パークタワー北浜　（旧：(仮称)北浜タワープロジェクトはどうですか？その１）

これは、だそう・・・です。だんそう・・・です。をかけてるのかな？
山田くん、座布団一枚抜いてくれ。

>839
だnそう・・です。

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的確なご意見ですね。

北浜周辺の少し裏の小さい通りには、小さく狭いオフィスビルがたくさんあり空き室が目立ちます。そして、そのさほど広くない土地に、あちこちに１４～１５階建レベルのマンション建設中のものがありますね。

なかには、「こんな裏通りの狭い土地にマンション建ててどうするんだ？？？」というようなものありますしね。おそらくワンルームマンション専用かもしれませんが。。


>838さん
誰が見ても北浜の方がマンション用地いくらでも出てくるでしょ。需要があればの話だけど。
オフィス空室率高いですし企業や事務所がどんどん退去してると思うんですが。

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829です。
俎上がまな板の上なのでてっきり「乗る」と思い込んでおりました。
お恥ずかしい限りです。
それにしても、私の意見がなぜ消されたんでしょうか？
誤字があったためですか？（笑）
怖い掲示板ですね。

川沿いに関して、
同じく大川沿いのOAPタワー。
地下水位が高く地下駐車場など大変みたいですよ。
もちろんここもそうでしょう。
そうか、それでタワーパーキングにしたんですね。
さすが三井さん卒がない。

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桃山台や千里中央などが住環境として好まれるようですが、
そこまで大阪の中心部より離れて住みたくないという人には
いい物件ではないでしょうか。
北浜はもぉオフィス街ではないので、今後マンションが
増えてくると思います。
ただ川に近いところは大体、既存のマンションがあるので
景観を重視するなら、目の前に視界を遮る大きな建物がないところがいいですね。

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多くのご意見を拝見させていただいております。ありがとうございます。
私の検討中の事柄につきまして略記します。ご意見をお待ちしています。

断層・津波・洪水:
上町活断層につきましては国土地理院の上町活断層図を千円ほどで購入しました。国土地理院のホームページからもプリントできます。推定活断層の位置から左右に約100mくらいの範囲に本当の活断層があると聞いております。大阪府と大阪市の危機管理室のホームページから、上町断層地震、南海大地震による津波、淀川・大和川などの氾濫による被害想定も見ることが出来ます。

管理費・修繕積立金・駐車場使用料:
管理費と修繕積立金の月額が少なすぎるのではないかと思っています。近くに、立体駐車場がガラガラなため、3年ごと位に5割ずつ管理費を値上げしている超高層マンションがあるというのです。駐車場の使用料がマンション全体の管理費に組み込まれているのなら、駐車場の空きが増えるとマンション管理費の値上げが必要になります。12年後、24年後の大規模修繕計画がクリヤーできるのかどうかを検討しています。明示されていませんので。さらに、35年後の立体駐車場の取り替え費用の積立も心配です。取り替えには億単位の費用がかかると聞いています。

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駐車場ガラガラで管理上がってる超高層マンションて長谷工の黒いタワーのことですか？

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だnそう・・です。

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管理費や修繕金は消費税が10%、電気料金も値上げを見越して
計算していると聞きました。あとから上げる事がないようにと
とおっしゃっておられました。
私も心配だったので聞いたのですが駐車場は確か8割程度の
稼働で料金を出しておられるようです。
長期修繕計画も見せてもらいましたし管理説明会も聞きましたが
さすが三井さんって思いました。
今市内のタワーに住んでますが今と全然違います。
デベや管理会社でこんなにも違うのかと、

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だいたい分譲なのにここの駐車代高すぎ。三万弱だったかな。
月ぎめと変わらない。

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三井不動産や森ビル、住友不動産など大手は、東京の都心に高級賃貸物件を所有していて、中には、 家具調度品など備え付けのサービスアパートメントなんかも経営したりしてるんですね。
三井不動産の東京ミッドタウンパークレジデンスは、リッツカールトンと提携して、高級住宅のあり方を模索したりしてるワケです。
住友不動産も、森ビルの六本木ヒルズや三井不動産の東京ミッドタウンには規模には及ばないが、泉ガーデンタワー、泉ガーデンレジデンスなどを展開はしてるんですね。
泉ガーデンレジデンスは外人向けのびっくりすような高い賃貸マンションだが、それら同種の物件経営を通じて、独自のノウハウが蓄積されるワケなんですね。

ホテルライクなタワー物件の運営管理などノウハウは、三井不動産、森ビル、住友不動産が先発して確立しています。
そのノウハウを確立するのに、大手が高い授業料を払い続けて、そのカネのかかったノウハウをいかして良い管理
が形成されるわけです。

