万博記念公園駅前 プロパストのガレリアヴェール

>62
　契約時よりも、契約前に、もう一度「本当にこのマンションで良いのか？」と
じっくり考えることが大切。
　舞い上がっていることが多いので、アタマを冷やすことも大切。

>62
疑問点はハンコを押す前にすべて解決することでしょうか。
急がなくても、今は買い手市場なのですから。

今朝はマンション広告がたくさん入ってきました。ここの広告を見ると価格下げたようですね。

このマンションは商業集積が今後であること、学校が遠いこと、電車の本数が少ないことを我慢できれば買だとおもいます。
理由として
①マンションを購入にあたり最大の懸念事項である日照面については南面が１００年の単位で考えても日照に問題が無こと。
②仕様・設備のすばらしさ、プロパストの作品は試算価値が下がりにくいこと。
③土地の購入時期が早く安いため、建物にお金かけていること。
④万博記念公園駅では地域ＮＯ.１の物件になる可能性が高いこと。
⑤ＴＸ沿線は将来的に資産価値が化ける可能性があること。
⑥管理費・修繕積立金の金額の適正さ（１８０円/㎡）。
⑦管理費の適正さにも係らず、ＬＵＸＥ等の運営サービスがあること。
以上が理由です。
マンションを購入にあたり１００％満足するには億の単位のお金が必要ですが、商業集積・学校・電車等が我慢できれば３０００万円台でこの物件はなかなかでないとおもいます。
逆を言えば、プロパストが出来ることはすべてやり、プロパストとして出来ないこと価格面で対応したとのことではないか。

「②プロパストの作品は試算価値が下がりにくいこと。
　③土地の購入時期が早く安いため、建物にお金かけていること。」

の根拠は？
土地を安く購入していたとしても、利益を大きく取るために建物にお金をかけていない
こともアリエール。

第１期販売３０戸ってほんとかな？
他のサイトは、みんな未定になっているけど。
↓
http://catchup-j.com/search/project/88398_1/city_8220_ms_8/

価格は値下げしたのか、それとも安い部屋しか希望者がなくて安い値段を出しているのか…。
　８０平米２９００万円台〜　→　　８５平米２６００万円台〜
１００平米３２００万円台〜　→　１００平米２９００万円台〜
１２０平米３６００万円台〜　→　１１０平米３１００万円台〜

当初から間取り図に出ていたＳ（１００平米）とＺ（１２０平米）が公式サイトから消えたのはなぜだろう？
会員限定販売で売り切れたならいいけど、それなら間取り図を消さずに完売御礼にするよな…。
謎が多すぎ。

ここの値下げは守谷以北の販売中マンションにとって驚異かも。

価格決定にあたり、その周辺にいくら払えるか購入者がいるかで決めていく。総額でいくらかがポイント、マンションの原価は大きく分けると土地代と建物代金と販売経費・金利・利益、極論すると建物代はどのゼネコンに発注しても価格は一緒、現状の相場であれば９０万円/坪程度。
そうすると、土地購入単価の高い安いで総額が決まってくる。最終的には総戸数売る切らなきゃいけないから、最初の販売価格は抑え気味にくるのが一般的、また市況を見ながら総額および販売坪単価をきめてくる。土地代は坪の購入単価÷容積率＝一種単価＋建築単価＝販売単価

近隣物件の販売単価

つくば駅　　　ミオカステーロつくば竹園　　　１４４万円/坪　　　２００５年１２月販売
　　　　　　　デォヒルズ竹園　　　　　　　　１４５万円/坪　　　２００６年　７月販売
　　　　　　　大和ハウス二の宮　　　　　　　１６０万円/坪　　　２００８年　１月販売

研究学園駅　　パークハウス研究学園　　　　　１４５万円/坪　　　２００７年１１月販売
　　　　　　　サーパス研究学園　　　　　　　１１０万円/坪　　　２００５年　２月販売

万博記念公園駅　アデニウム　　　　　　　　　１３４万円/坪　　　２００７年　９月販売
　　　　　　　　その後見直　　　　　　　　　１２５万円/坪　　　２００８年　２月見直

