パークハウスつくば研究学園 Part３

正直言って、値引きの話は本当かな？という感想です。

あと４００戸も売れ残っているのであれば、こそこそ値引きを始めるのではなく全体的に価格を引き下げて（既契約者分の値下げをするかどうかは別として）、大々的に値引きを宣伝しなければ売れ残りの消化にあまり貢献しないはず。
一方で、「なんだ三菱地所でも粘れば値引きするんだ」と思われたら、他物件への波及が大きすぎる。
それに、売れ残りのかなりの部分は１００平米超（しかも５０００万円超も多い）のけやき１番館とさくらだから、多少の値下げでは他物件との競争には勝てない。

もし、本当に三菱地所が個別の値引きを始めたのであれば、何を焦っているの？と思う。
キャッシュフローが詰まりつつある新興デベロッパーなら、とにかく現金が必要だということだろうけどね。

とてもデリケートな話題が続きますね。
何れにしても，自分の判断結果を冷静に受入れて，前向きになる方が
賢明でしょう。
短期的にしろ，長期的にしろ，マンションや土地で得をした方は，
それ程いないと思います。プロの個人だけでなく，法人ですら，
大損をして，法人そのものを潰す位ですし。。
（このPHではないが，最近「動いた」私も慎重さが足りなかった。。）

この掲示板の関連記事ともいえる「パークハウス菊水若葉公園前・・」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45248/
というのがありました。札幌市内のPHです。近くには「イーアス」あり。。
PHとしての仕様は違うみたいですが。

他にも，パークハウス鶴見栄町公園
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8399/
など。都内以外のタワー型免震タイプですと，例えば，
パークハウス仙台五橋タワー
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6503/
がありますね。

研究学園前はともかく，苦戦しているPHがあるみたい。「値引き」の問合せ
書き込みも散見されます。

地所だから値引きしないなどと紋切りの固定観念は捨てた方がいいですよ。
トヨタですら最終赤字、この経済状況が把握できない方は相当浮世離れした方と存じます。
特にこの数年は空前の恐慌に見舞われる可能性大です。
ま雲の上クラスの研究者にはさして影響ないかも知れないですがね。

そうですね。

企業判断に我々がとやかくいえないのでは。

三菱地所や三井不動産は、経済状況への対応という観点からは、値下げをする必要はないのではと思います。
しかし、経済状況のいかんに拘わらず、マーケットの見誤りによる価格設定ミスの場合は、思い切って適正価格に見直し、それ以後は一切の値下げに応じないという戦略をとった方が、企業にも、購入希望者にも、既契約者にも幸せではと思った次第です。

たぶん、４００％という容積率に対応した地価の入札額に見誤りがあったと思います。
郊外では駐車場を１００％以上設置しなければならず、地下駐車場が価格的に無理な立地では、住戸を１００㎡基準にして駐車台数を減らすことが必要になります。坪単価が１４５〜１５０万円程度（これは高いわけではない）でも、絶対額が４５００万円になります。

郊外では、駅からの距離に応じた地価低減率が大きく、徒歩１５分程度であれば、大手による良質な戸建住宅が４５００万円程度で手に入ります。マンションの高層階やプレミアム住戸などは、一戸建より高くても問題ありませんが（というより競合関係にない）、一般住戸が戸建と価格的に競合すると５００戸以上という戸数の事業企画としては割高感がでてしまい、マンション派の購入者でさえ躊躇します。
また、公務員などの購入価格限度は、３５００〜４２００万円程度といわれます（共働きや親の援助がない場合）。その価格を越えると、援助する親の意見が入り、マンション派でも決断が遅くなります。

他社のマンションとの比較で価格見直しをするのではなく（三菱地所はその必要はないのでは）、マーケットの適正な見通しのもとに価格改定を行うことが（たぶん今回が最後のチャンス）、三者が幸せになる道だと思います。
このまま、価格改定を行わずに建物が完成すると（たぶん販売済み５０％を下回る）、裏での値引きを余儀なくされ、マンション内のコミュニティ形成の上でも、企業のブランド価値の上でもマイナスが大きいと想像します。

