ライオンズガーデン千種アーススクエアってどうですか？

皆さん特定目的会社SPC（SPC）について誤解されてますね。
SPCは、原保有者から資産の譲渡を受け、株式や債券を発行するような特別
の目的のために設立される会社のこと。（今流行の不動産の証券化てやっね！！）
今時どこのデベロッパーでもSPCは設立してますよ。

不動産の証券化は、不動産の所有者と不動産の「物」そのものを切り離し、
その所有者から独立した不動産が生み出す収益を担保として有価証券を発
行し、投資家から資金調達を行う手法。つまり不動産を所有者の資産から
切り離し（オフバランス化）、そこから得られる利益などを細かく分割し
て証券化し市場に流通させることよ。

不動産証券化のメリットは、その切り口により様々だけど、 オフバランス
効果、倒産隔離によるリスク回避、資金調達方法の多様化の三つかな。

オフバランス効果は、投資用などで借入金により保有した土地や建物が不良
資産化している所有者にとって、証券化によって資産を貸借対照表から落と
し（オフバランス化）、財務諸表を健全化させることができるわけ。
つまり貸借対照表上の借入金ではなく資産売却となるため、負債及び資産を
圧縮できちゃうのよね。

倒産隔離は、原所有者（例えば今回なら大京）の倒産による全体スキームへ
の影響を切り離すため、資産を原所有者からＳＰＣへ移転させ原所有者の固
有の資産から隔離させることができちゃうのよ。
ＳＰＣ自体についても倒産等の手続きに移行しないよう法的に徹底した措置
が講じられるため、相互に倒産のリスクに影響されない状況が確保されるの
よね。

資金調達方法の多様化は、証券化対象不動産自体やスキームそのものの信用
力により資金調達がなされるため、原所有者の信用力が低い場合でも融資が
可能とされており、従来の金融機関にのみ依存した資金調達からの自立でき
る訳ね。

ま〜けっこう難しい内容なので詳しく知りたい方はググ調べてみてね！！

そうですか、でも大京さん以外にこんなことやってるの聞いたことないですが。

ウンチクはともかく、この特定目的会社が
売れ残り物件の隠れ蓑になるっていうのは事実なんでしょう？

↑正解。

最初に普通に買う人に対しては、価格が高めに設定されてるんでしょ？
ほんと普通に買うのがばからしくなるなぁ〜。

↑それを言い出すときりが無いとおもうよ。
所詮売れ残りだからさ安くて当然っておもう。

ただ欲しい部屋があったけど予算の関係でグレードを落とし買ったのに
欲しかった部屋がたまたま売れ残りSPCを通して中古として安く売り出されたら確かに
頭にくるわな。
大京ってやっぱ大凶ですね。

自転車操業のお手本です。

弊社の販売方法に関して色々ご指摘があるようですが自動車のディーラー登録と同じようなものだと考えていただければよろしいのではないかと思います。

>68
おたくは消耗品の車と生活する家を同列で扱うんかい。
そういう考え方だから大京っていわれるんだ。
気分が悪い。

大京・・・×
大京・・・○　訂正です。

大きい凶

今日目の前車で通りました。
イオンとなりって便利そうですね〜。
ただ地下鉄はやはり吹き上げが一番近いのかな？
歩いて15分ぐらいでしょうか？

マックスバリュー、２４Ｈですよ、これって２４Ｈうるさいってこと。
便利だけど住むところじゃないでしょ。
それに南側からは、ビールとバーベキューのにおいが
毎日してくるんですよ、うるさいし、くさい。

