マンション内のコミュニティ形成活動

昭和58年の区分所有法改正までは、マンションは自治会が中心で自治会が管理業務もやってたよ。
法改正後から管理組合を設立するようになったけど、その時に自治会組織から管理業務を分離した。

親が、昭和５２年にマンション購入した時にはすでに管理組合が有りましたよ。
自治会は有りませんでしたがね、その法改正、たいした改正じゃないですよ。
昔は自治会が管理業務していたとは初耳です。それよりマンション自体に自治会無いですし。

分譲の団地や集合住宅は、昭和４０年頃には増えてきたと思います。
官舎や企業の社宅も昭和３０年後半には団地を建ててましたよね、今でも残ってます。
当時から❍❍団地サービス等と名乗る管理会社が存在し、管理業務してたように思いますが。

自治会が管理業務は何かの間違え？　
もしかして、市営住宅や公団の間違えでは無いでしょうか？　自治会員が団地の清掃やゴミの管理？

>>841
昔の公団の分譲じゃないか？公団は自治会が強い。
公団住宅内の自治会館に管理組合が間借りさせてもらってる。

しかたがないよ。
認可自治会は自治会名で不動産登記できるけど、
管理組合は法人以外は管理組合名で登記できないから。

しかたがないよ。
認可自治会は自治会名で不動産登記できるけど、
管理組合は法人以外は管理組合名で登記できないから。

>>843
間借りしてたら頭上がらないのは当たり前。しかも賃料タダならなおさら。

やはりけじめはつけた方がいい。賃料払うべきだ。
そうじゃなければ自治会に管理組合は介入されてしまう。

管理組合の専用事務所ってあるの？うちはないよ。
資料は管理人室の戸棚に入ってるくらい。
でも専用事務所あったら誰が常駐するの？
毎日が日曜日の年金暮らしの御爺さん理事？

とりあえず、大昔のお話ししても、年寄りの茶飲み話でしかないよ。
今は両団体とも、出来る事が限られてるから、それに従うしか有りません。

>>842さん>>841さんの言う通りです。
管理組合の設立が、法律で定められた経緯を調べたら分かることです。
検索してみて下さい。

それと、自主管理が難しいのは、自治会化してしまうからです。

>>850
そんな事理解した上でレスしてますよ、お宅がもっと調べてみてね。
自治会が分譲の集合住宅の管理していたとは聞いた事有りません。
基本的な建物の区分所有等に関する法律は、昭和３０年台後半には出来てますよ。
（昭和三十七年四月四日法律第六十九号）区分所有法ね。有るよね、団地ブームですから。
改訂部分も載せましょうか？

分譲の団地や集合住宅ごと、それぞれに自治会や町会を作ったとも聞いた事は有りません。
昔は地域での町会自治会が普通でしたね、いくら昔の事でも嘘はバレますよ。

もう、これ以上不確かな御答えは遠慮ください、レス不要ですので。
これみて学習しなさいな。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S37/S37HO069.html

８５１はマンカン士ではないな。
勉強不足だよ。

自治会の力が強くて管理組合を支配してる場合じゃないか？
自治会は人のつながり、管理組合は田位もの修繕屋、当然自治会の方が強い。

自治会の力が強くて管理組合を支配してる場合じゃないか？
自治会は人のつながり、管理組合は建物修繕屋、当然自治会の方が強い。

法律で、管理組合を設立することが定められてからも
、〇〇自治会管理組合としてきたマンションがあった
。
自治会と管理組合を別組織としキッパリとした指導が
されるようになった背景に、自治会運営でマンション
を管理することの金銭的問題が大きいと聞いている。

>>855
管理組合の設立は義務ではない。（区分所有法第3条）
いまだに管理組合のないマンションがある。
そういうマンションは管理会社が管理してる。

＞８５６　住民さんＢ

第３条は紛らわしい条文ですが、あなたの解釈は間違っています。
全ての区分所有者は団体（管理組合）を構成しなければなりません。

「集会を開き、規約を定め、及び管理者（理事長）を置くことができる。」
は任意規定ですから、自主性を保つための理事会等が無いマンションは存在するでしょうが…

管理会社は日々の管理実務を団体（場合によってはデべ）から委任されているだけです。

当事者が管理組合員である事を認識していない事例は、他スレ（長期積立分譲マンション～）を
参照下さい。

いや、小っこいマンションは管理組合なんて設立してない。
前住んでた20戸の分譲がそうだった。
管理会社から派遣されてる管理人が管理してる。
それで特に問題は感じなかった。管理人に任せとけばいいから。