　　　　　　　　当該物件　　　　　　　　　　１２５万円/坪　　　２００８年　1月販売
　　　　　　　　その後見直　　　　　　　　　１１０万円/坪　　　２００８年　４月見直

守谷駅　　　　　ブラウズ守谷　　　　　　　　１５５万円/坪　　　２００７年　１２月販売
　　　　　　　　その後見直　　　　　　　　　１４０万円/坪　　　２００８年　　２月見直

２００７年の春売出物件は販売好調、土地代金があがる２００６年前半に購入したため。
当該物件はアデニウムより土地の仕入れが速かったため見直し値引きが可能物件。
以上が根拠。

赤字覚悟で売り切ろうとすることもアリエールので、
ぜんぜん根拠になってませんな。
それに、土地の仕入れ価格なんて内部の人間しか知らんでしょ？

契約した者です。６６、６９さんは確かに関係者っぽいですが、大きく間違ったことは言っていないので購入検討者には参考になる情報だと思います。
私も一番の欠点は周辺に商業施設がまだ何もない点だと思います。ちなみに小学校まではマンション専用バスで送り迎えしてもらえます。（有料ですが）
あと分譲ガレージは１６０〜１７０万くらいだったと思います。（間違っていたらごめんなさい）車好きにはオススメかな。

このマンションの土地の広さは６千坪もあり群を抜いている。駐車場も平面で１3０％確保できている。この余裕は素晴らしいことと思う。今はコンビにも無いが将来性は駅前ということもあり間違いないと確信しています。絶対買いですね。

71さん、業界関係者ではありません。つくば大好きつくば駅周辺物件購入済のマンション大好き人間です。年齢的なこと、転勤が多かったこと等あり、100物件以上の物件は見ておりその上での知識です。正直言って、ガレリアヴェールも購入対象で物件でありましたが、家族間の協議のうえ、学校問題で見送りしました。こんなにすばらしい物件にもかかわらず書き込みが少なく残念に思い参考意見を書き込みした次第です。
確かに小学校へは専用バスにて送迎（プロパストがバスを購入し管理会社に賃借することで）してもらえますが、東急不動産の販売した他物件では専用バスが近所との関係（隣接する物件では送迎がない）ことで送迎中止になったこともあったそうです。ちなみに小学校が遠い三井不動産の柏の葉物件は送迎あり（６〜７年は売主負担その後は住民負担）、パークハウス研究学園では送迎中止になる事例を踏まえて迷ったあげく徒歩２０分であれば送迎なしとなったそうです。
近隣物件のアデニウム・山万のマンションの管理組合を通じうまく協議した方がよいとおもいます。分譲ガレージの価格の根拠は賃貸料５０００円＊１２ヶ月＊３０年＝１８０万円との考え方で
分譲にしたそうです。車好の方によく考えたプランだと思います。
別途、この物件の値付は販売推移を意識して、西側の狭い住戸を平均単価は高いが総額抑制、東側の広い住戸を平均より安く値付け総額３０００万円台中止に総額抑制していますね。東側住戸は特に今後のTX沿線の開発・景気によりますが、大きく資産価値があがる可能性を秘めてますね。
住まいサーフィンでも櫻井幸雄氏推奨物件になってます。
参考までに東急ブランズの三郷中央駅1分の物件ではTX沿線は以前の港北ニュータウン・浦安周辺の状況に似通っており、宝の山になりうると言ってます。

70さん、赤字覚悟で販売することは常識的にはありません。根拠として、プロパストは上場会社、計画当初より赤字計画では株主代表訴訟になりかねないし、また、購入者は会計的には低廉譲渡にあたり贈与の対象になります。ただし、販売が順調に進み物件が竣工6ケ月後程度のクリアランスの段階であれば全体利益が取れていることであれは個別住戸につき損義理はあると思いますが。それでも反論があるのなら根拠を示してください。