私も目の前通りましたが、大通りから意外と離れていますね。
確かHPには最寄り駅千種って書いてあったような気がしますが。

千種駅はちょいと遠いですよ。
マックスバリュー便利ですよ

あそこのイオンは車か自転車で行く人が大半のような気がする。
郊外型でもないのに。
徒歩圏内に家が少ないの？

郊外でイオンに行くのはわかるけどあんな街中にいてイオンで衣料品とかのショッピングは
なんか悲しいな。だって少しいけばデパートがあるのに・・・

あそこのイオンはマックスバリューと専門店街のテナントしかありませんよ。
いわゆるイオンの衣料品売り場はありません。
まず行ってみてから意見しましょうね。

フードコートのごはんが、そうおいしいわけでもないのに
そこそこ値段がするのが私は不満です。
お好み焼きとかたこ焼きとか置いてほしいなー。

スレタイとずれました。反省。

サッポロビールの浩養園に行きました。
何気なく北側の窓から外を見ると、あらすぐそこがライオンズ！
低層階だとボイラーだかなんだか分からない太ーいパイプを
目の前に見ることになりそうですよ。
ジンギスカンをガンガンにやってるから、換気が裏から出てたらほんとにキツイかも。

以前、浩養園でバイトしてました。
ねずみが多くて苦労したことを覚えています。
飲食店や食品スーパーが近いと害虫なども心配ですね。

この間軽ーい気持ちで見に寄ろうかと近くに行ったら、
前にある公園を営業がウロウロして網張ってました。
恐くて近づけなかったです〜

HPに今、中住戸の間取り図載ってますが
収納が多くて好感持てます。
うちは西向きはちょっと・・・なのでパスですが、
売れ行きどうなんでしょうね？

いまどき1317のバスルームはひどいんじゃないの？

先日、ここのＭＲ見に行きました。
作りとか内装とかすごく安っぽかった気がします。
いろいろなオプションで豪華そうに見せかけようとしている感じでしたが。
ほとんどオプションだらけで、基本がどんな感じなのかさっぱりわかりませんでした。
オプションをなくしたらほんとに安っぽくなってみすぼらしくなりそう。
池下のセントラルガーデンレジデンスの方も見に行きましたが、あちらはオプションは
ほとんどないにもかかわらずすごく豪華な感じがしました。
素人目に見ても明らかに違う。
大京さんのマンションより三菱地所さんの方がかなり質が高そうに感じました。
昨年度までの大幅赤字（マイナス２５００億円）から今年度は大幅に黒字（１７０億円）
に転換すると聞いて大京さんの物件に期待していたのに。

所詮　大京。

物件概要を見ると、６５平米〜７５平米の部屋しか残っていないんですね。
７５平米で３３００万円って高い気がする。

MRのオプション全部付けたら、いくらぐらいプラスなんでしょう？

駐車場代の扱いに関して教えてください。
駐車場代が管理費に組み込むまれるのか？修繕積立に組み込むかが知りたいのですが知りたいです。
どなたか聞いていませんか？

イオンの駐車場からバルコニーが丸見えの部屋がたくさんあります。
自分だったら絶対にいやですね。

大京の設計って素人が見ても手抜き…って感じるなー。昔の公団みたい。

買い物が便利でいいじゃん！て人は買うんだろうね。
しかし駅は遠い・・・
中途半端なんだよねー便利なんだったらとことん便利にすりゃいいのに。

名駅に出るにはすごく不便なところ。
伏見駅の乗り換えはすごく大変。

このあいだマンションギャラリーに行きました。非常に丁寧に説明を受けました。知識も豊富で大京の営業マンはよく勉強しているようです。

ハンサムな営業マンが多い

土日の排ガスがきっつい

排ガスなら平日のほうがきっついのでは

89＞さんへ
駐車場料金は、郊外物件だと管理費に充当。市内物件の場合は何台分かは管理費充当・あとは積立金充当が多いケースです
どちらが多いと有利というのは、修繕計画次第ですので物件・業者によってまちまちですね。ただ、大京さんの場合、管理費・修繕積立金
どちらも10年後にはすっごく高くなる場合が多いので、購入検討の方は入念に判断しましょう。積立金が高いのは将来の修繕に
備えているということなので、一概にだめということではありませんよ。

管理費・修繕積立金両方とも？じゃあ高いね。

メガロスの横に新しい建物誕生してた。。。
あれは何？
詳細希望

多分老人ホーム。
そうじゃなけりゃ起業家育成施設。←具体的に何するのかは？

老人介護、デイケ＊＊ンターですね。
年をとっても面倒をみてくれるマンションかな？

<99
修繕積立金が経年で高くなるのはわかるけど
管理費が高くなるというのはおかしいんじゃない？
事務が増えると思えないし清掃や点検範囲が増えるわけないし

私も管理費は普通増えないと思います。
ライオンズマンションはどこもそうなのでしょうか？
修繕積み立て計画は聞きますが、管理費の将来計画なるものもあるのでしょうか？

