【契約者専用】パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワー

毎月支払っている修繕費は大規模修繕に向けての積み立てではないのですか？そもそも、管理費は何に使われているのですか？ビューバスやラウンジは管理費から拠出されるのではないのですか？

>>234
あなたの知り合いがうそつきだっら
あなたの書き込みが善意の報告であっても
「自分のは人から聞いた話」では済まない。

>>252さん
別人でSFTの住人ですが、それほんとですよ。
ただシミュレーションなんで、実際は赤字になるところで修繕不可か、その時の住人たちに追加で修繕費を集めることになるんでしょうね。
正直まだ先の話で尻に火がついたような切迫感はありませんけど。

SFTの方がいう運営維持のコストは普通は
管理費で賄う内容なので修繕費が多額になるのはちょっと違うのでは？
豪華な設備に多額の修繕費が必要で大幅赤字になるというのは
設備をリリューアルでもする予定でもあるんでしょうか？

でも、マンションの修繕費って基本的に外壁工事や床の張替え、
エレベーターの部品交換など案外基本的なことくらいしか計算してませんよね。
それとも管理費が赤字なのを修繕費で賄っていてそれで積立不足を起しているとか、
維持費を少しずつ上げていくタイプの修繕費ではなく、
10年ごとに100万円とか一定期間ごとに一括で払うパターンでも選んだんでしょうか。

MSTは？

写真ありがとうございます。もうすぐ30階というくらいでしょうか。
東急スクエアも一部開店してこれからが楽しみになってきました。
金利だけは上がりません様に…

政権も変わり、住宅ローン減税などどうなるか気になりますね。
駅のお店もオープンして綺麗になりましたね。入居する頃にはさらにさらに変わっていくのでしょうね。とにかく楽しみです。

GWTの修繕支出計画で大変なのは、機械設備に特殊なものが多いことです。とくに、巨大な重油貯蔵設備、ソーラー発電設備、地下埋設の熱交換設備です。いずれも、建物構造の一部となっていて廃棄が困難なものばかりで、20年サイクルで取替え更新が必要となります。SFTさんのお風呂などもそれなりに設備更新がかかりますが、住民が要らないとご判断し廃棄すればすみます。少しは費用がかかりますが、数百万のオーダーでしょう。GWはそうはいかないところがちょっと痛いかも。
まあ三井のマンションを買ったのですから、将来数百万円程度の一時修繕金の支払いに困るような人はいないでしょう。販売員も買う人の年収はしっかりチェックしていると思います。入居後最初の総会で修繕計画の承認があります。そこでは間に合いませんが、その次の総会では、修繕支出計画及び積立計画の変更していこうと思います。問題意識の高い入居予定者の方、いっしょに頑張りましょう！

>>259
↑
誤：重油貯蔵設備
正：軽油貯蔵設備

去年の大地震で武蔵小杉のマンションもいろいろ修理したと思います。建てて間もないマンションは地震の修理をしてくれたとも聞きました。でもGWTの販売担当者の人は、地震は補償障対象外と言っています。実際のところはどうだったのでしょうか

オイルは、他の２棟もあるようですよ。
ＧＷＴだけのものではないですね。

>>262
量が違いますよ。
貯蓄量は100倍？1000倍？わからないけれどかなり違ったはず。
ガソリンスタンドでもやるのかな？

書き込みを読むと、1番良いのは、20年くらい住んだら、住み替えですね。
ただ、入居もしていないのに、あまり先々の話をしても…。
入居にむけて、情報交換したいですね。

>>264さん
20年の後は知らないというのでは、終の住処とされる方には困りますね。また、修繕計画がいい加減なマンションは将来売りたくても売れません。GWは設備更新に莫大な費用がかかるので、それに十分耐えるような積立金が確保されてるのかチェックしましょう。

それはどこに聞けばわかりますか？
今、はじかれている修繕積立の金額は先々まで計画しての金額ではない、ということですか？
住んで何年かして百万単位の拠出金を求められても困りますね…。

修繕積立金については、管理組合で徐々に上げていくか、あるタイミング（10年に一度とか）に
一括で100万単位で払うなどを決めることになっているはずです。

今の提示金額は、低過ぎでもなく（売りにくいような）高過ぎでもなく、
でも今の数字では修繕がまかなえない、というような数字です。

GWTが一番金がかかるように書かれている人がいますが、
一番階数が少ないここが費用は少ないはずですよ。
大規模修繕で金がかかるのは、外壁、エレベータ、タワパなどで、
階数が少ないGWTが一番有利です。