７２さん、自走式駐車場１３０％確保できていると言うことは、土地代金が安い証拠です。
土地代金が高いと住戸分の敷地面積を大きくとり容積率をすべて消化する、その分駐車場敷地に負担がかかり、自走式ではなく立体駐車場になります。
つくばの事例で言えば、サーパスは土地代が安いため自走式、ミオカステーロは高いため立体駐車場、パークハウスも高いため一部立体駐車場。

７４さんこの土地は容積率が２００パーセントです。しかるに目いっぱいでもフロアー面積12000坪(このマンションは12000坪)の建物しか建てられなかったということ。もっと個数が多くなったら立駐にするしかないわけですよね。
坪単価いくらだったか知ってますが。土地の値段と駐車場のとり方はここの場合あまり関係ないかかな？

７５さん、言葉たらずで申訳在りません。
容積率のみで土地代が安いから自走式駐車場になるわけでは在りません。
総販売金額、販売単価、総戸数、土地代金、建築代金、販売経費、容積率、建蔽率、エリアマケットの相対的な関係から決まるものです。

①総販売単価・販売坪単価はエリアマーケットよりほぼ固定（つくばエリアであれば１００〜１５　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　０万円程度）
②総戸数、守谷以北の販売戸数約２０００戸相場は変動、契約率は景気次第
（守谷の東急ブランズ５００戸、研究学園の地所５５０戸、研究学園の43街区Ｃの地所　８００　　戸、フージャーズの並木２００戸）等ありそのエリアにマンションを買える人がどれだけいる　　か。）
③建築代金は８０万円〜９０万円とほぼ固定。
④販売経費・利益は計画設定段階では固定。
⑤容積率・建蔽率も固定。
⑤土地代金計画設定段階では変動

①③④⑤はほぼ固定
②⑥は独立変数

したがって土地代金によって建物仕様設備、駐車場の設備形態が変わってくると言いたかった次第です。
土地代金の総額、坪単価が知っているようであれば、教えてください。
よろしくお願いいたします。

よくわからないので、教えてください

業者の方々ではなくて、契約した方々に伺いたいのですが、

たくさん選べるつくば市のなかでどうしてここに決めたのですか

何度か嫁の実家のそばと言う事で、強いプッシュにあい、見に行ったのですが
あまりお客様も、いる気配もなく、ほんとに売れているか心配になり、
決めきれずにいます。

職場に近い二の宮、並木のどちらかにしたいのが私の希望なんですが
ジジババが喜ぶ実家そばにやられそう・・・・。

教育環境が一番と言っていたはずなのに・・・。

人それぞれだと思いますが、マンションを選ぶ際は妥協できる点、できない点をはっきりさせることが大事だと考えました。
うちの場合絶対受け入れられないものが機械式駐車場。これを外しただけでかなり絞れました。あとは駅近。
気に入った点は他にもいろいろありますがこの２点が重要でした。
万博駅は何もないですが、うちは基本的に車生活なので問題無です。将来的に駅前に何もないままとも考え難いですしね。
教育環境に関しては竹園、吾妻などのつくば駅周辺は教育熱心な親が多く集まっているようで、それをよしとする方もいるでしょうが、うちはのびのび育てたい派なので特にどの学校がいいとかこだわりませんでした。

７６さん、かなり専門的ですね。土地の値段は公表されてなかったですかね。ここは区画整理の保留地でしたから・・・公表されてないならここで私が公表するのは憚られますね。
駅そばの６千坪は万博駅だからこそ手に出来た一等地ですね。万博駅はまさしくガレリアさんのための駅といっても過言ではないでしょうか。教育の件は置いといて、成熟した並木や吾妻地区と違いここはこれからのところです。ＴＸによる都心とのアクセスを考えると将来の発展は未知で無限でしょうか！