管理費のほとんどが人件費。
固定費の電気代等の光熱費はそんなに変わらないですが。
大京の管理会社は、本体で儲からない分を
ここで儲けてるんじゃないですかね。

大京管理が大儲けしているのは間違いない
デベ系列の管理会社は独立系よりも２〜３割は高い
でもライオンズマンション好きな奴は大京自体が大好きなので
それも気にならないみたい

ライオンの像がなければちょっとはましなマンションなんですがね。

住民の皆様よろしくお願いいたします( ´・ω・`)σ"
ブログも書いてます。どうぞよろしく。

不適切なリンクが書き込まれていため、URLを削除させていただきました。
管理人

ビールの浩養園の存在が気になりますね。匂い、ネズミ、騒音とか。

以前バイトしてましたが、ひどかったですよ、ねずみ。
それと、うるさい。宴会しているやつらの声ってたまらなくうるさい。

確か近くには白山中学、親父狩りが多発な地区、そしてすぐ北には新栄⇒この地区ってやばい地区でしょ？近くの公営住宅も気になります。確かに開発は進んでいて良くはなりましたがね。ファミリーには薦められません。

内覧会に行ってきました。内覧会用チェックリストを作成し、
夫婦と成人している子供２人の計４名で用意周到かつ意気込
んで見てきました。結果はネットであれこれ見ていたような
大きな問題箇所は見つからず、娘が数カ所壁紙の小さな張り
じわを見つけただけでした。丁寧な造作で満足できる状況で
した。
周囲の環境として気になった点は浩養園から大きな音が聞こ
えていました。１０月に現地を訪れた時は聞こえていません
でしたから、ボイラーの排気音なのでしょうか。もしご存じ
の方がおられたら何の音か教えていただけないでししょうか。

排気ダクトの音だと嫌ですね。低域の騒音で耳につくし＋臭もありますからね。

１０月に訪れた際、浩養園は定休日ではありませんでしたが、全く聞こえていませんでした。
それで、排気ダクト音ではないように思います。この度はベランダを含めて、音源の周囲を
いろいろ周り調査してみましたが、異臭は感じられませんでした。
音質は風きり音のようでしたから、暖房用のボイラーではないかと想像してしまいました。

共有部の設備はどうでしたか？

　共用部の設備として、エントランスロビー、宅配ボックス、メールボックス、廊下の広さ、
エレベータ、コミュニケーションルーム、駐車場など、特に不満はありませんでした。
エントランスロビー等については建設途中に見学した際より、広く感じました。
　なお、浩養園から出ているノイズは、浩養園に電話して聞いたところ吸排気ダクトの音でした。
営業時間(1130〜2200)の間は出ているということです。１０月に現地に行った際にも出て
いたはずなのですが、気がつきませんでした。吸排気ダクト音ということなら、最近は
アクティブサイレンサーなどが実用化されてきていますので、ひどいようなら交渉の余地が
あるかも知れません。

排気ダクトであれば消音ボックスを設置すればまったくと言って良いほど消えます。
ただここって住専地域ですか？商業、工業地域だと音の規制が緩いので法的には
難しいかも知れませんね。住専地域なら法的にもかなり有利になると思いますが。

　情報ありがとうございました。当地は準工業地域です。まずはお願いベースからという
ことになると思います。名古屋市は環境規制が厳しいと聞いていますので、このあたりも
調べておくことにします。

　名古屋市の場合、昼間の環境基準は住専地域で55dB、準工業地域で60dBでした。
近いうちに一度測定してみます。

名古屋高速，若宮大通など、恒常的に音が出るものがあるため
浩養園のみの音が気にならないだけ。
いわゆる全体がうるさいってこと。

　名古屋高速，若宮大通などからは50m以上離れていることから、道路騒音は気になると
いうことはありませんでした。一方、浩養園は隣接しかつ排気ダクトが浩養園の裏側と
いうか、ＭＳ近くに位置するため、もうすこし静かになれば幸いということです。
　

