パークタワー東雲ってどうですか？その３

管理費・修繕積立金が高いという意見が多いみたいですが、売り易さの面では最初は安く設定した方が印象が良いですよね。
でも、そうすると将来的に管理費の収支がおかしくなったり、長期修繕積立金を予想外に値上げせざるを得なくなる可能性もあるかもしれない。
安くして売り切ってしまえば後は…的な販売体制だと、後から困るのは居住者。
そういう意味では、ここは最初からしっかりとした計画に基づいて計算してあるから高いのでしょう。逆に安心さを感じます。

管理費の収支、長期修繕計画詳細の説明を聞けば納得いくのでは？

今の情報量で何でそういう感覚になれるのかな。
あれでも激安かもしれないよ。野村との駐車場の設備の違いを見るとね。

野村の契約者、ウザい

核心つかれると罵声へと豹変。

修繕積立費が高いのはいいけど管理費が高いのは嫌だな
管理費が高くなるような共用施設なさそうだけど何でだろ？

＞杭70Mはこの辺の物件じゃどこも共通のことじゃないかな
＞気になるなら湾岸から離れた方がいいと思います

同じ東京湾埋め立てエリアでも、かなり違うようですよ
固い台地層までの深さは。

巨大なタワーパーキングが４基もあるんだから管理費高いよ。電気で動いてるんだからさ。

こうやって見ると東雲近辺の地盤は最弱ですね。
杭70mでもN値50の支持層に刺さらないみたいですが、この近辺では普通ですか？

レックスHPで、杭55.5mでN値60と書いてあるのが不思議。
レックス辺りは支持層がいきなり山みたいに盛り上がってるの？
プラウドは、N値を探したけど分からなかった。

BASも杭は短いしTTTなんか直基礎だから埋立て地でも地盤の状態かなり違うみたいね

プラウドはN値探したら下が地下鉄メトロだった。
パークは硬い支持層にぶつかった。

ＴＴＴの辺りは地層の図をみると0～-10ｍの線だから、埋立土と元海底を掘れば
台地層が出てくるからなのかな。地下階の分を掘ればいいだけか。

東雲～新木場は、-70ｍの深い谷。これって「古東京川」の跡？

ここはイオンには遠いけど、スーパーオートバックスには近くていいですね！

十分、イオンと近いと思うんだが

確かにイオンのこちら側は駐車場になっていて、店舗入り口はかなり奥だから以外に近く見えても距離あるかもしれない

暇なんで　588～594さん　の報告を整理したよ。
左：階数　中：金額（単位M=100万台）　右：坪単（＋3～4の誤差注意）
あくまでメモいただいた元情報なので自己責任で

type [ 90C]　4LDK　86.48㎡　26.16坪　北東角

7F 49M ＠187.31
8-13F 56-57M ＠214.07～217.89
14-17F 58-59M ＠221.73～225.54
18-24F 60M ＠229.36
25-32F 61M-62M ＠233.18～237.00

type [ 70K]　3LDK 74.25㎡　22.46坪　南

12-15F 51M @227.07
23-31F 53M @235.98

type[ 80B] 3LDK 75.41㎡、22.81 坪　南東角

4-7F 51M @223.59
14-17F 53M @232.35
28-34F 55M @241.12

type[ 80C,80D,80E ] 3LDK 76.29㎡　23.07坪 最上階東

43F 56M @242.74

type[ 80F,80H,80G ] 3LDK 76.29㎡　23.07坪 最上階南

43F 60M @260.08

間違ってたらごめん。修正頼む
説明会行った人、追加情報頼む
90Cの7階から8階への上がり方がパネエわ。
今時かもしれなが、高層階に憧れる人にとっては注目物件だわな。