＞小っこいマンションは管理組合なんて設立してない。

前住んでいらしたマンションでは月々の管理費等は何処に対して払っていたのですか？
それとも不要だったのですか？

管理会社（から派遣されてる管理人）が管理してるのは委託を受けた日常管理です。

分譲貸しを借りて住んでいたのなら、認識不足も仕方がないですが…

>>858
いい加減な無知を晒さない方が良いですよ、恥かきますよ。
区分所有法を読んでも理解できないんですね、理解してから書きましょう。
管理組合の設立や加入は実質強制なんだよ、↓　簡単なの貼っとくから見ときな。
http://www.mlit.go.jp/common/000191869.pdf

>856
＞いまだに管理組合のないマンションがある。

本当なら何処のマンションか教えて下さい、見た事も聞いた事も無いので。
それ、日本の事ですか？？？　笑

真面目に嘘ついてるのか、本当に無知なのか、どっち？

８５６は、嘘はついていないと思う。
スラム化した分譲マンションなら管理組合などないのではないか？
いや、管理組合が機能しないからスラム化したのか？

分譲住民であっても賃貸住民と同じ感覚で、管理費も自治会費も区別できない支払いを踏み倒している。
マンションではなかろうか？

俺の持ってる分譲投資用マンション、管理組合ない。
1棟丸ごと投資用で、オーナーは誰も住んでない。当然すべて賃貸。
売主の子会社が管理してる。それでいい。
売主は賃借人を斡旋してくれて常に空きがでないようにしてくれる。
儲けることが目的だから管理の煩わしいことはすべて管理会社まかせ。

８６３、管理費修繕費ぼったくられまくりでしょ
儲けがでると感じるのは３年ほどで、空き部屋になることが多くなり借金まみれになるオーナーのパターンに見えるね。
儲けるのは、売り主と管理会社のみ。
お疲れ様です。

＞８６３

投資マンションやリゾートマンションで区分所有者が居住していなくても管理組合は有ります。
法もさることながら建物に関する最終責任は各区分所有者ですから。
儲ける事が目的であってもこの事は認識しておくべきですね。

管理者（理事長）はデべや管理会社の人に委任している例は非常に多いです。
私の知合いにその業務を受託している人がいます。
当然管理費等は（賃料と相殺する例も含め）徴収している訳ですから毎年総会は行われます。
総会は全て委任状となる場合ぢも、一人で総会を行い結果を各区分所有者に通知するのだそうです。

投資用マンションは立地だろう。それと賃借人は個人ではなく法人を入居させるよ。
理由は説明しなくても分かるよね。表面利回りは15%以上ないと。
10年経ったらオーナーチェンジで売却。

リゾマンは管理費・積立金って結構高いよ。

そんな無関係な事は誰も聞いてないよ、管理組合の無い分譲マンションは有りません。
大きな声で、ある！　と言うならまぎれも無い違法物件、名前教えてね？　笑

第３条よく嫁、違法ではない。

＞第３条よく嫁、違法ではない。

区分所有法は３条だけか？　おたくこそ区分所有法を良く読めや、無知さん。
いくら良く読んでも理解どころか、条文の解釈が出来ないんでは話にならんわな。　笑

>>851
管理組合が自治会費の徴収者になれないとした
地裁判決とその解説読んでみなよ。

管理組合が当然に成立するとされたのは、昭和59年以後だから。

マンション実態調査結果 東京都都市整備局　2013(平成２５)年３月

P.6 分譲マンション 管理組合の有無 6.5% (ｎ（母数）＝7,933)

http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2013/03/DATA/60n34100.pdf

無知な脱法者がいるようで、法解釈くらい出来ないのかね。
作るも作らないも、マンション購入したら必ず付いてくるんだよ、組合はおまけみたいにな。

合人社の弁護士の解説、不満か知らんがこれが現実なんだよ。☟

第3条「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、
この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」
この条文は前半の「…団体を構成し、」で一たん区切って解釈します。つまり、所有者全員を構成員
として当然に管理組合（区分所有者の団体）が成立することとなったのです。旧法のもとでは管理組合
へ加入しないマンション所有者や、組合の運営を不満に脱退するマンション所有者が現われるといった
問題がありました。法改正後は、「マンションの購入＝管理組合への加入」、
「マンションの売却＝管理組合からの脱退」ということになり、マンションの所有権と管理上の責任が
一体化されたのです。そして規約を定め、集会（総会）を開き、管理者（多くの場合理事長）
を置くことが任意にできるのです。