ところが、長谷工やオリックスといった今までそのようなマンションの分譲、管理のノウハウが乏しいと思われるデベロッパーではいきあたりばったりで某タワーのように管理がズタボロになって、お金に余裕のある方は早々に見切りをつけて、三井のタワーに移るのでしょう。

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は？駐車場第はこの辺では機械式でも4万はする地域。
3万弱なんて格安だろうが。アベノミクスの波に乗れないのかな？

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三万弱が高い？
タワーなら普通ですよ。周辺より安いですし。
駐車場代で選ぶなら後先考えてない安い某タワーでも買って
数年後に困ればいいんじゃないですか。

長期修繕以上に上がるのは目に見えてる。
そうなっても売主は勿論知らんぷり。
いわゆる売り逃げ。安物買いの銭失いだね。

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いや高いでしょ。分譲ならもうちょっと安くすべき。この規模なら不可能ではないはず
修繕費（長期含む）、管理費、固定資産、駐車…
月６万くらい飛ぶ。それに見合う物件だと思う人が買えばいい。
私はパス。ひびきのなんて一万台からあった。

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じゃひびきにすれば。
さよなら。
どうせひびきも買えないんでしょうけど。
あなたみたいな人はタワーなんてそもそも無理でしょ。
郊外自走駐マンションへどうぞ。

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管理費などが増税や電気料金値上げを見越して
算出してるんですね。他物件ではそんなことなかったです。
三井はそういった安心感は抜群ですね。

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ひびき買えなかったらヤバイでしょ！
ひびきみたいなのが出るから他のとこの価格にいちゃもんつけられるんだよねー。

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ひびきってオリックスでしょ。オリックスのタワーって•••

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まあいいでしょ。ここはひびきに比べると勝ち目ないです。

ひびきは
大阪で最も注目されてる
日本でも10本の指に入るタワーマンションなんだから。
と大凶の販売の方がおっしゃってました。

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安値で注目。
何年たっても「あーあの安かったマンションね」
といわれるのがオチ。

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財閥の安定感より、
良い物見つけられた感、大阪魂、誇りに思えますね。
オチられて上等。
『ザ』には、威信がかけられてますわ。

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高くてもそれに見合ったものなら
文句はない。ここはコスパが悪いということでしょ
サンクタスも立地はイマイチだが

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ザタワー大阪、ザキタハマ、ザサンクタスタワー。ザのつくオリックスや長谷工の威信がかかった超高層タワー。

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A地点から、B地点まで…てなんでやねん！

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最高に桜が綺麗でしたよ。
パークタワー北浜でゆうと、20階くらいですね。

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最高ですね。この立地！
回りにも綺麗な桜満開！！

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綺麗だねー。

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近所で不動産みたいなことやってます。

このあたりではまず北浜タワーは底が終わった印象です。
昨年の夏頃まではオープンハウスが頻繁にありましたが、
最近はほとんどありません。
ネット上では売りに出ていますが、本当に売る意思があるのかどうか
分からない価格設定のものも多いです。

去年あたりからは部屋の階数、タイプによっては待ちが入ったこともありますが、
待ちが入るような部屋はあまり空かないんですね。

ただこちらでも書かれているように車所有ならば北浜タワーはお薦めできません。
指摘されてるように駐車場に問題があります。
商業施設利用者の時間貸と共用なんて住民の方は我慢できないと思います。
ハイルーフ対応のパレットが少なかったりと、時代錯誤の設計で完全に失敗なんですね。

それでも今の価格帯なら欲しいと考えてる人が以前より多くなっています。
こちらととはどうしても比べられてしまうのも仕方ありません。

立地については似て非なるものです。
北浜タワーは生活圏としては北浜・淀屋橋という印象で、こちらは天満橋となります。
中之島公園も北浜タワーはバラ園側でこちらは芝生広場側とあと八軒家浜ですね。

単に立地だけなら北浜タワーですが、眺望なら断然こちらです。
買ってもいいのは北西、北、北東のみで低層でも眺望に問題ない部屋が多いのも特徴です。
ただこちらの東側ですが、大林ビルとの間の煙突（？）から水蒸気みたいなのが出てるので
（夜に行くとよく分かります）手を出さないほうが無難でしょう。
他の方角は言わずもがなです。高速と松屋町筋の間は売却時に本当に苦労しますので・・・

スーパーはライフが合わないならYamatsujiがあります。北浜タワー住民御用達で
土曜日のランチが大混雑です。一定金額以上買えば無料配達もしてもらえるはずです。

