グランドミッドタワーズ大宮ってどうですか？Part7

賃貸相場はまあまあの価格で決まってるみたい。

http://www.apamanweb.com/bk/%E3%81%95%E3%81%84%E3%81%9F%E3%81%BE%E5%B8...

レインズの成約見れるという事は不動産屋さんかな。

ファーストプレイスタワーの竣工は２００８年２月。景気良かったから売り出し価格高かった。
７階３ＬＤＫの７５ｍ2で５９５０万。坪２５７万。
一方ＧＭＴは２８階９３ｍ2の４ＬＤＫ（東）が５９５８万円。坪２１１万円。
景気悪くなったから売り出し価格を安くした。（プレミアム除く）

不動産屋さんがこのマンションに注目しているのは、区役所通りの開発前に大宮のシンボルタワーを安く手に入れたいから。

売主が値下げしないのは予定より安くしたので時間かければ売れると思っている。
開発前だから在庫持つのを恐れていない。

我慢比べだね。

皆、レインズ見れるの？
不動産屋の注目高いな。

都心と違って埼玉だと、5000万だせる人があまりいないんですよね。ここも4000万台の住居をもっと多くしてたらもっと売れていたと思う。近くにパークハウスも建つみたいだし、ちょっと供給過剰じゃないでしょうか。

随分削除されてますね。
信託銀行の人にレインズの事質問しようとしたら削除されている。
前さかのぼると仲介業者さんのレスも削除されている。

同一人物のIPを一斉削除の感じですね。

自作自演までして何がしたかったんでしょうか。

大宮のプラウド関係者さんが荒らしてたみたいですね。
営業さんだとしたら残念なデベさんです。

ソニックシティーの展望台がなくなってしまった今、GMTは大宮で一番の眺望が楽しめるマンション。
大宮のシンボルタワーであるGMTが気になって仕方ないのでしょう。

シンボルタワーって感じはしませんが・・・

結構シンボルタワーっぽいよ

区役所通り沿いで大宮のシンボルだったハタの跡地の大宮で一番高いタワー。
GMTは大宮のシンボルタワーでしょ。
時代に反した億越えプレミアムも媚びてない感じで良いじゃない。

大宮のマンション価格の指標にもなるから、他社営業も気になってしまうんじゃないかな。

ヤフー不動産の中古物件見てて思ったんだが、
西口の物件は比較的早く売れるね。
築年数経ってても高いし。

元値にもよるんだろうけど、西口の方が
人気あるのかな？

GMT、大宮タワー、ライオンズは…
再開発あるのにね。

野村さん？が書き込み削除されてしまったレスにもあったけど中古価格はレインズなどで成約価格を見ないとわからない。

あと、西口第４地区では、ファーストプレイスタワー前に日本郵便が２０階建ての商業ビルを建設する計画がある。
眺望が悪くなる住戸が出ると中古も増え、西口中古の成約価格は今より下落する恐れが大きい。
ファーストプレイスタワー中古の下落はプラウド大宮の売り出し価格にも影響する。
東口で再開発予定地区に大宮を代表するタワーを売っている。

野村さん、売り出す前から焦っているのかな。
仲介業者や銀行職員を装って自作自演をしてたとしたらだけど。

ところで、そろそろセブンイレブンはオープンしたのでしょうか。
２０００人の入居でオープンということですが。

残り250戸だから、あと半年ぐらいでオープンできるんじゃないかな。

ありがとうございます。

９４１戸あるから６９１戸売れたということですね。
１戸２．５人とすると、
６９１戸×２．５（人/戸）＝１７２７人
入ったことになりますね。

１戸２．５人の場合、８００戸入ると２０００人に到達するから、あと１０９戸売れる必要。
月に１０～２０戸売れるとすると、
１０９戸÷１０～２０（戸/月）＝５～１１ヶ月
すれば２０００人に到達して、オープンという感じですね。

セブン住居者専用ってのが良いね。

セブンイレブンいつ入るのかってマンションギャラリーに聞いてみたら、まだ話が進んでないようだったよ。本当にはいるのか怪しい。

変態医師とエレベーター一緒になりましたけど…

ちなみに、中古見学したときです。

大宮プラウドのポジスレとGMTのネガスレを同時に削除された事で正体がバレてしまった野村さん。
ここでは仲介業者や銀行職員として自演してたことも露呈。
その他何役もやってた感じ。

