたらまずいん
だろうという実感はあります。
実際に機会があれば立ってみてください。
このエリアに住んでる身としては、何とかしてほしいです。

【その他ご参考（荒川以東付近）】

＜西葛西駅＞　　海抜-1M
＜船堀駅＞　海抜-1M

マピオンじゃなくて国土地理院で試験公開してる地図の方がずっと正確だけどね。
高さで言うと東雲の中ではキャナルコートあたりが低いよ。

【試験公開】標高がわかるWeb地図
http://saigai.gsi.go.jp/2012demwork/checkheight/index.html

国土地理院地図の結果をまとめます。ご参考まで。
ポイント場所によって0.1〜0.5くらいの誤差はでるようです。

【東雲エリア】

＜辰巳駅（1番出口側）＞　（海近い付近）海抜1.1〜1.9M　（駅に近い付近）2.9M
＜WコンフォートEAST＞　海抜0.4M
＜WコンフォートWEST＞　海抜0.3M
＜野村プラウド＞　海抜0.4〜1.4M　（結構ブレ幅あり）
＜ビーコン＞　海抜1.4M
＜キャナルファースト＞　海抜1.3M
＜アップルタワー＞　海抜1.8M
＜パークタワー東雲＞　海抜1.6〜1.8M

国土地理院の地図によると駅付近の方が高かったですね。
キャナルコート側の縁は大体1.4Mです。CODANの中はなぜか-3.0Mなど意味不明な数字が出ます。
五十歩百歩ですが、やはり東雲アドレス側も浸水リスクゼロではないんじゃないでしょうか。

【ご参考】

＜西葛西駅＞　海抜-0.9M
＜船堀駅＞　海抜-1.3M

3.11で東京湾内の川崎防潮堤は壊れましたよ。復旧工事のニュースやってた。
津波２ｍって、波というより、２ｍ持ち上がった海の段差が激突してくるイメージ。

重要事項説明との関係で言えば、「東日本大震災復興特別区域法」「津波防災地域づくりに関する法律」（平成23年12月14日）施行により、「津波災害警戒区域内か否か」の説明事項が追加されています。
ただ、江東区の発表では東京都全域に該当は無いそうです。これは今後さらなる精査の上、区域指定されていくということなんでしょうか？分かりません。
マンションの売り手が津波の説明をしないのは、このためかも知れませんね。中古で売るときには状況は変わっている可能性はあります。

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津波災害警戒区域について総務部 危機管理室 防災課 防災計画係　更新日：2012年08月13日09時42分

津波災害警戒区域について

平成２３年１２月１４日に施行された「津波防災地域づくりに関する法律」に係る「津波災害警戒区域」及び「津波災害特別警戒区域」について、江東区内に当該区域の指定はありません（平成２４年８月１日現在、東京都全域に指定はありません）。

今後、区内が指定される見込みについては、現段階では未定ですが、新たな情報が発表された際は、こちらのホームページ等でお知らせいたします。
 

震度「６強」を、海を人が埋め立てた土の上で、家族が経験することになるかどうか。
購入の検討では、ローンを組めるかの試算とかじゃなく、試行力・予見力が試される。

北関東や東北の地震でさえ、新宿辺りより江東の方が震度が大のことがある。
なぜ距離があるのに、余計揺れるのか？？　東京湾直下では、震度７が来てもおかしくない。
山手線近辺エリアにも６弱で１段階低い予測の場所もたくさんあるのにね。

だんだん話が深刻になってますが、今東京に住みたいか、必要がある人なら、検討する
価値のある場所だと思います。この物件で心配なのは、共用施設が多いということです。
施設の維持管理について、住民による管理組合ができる頃、もめ事になることが多い
ようです。どうなんでしょうか。

中央区の住環境について話しましょうスレの
No.262〜No.268によると
中央区の震度７ポイントは箱崎付近
港区の震度７ポイントは三田駅付近と溜池交差点付近
だそうです。
湾岸ではないですね。江東区は書かれていないから知らないけど。

>815

まじめに検討しているがゆえに深刻に考えているですよ。
本来、住もうと思っている人・住んでいる人が、もっと地震・津波に真剣に向き合って議論すべき。
でも実際は目をそらす。
だから売主デベも真剣に向き合わず。
まさにマーケットを不適切に支えているね。

仕事帰りにWコン～アップル～プラウド側の水面と地面の距離感を自分の目で見てきました。
国土地理院の海抜、ほぼ正確だと思います。大人の身長にやや足りないくらいの距離感でした。
万が一2.5Mの波があそこにヒットしたとするなら、残念ながら越えてしまうと思います。
堤防も必要だけど、目の前のとこも何とか高くしてくれないのかな。

津波はここまで来ません。
地震は東京では買っちゃだめ、ずっと賃貸で。

以上結論です。

防波堤を超えてきたとしても1m程度の津波
被害は出ないにこした事は無いけど、出ても直せるし
死なない事が分かっていれば充分かと

数百年に一度の震災でも被害ゼロが良いと言うのは過剰では？