パークハウスつくば研究学園 Part３

三菱地所や三井不動産は、経済状況への対応という観点からは、値下げをする必要はないのではと思います。
しかし、経済状況のいかんに拘わらず、マーケットの見誤りによる価格設定ミスの場合は、思い切って適正価格に見直し、それ以後は一切の値下げに応じないという戦略をとった方が、企業にも、購入希望者にも、既契約者にも幸せではと思った次第です。

たぶん、４００％という容積率に対応した地価の入札額に見誤りがあったと思います。
郊外では駐車場を１００％以上設置しなければならず、地下駐車場が価格的に無理な立地では、住戸を１００㎡基準にして駐車台数を減らすことが必要になります。坪単価が１４５〜１５０万円程度（これは高いわけではない）でも、絶対額が４５００万円になります。

郊外では、駅からの距離に応じた地価低減率が大きく、徒歩１５分程度であれば、大手による良質な戸建住宅が４５００万円程度で手に入ります。マンションの高層階やプレミアム住戸などは、一戸建より高くても問題ありませんが（というより競合関係にない）、一般住戸が戸建と価格的に競合すると５００戸以上という戸数の事業企画としては割高感がでてしまい、マンション派の購入者でさえ躊躇します。
また、公務員などの購入価格限度は、３５００〜４２００万円程度といわれます（共働きや親の援助がない場合）。その価格を越えると、援助する親の意見が入り、マンション派でも決断が遅くなります。

他社のマンションとの比較で価格見直しをするのではなく（三菱地所はその必要はないのでは）、マーケットの適正な見通しのもとに価格改定を行うことが（たぶん今回が最後のチャンス）、三者が幸せになる道だと思います。
このまま、価格改定を行わずに建物が完成すると（たぶん販売済み５０％を下回る）、裏での値引きを余儀なくされ、マンション内のコミュニティ形成の上でも、企業のブランド価値の上でもマイナスが大きいと想像します。