変動金利は怖くない？？　　その46

長期金利もまた下がるだろ。金融緩和すりゃぁね。長期物中心に買うだろうから。しかし、金融戦争いつまでやるのかね。誰も返す気ないのにね。第三次世界大戦もあながち本当に思えるよ。

>550さん

ありがとう。もちろん金利の選択は
自己責任。10年固定1.05％、その後
1.7％引きをとれそうなんで、更に
迷ってます。10年物国債の動きをもう
ちょっとみて、どちらか選択します。

FRBがFOMCで米景気の減速を認め、QE3の実行をより具体的に示したので、おそらく来月が再来月あたりにアメリカが金融緩和を実行するだろう。

ここで記憶に新しいのは第二弾QE2の時に円が最高値を更新し、白川総裁がアメリカから慌てて帰国、臨時会合まで開いて急遽金融緩和を発表。

これが2010年8月の出来事。その後長期金利が1%を割り、9月にはフラットが最低金利を更新。この時のフラットは今年6月に抜かれるまで最低金利の記録だったんだよね。

今回は2年前の状況と結構似てる気がする。FRBが9月にQE3発動、日銀も呼応して量的緩和の拡大、長期金利のさらなる低下なんて事が起これば今年の10月頃がフラット、10年固定共に史上最低金利更新が有るかもね。

もっとも現在フラットでの実行者は1割くらいしかいないらしいからさすがにもうフラットSの権利を持ってる人はほとんどいないんじゃないかな。終了してからすでに1年だからね。

でも民間10年固定が1%切って来れば団信と手数料でプラス0.4％程度割高で10年後に確実に1%上がるフラットよりも民間10年固定のほうが有利な気がする。もっともそうなって来ると中途半端な10年固定より変動ってなるんだけど。

結局長期金利が下がれば下がるほどそれは低金利の長期化の可能性が高くなるって事だからやっぱ変動で差額繰り上げがいいかな。もちろん旧Sか1%切った10年固定も十分魅力的だから悪くないとは思うけど。

ここでいう『変動を選ぶえらいひと』に入ろうとするなら、自己資金は何％からでしょうか。また、年収に占める返済比率は何％以下からでしょうか？

自己資金　　　　　　　　　返済比率　　　　　　　　　　
Aランク　50％以上　　　　　 5％以下　
Bランク　40％以上　　　　　10％以下　
Cランク　30％以上　　　　　20％以下
Dランク　20％以上　　　　　30％以下
Eランク　10％以上　　　　　40％以下

>>552
あなたは全期間優遇みたいだから、とりあえず変動でスタートして、
我慢できなくなったら固定に変える選択肢もある。

例えば今月実行だったら、月末まで様子を見て固定にする方が少し得。
更なる金融緩和も十分考えられるし。

>>554
一概に言えない。

昇給、配偶者の能力、遺産、教育にかけるコスト、など考慮すべき対象が多すぎる。

フラットで借りて何年くらいで返せる見込みか？の方が問いとしては優れていると思う。

なるほど。ではフラットで借りて何年ぐらいで返せるならば、『変動を選べるえらい人』になれるのでしょうか？
現在のフラットは20年が1.56％、35年で1.84％ですね。手数料はどちらも借入金額の１％です。団信の代わりに同額の生命保険に入ります。
今はフラット20sで8000万の借り入れ。1-5年が0.86％、6-10年が1.26％、11-20年が1.84％で、総返済額は9000千万です。
生命保険はネット系で、死亡保障8000万、当初10年が毎月9000円弱なので、10年で約100万です。

>>557

あなたの場合、なんだっていいよ。なんでそんな小さい事で悩んでるの？

だいたい、フラット20Sで8000万借入れなら月々の返済額は40万弱。
おそらく年収は2000万くらい。貯蓄も億単位で有るんじゃないの？
金利変動なんてあなたにとって誤差の範囲。

ありがとうございます。貯蓄はオプションや造作家具でゼロなんです。だから生命保険に入りました。
貯蓄があれば現金で買ってますが、物件分はすべてローンです。ですので変動かフラット固定で迷っています。

出来れば>>556さんにお答え頂きたい。

フラット全体で見ると年収が低い人をを中心に
返済比率は高いけど、旧Sを取得してるような
物件で、年収700万から900万とかの私を含め地
方の一般的なサラリーマンの家庭だったら、
私の周辺では返済率は15%前後がほとんど。
つまり大体年収の4.5倍から5倍くらい。