ここは子育て世代の若い家族は少ないんですか？

　>>123　どのような方が入居されるのか、全容は分かりませんが、契約時にマンション
ギャラリーにおられた方々は様々でした。赤子を抱いておられる方や、子供連れもの方も
少なくありませんでした。

この物件を悪く言うつもりはありませんが
２４時間営業のスーパーが隣接しているところはやめたほうがいいです。
熱田のイオンのすぐ近くのマンションに住んでいるんですが
できる前とそのあとでは環境が一変。
夜になっても車のライト、特にドアをしける音がうるさく
そのたびに目がさめます。
渋滞で動けないことの多いいですね。
２４時間となればもっとひどいと思いますよ。
ぜひ、夜遅くに行って確かめたほうがいいです。

　詳細な情報ありがとうございます。都心近くに住もうと決心したからには、どうにもならない障害
は覚悟しているつもりでいます。それでも、改善の余地がある障害については住みやすくなるよう努力を
惜しまないつもりです。
　当該MSについては、敷地内に３階建ての自走式駐車場がありますので、車のドア音等についてはこちらの
方が響くからも知れません。現在住んでいるところも直ぐ近くに駐車場があります。たまにはドア音等が
聞こえてきますが、この程度なら問題ないかなと思っている次第です。
　なお、千種のイオンは専門店街になっていて、バリューマックスは専門店街の背後に位置しています。
24時間営業ということですので、若者が騒ぐようなことがあればそれなりにうるさいかなと心配しています。
　渋滞については、MS駐車場入り口へのアクセスが何通りもありますので、どうにかなるのではないかと思って
います。また、詳細が分かり次第レポートします。
　

マックスバリューだよ！！
あと此処の立地はラブホもあるし最低↓↓

　マックスバリューというのはなじみがなくて、失礼しました。こちらではジャスコの方が
通りが良いです。ラブホについては特に気にしてません。ラブホが近くにあるところで子育て
をしましたが、特段悪い影響を受けたとは感じていませんでしたし、子供たちも特段の興味を
持ったようでもありませんでした。

>128さん
この物件に決めた理由はなんですか？
参考に、具体的に教えていただけますか？

　一番の理由は利便性です。また、この地区が都市再生緊急整備地域に指定されているため、
今後の整備も期待できること。全員に自走式の駐車場があること。近くに大きな公園がある
こと。準工業地区であったことから、割安感があったこと。名古屋市の環境規制の厳しさは
全国的に定評があること。などです。また、内覧会では内部造作の丁寧さや、施工業者の対応
等についても気に入りました。現時点では本契約するつもりでいます。

200戸超ありますが現時点でどのくらい売れてるんでしょう。
実際抽選になってることってあるんですか？

　詳しくは分かりません。現在、第８期分譲の締め切りが21日のようです、私自身は抽選日の
指定時刻に所用があって遅れたためか？　第一希望の部屋を入手できませんでした。もし抽選
だったら抽選に参加したかったのですが、、現在の分譲が最終分譲だと思います。

内覧会に行きました。専有部分、共用部とも設備とても良かったです。
名古屋の新築マンションランキング２位も納得できます。

ここは、大京さん、建築関係者も購入していると聴きました。
交通の便が気になりますが、建築中の物件他、名古屋市の都市整備
計画が完了、終了すると住民の通勤、お年寄りの通院等のために、
整備区域、地区から名古屋駅、栄、鶴舞駅等主要部に直通の市の
ミニバスが運行されるとか？

遠い将来浩養園がダメになった時、準工業地域という事で結構高い建物が建つ可能性というのも
ゼロではないですよね。今は割合低層で問題ないですが南側に大きなものが立つと今と景観が全く
変わるという事も視野にいれたほうがいいのかな。