オイルだって、他２棟でも48時間程度非常用電源分はあったと思うので、
そんな大差ないと思いますよ。
ここは72時間でしたっけ？
住人も他より少ないので、エレベータの数も非常用電灯の数も少なく、
他とさほど違わないのでは？

このマンションが防災に強いマンションのように歌ってますが、
正直そんな違いませんよ。
各フロアに備蓄スペースがあったり、
非常用トイレの設備が充実しているとかくらいです。

今の金額だと、修繕がまかなえないなんて、いい加減な試算で売りに出されているということですか？
私の友人は、低層マンションですが、大規模修繕も積立金範囲以内で済んだと言っていました。
予期せぬ故障などあれば別ですが、突如として多額な修繕費用を求められても困りますね。入居前に管理組合とデベとで話し合い、確認などする場はないのでしょうか？

賄えないというより本当に最低限しか想定して計算ないので常にきれいにたもつとか、地震で多少被害を受けて予定外のことがあったとかで、ちゃんと管理しようとすると値上がりは避けられない。

修繕費を最初に話し合いで余裕を持たせても理事会が暴走しやすいのでそれはそれでリスクあります。理事長がキックバックもらってロビーを不要リフォームなんて珍しくもないですから。

タワマンの隠れ負債は、のちのち顕在化する高額な修繕費用ですね。
販売時の修繕費用の計算は、いい加減といえばいい加減だし、
積立の仕方を購入者の判断に委ねているといえば委ねている、
とも言えますが、どっちかというと前者な気がしますけどね。

これに大地震が来たら、さらに費用がかさみます。
東海エリアや関東直下の地震が不可避な今、
タワマンに住み続けるには計画的な貯蓄が必要です。
低貯蓄のまま、車に乗っていたり宝飾品買ったりしてたら、
いずれ住めなくなると思います。

三井は、グループの管理会社の見積が甘いので、
しっかり管理組合で絞ることが大事だと思います。
管理組合の理事も住民からで、
正直素人ばかりなので管理会社の言いなりな部分は多分にあります。
建築系や不動産系の方が理事に入ったら、
違った組合運営になるのではと思っています。

建築系や不動産系でも職種によりますね。監視しないと癒着が生まれやすいです。不動産業界自体が業者と癒着が多い業界なので案外不正するのもそういう理事でしたよ。
タワーの場合、軽微なものや内装以外は修繕できる業者も限られるし、特殊な部分もあってそれぞれに専門家がいるので、業界の人だから知識があっていいとも言えないです。
知識の有無より情報収集力があり、手間を惜しまずにマンションを大事にしたいと思っていただける方に理事になっていただくことが一番いいです。

都内の三井のマンション（タワーではない）に居住する現役理事です。グランドウィング武蔵小杉は投資目的で購入しました。どなたかが不正を働く理事がいるとおっしゃっていましたが、一人で不正を行うのは実際は困難で外部に協力者が必要です。また住民を裏切ってまで外部協力者と諮って不正をするのはよほど「上手」にしないと露見のリスクを伴います。これに比べて、売主、管理会社、施工業者は互いに「関連会社」「取引先会社」であるため、口裏を合わせるのが簡単で不正の温床となりやすいです。実際引渡し後の共用部の不具合を修繕する交渉で、この三者の組織的な虚言と妨害にあって苦労しました。最後は、理事会と住民で足並みをそろえ、彼らを糾弾し何とか解決しました。売り主とその関係会社の管理会社のいうことをうのみにしない、疑ってかかるという慎重さが、特に発足間もない理事会には必要と痛感しました。その意味では>270さんに賛成ですね。

それは心強いです。ただ私も投資で分譲マンションを持っていますが不正を働くことはそう難しくないですよ。特にリフォーム関連はその必要性がわかりにくく、業者の選定プロセスの開示方法なども基本的に理事会頼みです。実際に空発注するわけでないので、多少のキックバックなどがあってもわかりません。大手はそういう不正はしないところが多いですが任せれば金額が高いです。