理解できますか、責任なんだよ、所有者のな、もってる限り建物が崩れそうでも責任持てよ。

>>857
その区分所有法の解釈は少しちがいますよ。

区分所有法で義務とされるのは、集会の方。

857で任意と言っている集会、規約、管理者の話は、
民放の権利能力なき社団に関する規程と比較すれば
わかるけど、団体として持つべき要件。

任意に出来るのは、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くこと何だよな。
と言う事で、管理組合は強制的に設立するんだよね。あって当たり前、無いのは違法。

うろたえるな！

お上のデーターで6.5%が管理組合なしだ。

＞区分所有法で義務とされるのは、集会の方。

此処にも理解も解釈も出来ない方いましたか、３４条のと間違ってるか？　笑

＞８７６
その6.5%が違法なんだよ、有っても無くても所有者はその建物の組合員なんだよ。
管理組合ってーのは形は無いからな。

建物の区分所有等に関する法律

（区分所有者の団体）
第三条 　区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

この解釈は、前半は自動的に団体（管理組合）が出来ると解釈される（任意ではない）。
但し後半は、任意と解釈すべきもの。

第３条違反でも罰則はないよ。

結論

管理組合と称する組織がないマンションでも、第3条により管理組合が自動的に成立している。
従って、第3条違反は法律上はありえない。
管理組合の活動実態がないだけ。


これでよろしいかな？

管理組合って単なる名称であって、区分所有者が集まれば団体ができるから、名前はなんでもいい。
管理組合の名称が規定されてるのは、管理組合法人だけ。

だから好きに名前つけたらいい。×××自治管理組、とか。

それから「理事長」でなくてもいい。「組長」とか。

「理事長」よりも「組長」の方が強そうな感じがする。
「親分」でもいいかも。組合員も「組員」でいい。
ますます強そうになる。

ぼちぼち法解釈も理解されたようで、スレ趣旨のコミュニティー形成に戻して下さいよー

で、何は話せばいいの？

じぶんのマンションじぶんで管理できないなら第三者管理にしたら楽だよ。

マンション内コミュニティーのひとつとして、
ペットクラブの取り扱いについて皆様の意見を
お願いします。

新築時からペットの飼育が可能なマンションです。
ペット飼育細則で、飼育可能な犬種や頭数、日常の
細々といた注意点のほか、ペットクラブへの入会
が定められています。活動内容は、飼育ルールの
周知や苦情対応となっています。

ペットクラブへの入会拒否者に対してペットの
飼育を禁止できますか？
逆にペットクラブの活動に賛同しない飼育者の
ペットクラブへの入会拒否を認めるべきなのでしょうか。

>>887
規約や細則に入会強制でも、違反したらペット飼育を禁止する旨の規定があるかどうかじゃないか？
うちはペットクラブはないが、細則で違反または指示に従わない場合は、
ペット飼育禁止命令に従うよう、規定化されてる。

うちの理事長はペット飼育申請書が出るたびに、巻尺持って当該宅に赴いてペットの面接してるよ。

そうだね、普通は専有部のみで飼育可能な小動物（小型犬まで）しか許可しないから。
ＥＶや通路、共用部はペットは抱いてないといけないのが普通みたい。
高級物件も含めて大型犬等も許可するとこは少ない、飼いたきゃ一戸建てに住めって事かな。
役者の噛みつきドーベルマンは、賃貸で大家に余分にお金払ってたらしいしね。

うちの規約では体長50㎝、体重10㎏以下の条件がある。
だから飼育許可申請書出す宅はペットをダイエットさせてから申請している。
理事長が必ず体長と体重を計りに来るから。

職務に誠実な理事長ですね。関心します。

＞８８７　匿名さん

良好なコミュニティの基本は、住民相互のコミュニケーションに依るものでしょう。
私の様な活動をしている者は、ペット飼育の状況はそのバロメータの一つと思っています。

昨今、新築時から規約で一定条件の下でペットの飼育を認めているマンションは多くなりました。
しかし、飼育者同士が守るべきルールに賛同出来ない居住者に考えられる事は
・購入時（二次取得・賃借を含め）「ペット可」しか認識していない（重要事項説明は上の空）
・細則等による制約が多すぎる（と思っている）
等が考えられます。