　南側に大きな建物がたつ可能性についてですが、当地における日影制限
(建築基準法)をクリアーするためにはそんなに高い建物を建てることは
できないと思います。また、南側の半分は公園ですから、景観が大きく
変わることはないと思います。
　ちなみに、当MSの形状が山形になっているのは当地の日影制限をクリアー
するためだと聞いています。

　ここは都市再生緊急整備地域(名古屋市千種・鶴舞地区)に指定され

　整備目標として、名古屋市の都心部に隣接し地域内外に大学や文化施設が集中するという立地特性を活かし、大規模工場跡地や大学キャンパスの再整備により、新しい複合都市拠点を形成する。

また、都市開発事業を通じて増進すべき都市機能に関する事項として、

１．良好な居住環境を確保した高質な居住機能とともに、にぎわいや楽しさ、うるおいのある商業機能等複合機能を導入
２．教育・研究・医療機能の充実強化

としていることから、居住環境等について、一定範囲内でしょうが保護されるものと期待しています。

この物件を購入したいと思っていますが、やはり浩養園の音が気になります。
私が買い物帰りに見に行ったところ音は23時に消えましたが、それまであの音がずーっとしていると思うと耐えられるか
不安です。
こういう場合、どなたにお願いすればいいんでしょうか？
118さんのおっしゃるように、消音ボックスなど何か対策していただければと思いますが・・・。

>>138
浩養園の吸排気ダクトの騒音について、気になって調べてみたところ、名古屋市
の条例の中に下記がありました。
「市民の健康と安全を確保する環境の保全に関する条例・同条例施行細則規程」
　http://www.city.nagoya.jp/_res/usr/9163/jourei_2dan_H1710.pdf
名古屋市の条例、規則(別表7第13項、別表9)では、敷地の境界線上で昼間65dBA、
夕60dBA、夜間55dBAと規定されています。
(参考URL http://www.epcc.pref.osaka.jp/kotsu/oto/koujou/koujou.html)

　実際60dBAというのが、どの程度の騒音であるか否かについて、実感はありませんが
60dBAは「静かな事務所」程度と紹介されています。
　騒音等については、直接交渉するのが良策と思いますが、名古屋市に相談するという
手もあると思います。

私もこの物件検討していましたが、上にもおっしゃっている浩養園の音、
それが消えても前の高速の音、それとやっぱりラブホ地区と隣接していること、
買い物に便利は便利だけど近すぎてガサガサ落ち着かなさそうだったこと（それも24時間）、
駅から若干遠いこと、などなどから断念しました。
マンション自体はすごくいいと思ったのですが。。。

やはりそうですか・・・。私もマンションはとても気に入っているんですけど。
いろいろ気になるところもありますよね。

139さん、いろいろありがとうございました。
名古屋市に相談することまで気が付きませんでした。
だた、私一人が名古屋市に相談しても聞いてもらえないんじゃないかな〜とか
思ってみたりと不安もあります。大京さんに相談しても駄目でしょうか？
もしくは、名古屋市に相談する場合、どんな所へ行けばお話しを聞いて頂ける
のでしょうか？

そこまでして購入しなくても良いのではないかと　ふと　私は思いました。

確かに、そうですね。
ただ、私がこだわってしまうのは、会社が近いことや
実家も近いことがあるのでできればこの物件をと考えています。
心地よく購入したい気持ちです。
なので少しでも改善策があれば・・・。と。

　>>141
　名古屋市に相談する場合には、環境保全に関することから、環境局になるのでしょうか？
いずれにしても市役所の案内で聞けば丁寧に教えてくれると思います。浩養園の騒音については
このMSに入居される多くの方がなんとかしてもらいたいと希望されることでしょうから、お一人
でお悩みになることはないのではないかと思います。

　そんなに高価でもない耐久消費財を購入する場合でもあれこれ迷いますが、MSのように大きな
買い物をする場合には、更にいろいろ気になります。最後は何を優先するかで決めることになり
ますが、浩養園の音にはずいぶん迷いました。消音ボックスやダクト内にフィンを付けることに
よって、ずいぶん軽減させることができることを教えていただいて、安心した次第です。

　21日に第8期の販売が完了したようですが、大京のHPを覗いてみたら、販売戸数が17戸から3戸
になっていました。

大京はそれを知ってて売ってるからね。で、補助金もらって何の対策もしてないからたちが悪い。
営業も「浩養園の裏の住戸が売れるかどうか心配です。」だとさ。
購入者をいろんな意味でビビらせんなよ!!