削除量の多さから尋常な粘着じゃない。

今度はヘマしないようにIP変えてるんでしょうが、正体バレてのネガは逆効果ですよ。
あれだけ粘着してて急に書き込みやめる訳ないですからね。

日本初の住民専用のコンビニが決まったら脅威ですか？

日本初の住民専用のコンビニがあるタワーマンションとなれば資産価値は上がる！
なんせ他にはないのだから。

オープンは隣のセブンとの兼ね合いもあるんだろうね。

都内のタワーに住民専用のコンビニあったけど、今はどうなんだろう。

こんなに広い敷地なのに、なぜスカイとフォレストがあの様にお見合いになる様に建築したのでしょうか？

＞591
間違いなくまだこのスレ見てるよ。
今後も自作自演でネガろうと頑張るんだろうね。
検討者のふりしたり、ご近所さんのふりしたり、不動産屋のふりしたり野村さんも大変だ。

住民専用のコンビニは芝浦アイランドケープタワーにある。
ここと同様に鹿島施工の大規模高級タワー。

比較するならこの手のタワーになるんだろうね。

大宮プラウドは西口徒歩５分。免震構造。全戸南向き。１ＬＤＫなし。
絶対ここより高いし168戸しかないしだまってても売れるだろ。

ここ立地良すぎでしょ

>>絶対ここより高いし168戸しかないしだまってても売れるだろ。

素直になってきたね。
ただそう思ってるならスレ荒らしなんてしないんじゃないの。

特定の話題じゃなく特定のIPが削除されてるからね。
全てがネガレスだったけど名前は違ってたね。

同時に大宮プラウドのポジスレが話題に関係なく削除されてる。

ドン引きです。

大宮プラウド168戸しかないんだし、ここと比べるのは難しいと思います。大型物件は大型物件と比べないと。どうせ比べるなら、北与野のタワーだと思いますけど。

北与野の人も野村さんに荒らされたら迷惑ですよ。
モラルのない業者さんには困ったものです。

再開発前ですが区役所通り沿いの建物は工事多いですね。
再開発されると見違えたような街並みになるんでしょうね。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

中古で1LDK出てるよ。52平米、21階、2980万。　　　　　　　　　　新築当初はいくらでしたか？

>>602
渋滞対策は中山道と氷川緑道西通線（北区間の一部）とペンギン通りを大門町2丁目中地区の敷地をセットバックして道路を拡張で対応。中山道は駅に曲がる右折レーンを作るようだ。
賑わいは市民会館おおみやや広場などのイベントとNHKのパブリックビューイングなどで演出。
業務棟についても再開発ビルに強い関心がある企業の目途があるようだ。

氷川参道への連続性を持つために緑豊かな外観にもするみたい。

区役所通りの再開同様に楽しみですね。

大宮東口再開発楽しみですね。

このマンション、セキュリティがすごく充実してますね。
某不動産屋に東口はファミリーで住むところじゃない、みたいなこと言われたけど実際のところどうなんだろう。
昼間はまったく問題ないように感じたけど、夜は結構危ない？とか。

東口はこれから期待が持てますね。

この辺りの物件には、セキュリティの高さは必須項目です。
西口と比較すれば、明らかに酔っ払い、柄の悪い方達、等の数は多いですから。

その辺は織り込み済みで、購入検討中です。

売れ残りって住宅の品質確保だか、そんな法律で言うと新築に定義されてないんでしょう。
新築の定価で買いたくないよね。

投資用で検討してたけど、何か販売の人はあまり知識がないのだか、
いいことしか言わないけど、だったらあんた買ったら？と思う。
知りたいのは悪いことなのに。

確かに、ここの営業さんには不満を感じ
たのは私だけではないようなので安心し
ました。
再開発が魅力だの、完成はいつになるん
でしょうか？明確にお答えいただけませ
か？

リーマンショック前の計画でそのまま高級マンションを建てたからな。
値下げはできないし完売はまだ先だろうね。

実質の完売ラインを８７０戸くらいに下げ、近鉄、小田急、鹿島は在庫するつもりじゃなのかね。
偽装完売。
８７０戸売れば１ＬＤＫの多いこのマンションでもコンビニオープンできるだろう。

