研究学園駅前に、三菱地所+NTT都市開発の500戸!
超大物デベ、超大型物件。
うわさは前からいろいろありますが、まだ情報は
限られています。ぜひ情報交換しましょう。
こちらは過去スレです。
パークハウスつくば研究学園 けやきレジデンスの最新情報をチェック!
[スレ作成日時]2006-08-28 22:50:00
研究学園駅前に、三菱地所+NTT都市開発の500戸!
超大物デベ、超大型物件。
うわさは前からいろいろありますが、まだ情報は
限られています。ぜひ情報交換しましょう。
[スレ作成日時]2006-08-28 22:50:00
物件概要 | |
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所在地 | 茨城県つくば市苅間字西向1238-1(底地地番)、茨城県つくば市葛城一体型土地区画整理事業区域内・D4街区2画地(保留地) |
交通 | つくばエクスプレス 「研究学園」駅 徒歩3分 |
種別 | 新築マンション |
総戸数 | 454戸 |
そのほかの情報 | 構造、建物階数:地上24階地下1階 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2009年01月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 | |
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売主・販売代理 | [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [売主]エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社 [媒介]株式会社イオプラネット |
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¥1,100(税込) | ||||||||
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研究学園てTXのどの駅よりも筑波山が真北にきれいに見えると思うのです。筑波山の景色をしっかり残す町並みを作って欲しかったのに、ここに24階や20階のマンションを建てる必要があるんですか。街の景観、建物の色、高さ制限等々の厳しい基準で街全体を創り上げたほうが将来の資産価値は上がると思うのですが・・・たとえば東京の表参道のように街路樹の景観を壊さないような建物と高さで統一するなどのコンセプトはないのでしょうか?目先の開発ばかりを急ぐ傾向に少し疑問を感じるのは私だけ・・・
坪150万で安いなんて言ってくれる人がいて、デベロッパーは喜んでいるでしょうね。つくば駅もしくは守谷以南だったらわかりますがね。
柏の葉キャンパスの三井の物件でも坪150〜175万で、駅直結です。
周辺地価を考えれば、いかに割高かわかります。
つくばブランドで踊らされて大金を払わされる人たちはお気の毒です。
別にひがんでいませんよ。すでにこの1年間にTX沿線で3ヶ所マンションを買わせていただきました。実は、研究学園駅前も楽しみにしていたのですが、強気の価格に唖然としただけです。
1時間に2本(上下で計4本)しか電車が止まらない駅にしては、どうしてそんなに高くなるのか不思議なだけです。
生活の利便性は、SCの大きさだけでは判断できませんよ。周辺の自動車が多くなるのは、そこで生活する人には迷惑なだけです。
SCが乱立した守谷では、SCの淘汰が始まります。
開業1年のアクロスモールもテナントはガラガラです。
大きい器を作っても、その中で生き残れるショップはごく一部なので、集客力のあるショップをいかに呼び込めるかがカギだと思います。つくば駅前やララガーデンと同じような店が数多く入るだけなら、賑わうのは初めだけで、じきに閑古鳥です。
はいはい。良い物件だと思った人が買えばいいだけの話で、
そんなにひがまなくても、いつかいい物件に出会えますよ。
少なくともサーパスつくば研究学園があっという間に完売したわけですから、
あの価格では圧倒的に割安感があったということだと思います。
225さん
現在にしか目を向けられず、
後で後悔ってこと多くないですか?