「北浜」と思うならこちらは候補に入れないほうがいいです。
北浜エリアの今後の住居としてのトレンドは堺筋と御堂筋の間になると思われます。
（グランサンクタスは我々から見ても高いと思う価格で竣工前完売しましたし、
　新築で売れ残ってたブランズ北浜も今や待ちが入っている状態です。）

「天満橋」だと考えれば、眺望のある部屋はいい選択だと思います。
何と言っても三井というブランドは中古市場でもトップクラスの価値があります。
中之島公園が整備されてから年々活気が増しています。
春は桜、バラの季節から初夏は芝生、夏は天神さん、秋は水都大阪、冬はイルミと
イベントも増え、集まってくる人も増えているエリアです。
正直なところ大阪市内でこのような環境を提供できているのは中之島公園だけでしょう。

この地域（南北は土佐堀通から本町通あたり、東西は谷町筋から御堂筋あたり）に特化してるので
質問があればさしつかえない範囲で答えますよ。

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これすごいですね。向きは…北東かな？
これが部屋から見えたら最高ですね。

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↑淀屋橋アップルやシティタワー大阪との比較はどうでしょうか？

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私も花見に行きましたが上から見たらこんなんなんですね。

これは見たかったです。でもどこから撮ったの•••

平日にも関わらず人がたくさんいて船もたくさん出てました。

やっぱりこのロケーションいい。

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季節のものなので短い間とは言え、住んでよかったと実感できるでしょうね。
869さんもありがとうございます。
北以外は販売順調なんでしょうかね。

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あっぱれ！あっぱれ！

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淀屋橋のアップルタワーについては私の見てる上記エリア内ではダントツの立地です。
三休橋筋で3方角地と今後出にくい立地だと思います。
ちょっと南に行けば田辺三菱製薬が建て替えするような場所ですので、
アップルについてはホテルとの兼ね合いでできたマグレのようなものです。
しかも地下分譲駐車場もあります。新築時は買い物にも一苦労するようなところでしたが
今は全然問題ありません。場所のしての価値は落ちないどころか下手したら上がるかも知れません。

引き合いは多いですが、私のところには低層でいいのでこの場所に住みたいという方が多く
売りに出るのは高層階で高めの価格の部屋が多いのでこれまたミスマッチです。
新築時に買った人はラッキーな流れです。住民の「質」も北浜タワーよりいいです。

いいことばかり書きましたが、唯一にして最大の欠点はアップルということです。
隣のホテルの温泉を部屋に引いてますが、配管の経年劣化によりメンテナンスも気になるところです。

眺望は南は開けていますが面白みがありません。北は高層で辛うじて公会堂も見えますが
基本梅田のビルを眺めます。眺望重視ならここでなければというものはありません。
個人的はこの希少立地を買うものだと思ってます。
もしアップルでなく財閥なら本気で欲しいと思う人は遥かに多かったのではないでしょうか？
財閥ならほぼ満点だと思います。

参考までにグランサンクタスはあの価格で売り切りましたが、価値があるのは2階だけですね。
上に乗っかってるのは普通の板状と何ら変わりありません。


シティタワー大阪ですが、売りには出るんですがもともと広い部屋が多いので
このご時世ではどうしても高額の部類になってしまいなかなか買えないんですね。
見た人はまず気に入ります。今のシティタワーとは別物感がエントランスの時点で誰でも感じられます。
日本経済に神風が吹かない限りはこのレベルのタワマンは大阪ではちょっと考えれません。
住民の質、管理の質は最高レベルなので、ヴィンテージの資格ありだと思っています。

眺望は基本東西方向で遮るものが少なく抜けていますが、眺望重視のタワマンではないと
思っています。タワーで大規模修繕が今後問題になるかも知れませんが、シティタワー大阪だと
そういうリスクは少ないと思います。

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>869
スカイヲーカーさん。天からの声だけでなく、地上へ降りてきていろいろと教えてくださいね。
私はこのパークタワー北浜と天王寺駅北の住友不動産悲田院タワーのどちらかを購入しようと思っているのですが、
どちらの方がよいでしょうか。
地震の心配や生活の便利さを考えれば天王寺ですね。ここのメリットといえば桜と北浜レトロ建築ですかね。
迷っていますのであなたのご意見を拝聴したいです。よろしくお願いいたします。

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申し訳ありません。天王寺方面についてはこのあたりのように隅々まで歩いた訳では
ありませんので知ってるレベルに差がありすぎてお答えできません。
私はこのエリアが大好きですので主観も入ってしまいます。

地震については来てしまったら仕方のないもの、自分の建物だけ被害が少なくても
まわりが壊滅的だったら結局意味がないことで割り切っています。
地震が一番に気になるなら上町台地がいいとは思いますし、
極論を言えば京都のほうがもっといいかも知れません。