6倍以上とか借りてる人は私の回りにはいないけど、
普通の家庭だったら変動で借りないと初っぱなから
支払いがちょっとキツイかも。

559さんの足元にも及ばない話で参考には
ならないだろうけど。

560です。
私の場合は幼稚園のママ友とか同級生が続々と
家を建てたりマンション買ったりしたんだけど、
贈与とかあって借入額が結構少ない人は変動選択で、
比較的長期前提の人はほとんど旧フラットSを
選んでましたね。

今は旧Sがないから事情は変わってるんでしょう
けど、またそういう優遇措置が発表されたら
長期金利が安いからフラットに殺到するのかも。

>>560

なんか現実離れしている感じですね。
例えば旧Sでも優遇終了後の返済額を考慮すると返済比率15%で年収700万の場合、2600万くらいの借り入れしか出来ません。
年収700万てことは月給に換算すると60万ほど。月給60万の人がフラットSで15%以下の借り入れの場合月々7万円台。10年後でも8万円台。
このくらいの返済額ならば変動＋繰り上げで早期完済を目指したほうが効率的だと思います。Sでもフラットにするメリットがあまりないような気がします。まあ、所得に対してローン返済額が微々たるものなのでフラットで借りてあとは放ったらかしにできるってことがメリットですかね。

ちなみに返済比率15%以下のフラット借入者の比率は全体の６～８％と超少数派です。

>6倍以上とか借りてる人は私の回りにはいないけど、
>普通の家庭だったら変動で借りないと初っぱなから
>支払いがちょっとキツイかも。

意味がわかりませんね。そもそも年収の何倍かは年収の額によってきついかどうかは違ってきます。
年収2000万の人が6倍借りたとしてもさほどキツくありませんが、年収400万の人が6倍借りたらかなりキツくなります。

そもそも銀行は変動でも金利3%から4%で審査しますし、低年収の人ほど返済比率が低くなければ借りられません。
年収が低く、返済比率が高めで審査が通る場合もありますが、それは属性がいい場合のみです。属性がいいというのは
勤続年数や会社の規模、将来性などです。

実際リーマン以降、所得は大きく下がっているようですが、民間の破綻率は機構に比べてはるかに低いです。

562さん
560です。すいません優遇終了後じゃなくて
優遇計算ですから3.000万弱のイメージです。

どちらが得か損かとかそういう目線もありますが、
どちらかと言えば目線は少し違うところにあります。

基本的に支払い額は決まっていた方が家計運営に
はいいに決まってますが、昔は固定が高かったので
コストパフォーマンスが悪いと感じていました。

旧フラットSと言うのは、今までは安全性の高い
野菜がデパートで高く買うしかなかったのが、
同じ物がスーパーで外国産のと近い価格で安く
買えるようになった感覚でしょうか。

変動で繰上返済も有効でしょうけど、
確実に繰上返済できるかどうかはわかりません。
人生色んなことが起こりますから。

フラット全体では結構借りてる人が多いんですね。
でも地方だと物件が安いのでそんなに借りてる人が
私の周りに少ないのかもしれません。

特にマンションだと管理費とか駐車場代があるので
ローンで返済率20%を越えてる子育て世代は
あんまりいなそうですけどね。

563さん
意味がわかりにくくてすいません。
言うまでもなく平均的一般家庭の話です。
でも年収2000万で6倍って住宅ローンって一億以上
ありましたっけ？

属性が良いと変動でも返済率高めでも通るんですね。
でも最近半導体や電気メーカーのリストラが紙面
を賑わせてますが、予定通りにいくかはわからない
ので借入額は少ないにこしたことないですね。

年収2000万で1億2千万の借入は、普通にキツイぞ。おいらの周りの奴らは、大体9000万くらいには借入を抑えてるけどな。1億借りたら、ちょっとやり過ぎ感が出るよな。

>560です。すいません優遇終了後じゃなくて

普通返済比率を考える場合、優遇終了後をもとにするでしょ？
優遇期間のほうが圧倒的に短いんだから。
優遇期間をもとに無理な借入してたら優遇が終わったとたんに破綻するよ。