TXのダイヤはまだ暫定ダイヤで、
今後の拡張の余地を残したパターンです。
余地を埋めるのは快速停車駅の見直しと増発です。
研究学園駅がどうなるかは言わずもがなですね。
後発かつ最大のSCが、既存の小さなSCと
ブッキングするようなテナントに?(笑)
先見の目を持つ人と持たない人。
こうやって分かれていくんだなぁ。。
研究学園駅の発展性を私も疑いません。私が言いたかったのは、坪150万という価格がすでにバブルであり、発展後の価値を折り込んだ価格ではないのかということ。坪150万と聞いて高いという反応より、安いと思う反応が先に出てくることが不自然に思えただけです。
TXの守谷〜つくば間は、現状はもちろん将来も不採算・お荷物区間であり、研究学園だけが頑張ってもそんなに増発はできないでしょう。研究学園以外の駅も発展しないと2本が3〜4になるのが関の山。TXの収入が予想を上回ったとはいえ、守谷〜つくばは守谷〜秋葉原間の利益で養ってもらっているということをお忘れなく。
坪150万を安いと言える人は業者か、バブルの再来を信じ込まされている人にしか見えません。
まだ発売になったわけではありませんから、噂と違って販売価格が妥当だったら買いますよ。
SCはあっと驚くテナント・施設が入るように思
います。
超ビッグプロジェクトなので厳しい情報管理下に
あり、今は、何も漏れてこないが。
もしかして**ザニアなんかも有りではないかと。
市庁舎は職員約800人、SCは従業員約3000人。
日中の就労人口があっという間にこれだけ増えて、更に
利用客がこれに加わる。
2010年のTXの乗降数はどれくらいになるのだろうか。
どんなに魅力的なSCであっても、隣接もしくは雨に濡れないでいける、譲っても駅から帰り道でなければ、あまりありがたみはないかも。それならうちから車に乗っていけばいい話。(ここに住んでもおそらくそうする。)
また、研究学園始発列車が出来ないのなら、快速停車してもこちらもありがたみは少ない。いっそ、常磐線並みに特急指定席またはG席をつくって欲しい。
150万/坪前後で落ち着くのでは?
(ただし、最上階のPフロアーと目玉部屋の落差は激しいと思います。)
希望の部屋が120/坪なら購入させて頂きます。
高い高いと思わせて、意外と安いいう正式価格を出して、
一気に勝負をつけるかもしれませんね。
中身に関しては素晴らしいマンションです。
ただし日当たりには注意が必要です。
SCってイオンとシネコンぐらいしか情報ありませんね。
241さんは
>中身に関しては素晴らしいマンションです。
と仰っていますが、どのあたりが良いのでしょうか?
説明会でもパンフレット以上の情報はそれほど無かったように思います。
坪120万でも妥当なのかどうか私には分かりません。
個人的には3日で飽きそうな"CAFE"なるものよりも
外断熱構造にしてもらったほうが長持ちしてありがたいですが。
241です。
「中身に関しては素晴らしいマンションです。」って言ったのはマイナスなことを言ってしまったので、ちょいと持ち上げなければって思いましたので。^^ゝ
ですが、考え方の相違はあると思いますけど、これだけの規模だから
出来る共用部分の豪華さは効率よく建てました目一杯そして革張りイス単に置きましたというマンションよりは魅力に感じます。その一つが私の場合カフェであったりします。また、24時間有人管理(これは予定でしたっけ?)、その他セキュリティ面、免震、100年コンクリート、エコキュートと現時点では茨城県内では他の追従を許さない内容だと思います。
不動産相場っていう点では万が一120万/坪でそれなりの部屋数が実際出てきたら格安って言っていいと思います。記憶は不確かですけどつくば駅のミオカスの南向き部屋で150万/坪はしたような??
150万/坪想定の根拠は100㎡超えの部屋が多いこと、、4000万台前半が最多価格帯と思いましたからです。
肝心なSCの情報がないのが悩ましい限りですね。
北関東最大級の文言がなくならようにって思います。
目玉のテナントが明らかになってもいい頃なのになー。
研究学園駅前の公園はなにか施設できる予定はあるのでしょうか?
洞峰とまではいかなくても
テニスコートや夏だけでもプールなんて出来たら
二の宮のマンションと同じくらい
住む価値が上がりそうなんですが。。。。
今の状態だと、ベンチ座っているだけで
あまり意味が無いんですが。
ご存知の方いらしたら教えてください。
ショッピングセンターの建築計画の看板が設置されました。
H19.10.20着工でH20.10.10完成予定。
延べ面積は当初計画規模だけど、
店舗面積はどうなるのかな?