教育環境も考え方によっては千葉・東京の有名進学校にも、ここなら自宅からの通学も可能です。二宮、並木辺りよりはかえって良いかも！

千葉　東京？そこに通わせる、有名進学校？そのような方々はいないと思いますが
そう、思いませんか？

有名進学校に通わせたいと思う方々は研究学園の駅前に決める気がするのですが
どうかな？

７９さん、土地代が安いと言うことは、利益率が高いと言うことです。利益率が高いと言うことは
不動産市況が不透明な中で、大きく下落した場合値引き販売が可能と言うことです。
最悪のシナリオとして、同様な他社物件が隣接地（周りにたくさん茨城県供給公社の所有する土地があるため）に出来た場合、例えば１００㎡でガレリア２９００万円台、他社物件２５００万円となったら他社物件ばかり売れてガレリアは売れ残ります。そうなると既契約者は管理費・修繕積立金を未契約住戸分まで負担がでてくる可能性あるということです。利益があればそれを回避できるということです。サブプライム問題で金融機関が貸し渋りがで始めている中で、このようなことが
ないと言うことは言い切れない環境です。

教育環境の件は、例えば竹園・吾妻に学区にするため、ミオカステーロに同様な物件を取得した場合いと比較すると
ミオカステーロ　９５．０㎡　４３００万円（１階　一誠商事の募集価格より）
ガレリア　　　１００．０㎡　２９００万円（１階）
差額　　　　　　　５．０㎡　１４００万円

差額を教育費として竹園・吾妻に相当する私立学校にするという選択肢もありますよね。

８１さん、有名進学校に通わせたい人は研究学園に買うとは、今のところ考えにくいとおもいます。ミオカステーロ・フージャーズは値段の高い住戸より売れていった（市況もよかったが）パークハウスの売れ方をみると東側の値段の安い物件より売れている状況、資金の余裕あり教育費にかける方々はつくば駅に買っていると思われる。
また、通勤に６：３０〜７：２０台の区間快速にのっているが、私学に通っている生徒は研究学園よりは乗ってこない、つくば駅からは多いが。
今後、つくば駅に物件がなってから可能性は高いとおもわれるが。

ここの一番安い部屋って、やはり西向きでしょうか？

>>80さん

研究学園でだろうが、万博記念公園だろうが、都心の学校に通わせるつもりなら、つくば市内に買う必要はない気がしますが・・・。
茗渓学園なら並木・二の宮がいいですね。秀英なら万博記念公園が一番近いですが。
それ以外の学校ならここを選ぶ理由は全くないです。

いずれにしても、立地で万博記念公園ってありえないですね。つくば駅近辺になく、研究学園にもなくみどりのにもなく、みらい平にもないという立地条件は万博記念公園駅にはないので、安さ以外に売りはないと思います。
あとはミレニオやアデニウムにないものとして、共用施設を売り込むしかないですね。
無限の未来が待っているとはとても思えないです。
そもそもここは駅がない予定だったのだから、駅があるだけラッキーと思わないと。

そうかあ。全体の意見を簡単に結論づけるとそこそこ広さがあり、お値段も高いここの物件は将来的な右上がりが望める環境に見込めない万博公園だとさきは資産の縮小だけが待ってるってことなのね。

８５さん８６さん、
なんか狭いなと思った。
お二人のご意見に反発はしない(してるかな？)
そもそも教育なんぞは住んでいるところで決まるものでもない。子供の資質と親の心がけ次第。
もともとは竹園辺りは村はずれで山(松林)ん中。約半世紀の年月をかけて熟成してきたわけで、そんなつくば駅界隈とこれからのところとを比べてもなんかなぁとおもった。
これからの発展の可能性だけど、プロでも将来こうなるとの断言はむりだし・・まして素人さんには・・・？？
とにかく、それぞれの予算内で気に入ったマンションを購入すればいい話だ。とおもう。。

８７さん、教育の件は８７さんの考え方に同感です。
７７さんの件は教育の件だけでないと思います。住宅購入にあたり、誰でも悩む地縁性の問題です。特にご両親より支援がある場合はなおさらです。
住宅を購入にあたりは、購入者・家族・親族すべてを満足するためには億の資金いるのが一般的です。立地・総額・資産性・教育・設備・仕様・間取り等々ありますが、家族間で優先順位をつけてなければ適切な物件選びは出来ません。また、将来的な変化対応に対応できる物件（例えば：リフォーム、転勤等した場合売却買換可能物件、子供の成長後買換可能物件）どうかです。