大京さんももちろん知ってのことですよね。
それだったら少しは軽減するように努力して頂きたい気持ちです。
大京さんに言っても無理ですかね。
浩養園さんと名古屋市に直接交渉した方がいいような気もしてきました。

144さん、ありがとうございました。
そう言って頂けると「一人じゃないんだ」と少し肩の荷が下りました。
どうにか良い方法で、軽減してもらえるよう進んでいけたらと思います。

購入したOR購入予定の方、参考に聞かせてください。
通勤は車ですか電車ですか？
電車だとしたらどこの駅から乗りますか？

通勤場所にもよると思いますが、JRだったら鶴舞を考えています。
車の方が便利かなとも思いましたが、朝、あの車１台しか通れない道を
多くの車が出ていくと思うとマンションから出るのが一苦労ではないかなと
思います。なってみないとわかりませんがどうなんでしょうかね？

購入したみなさん引越しは、いつ頃されるのですか？込み込み合う日はいつですか？
近辺の道路ですが（裏、北側の方）信号の無い小さな差点が多いのですが非常に危ない所があります。
住民が増え、車も多くなると小さい子供がいる家庭では、通学時等、心配される所です。
是非、信号等の整備を取り急ぎしてもらいたい物です。
千種警察の方、事故の起きる前に、問題の起こる前に調査をして早急な整備をお願いします。
みなさんでお願いしましょう。

私もそう思います。信号のないところはとても見にくく
危ないと思います。
後ろにもマンションが建つようですから、住民の数もかなり
増えるでしょうし、今から安全に快適に住むことができるように
整備をお願いしたいです。

千石小学校・今池中学校って評判聞いたことないですがどうなんでしょう？
どなたかご存知ですか？

　気になっていた浩養園の騒音なのですが、25日(水)騒音計(精密級)で
実測してきました。
　測定時刻は時刻は3時前で西風が強く、騒音計には風除け用のフードを
装着する必要がありました。MSの東側の生命保険会社側の通路からMSに
近づいていったのですが、当日は比較的静かで意外でした。風が結構
強かったせいでしょうか。MSの南側の散歩道で境界用フェンスのある
範囲で測定した結果、東側から、55dBA,57dBA,60dBA,62dBA,60dBA
(いずれも10秒間の自乗平均値)の値を示しました。
　MS室内にはいり、ベランダで測定した結果、MS南側通路よりやや
大きな値を示すものの、それほどの相違はありませんでした。
　ベランダの戸を開けたまま、室内に入ると7〜8dB小さくなり、戸を
閉め、風よけのフードを外して、南側のLDで測定した結果は40dBAでした。
　本日の測定結果が25日の特異値なのか否かは分かりませんが、この程度
なら問題にすることはないのですが、今後も様子を見て、必要なら測定して
みるつもりです。
　なお、当日は冬タイヤをはいた車の騒音の方が大きな値を示していました。

千種区内でこの学区だけには行かせたくないってところが
今中（今池中学）です。
伝統ですね、何十年も変わっていないところにすごさがありますよ。

　>>153訂正です。-- Sorry!!
　生命保険会社側-->大正製薬側
測定時刻は時刻は-->測定時刻は

>152
今池中と大曽根中は荒れてるので有名。

＊＊＊や同レベルのご子息が多い

いろいろみなさん盛り上がってる割には、もう完売したそうですね。
すごいです。値段が手ごろだったということでしょうか？
あの学区にして完売ということはやはり利便性とともに小さい子供がいるファミリー率がひくいんでしょうか。
浩養園まえでは子供にとってもとても環境はいいといえないし・・・。

えっ完売したんですか？

そうらしいですよ。最近知り合いがラスト４つでの購入検討をしたそうですが、
決定時にはラス2といわれもう、なくなったと聞きました。