イオンまであの距離が遠いとかどれだけのデブなんだろうか

近そうに見えてな距離あるんだよ 確かイオンの敷地内まで徒歩6分だかかかるから 行きは手ぶらだからいいけど帰りは重いし、めんどくさい

パークタワー東雲は最寄駅、東雲駅で考えるでしょ。するとイオンに行くためには往復しないといけない。
これは面倒。なので、東雲駅周辺に商業施設が出来ると良い！

70平米の3LDkの価格帯分かる方いらっしゃいませんか？大体で構わないので。

東雲キャナルコート

4500Mくらいじゃない。

高層階は確かにお得感ありかな
ぱんだ部屋と言われていた38、39M台の３LDKは東のWｺﾝ駐車場壁前６、７階と西の晴海通り沿の４、５階で全部で４つだけ
それ以上は、いっきに400万以上ｱｯﾌﾟ。。
後は管理費・修繕積立で３万以上出せる人だけが検討者に。。
60㎡程度の２LDKをお探しの方は、30階以上でも42M台があったよ

パンダ部屋は激安みたいだが、
条件のいい部屋はやっぱり、それなりにするね。
結局はプラウドと有明スカイと同じくらいか。

南向きの３ＬＤＫで７０平米くらいの部屋で１０階くらいの値段教えて下さい。

ぱんだ部屋でもしっかり面積分の高額管理費の負担は避けられず。
それを認識した即転売の応募者がどこまで伸びるかだな。

即転売できる時代じゃないですね。
運用も駅遠では賃料高くは出せないから、居住する方が購入するんでしょう。
コミュニティー重視のコンセプトだからね。

駐車場はいくらでしょうか…。
30000円ぐらいですかね。

南向きの３Ｌで７０平米くらいの部屋の価格教えて下さい！

まあ、慌てなくてもじっくり待っていれば値引きに応じてくれるかな？
坪単価安い部屋はそれなりに売れると思いますが、メインの南向きのように坪単価高くなるとなかなか需要は厳しいと思いますよ。イニシャル需要顧客が途絶えると苦戦すると判断。じっくり待つ戦略も良いと考えます。

無理でしょう。
魅力ない部屋を販売価格を知った上で、上乗せして買う人いないよ。
500万アップしたら、普通の部屋が買えますからね。

住宅ローン月々15万。管理費・修繕積立金＋駐車場料金で毎月20万超の支出。
どうなのかしら？

現在の最低金利で１５万だと、将来少し金利上がったらローンだけで月２０万いくよ！

しかも問答無用に修繕積立金は２倍、３倍と上がっていくのがタワマンは普通の事。

70平米で修繕積立金は30年後に月4～5万円になるでしょうから、管理費＋修繕積立金で月7万円くらいするんでしょうね。
駐車場が月3万円なら、合計で月10万円くらいでしょうか。

マンションに永住したい人ならともかく、
ある程度住んだら住み替えるつもりの人には関係ないですね。

皆様、管理費、修繕積立金よりまず価格の情報提供願います！７０平米で南向きの価格帯が知りたいです。まずはこの質問にお答え願えませんでしょうか。宜しくお願いしますm(__)m

７０Cは、いくらぐらいなのでしょうか?

20F前後を検討してます。

説明会に参加された方、教えて下さい！宜しくお願いします。

修繕積立金は２倍、３倍ってウソでしょ。

見たことないわ。

固定資産税もあるしね。

まずは物件の価格帯教えて下さい！

３ＬＤＫの南側、１０階くらいの部屋で７０平米くらいの価格帯教えて下さい！！

>693
見たほうがいいよ。
超高層マンションでは普通だから。

タワマンは大規模改修の実績があまりなくて、
実際いくらかかるかわからないって聞いたことがある。
最近は長期修繕計画もあるし、そんなことないのかな。

価格知りたい知りたいといってる方々、価格表はまだ予定価格なので配布されていませんｗ
メモすることは出来ましたが、自分達の狙っている部屋だけしかメモしていない方がほとんどかと
７０Cの８～１３階と南側の３LDKも４千５～８百くらいだったかな。薄ら記憶です
ちなみに７０Cのモデルﾙｰﾑは１０／１３からです