いろんな噂が飛び交ったけど、
2008年完成は予定通りになりそうです。
東京武蔵村山のダイヤモンドシティミューは店舗面積8万4千平方メートル(東京ドーム2コ)
一方、研究学園のSC(2009年10月10日完成)は7万6千平方メートル(ミューの90%)で少し負けているが10万超に拡張も視野にある(日経)
隣接する24ヘクタールの誘致施設用地(SC14ヘクタールの1.7倍。東京ドーム6コ分)はどこが落札したのだろう。何ができるのだろう。
東京武蔵村山のダイヤモンドシティミューは店舗面積8万4千平方メートル(東京ドーム2コ)
一方、研究学園のSC(2008年10月10日完成)は7万6千平方メートル(ミューの90%)で少し負けているが10万超に拡張も視野にある(日経)
隣接する24ヘクタールの誘致施設用地(SC14ヘクタールの1.7倍。東京ドーム6コ分)はどこが落札したのだろう。何ができるのだろう。
別のスレに こんなことが書いてありました。
SC西側の区画に142戸の戸建開発
現地の看板によると創建という関西の業者みたいですね。
これって隣接する24ヘクタールのことでしょうか?
カスミが従来にない業態での出店を検討。
ロボット技術や研究成果を発信する拠点も目玉施設の一つとして入る。
(つくばを中心に全国のロボット関連技術を紹介する「サイバーダイン・スタジオ」)
需要動向を見極めながら増床を繰り返す。
最終的には約10万平方メートルに約220のテナントが入居。
このうち約70店が茨城県初出店。
だそうです。
茨城新聞8/7に大和ハウスのつくばSC店舗面積が1.5倍に拡大って載ってましたよ。映画館は松竹のMOVIX、書店は旭屋書店、地場の農産物を扱うファーマーズマーケットや、銀行、結婚式場、医療モールなどが設けられる。とのこと。結構充実したSCになりそう!
はじめまして。会社員29歳です。
土いじり、車の運転が嫌いなので駅近くのマンションを購入したいと思っております。
つくば駅で徒歩圏内だと高くてとても手が出ないのでこちらのマンションに期待しています。
以前サーバスがありましたが同じぐらいの価格で出ないかなぁと期待しつつ・・・
年収500万弱のサラリーマンなので3000万以内じゃないととても買えないです。
色々な角度から情報を得るためこちらも参考にしております。
現在、研究学園駅orひたち野うしく駅前かで比較中のものです。
電車通勤なので駅近は必須、パートナーの勤務はつくばということで上記のエリアが候補になっています。
将来、子供の通学やお稽古事などを考えると研究学園駅の方が良いかなぁと思っていますが、価格次第かな。やっぱり研究学園エリアの方が高いですよねぇ〜。将来の資産価値は、どちらが下がり幅は小さいかなぁ。
早くこの物件の価格や間取りの情報が出ることを心待ちにしています。
当時の新聞記事によると、穴吹の取得用地は十五万円弱/平米、三菱地所が購
入した隣接地は四十万円弱/平米。サーパスの土地は6000平米だから15×6000
=90000万円=9億円、206戸だから各戸占有面積を考えずに大雑把に平均すると1
戸当たり土地代は9億÷206=437万円。一方、三菱地所の土地は物件概要による
と計約15000平米だから40×15000=600000万円=60億円、550戸で単純に割ると
1090万円。建物の仕様がまったく同じようなものだと仮定しても、サーパスよ
り少なくとも600万円以上、取得に費やしたコストを想像するとさらに高くなっ
てもおかしくないと予想しています。
また、サーパスは1000棟記念物件ということもあり、仕様にたいしてかなり安
めに価格を設定していたようです(それでも100平米くらいの低層階で3千万円
強はしましたよ)。一方、パークハウスはコストの高くなる免震タワーで、共
有設備も(つくばでどのくらい受けるかわかりませんが)かなり凝っていると
思います。ブランドも加味して、最低価格は4000万円弱、中高層になると5千万
円台がメインではないでしょうか。目の前が調整池のさくらレジデンスはけや
きレジデンスと比較してももっと高くなりそうでした。説明会のアンケートで
みんながみんな「高い!」と回答していれば、もしかしたら少し設定価格が下
がるかもしれませんが...。
研究学園のエリアも良いですね。
私も以前検討していましたが、価格はかなり高くなりそうなので断念。
みらい平の駅前マンションに決めました。
つくばまでわずか12分(研究学園まで9分)ですし雰囲気も良かったので。
パークハウスが余裕で買える人は羨ましいです。
柏の葉とここを比較するのは、場所が全然違うので難しいですね。
将来的な資産価値を考えたら、柏の葉の三井の物件の方がはるかに上ですから、1000万の余裕があるなら柏の葉の方がいいんじゃないですか?