変動だって金利3%での返済比率をもとに借入額を決めるよ？

いずれにしても年収700万で3000万借入でもかなり余裕があると思うけど。
それと地方の安い物件って少子化が進む将来が不安じゃない？資産価値的に。

>旧フラットSと言うのは、今までは安全性の高い

それはたまたまいろいろな偶然が重なって今借りられる人が低い金利で借りられたって結果論でしかないよね？
今フラットSで借りられる人は少なくとも去年の9月以前の申し込みなのだから、例えば今年４月実行の人は長期金利１％
超えていたし、もし、それ以降、欧州問題が終息に向かって世界景気が上昇に転じていたら今頃株価は12000円とか
つけていたかもしれないし、そうなればフラットは3%付近になってたかもしれない。
ようするに安全性の高い野菜はたまたま運良く安く買えただけで逆に想定していた値段より高く買わなければならなかった
かもしれなかった。結局安全で安い野菜は自らが選んでは買えないんだよ。
金利1%以下を安くて安全な野菜と仮定するとフラットSが有効だった約4年間でたった2ヶ月しかない。安くて安全な野菜を
買えるのは奇跡に近い。

>年収2000万で1億2千万の借入は、普通にキツイぞ

月給170万
1億2千万借入で月々40万の返済として手元に120万も残るのにキツいの？

住宅ローンで１億以上借りるとか、
年収２０００万の人が手元に２０００万そのまま入ってくると思ってたりとか
脳みそがお花畑になってる人がいますね。

>553さん

そうなんですよね。全期間優遇をとって
最初の10年固定が1.05％なら、確かに
変動の0.775％と比較すると高いが、
そこまで差がつかない。そして10年は
金利の心配は少ない。10年後、政策
金利が上がってなければ、優遇は
あるわけだから問題無いし。政策金利が
万一上がってても、繰上多少進んでるから
大丈夫かなと。(ハイパーインフレとか
極論は無しね)これが10年固定、1.8％
なら迷わず変動なんだが。

>555さん
ありがとう。その通りですね。10年物国債
の推移を毎月25日ぐらいに見て、次の月の
指標にしてるんですが、実行が来月になりそ
うで。一旦変動にして、少し経ってから10
年固定へ移行すると、1.05％ではなく、1.3％
(7月の同じなら)なんですよね。最初だけの特権。

もうちょい悩みます。

>>568

税引き後でも手取りは月収100万はあるよ。
それと、ここで言いたいのは1億借りるか借りないかではなく、借入額が年収の何倍以上が危険という判断は年収額によって開きが有るのであまり意味が無いと言うこと。返済比率にも同じ事が言えるし、もっと言うと個人の環境でも違う。

過疎ったねぇ～。

とにかくここの人が何でも反対するからね。
そりゃ過疎るよ。

あと実際は一番大事な妥当な借入額の話しを
極端に嫌がるからね。
多分自分が借入額が多いから避けたいのかもね。

年収2000万で月収170万の人は頭がお花畑だが、銀行でも1億以上借りれるよ。もちろん属性次第だけど。

>>557
556です。

20年で返せる見通しがあるなら変動で良いと思う。
繰上返済効果で総支払額は小さいと思うから。
それに繰上返済をオプション化しておく方が何かあった時に安心。

そもそも金利に運任せの要素があるフラットでローンを組む時点で
多少のバッファはあると思うので、金利差＋αがまるまる繰上できる。

>>572
妥当な借り入れ金額なんて千差万別だから議論するだけ無意味だと思う。
家族構成や昇給、奥さんの稼ぎが期待できるか、とかで全然違う。

と言って、実際に余裕のあるローン状況を提示しても「参考にならない」と
言われるのが自明。

将来の見通しが良い人は年収の6倍でも問題ないし、
年収がピーク（またはピークアウト）してるのに子供が小さかったら3倍でも危うい。

金利３％で毎月の返済額を計算して、毎月の家計の収支が赤字にならないくらいが妥当な借入金額じゃないですかね。

妻がびびりなので変動一本に決めきれません、、、

金利３％（当初−１％）１５年で完済できる額１７００万を借入れする予定です
登記の関係でペアローン（７:３）になります

・変動＋変動
優遇△1.７％ 金利０.７７５％

・変動＋１０年固定
当初１０年金利１.3％、その後優遇△１.４％

・全固定　フラット３５エコ

再来月実行ですが、変動と１０年固定の差が縮んできてるので妻が迷ってます
たぶん１２年位で完済できるので、私は変動一本でいきたいです

どう妻を説得するか、変動さんアドバイスを頂けませんか？
夫婦円満の為には妻に従った方がいいのかな、、、

>>577
計算結果を示せば良い。

・今後3年は現状の金利で、以降どのくらい金利が上がったら固定と等価になるか？
・その金利上昇はどのくらいの経済環境で実現されるものか？（日経平均、物価指数）

それでも納得してもらえなければ、おとなしく固定かな。ペアローンだし。
全期間優遇とキャンペーン金利の差もあるけど、10年後の残債を考慮すると影響は小さい。
（上記だと同じ変動でも0.3％違う）