ひとむかし前のタワーだと、修積のスタート時は7000円とか9000円とか。（小ぶりな3LDKで）
5年目あたりで1万円オーバー、10年目で1万円半ば、20年目で2万円あたりはザラ。
最初の管理組合で、もっと長期的な視点からみた必要経費と節約余地、負担平準化の議論をして、早めに値上げするか住民に諮らないといけない。

それだけを見ると一大事だけど、金額では月額1万円ちょいの差。
余裕をもってローン組まなきゃダメ。

駐車場バルコニーに照明を灯すって以前書かれていたが、
あれなんかは節約で消していいのかな？

激安部屋は低層のWコン側と晴海通り側の数戸だけ　これぞパンダ部屋って感じ
東側はWコンとお見合い感強いから全体的には安め
南側は２LDKの小さい部屋以外は低層でも５０００位～　高層なら＋５００万アップ
あと共有施設の隣接した部屋は安くしてあったかな
予定価格のままなら坪単価２３０くらいじゃないの
やっぱり思ったより安くはなかったね

>700
さらに25年目から4万円はザラ。
30年後、その先は一体どうなるのか不明。
100年コンクリートの住宅の100年後なんてどうなるんだろうね。

100年コンクリ住宅がもし100年もったとしても
配管などのコンクリ以外は大規模修繕で金が掛かるんじゃない？

モデルルーム行かれた方、夜のライトアップされた景観など展示なかったでしょうか？
近隣住人ですが、ダミーベランダがどう見えるのか、気になって仕方ないのです‥

１００年も生きられないでしょ！

704さんがご指摘なさっている事と同じ疑問を抱いておりました。

長期優良住宅といっても、将来的には、超コスト高なマンションで住む人いなくなるかもしれませんね。50年、70年、100年後の維持費ってどれくらいになるのだろ…

もともと長期優良住宅認定は戸建て住宅になされるものと思っていましたが、最近は超高層タワーマンションにも認定されるようになってきましたね。

ちょっとした違和感を感じていたのは、将来的に維持・修繕費がタワーマンションは重くのしかかってくるのに対応できなくなるんじゃないかという事です。

しかし、長期優良住宅というと何かしら安心なイメージが湧くのも自然な事でしょう。今現在購入なされる方にとっては100年後の世界は関係ない事だからね。
国の政策としては、ビルド&スクラップの時代から、中古流通市場を作り上げて長期的に住める住宅を増やす事でエコな街作りによる国の発展を目指していくという流れなのでしょうが、将来的に住民がコストを賄えなくなる可能性があるマンション、新築を選んだ方が魅力的だと、先々はゴーストマンションになるだけだと思います。どうなんでしょう？

新築のここをこれから検討なされる方は心配することではない事だけどね。

１００年建物がもっても、人口減少した日本で埋立地は過疎化してる

６５歳以上が４割ですから、普通のマンションは老朽化して、富裕層は新築の老人専用タワーマンションに住むようになります。
階段のきつい地下鉄駅近は敬遠され、階段のないバス便が見直されます。

というより、次の大震災で、さすがに埋立地から撤退組が多数出る。
埋立地の過疎化は３０年以内でしょう。

そんなわけないでしょ。
減少してる人口が湾岸エリアに集中してますよ。

悲観的ですね。全部取り入れたらどこも住めないね。
この金額買える層はお金もある程度あるから時代変われば移れば終わり。
どうなるかわからない先の話より今が大事。
心配には及びません。

悲観的とかじゃなく、東雲の開発も3.11以前からあった計画がとりあえず終了したら、
その先の未来に何があるのかな。ここはメトロまで遠いし。
東京木密エリアの整備は２０２２年完了予定で、内陸にマンションがどんどん供給される。
オフィスもどんどん建っていて、液状化した東雲に会社が進出することもなくなっていく。