No.746さん

大方出来上がってきたようですが、出来自体はどうなんでしょうか？

値引きも気になりますが、それに応じた出来栄えなら検討に値します。

三菱や三井は元々それなりにお金をかけてしっかりした建物を
建てていると思うので、値下げする必要はないのではないですか？
勿論、そういうしっかりした建物が価値を下げずに値下げしてくれるのであれば
買い手にとって、こんなありがたい話はありませんが。

守谷の某大規模物件などは、免震でも制震でもなく、地域の反対運動や、
また大手建設会社施工にもかかわらず工事中の外壁が破損していた割には高い値段設定
だったのが、それなりの価格になった！？（まだ高い！？）だけのような気がいたします。

免震で財閥系のデベが造ったしっかりした建物という理由だけで完売するのなら値下げの必要はないでしょうね。でもそういう状況じゃないのは明らかでしょ。

つくば市内の勤務には便利かもしれませんが、途中駅を飛び越えて都内通勤者を呼び込むには立地不足ですし、つくばのホントの文教地区に住んでる人たちは学区が替わったり通学に時間がかかる葛城にはあまり魅力は感じてませんよ。つくばのマーケット規模を考えると現状価格で売り切るのは苦しいのではないでしょうか。

値下げしてるマンションは、仕様が低いから下げてるんじゃなくて、その値段では売れなかったからですよ。

値下げの真偽の話が、値下げの要不要の話にすりかわってますね。

>>746

つくば駅、研究学園駅徒歩15分程度で大手施工の戸建ては5000千万は超えると思います。地価が高いですから。葛城地区は地盤も心配です。スタバのあるもとの土地をご存知かと思います。土地が低く沼地のような土地の上に土を盛り、ならしていったような土地が多く、基礎を深めにすると必然的に値段は跳ね上がります。

No.747さん

エクスプレス沿線では、最高ランクの建物の一つと思います。
購入したいという潜在的希望者も多いのでは（欲しくても買えないという需要者が多いのではと想像しますが）。

三井は物件名称（パークホームズとパークコートなど）により建物水準にやや差があるようですが、三菱はどの物件も高水準を目指そうとしている点で、好感をもつ方が多いようです。

>>750

三菱地所として値下げする必要がないのであれば
値下げの噂は嘘かもしれない、という話だと思うので
すり替えというほどのことではないかと。

値下げの話が続いているが、
本当の話を聞きたいもんだ。

ただ、売れなければ値下げをするのは至極当然の経済行為であり、
既契約者にとっては、つらいものだろうが、
機会費用、気に入った部屋などを享受したのだから納得するほかないであろう。
契約時にはその価格が妥当と思ったから契約したはずだから。

この前見学に行ったのですが、筑波山が近くて都会にはない清々しさを感じました。
遠くの富士山よりも、近くの筑波山・・いいです！！

今後の経済状況によっては、地所といえども値下げせざるを得なく可能性は大です。
某雑誌の記事で高橋洋一さんが、今後デフレがひどくなると言ってましたが、
その場合不動産価格も、さらに下がることになるでしょう。
私は、後1年くらいは様子見て決めようと思ってます。

今買ってもあまり損をしない物件もあるけど待てるならまったほうがいいよ。

>>757
今後デフレがひどくなる？まさかね。
そんな意見が多いようだけど、今後かなり激しいインフレが来ると思うよ。
その時には不動産の供給も少なくなってると思うから価格も急騰するかもね。
免震の物件は特に今注目されてるしね。

>>759
　激しいインフレが来る可能性はあると思いますよ。
　でもそのときは、金利がべらぼうになってますから、
ローンで不動産を買うときは、固定金利にしとかないとね。
もっとも、固定金利で契約していてもハイパーインフレだと、例外的な条項が
適用されて、結局信じられないような金利を負担する羽目になる可能性は大です。
　現金で不動産買える人は、デフレが進行するであろう数年以内に現金を現物資産に変えておくというのは良い選択かもしれません。