この物件の外観はちょっと独創的な色づかいですよね。まだ建築中で実物がどうなるかわかりませんが、皆様どう思われます？

私が契約した理由は、日当たり・眺望が確保された南向きが手に入ることでした。当初研究学園のパークハウスを検討していましたが、購入可能な金額では東向きの参番館か二番館でもせいぜい三階ぐらいでした。どちらも日当たりの点で満足できずにいたところ新聞の広告を見ていってみたら南向き１００平米で上の方でも購入可能な金額でした。次に自走式駐車場が2台確保できること。今回の第一期についてもこの条件で行うようです。（ＨＰにのっています）駐車場は普通サイズで幅2500あり１階が3000円2階が2500円3階が2000円と格安とおもいます。他ににバルコニーが広いことやデザインがホテルのようでお洒落なこと（こればかりは好みによるとおもいますが）等です。ちなみに今回の第一期販売ではＡ棟の線路側から5列を販売するようです（ＨＰの間取りプランからわかります）ちなみに配置は線路から順に　Ｖ110平米　Ｌ100平米　Ｒ100平米　Ｅ85平米　Ｉ90平米となっています（いただいた図面より）

他社マンションの外観は建築中は見えないシートを張ってますが、見えるシートを張っているところにプロパストの演出のうまさを感じますね。
おそらくですが、上層階は冬場になれば富士山見える可能性があります。それも資産価値を高める要素のひとつですね。
ここに購入する方の傾向を見ると、立地の良さ・価格・自走式駐車場で賃料の安さ・広さ・建物仕様の良さですかね。

そこでひとつＴＸ沿線駅前の同様物件で販売の好不調がありますがその議論ができればうれしいです。

　　　　戸数　　　　駅　　駅より　向き　　平均面積　　価格　　　　　坪単価　　　　好不調　販売中　　
ガレリア４１０戸　万博記念　２分　　南　　　１００㎡　３０００万円台１１０万円　　？
パークＨ５５０戸　研究学園　３分　　南　　　１００㎡　４０００万円台１４０万円　6ケ月50戸センチュリー ６６０戸　みらい平　１分　　南　　　　８０㎡　２０００万円台　９０万円　竣工後300　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戸残
販売済
ミオカス２６０戸　つくば　　８分　　南　　　　９０㎡　４０００万円台１４５万円　竣工完売
デオヒルズ ２１０戸　つくば　１３分　　南　　　　９０㎡　４０００万円台１４５万円　残４戸
サーパス２１０戸　研究学園　１分　　南　　　　９０㎡　３０００万円台１１０万円　4ヶ月完売

それぞれ、販売時期が違い市況の影響で好不調がありますがガレリアは竣工２００９年３月までに
どれくらい売れているでしょうか。
ガレリア・ハークハウス・センチュリーどれを選びますか。
その理由が購入を決める優先順位の付け方ではないでしょうか。

センチュリーとかとガレリアを比べたら可愛そう・・。

ここに決める方々は、価格が一番と考えながらも、価格ではないよと、かっこつける方々ではないでしょうか？センチュリーは価格が一番と、ろこつに考える方。そんな気がします。如何でしょうか？。パークハウスはどんな方が買うのかな・・。

>>91

この物件の外観は好き嫌いが分かれるでしょうね。私は残念ながら後者です。

ところで、パークハウスは既に１００戸以上売れているという話が別スレに出ていました。５０戸は会員期の話でしょう。
センチュリーも別スレに３００戸売れ残りは間違いじゃないかという話が出ていたので、そこまで売れ残っていないでしょう。
どの物件も売れて、ＴＸの増発につながるのが沿線みんなの幸せにつながると思うので、とりあえずマンション不況が早く終わることを希望します。