ルールに同意出来ない居住者に対する「飼育禁止」は、状況にもよりますが理事会の判断です。

ペットの飼育については催促には従う義務があるが、ペットクラブへの加入は義務がない。

ペット不可のマンションをペット可にするのは難しい。
ペットアレルギーの者がいたら、一人でもアウトだからね。
それに、ペット不可のマンションは、まず設備が整っていない。
ペット専用のエレベーターや足洗い場がない。
浴室の排水管がペット可用に作ってないから、配管の直径が小さく
詰まる可能性が大きい。

保健衛生問題があるが、理事会役員に違反ペット飼育者がいると、既成事実で容認させられる管理組合になる。

最近の新築はペット専用エレベーターがあるのですか？
飲食店に見られる厨房から宴会室に料理運ぶ小型の小さいエレベーターですよね。

＞８９７

あなたの想像とは違いますが、「ペット同乗可」のエレベータを別途併設している事例はあります。
低層のマンションでは非常階段を利用する事とし、エレベータにペットを乗せる事を禁止している
例は多いです。
中高層では使用を認めざるを得ない為、抱いての使用を条件に認めていますが、同乗を嫌がる人との
トラブルが起きる可能性はあります。

ペット専用階段エレベーターならあるよ。

まるで「お犬様」だな。

その犬用エレベータ、英国製で70万円らしい。

50階建てのタワマンの非常階段につけたらスゴイ値段になる。
犬も贅沢になったものだ。

ネコもいいのですか？

ペット飼育細則で爬虫類が不可となってたら亀はダメということになる。

カメが爬虫類だと知らないのでは？

うちはフェレットはいいと書いてある。

犬は体長とか体重制限があるのにネコはないのはなぜですか？

うちはマンション共用部でのペット飼育は禁止なので、敷地の中でうろつく猫（犬はいない）
は、ゴルフクラブで殴り放題、敷地内は全てペットは抱っこ状態でない限り、ハエ蚊と同じ扱い。
小動物だけでも飼育を認めて欲しいとの要請で、専有部のみで許可するマンションは多いよね。
でも、私は見逃さず、単独でうろつく猫はサッカーボールのごとく蹴って遊んでます、楽しい。

共用部分で犬小屋建てて飼う人はいないと思う

それがいるんですよ。

畑にして野菜を作ったり、ニワトリも飼われた。

この場合、その作物やニワトリが産んだ卵の所有権は、誰にあるのかについて、管理組合理事会で激論していた。
実に下らないので、退席した。

＞９１１

実に下らない話は置いておいて
私の＞８０７に応えて頂けたら幸いですが…
マンション学会にも過って籍を置いていたので、いまだに気になります。

>>911
議論した結果は共有持分に応じて野菜と卵を配当したのですか？

>>912
管理組合は総会・理事会決議による多数決意思決定であるから、健全な団体として統治「ガバナンス」が機能することが重要であるという意見には同意。この「ガバナンス」に居住者同士の繋がりの「コミュニティ形成」が資するか？となると疑問を感じる。
ガバナンスのためのコミュニティ形成であるなら、住民－住民間の繋がりのコミュニティ形成よりも執行部－住民間の上意下達のコミュニティ形成が重要。

住民同士のコミュニティ形成は、共同生活の秩序維持に不可欠との指摘もあるが、それは規約や細則の遵守義務を課せれば済む話で、その範囲を超えた住民間のトラブルは管理組合業務外と言える。
たとえば、規約や細則規定外の迷惑行為。警察マターで良い。

うちは、住民トラブルは管理組合に持ち込まれても、まずは当事者同士で話し合ってもらい、解決しない場合は管理組合で規約に基づき裁定します。それがもし規約外のトラブルであるならば、基本的には警察にお願いするよう住民を指導しています。ですからパトカーが時々来ます。

住民トラブルは管理組合は首突っ込まない方がいいね。
警察が対応してくれるなら任せた方がいい。
特に迷惑行為なんて規約で規制するのは難しい。

＞９１４
「参考意見４」を指してのレスですね。

ただ、「執行部－住民間の上意下達のコミュニティ形成が重要」は頂けません。
執行部が上位でも住民が下位でもありません。
又、上意下達はコミュニティ形成とは云わないのでは？