なのでやはり決定プロセスをしっかり開示してくれる運営方法をしてくれる方がよいということです。

頼みの監査人もよくわからない人がつくこともありますし、そもそも理事も選ぶときにあまりうるさくなさそうな人を選出しがちです。

実際に理事会が規約を無視して大規模といえるかどうかギリギリの修繕をやって、問題になり、理事長に退いてもらうのに苦労しました。理事経験者の方がいらっしゃるのは心強いです。いい管理をしていきたいですから。

259です。
武蔵小杉にはマンション連合のNPOエリマネという団体があって、福祉事業とか地域行事をやっているようです。事務局に聞いたら、GWTは加入が決まっていること、マンション管理についても会員どうしで日常に情報交換されているとのこと。入居後の管理について先輩からもお話を聞いてマンション管理をベターなものにしてゆきたいと思います。入居されるみなさん、いっしょに頑張りましょう。
「⑩その他：エリマネ連絡会議（主に各マンション管理組合代表間の、情報共有、要望連絡等）による現状認識と課題抽出（皆さんからの問題認識から管理コストの検討会なども実施され始めています）」ということです。
http://bit.ly/TnT6Rx

自治会組織のようですが、ＮＰOだから事務局長が報酬で260万円、そのほ他の役員にも月10万円くらい支払われてるんですね。自治会といえば普通はボランティア感覚でやるものなのに小杉では有給なんですねぇ・・・。
1世帯あたり300円払うことになるので加入するかどうかはこれから決めるのでは？

エリマネへの加入と出費は販売時からの決定事項のはずです。
エリマネさんいろいろ企画したりはしてくれてますよ。
新入り住人が一気に数千人増えて、それを町内会的にまとめるのって大変だと思います。

で、業者の話ですが、
地震あとの内装改修（住戸）工事見積は竹中と普通のところで、
２倍くらい違いました。
竹中も孫請に出してマージン取ってるだけだと思うので、
そういうことになっちゃうんでしょうね。

管理会社は、ほんと変えてほしいです。
朝の掃除のおばちゃんがなんであんな大人数必要なの？とか思います。
一事が万事で、多分改修費用もぼったくられているんだと思います。
仕事が忙しいので、管理組合理事に立候補したくてもできませんが、
理事になったら見積等で三井と戦いたいです。

今の組合もだいぶいろいろ三井と戦ってもらっている部分はありますが、
三井もかなり腰が重かったりのらりくらりとかわしたりしてるみたいです。
一番三井が動いたのが、
「こういう（悪い対応の）評判が広まると、三井さんのブランドに傷がついて、
　まだ小杉でこれからも販売を予定されているのに、販売に響かないといいですね」
というような発言によってだったとも聞いてます（笑）

投資で何戸持ってて思うのは実際に三井さんが作業するわけでなく、住民が接するのは三井の下請け業者なので物件ごとに管理品質にばらつきがあるということです。

管理会社そのものを変えるのはとても大変で、確かに三井が過剰管理というのはよく聞きますがそれを好む住民も多いですし、三井さんの場合、安くなるからと苦労して変えても戻せとなることも案外少なくないようで。

それより管理会社とは協力関係を保ちつつ、下請け先を変えてもらったり、一部を直接契約してコストダウンが現実的な落としどころかと思います。直接契約が増えると理事会の手間はかかりますが。

苦情に対してのらりくらりは担当者によるので再三いって駄目なら担当変更を申し出て、最悪はコンペして総会決議す。ですがそこまでしなくても下請け業者を変えてもらえれば解決することも多かった。

修繕関連は確かに高いので相見積は必須ですが綱引きしつつ、うまく働いてもらうのも大事でしょう。

難しいことは、よくわかりませんが、いろいろ詳しい方が購入されているようで良かったな、と思いました。
投資目的で購入されている方も多いのですね。
ということは、GWTには住まわれないのでしょうか？
でも、何かと専門的なことに詳しい方が理事などになっていただけたら安心ですね。

>279さん
三井批判は自作自演なのでスルーで。
しかも何か過去のMSTであったこと
まんまの書き込みすぎなので都内というのもどうだか。

MSTといえばエクラスの住民板でステマ騒ぎになった
城南設備の社長が理事やってるし、
モデルルームとして商用利用してるから、
GWTもモデルルームにするために買ったのかもしれない。（だから投資用？）
もしくはエリマネ経由で口出したいのかもね。