在庫は大宮の再開発や景気の状況を見ながら少しずつ市場に流す。

大宮東口の再開発は始まったら１０年以上続く。
今後大宮にこのマンションを超えるシンボルタワーはできそうもなく、再開発エリアは地価が下がる事はないから営業も強気なんでしょ。

土地を仕入れたのはイニシア。
しかしリーマンショックでイニシアの経営が傾く。
弱みにつけこみイニシアの持分を安く買い叩いたのが近鉄。
本当は値下げしても利益でるんだよね。

再開発がいつ終わるかなんて明確に答えられるはずないでしょ。
どこの再開発も計画よりも年単位でずれるんだし。

中途半端な説明に終始されるんだよね。
予測は言うが確定的なことはいえない。
利回りだって表面くらいの知識しかない。
ファミリー向けの販売員って感じの人だった。

優れた営業マンは他のところ行くんだし、
まあ仕方ないのかな。

>>615
表面利回り、実質利回りの想定表や近隣の賃貸相場などは当たり前のように説明して欲しいもんだね。

確かにシングル、ディンクスの生活スタイルでの提案はあるが投資目的の説明はまるでない。
思うに投資目的の購入者はあまり歓迎されてないんだと思う。

まず賃貸が多いマンションはマナーが悪い人が多いのではと思われてしまう。
できれば投資目的ではない人に購入してもらいたいと思っても不思議はない。

あとこのマンションはこれだけの規模でありながら地権者住戸がないから現在のところ賃貸住戸は少ない。
想像だけど、売主３社は売れなきゃ一定の在庫を塩漬けし、自身で投資目的の賃貸経営もする考えではなかろうか。

大宮区役所の移転と中丸公園整備が第一弾。大宮図書館移転が第２弾。大門町2丁目中地区が第３弾と続くから投資目的としても悪くはない環境。

パンフレット表記が50平米そこそこだと、登記面積が50平米ないので、
ローン控除もない。
実需はパンフレット表記53平米以上の方がお買い得。
投資家にとっては広すぎて面積のメリットを享受できない。
だから、中途半端な1LDKが残るんだよね。

またプレミアムの上層階は面積広すぎてグロスでついて行けない。
だから残るんだよね。

5期3次で56平米で2600万台だしてきたよ。
坪150万台。このマンションでは格安。
フルローンのローン減税で250万。
DINKSで家賃払ってる人にはお得じゃない。

フォレストの
北東角部屋まだ空きありますか？
ここお勧めです。
日の出も見れる。
眺望は、このマンションで一番いいでしょう。
直射日光当たらず家具が傷まないし、、
以前検討したが予算たらずに断念しました。

日当たりはかなり重要な要素だと思います。

どうしても、直射する光だとさけたくなるのは当然ですよね。

このあたりで、フォレストもいい物件だと思っています。

貴重な情報、ありがとうございます。

フォレストは東と北の眺めも良いですよね。北は花火が見れるし。

参道沿いの空き地には
図書館ができるという噂ですが、本当でしょうか？
東の低層は日があたらなくなるのでしょうか？

スカイの南の中部屋は空きあるみたいです。
ここは、夏は日差しが入らず、冬は一日中日差しが入ります。
寒いのが嫌な方はお勧めです。
ただし、ライオンズマンションが前にあるので１５階以下は厳しいかも。

年末年始の賑わいをみじかに感じられる場所ですね。

今更だけどツインじゃなくて45階位でもうひとまわり大きくしたワンタワーの方が売れたかもね。
駐車場も5階位の自走式の屋根つきの方が良かった。
ツインってどうしても視界が遮られるし車を大切にする人は雨ざらしを嫌う。
エリアでの高さ制限とかあったのかな？