研究学園の将来性は確信してますが、研究学園駅のマンションを買うなら、あくまで安ければの話。
つくばの田舎で4000万を超えるマンションなんて、SCができたあとの将来を織り込み済みの価格で全く割安感なし。ならば、一戸建てを考えるのが多くの人の発想だと思う。
TXで東京が近くなったとはいっても、東京への通勤圏は守谷が北限でしょう。
つくばは東京のベッドタウンではなくて、独立した生活圏と考えるべき。
サーパスは割安で良かったけど、これから出てくるマンションは割高で魅力はないなあ。
中心じゃなくて、副都心でしょ?(中心にはなってほしくない)
ここは既知の図面によると7割以上が100平米以上のプランでしょう。
居住空間としてはパセオコモンズの箱と遜色ない。サーパスは半分
が90平米以上で残りもほとんど80平米以上だった。プロパストも、
隣駅の様子を見ていると研究学園でも100平米以上中心で出してくる
んじゃないかな。それはエリアの価値が上がるという意味でとても
良いと思う。
とにかく、そうすると駅直近では絶対値で3000万円以下という物件
は当分出てこないと思うし、TXの業績が順調に伸びる限り坪単価で120
万円以下なんてマンションももう出てこないんじゃないかと思う。
実現するかわからないけど「東京駅延伸」なんて思惑が市場に存在
するだけでも、価格は上がっていくんじゃないかな。仮に延伸がな
くなっても、その頃には街が形になっているでしょう。
冷静に見れば今までが高値で下がってきています。物件により
価格は価値で多少ぶれますが、まずキャピタルゲインになることは
ないでしょう。無理して新築で買わなくても数年すれば1000万
なんてすぐに下落します。売値が上がるのは土地の調達コストと
建材の急騰が主で、つい最近までの同等か上のものが安く買える時代は
終わりました。
また街が街として成長するのにはある程度の年月がかかります。
ひたち野うしくより成長が早くても五年後にあの程度まで
整えばいいところ。本当に住みよい町と評価
されるのには10年は必要じゃないですかね?そのころには
つくば駅周辺にも今よりマンションは増えているでしょうし。
待てる人はあわてないほうがいいと思いますよ。
この土地が気に入って購入される方は飛び付き、欲しい部屋を買えば
いいと思います。一生住む、資産価値は関係ないという方にはとても
いい物件かもしれません。逆に値下がりはしない、お買い得という考えは
やめたほうがいいかと思いますよ。
この駅周辺物件は不動産屋さんもかなり強気の値付けをしており、
5年後の発展も織り込み済み価格です。
通常マンションは10年以内に1〜2割の住民の入れ替えがあります。
その分が賃貸もしくは中古売却となります。その時期にも周りには
ここほど条件はよくないがために新築を売りに3〜4000千万程度で
売りに出すでしょう。
中古で5〜10年落ち、片や徒歩5分や10分かかるが新築と
なるとやはり新築派が多いと思います。また距離的にもっと安い新築
マンションの可能性もあります。さらに今新築で3000万台で
売りに出されている戸建も中古で出回る中、2500万ぐらいで
処分できればいいところでしょう。あとお隣の物件も中古で低価格で
出てくると予想されますので、買い手市場になります。下手すると
ひたち野牛久のように、供給余剰になりさらに中古市場での売り手は
厳しいかもしれませんね。
将来賃貸と考えるとかなり高いお家賃がとれると思いますので、
そこまでゆとりのある人にはお勧めです。
リスクを抑えたい、駅の利便性が必要であればもうちょっと守谷よりが
お買い得かも知れませんね。
ちなみに管理費、修繕積み立てなど月々の出費もあることをお忘れ
なく〜。
自分と同様に相手も意見を自由に決めていい(そしてその結果に責任を負う)
のだから、「勘違い」とか一蹴しないで敬意を払って応対するべきですよ。勝
負も何も、自分の判断に満足している人がベスト。
ただ、待ったほうがいいというアドバイスが有効な人はほかにもいる。戸建て
とマンションの長所短所はトレードオフになっている部分も多いのに、「同じ
金額を出すなら戸建てが買えるよな・・・」なんて迷い方をしている人は、仮に資
金があっても買わないほうがいいと思う。こういう人は、自分の生活スタイル
に必要な住まいのイメージが固まってないから、最適解も絞り込めない。ころ
ころ見る立場を変えるから、買っても見送っても大概後悔する。後悔するなら、