都心とその近郊に住む人が集まるのでしょう。
帰宅困難者にはなりたくないからね。

2022年？10年後の話して何になるの？それまでの間どうするのよ(笑)
10年後だと次の引越しを考えてる頃だろうから、むしろちょうどいいんじゃないの？

＞715
未来の事なんか誰にもわからないけどね。
ただ、なんというか、あまりにも無知。

ローンは何年で組むのかな？
駅遠で埋立地だと、中古では売れないよ。より駅に近い辰巳団地も整備されるよね。
豊洲ツインやシンボルの中古は、サイトに掲載されても全く動かない。

>717
貴方みたいに途中で引っ越すから将来のことはいいという人が多いから、出来れば永住したいと思う人は不安になるわけですよ。

10年後に移り住みたくなっても、万が一、値下がりしていて売却代金合わせても一括返済できないとどうなるの？

もともと価格が安い物件を買っておけば
値下がり幅はたかが知れているし。

ここはパンダ坪１７０だけど上階は坪３００近いから決して安くないと思うが。。

自分が狙うとしたら、ペントハウス南東角部屋。
隣とは被らないかな？

窓無しロフトがある程度で、ペントハウスと呼ぶのは無理。

ただの小さい屋根裏収納でしたね

自分で施工・販売してないのに修繕費や管理費が上がる下がると素人同士で話題にするのはどうかと思う。
危機感持ってリスク予測する事は大事だけど。

自分で施工・販売していないのに価格が安いとか高いとか、リスクがあるとか安全とか、素人同士で話題にするのはどうかと思う…って言うのと同じになりますね。
では、素人は何を話題にすればよいのかな？駅距離？利便性？間取り？向き？環境？眺望？将来性？リセールバリュー？

今ここで旬な話題は、価格・管理費・耐震安全性等なんだけどね。

100％決まってない事で無駄に盛り上がるという事がどうか？と言うこと。
間違ってんのかな？

デベさんだってもしかしたら口コミの評判を見て参考にしてるかもしれないよ。アンケートをとったりするくらいだから、掲示板の生の声は聞きたいと思うけどな。
いろいろな意見があるけど、プロだから冷静に惑わされることはないでしょう。

高い部屋買える人はそれなりの生活や収入なわけで。買わない人が心配する必要はないよ。
生活変える大きな買い物だから無理してないかなど自分のことだけ考えれば？

つぎはぎのパッチワークみたいな外観デザインってどうもね。安っぽく感じる。

>734

まだ出来てないのに、馴染むかどうか分からないでしょ。

住んでる人もセンス無いって思われるんじゃない。

外観は大型模型で見ると意外と違和感なかったですよ。

なんとか買っても管理費と駐車場代が高過ぎです。金持ちが買う物件なのか？期待はずれ、、、

>731

アンケートして耳を傾けてますってポーズだけ。以前、資料請求したら、資料が届いてしばらくしてアンケートが届いたけど、設問に今更設計レベルのこと聞いても反映できないでしょってのがあったりした。

あと、某物件を見学して、自宅に戻ってから考えた上で断りの電話をしたときに、理由を聞かれるかなって思ったら、はいそうですかでお終い。何故ダメだったのか、知る気はないみたいだから、次の物件へのフィードバックも無いよね。

販売数を抑えて価格を維持ってのはあるんじゃない。

デザインはデザインで表現しないとね。言葉で表されないと分からないなんて。言葉で表しても分からないけど。

上がり続けている、なら
ここの坪単価はもっと高くなっていたはず。

＞【駐車場】
これは、付近の相場なのかね。
高くてもデベさんが儲かるわけじゃないし、普通は売り出し時は安めに設定するもんだけど。

西、南は未知数だから、北の高層階だけが安全かなと思いますがあってます？

駐車場の付近の相場っていったって
レックス以外は平置きだから参考になりません。

>742
上がっているのは都心部で割安だったところだけだよ。
他は供給調整で価格維持しているだけで、時間の問題で値崩れする。
世田谷区とかは今年はほとんど供給が無い状態だよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_2.html