生活の便利さについては人それぞれだと思います。
このエリアだと梅田からそう離れていないので梅田が普段使いできます。
所業施設の差よりはご自身の生活パターンと交通網で考えてみてはいかがでしょうか？

個人的に差があるのはそれぞれの住民の気質だと感じています。（質ではなくて気質です。）
家族とキューズモールに行きますが、梅田となんばでも人の顔つきが違いますし
天王寺も違います。大阪は狭い範囲で雰囲気が大きく変わるところが面白いです。

あと天王寺に中之島公園や大川のような場所があるのかは存じ上げておりませんので
環境については回答不能です。

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877さん

私はグラフロ・オーナーズタワーを出遅れて買いそびれ、
セカンド利用でここを検討しています。（中層階北側か北西角部屋）
10年くらいで売却、買い替えのつもりですが梅田エリアと比べるとリセールは悪いのでしょうか。
グラフロや堂島と比べると眺望もよくコスパは優れていると思うのですが…。

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明日モデルルームに行くついでに桜を見に行こうと思ってました。

こんなに綺麗に咲いてるんですね。私は今郊外に住んでいるので

中之島の状況はよくわかりませんがこれをみてすごく楽しみになりました。

いろいろ検討しましたが結局このマンションに決めようと思い気持ちもすっきりしました。

私の考えてる部屋からはこの景色は見えないのが残念ですが、この時期はラウンジで

景色を見てうっとりまったりって早速妄想しちゃってます。

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天王寺も確かに暮らしやすい場所ですよね、魅力はあります。
私の感想ですが、天王寺と比べて北浜の方が若干落ち着いた雰囲気があり
環境も若干良いかなぁと思います。
我が家は、大人ばかりの家族なので天王寺より北浜の方生活には便利そうです。

自分のマンションから綺麗な桜を見れるのも贅沢ですね。

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グラフロや堂島は周辺に競合する物件のない唯一無二なタワーですよね。
なので、近い将来には恐らく分譲当初より高く売れるはずです。
グラフロなんて今後、よほど経済情勢が好転しない限りあれを上回る物件はあり得ません。
私も買いそびれたクチで、今さらどの物件にしようか迷っているのですが、
ここは、正直しんどいと思います。
眺望はいいですが、それ以外が全てダメ。
外壁が吹付けのタワーなんてあり得ますか？
直床天井高2.4ｍのタワーなんて他にあるんですか？
吹付けにワンポイントでタイルを使うのが今後のトレンドって。。
パークコート、パークマンションでそんなデザイン採用するんですか？
要するにこのタワーはコストカットを極めたデフレマンションなわけです。
なのに価格だけはアベノミクスを織り込んだインフレ価格。
当初価格より下げたって、全然割安感ないですね。
眺望以外エリア最低のタワーになるわけですよ。
リセールが厳しくなるのは間違いないでしょう。
グラフロ、堂島とでは比べものにならない。
中之島エリアにどうしても住みたくて、どうしても新築でなければならないという人以外には、
全く魅力のない物件だと思いますけどね。
ただ、このエリアもこの規模の土地はそうは出ないでしょうから、
妥協して買わざるを得ない方も多くいらっしゃるのかもしれませんね。
私は立地のデメリットをカバーした素晴らしいモノを造ってくれると信じていたのですが、
本当に失望させられてしまい、難民状態です。

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やはりグラフロですか・・・。
堂島はMRにも出向いて検討しましたが結局グラフロの低層階と迷ってしまい両方断念しました。
せめてグラフロの２０階ぐらいの北西か南西の角部屋が残っていれば・・・。

当分引きずって難民になりそうです。

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879さん。
私も検討してる部屋は北側ではないですが、日中ずっと家にはいないので、
一般的な夜景を楽しみながら、ラウンジを利用したり、直に中之島に足を運ぼうと思います。

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地盤対策が必要ですね。
液状化防止たいさくの地盤固めの現地見学会を開きましょう。

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景色が見えない部屋は絶対にやめたほうがいいと思うよ。
ここを買う意味がない。理由はプロ（？）の書いた通り。
景色しか価値のないマンションで景色のない部屋を買うと悲惨なことになる。
どうせ景色のない部屋は竣工後に安くなるだろう。

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南側は日当たりがいいですし、高層階は開けてると思うので眺望も悪くないと思ってます。

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南向きならここにこだわる必要ないよね。

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885さんは業者ですか？
わざわざ絶対に買わない方がいいとか
買わない人のアドバイス聞かなくても
自分で判断できると思いますがね。
だから業者が書いてると思われるんですよ。

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金持ちのバカは見切って次買えるから大丈夫

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