100mを越えると環境アセスが絡むので規制がある。
後は氷川参道を意識したタワーなので高さを配慮したのかもね。

駐車場は平面駐車だけでなく自走式駐車場と機械式駐車場がある。
大宮のマンションの中では一番だと思う。
バイク置き場も外の屋根付き駐車場の他に屋内がある。

この辺は広大な敷地があってこそで、もう大宮のマンションでは無理だろうね。

自走式駐車場の区画スペースもゆとりがあるし、スロープ傾斜も緩やか、洗車場も2箇所あるし。
車好きにはかなりのポイントだったな。

高さは１１０メートルありますね。横幅も近くで見るととてつもなく大きい。存在感は抜群ですね。金銭的に全く無理ですが。

おっ、今公式サイトがメンテ中だ。
何の新着情報がアップされるんだろう。

北西角なかなか良さそうな感じする。庭園が見れるし駅方面も見れる。北は夏は花火見えるみたいだし。まだ残ってるかな。

今から購入する人は機械式しか残っていないですよね。プレミアム住居は自走式を確保してあるのかな。

値引き交渉ありましたよ。今月だけみたいですが(^^)v

知人から新築後２年経過すると中古扱いと聞きましたが
具体的にどんなデメリットがあるのですか？
新築マンションの保証が受けられないのですか？
値引きはありません、でも中古扱いですじゃ
ちょっと検討からはずれちゃうな～

表示上のルールで完成後1年以上未入居なものは中古として表示することが望ましいようですが、多くの売主はそれ以降もコメントを小さく付して新築物件として表示していることが実態としては多いと思います。
売主がそのまま販売しているなら（つまり仲介とならないなら）表示上の問題だけですので特にデメリットはないと思います。上記の実態があるので、あまり例はないかも知れませんが、中古となったら価格も見直されるでしょうし、そういう面のメリットが出てくる可能性はあるのではないでしょうか。あとは1年経ち2年経ちという風になるので、その分の何らかの陳腐化がでることはあるかも知れませんが、中古・新築の区分自体による違いではないので。
知人の方がおしゃっている2年という期間は、あまり聞いたことはないです。

固定資産税の減額はどうなのですか？
普通に引渡し後５年間減額は受けられるのですか？
２年経過後に購入すると残り３年しか受けられないのですか？

わからん。営業に聞いてくれ。
もし固定資産税の減額が減るならさすがにその分は安くしてくれるんじゃないの。
大した額じゃない。
強気だからしないのかね。

あのでかい庭の固定資産税も住人負担ですよね。
ここは他のマンションより管理費や修繕費の上がるスピードがすごいらしいです。

管理会社への委託管理費は1億超えは確実。埼玉では一番じゃないの。
その分、管理委託契約を飛ばしたら大変だから管理会社フロントは必至。
減額されないよう仕様を増やしたりでカバー。少しでも減額されないよう工夫をする。
増額など出来る訳がない。

小規模なマンションの年1千万くらいの管理委託費なら管理会社も舐めた交渉をするかもだけど。

大規模のメリットは一戸当たりの管理費は普通のマンションとは変わらずに、多くの共用設備や管理会社からのサービスを受けられるところ。

固定資産税の減額は工事完了後からマンションの場合は5年間減額だったと思います。竣工年月日から計算すればいいんじゃないんですか？

来年度は住宅ローン減税も300万から200万に減ってしまう。
100万はでかい。
税金の減免は時限立法だから難しい。
もっと難しいのは金利だけど。

どうしてローン減税や消費税アップで購入を急かすの？
消費税がアップせず、ローン減税額も増える２０１４年１月から３月までの引き渡しが買い時。

でもどうだろうか。
消費税アップで客足がなくなるその後の方がお買い得かもね。
過去の消費税アップ時を経験すると、もっと待ってみたくなる。

将来の税制や金利、不動産価格などはわかる人はいない。
だから皆当たり前のように不動産は欲しいときが買いと言う。
ただ個人的には金利はこれ以上下がる事はないと思う。
０金利政策により変動金利は過去最低。長期金利低下により固定金利も過去最低。
ローンを組む環境としては今は最高だと思う。

いくらなんでも2014年の1月までには、このマンション完売していますよね。

大宮に住みたくてこのマンション買いたいなら、今買うのが絶対いいよ。
値引きは期待していようにはいきませんね。
早い者勝ちだと思います。

あと、今後インフレになるなら、
変動より固定金利のがいいかも。

>644
早い者勝ちってのはちょっと無理があるでしょ？
それならとっくに完売していてもおかしくないよね。
以前のコメントにある平成２６年の１月から３月までの
消費税増税前が買い時じゃないかな？消費税増税前なの
に年末の拡充される住宅ローン控除が受けれるから。
まあ過去の経験から消費税増税後はものすごい買い控え
が起こるから、その後にゆっくり買い叩くのが
本当は一番賢い買い方かもしれない。