後は、直前の長期金利にも左右されるかも。
欧州問題、時間軸効果の拡大があれば、更に0.1％くらい下がる可能性はあると思うので。
反対に金利上昇するようなら、返済期間の短い人は変動しかあり得ない。

ちなみに、うちは妻のローンはなかったので変動のみ。頭金は負担してもらったので持分はあるけど。

こんな感じでどうでしょうか？

＞358さん
ありがとうございます！
変動は全期間優遇です、当初３年の差がどれくらい効くのか計算してみます。
ペアローンの件は、今聞いたら団信が理由でした
生命保険を私重視で掛けているので、妻が亡くなった時に私と子供が困らないように。との事でした（私の収入だけでも支払いは問題ないですが）
もう一段階下がったら、大人しく妻に従おうと思います。

>>577
年収がわからないけど、
フラット派の私でも1700万程度の少額ローンなら全額変動でいいと思うぞ。
共働きで600万とか年収はあるんだろうし。

ただ10年固定が最低金利更新してるから、
メンタル的にそっちを選択って手もありそうだが。

＞580さん
私も変動でいいと思ってます。
年収は５５０＋３５０＝９００万、子供３歳、定年まで２７年
子供が大学生になるまでに完済したい（妻談）
今は妻の月収は家計貯金、ボーナスは彼女の小遣い（結局頭金として出してくるた）です
仕事好きという妻に感謝してます

>>580です。
>>581
年収の2倍で変動を迷ってるとかここの常連さんに説教されるレベル。
単独でも余裕なんだから変動でさっさと返しちゃいなよ。

>581
1.7優遇ということは地銀ですね。それを1.75優遇に交渉して、奥さんの説得材料にする。
全くびびる金額じゃないよ。
羨ましいよ。

初歩的な質問ですが．．．
政策金利がゼロ～0.1％の今で住宅ローンの変動金利が2.475％ということは
2.375％未満の金利には絶対ならないということでしょうか？
優遇金利とかは考えないとして　です。

一度2.375%があったよ。

平成12～13年頃だったような？

これも金融機関の談合みたいなものだね。
本来なら1%前後でいいはず。
住宅ローンは1%程度の利益があればいいのだから。

更に言えば金融機関によって店頭金利に差があるべきだよね。

談合癒着民間金融機関。いまこそ、その力量発揮すべし。投資先が見つからないなど、サラリーマン金融機関の言い訳。
本来人を見る目、経済を感知する感性こそ養われるべし。住宅ローンの低金利競争歓迎。ゼロ金利ならできるだろ。

自動販売機のジュースの値上げみたく、
ある時全ての銀行の変動金利が同時に1.5%とか。

価格カルテルですね。

そもそも変動金利＝政策金利なのだから銀行に決定権は無い。
決定権があるのは優遇の部分だけ。

金利は銀行が決めるものだと思いますが？

変動の基準金利が2.775というところもありますしね。
まあ似たり寄ったりですが…

これ以上ない条件で住宅ローンが組めている訳ですね。

確かに低金利だが、住宅を買うのに本当にいい環境なの？
デフレで収入が下がってることを考えると、決していいとは言えないような気がする。

確かにいいとは言えないよね。せっかく住宅ローンを背負って買っても、
すぐに値段が下がるようであれば、何のために高額なローンを背負ったのか、
わからないもの。とりわけ地方の物件は厳しい。

ローンを出してまで買うのであれば、将来的にも収益性が見込めそうな、
駅近くの都市圏の物件を購入した方が、まだ安全かも。

>>596
住む分には別に値段が下がっても困らない。
自宅をデイトレするのか？

デイトレ？何の話？

転勤、失業、離婚、収入減。。。
その他もろもろの想定外の事態に対応できるかどうか、
という話。

自宅がどんどん値下がりするということは、
デフレが進んで収入減のリスクが高まっている、ということ。

そうですね。

物件価格－住宅ローン残高がプラスになっていれば家を手放す事態が起きても借金だけ残るって事はないですからね。

田舎の下落が激しい物件を買ってしまうとまさに一生そこに住み続けざるを得なくなってしまう。

90年代までは金利も高かったけど物件価格は買った先から値上がり続けてましたよね。

価格が上昇したのは1989年まで。それ以降は下落を続けている。もちろん波はある。
最も安かったのが平成14、15年頃だが、今はその時に近い価格になっている。

価格が下がると優良マンションにとって大きな問題が起きる。

価格が下がると誰もが買えるようになって住民の質が落ちるからだ。

マンションは価格が高い方が住民も優良。