財布がいたまないほうがいいでしょう。
同じTX沿線の、フォレストレジデンスやパークシティ柏の葉キャンパスのスレ
を1から読むと興味深い。最初は「流山/柏価格では考えられない」「なめとん
のか」「絶対売れない」みたいな反応があり、その間この掲示板も見てなさそ
うな層に淡々と買い進められていき、やがて購入者ばかりの書き込みになる。
今となっては的外れだったけどその時点でとくとくと語られている予想を読む
のはちょっと勉強になる。ここも、スレ・売れ方ともに流れとしては似たもの
になるんじゃないかと勝手に予想してます。
3000万後半から4000万前半ねえ。それ位の値段なら高すぎるという意見はここまで出ないでしょう。100平米を超える物件ですからね、私を含め高くなると想定している人は、それより500万位は高い値段を予想しているんでは。
SCも期待していたけど、核となる店が結局カスミと聞いてしまうとちょっとがっかりです。
ここのSCは大和ハウスですよね。守谷のアクロスモールとロックシティーの両方とも大和ハウスのテナントで両方にカスミが入っているけど、大和は共倒れにならないと信じて開発したんですか? なんか先行き不安なんですが。
坪単価で考えたほうがわかりやすそうですね。
ズバリ坪単価160万と予想します。
そう考えると、100平米でも4000万円台後半となりますが、
逆に最小の80平米後半のものでも4000万円を切ることはなさそう。
やはり4000万〜5000万が最多価格帯となりそう。
(あくまでも個人的な予想)
もし坪当たり160万円なら、専有面積100平方メートル(約30坪)で価格4800万円となる計算。
うーん、将来性ある土地としても、ちと手が出しずらいお値段です。
柏の葉キャンパスは、東向きで坪当たり150万円台、南向きで180万円台で販売されたので、
ここならもう少し安くしていただきたいもんです。
サーパスは坪110万円ぐらいだったと記憶しています。
あの時は「こんな何も無い所にマンション?」と思っていましたが・・・
住宅ローン金利も上昇傾向にある中、機会損失は大きかったと後悔しきり。
デイズタウンの前のモデルルームは外壁まで、
充分に奇麗に出来上がっていたのに(たぶん内部も)
あとは、マンション名の入った看板を建てるばかり
と思ってました。外壁を今、バリバリすごい勢いで
剥がして壊していますね。
久しぶりに通りかかってびっくりしました。
オープンが、まつりつくばに間に合いそうな勢いで
作っていたのに、壊すとはもったいない。
移転なんですか?まだ一度も開いていないのに?
研究学園駅の現地近くにでも、便利な用地が
見つかったのでしょうか。
大和ハウスのSCの店舗情報新たに判明したようです。
http://kanto.machi.to/bbs/read.pl?BBS=kanto&KEY=1188480609
190と191に書いてありました。
楽しみですね。
だれか付近に建つプロパストの物件のことご存知な方いますか?
http://www.pjtx2.com/
どこに建つかも良くわかりませんが、資料請求したら結構いい本が送ってきました。三菱地所とは正反対の会社って感じがしますが・・・
TX 10/18ダイヤ改正で増便するみたいですね。
つくば-守谷の増便がメインみたいだけど、守谷からの接続はあるのかなぁ。
http://www.sankei.co.jp/chiho/ibaraki/070919/ibr070919001.htm
大和からマンションに関するアンケートがきました。
つくばでマンションを販売する意向があるような内容でした。
ショッピングセンターに隣接していた方が魅力を感じるので、
(ある程度離れていた方がよい人もいると思います。)
すぐにでもここを決めようと思っていましたが、少し様子見をしようと思います。
また地価上昇も落ち着いてきたようですので、あせらずじっくりいこうと
思っています。
モデルルームオープンが延期したので、買う気が少々後退です。
高額なお買い物なので、勢いをつけていたなのな。
100㎡近い広い間取り中心(というか片方は全戸100平米オーバー)ですけれども、坪150万は甘いでしょうか。 170万程度を覚悟して、100㎡が5000万円台前半で、中-高層まで(かなり線路を超えた高さまで)いければ買いかなと思っているのですけれども、皆さんは金額的な予想はどうでしょう?