ガバナンス＝統治（私は不適切な表現と思っている）は規約や総会の決議（同意）に依ります。

管理組合は執行部から住民への上意下達ですよ。
住民の規約違反は誰が注意し是正命令するのですか？
それは管理組合代表執行権限者の理事長ですよ。
管理費の滞納なんて訴訟や駐車場強制解約の脅しをかけにないと払いませんよ。
これも債権者代表の理事長の仕事です。

共同生活の基本は規約遵守。
それができない住民は戸建に移れ。

滞納を許すことは、管理組合は組合員に対して不公平徴収してることになるよ。
滞納は撲滅して当たり前。債権者代表の理事長の仕事だ。
組合員は甘やかしてはならない。共同生活の秩序は維持されるべき。

ガバナンスを効かせるためには、ルール違反者に対して遵守命令が必要。
それが上意下達になる。命令する人－命令される人。
だまってて組合員が遵守してくれれば問題ない。

＞９１９

言葉の用法間違いだと思いますが…
上意下達とは、組織のトップが「自分の考えに基づいて」下位の者に伝える事です。
執行部（この場合理事長）が理事会にも諮らず「個人の考え」を住民に指示する事は出来ません。
あくまでも、規約等に定められいる事項や理事会による審議結果に依ります。
あなたの例示は、理事長の職務に基づくものであって上意下達ではありません。

理事長が代表執行権限者だから住民を支配出来るなんて考える事は間違いです。
（たまに、考え違いをした理事長はいますけれど…）

>執行部－住民間の上意下達のコミュニティ形成

前のレスに書いてあったと思う。
執行部と組合員間の情報共有連携と。
これもコミュニティ形成だと思う。
マンションは戸建とちがって共同生活という特殊性がある。
マンションは専有部分だけでは生活が成り立たない、共用部分があって初めて戸建のように生活できる。

>>923
管理組合のトップは理事長でしょ。
管理組合は多数決による合議制ですから、その決議の執行権限者は理事長になります。
理事長印の無いものは執行に当たっての証憑書類ではありません。

組合費からの外部支払はすべて理事長決済印がいるよ。
理事の印じゃだめ。

＞９２４

執行部と組合員間の情報共有連携とは相互のコミュニケーションです。
勿論、良好なコミュニティ形成の基礎は住民間の良好なコミュニケーションに依りますが…

後段の記述には異論はありません。

＞９２５

９１４の匿名さんの投稿に端を発した上意下達議論は、私にとって単に言葉の用法の問題です。
＞管理組合は多数決による合議制ですから、その決議の執行権限者は理事長になります。
その通りですが、上意下達とは言いません。

（自分の投稿をチェックすると、次のレスが入っているので連投となり自分ながらくどいですね）

理事長は通常区分所有法の管理者であるから、法で権限、義務、罰則があるよ。
管理組合のトップと考えるのが普通じゃないか？決して一般組合員と同列ではないよ。

滞納組合員に対する管理費支払い命令は理事長名で命令するよ。
上位下達じゃないと命令はできないよ。

滞納してて、隣りのオッサンから「管理費払え！」と言われても無視だろう。
「だいたいお前になんの権限があって管理費払えと命令するのか？」と言われておしまい。

そんなこと言ったら喧嘩になるよ。
コミュニティが形成されていれば気軽にお願いできるはず。
「代わりに払っといて！」と言えばいい。

住民同士のコミュニティはお互い助け合い。
金のない奴には恵んであげなきゃだめ。

住民同士のコミュニティってウザいと思う。

集合住宅の高齢者が、気に掛けて欲しいからコミュニティー作りたがったりするんだよ。
友達になってあげたらいいよ、子や孫が面倒見てくれないんだから。

ジジババの「孤独の叫び」が聞こえてくる。

加齢臭しないか？

昔に戻って回覧板制度にしたら隣人とのコミュニティー形成が出来るよ。

そうだね。回覧板まわすときに必ず相手宅の呼び鈴押して戸をあけて相手と会話したからね。

今でも回覧版を回してるけど、居室ドア横にファイル板置いとくだけで、呼び鈴は押さないよ。
どの家庭も在宅なんてわからないし、迷惑でしょ、回覧くらいで。