とにかくプラウドに抜かれませんように。。。

2014年をやたら押すから何故だろうと思ったらプラウド大宮の営業さんか。
このマンション気になって仕方ないんだね。
自分は大宮好きだから西口も大好きだけど、この手の営業さんは大嫌い。
このスレでもネガレス連呼し、しかも自演がバレて大量削除。プラウド大宮スレでのポジスレも合わせて削除。
まあ、脅威なんだろうね。

http://oec.or.jp/kanri/cmsdesigner/dlfile.php?entryname=page1&entr...

そもそも2014年以降の住宅ローン減税は未定。
消費税が上がるかも景気次第。
消費税が上がったら住宅消費の落ち込みを抑えるためにローン減税拡充をしようと検討してる段階。消費税とセット。
ただ仮に消費税が上がるということは今より景気回復しているということだから長期金利は今より上がっている。
固定金利が今より高くなっている。変動金利は政策金利連動だから増税後に上がることはないだろうけど、数年後には政策金利が上がるのも近い状況。ローン残債多い時の金利は税制より大きいよ。

この低金利時代に
固定ローンで
ここを買えば、損はない？

景気回復して金利上昇なんて希望的観測でしょ、
今より悪くなる事はあっても良くなる事はない
せいぜい現状維持かな、結果金利も変わらず。
少子高齢化で世帯減少だから、この先不動産の
価値は下がり続けるから待てば待つほど安く買える。
金利が上がるから！消費税増税だからは不動産営業の
常套手段、損をしたくないなら少なくとも今は
買いじゃないね。

金利といっても固定金利と変動金利によって違うかな。
消費増税が予定されているから政策金利の利上げはないんじゃないかな。
とすると変動金利は後5年くらいは利上げなし。
固定金利が上がることは普通にあるでしょ。毎日変動する長期金利連動なんだから。
固定金利あがらないというのは日経平均が8000円台から絶対上がらないと言ってるのと同じ。
そんな絶対予想出来るなら株の信用で売りすれば大儲けできる。

タワーマンション、先ほどの地震ではどんな感じだったのでしょうか？
上の方の階がどうだったか気になります。

船酔いしました(/--)/

年末年始の氷川参道の混み具合ってかなりすごいですか？GMTの東側くらいまで行列なんてのも有るんですかね？屋台などもあったり賑わってるなら楽しそうだなぁ。

ここは非常用エレベータはあるのかな？
先日の震災で17階歩いたけど、もう無理です。
水や食料持ってなんて考えたら・・・・
計画停電の時、上層階の人達どうしたのだろう？
エクササイズに良いなんて冗談は止めて欲しい。

GMTには非常用エレベーターは17人乗りが各棟一基ずつあります。停電中にはディーゼルで自家発電して動かすようです。

↑氷川参道は、初詣でかなりうるさいよ…毎年行くけど、参道にはゴミやゲロが散漫しててとても不快です。　　　　　南銀から流れ出てくる若者も多数。　　

本当に毎年参拝してるの？
平成広場から氷川神社まで参拝する人が多いんじゃないかな。
一の鳥居から交番まではいつもの氷川参道と変わらない。

http://saitaman.blog.ocn.ne.jp/saitamanpo/2011/01/post_6276.html

ＧＭＴから本堂まで徒歩20分です。参道に接しているわけでもないし、ほとんど普段と変わりありません。

657さん

654です。情報有難うございます！とても魅力的です！やはりこちらの立地は素晴らしい。前向きに検討したいと思います。

立地はね。仕様は並か以下です。アフターの対応も疑問です。

まあ、スーぺリアの仕様が並はその通りかな。
ただ高層階は高いけど大宮一番の夜景が毎日見れる。今後もこのタワーを越えるマンションは出そうもない。
低層階は坪160からあり200以下多数。庶民でも夜景の見れるスカイラウンジでパーティーが開け、ホテル並みの宿泊施設もある。客人をもてなすに充分なマンション。
仕様並は仕方なしでは。
しかも公共施設再編による再開発ど真ん中の立地。
後は値下げしてくれれば言うことないんだろうが無理なのかね。

再開発のメリットは図書館が近くなる事だけなんだが…