重厚感があって、素敵ですね‼
早くインテリア相談会などのお知らせがきてほしいです。秋頃と聞いていますが、まだまだ先ですね…。

インテリア相談会は楽しみですがデベは高いのでしょうか？
そろそろ家具を揃える為にお金を貯めなくちゃ。

高い分、引っ越し前に取り付けてくれる、アフターフォロー面など安心できる面もあるようですね。ただ、価格にどのくらい差があるか、だと思います。同じ品物で、あまりにも価格に違いがあると悩みますよね。

取り付けは引越し後でも構わない。
カーテンやエアコン。
全てにおいてデベは高い。

各人のお財布と相談、と言うことですね。
ただ、インテリアコーディネーターに相談するなら三井のマンションをよく知るデザインテックが良いと思います。相談だけなら、無料ですからね。

安いものとそうでないものがあるかんじです。水周りの設備の追加だけなら案外安いことも多いですし、大理石とかグレードの高い型番を選ぶと意外に安いです。低価格路線とか汎用品のものだと設備機器の品代の差があまりないので、そもそも施工料が高い設定のデベさんで頼むと高くなります。

カーテンはピンキリですが、むちゃくちゃ高いという感じでもないです。
カーテンはサイズがビミョーですし、しくじると目も当てられません。
私はカーテン・シェードだけは、デべのインテリア会社にしました。
インテリアデザイナーと予算内でイメージどうりの物を選べました。
あたりまえですが、搬入・取り付けにはインテリアデザイナーが業者同行して
指示・確認してくれたので楽で安心でした。

あっ！私は業者じゃないですから～（笑）

確かにカーテン類はデザインテックでいい気がします。
サイズが特殊ですし。

ただ、エアコンは量販店の方がいいと思います。
テックのウリは、確かエアコンの室内部分はテック独自の配管カバーが付く、
っていうのだった気がします。

照明や家具は、テック紹介価格ってのがあった気もしますが。
でも、そういう割引って売り手もそういうのをテックとやることを
想定してのみなしの元値ってがしてお得なわけではないと思いますが。

>>291
サイズが特殊って・・・。
サイズオーダーなんてカーテン買うのに普通です。
さらにデベの素人インテリアコーディネーターなんて当てになりません。
センスなさに驚かされました。
家を買う事が一生で何度もあるわけではない経験不足の契約者相手に商売は楽ですよね。

カーテンはカーテン屋に頼んだ方が間違いなく安くて良いです。
きっぱり言えます。

エアコンもそう。
デザインテックに頼んだら高価すぎます。


一つ質問。
いつからデザインテックを略してテックと書くようになったの？

量販店に聞いたら、やはりどんな人（バイト）が行くかは保証できない…と言われました。で、きて見て、取り付けて、失敗したと思いました。かべの傷、汚れもつけられて。しかも微妙に、傾いてるような。
その点、デザインテックなら文句も言えますし、その違いをお金で買うかどうかです。

全部を自分でぬかりなくやろうとするのは大変です。
仕事を持つ身でショールームも頻繁には行きにくいです。

どの部分に安心料を払うか…ここは自分で思い通りにできそうだとか…検討中。
カーテンの話題がありますが、大手メーカーでいいもの見て大奮発して何百万。
購入者はある意味金銭感覚が麻痺してますから（笑）テック？で手頃なのを失敗なくというのもありかも。

>>295
取り付け不備があれば量販店でも全部やり直しさせればいい。

>>296
お金や時間の問題ではなくデザインテックのインテリアコーディネーターセンスのなさが許せません。
担当者かえても同じでした。
経験が少ない人が自社取扱商品だけを限定して案内しているから無理がありますね。

>297
それは趣味に合ってないからでは？確かにデザインテックはオーソドックスでモデルルームみたいなのは作れるけど、こだわりのインテリアというか、一般的な規格路線が外れたものは提案する力はないです。

モデルルームみたいになれば最高。
とくに前のサロンにあった角部屋は良かった。
ただカーテンなどはついてなかったですね。

雑誌とかネットとか見て、インテリア考えるの楽しいですね。
物件を散々ネガられて頭にきてたけど…悩んで検討して決めたマンションだもの。
外野は気にせず、街の発展も含めて新しい生活をあれこれ妄想してます（笑）