契約までは毎週のようにＭＲ通っていたのに、しばらく用事がないので何か週末が暇な感じです。

最近ＭＲ行かれた方、様子はどうでした？

>>91さんの書き込み、特にパークハウスとセンチュリーの販売戸数に関して
過小評価しているよう思えてなりません。

パークハウスのスレによれば会員期と1期販売で100以上は確実ですし
センチュリーも300というのも、該当スレ中ではガセということで結論されてます。

高々中が少々見えるシートで演出がうまいって、ちょっとそれは・・・。

パークハウスが１００個は確実というのは、うまい営業の方に洗脳された方のご意見でしょう。

>96

信じたくないことは信じなくてもいいですが、あまり現実から目をそらさない方がいいと思います。

センチュリ３００って？いつから販売してるんだっけ？総戸数６６０戸でまだそれだけ？
きびしいですね 。　でもあそこってほとんど２０００万円台ですよね？

>98

だからガセって書いてあるでしょう。読解力ないですね。

奇をてらわず正攻法で売っていったらいいいと思います。
ＴＸ駅数分は価値大です。つくば市の中心にも近いし、
市庁舎やＳＣへのアクセスも一駅。みらい平より、条件は
いいです。

あくまでも通りすがりの一意見に過ぎませんが、
万博記念公園を選ぶくらいなら、研究学園やみらい平の方が将来性あると思います。
一度各駅に降りてみて発展の差を確認されると良いでしょう。

研究学園駅は既に万博駅より開発が進んでいるし、市役所も大規模ＳＣもできてこれからますます活気が出てくるでしょう。駅近辺は商売するにはいいとおもうが住環境としては？土地もすでに高いしね。

みらい平はつくば市ではないから同じものさしですべては比較できないですか。

開発面積が狭い万博駅周辺は住むには静かでいいところと思う。夏はかえるの鳴き声がすごいし(笑)　でも今のままということはありえないですが。
要は自分はどんな環境のところに住みたいかです。
パークハウスもいいしガレリアもいいかな
両者とも熱くなんないの(笑)

102さんのおっしゃる通りと思いますが、でも、立地が研究学園駅だったらもっと売れてるでしょうね。

つくば市勤務で車通勤で子供もいる。買い物も便利、バス便だけど目の前バス停だったら、学園都市のマンションはいかがかな、あと花畑のマンションの角部屋。

パークハウス・センチュリーの現在の販売戸数の過少評価はガレリアの販売状況の予想を議論しようとしているので、多少の前後があっても内部の者でないので実態が違っても仕方ないとおもいます。
一般的に不動産業者は販売戸数は多めに言うものです。日本不動産経済研究所発表の初月契約率は現在６０％程度（好調の目安は７０％以上、初月契約率＝契約戸数/その月の総販売戸数）ですが実態は５０％程度と言われてます。
最終的な評価はそのマンションの適正な値付けにより竣工までに完売しているかどうかです。
竣工前に完売＝値付の安すぎ、竣工後２・３ヶ月＝適正な値付け、竣工後６ケ月以上＝高すぎ値付けまたはマンション不況時（6ケ月後は値引き販売　車の新古車と同じ考え方）

販売済物件の事例
サーパス研究学園＝１１０万円/坪　4ヶ月完売　安すぎ
ミオカステーロ＝１４４万円/坪　竣工完売　適正
ディオヒルズ＝１４５万円/坪　竣工完売　適正

販売中物件
パークハウス＝１４５万円/坪　2009年3月竣工、仮に現在100戸であと1年弱で450戸販売可能か
　　　　　　　　　　　　　　 また、当初の販売は好調に進むが時間がたつほど販売減速する

センチュリー＝９０万円/坪　　竣工2007年3月、竣工後1年強経過したにもかかわらず、残戸数
　　　　　　　　　　　　　　　かなり多く未公表＝マンションとして論外


ガレリア＝１１０万円/坪　　　会員向販売３０戸がどのような結果に終わったのかしらないが
　　　　　　　　　　　　　　 1期は１１０万円/坪で価格決定パークハウスに勝てると踏んで
　　　　　　　　　　　　　　 値付けしたのかどうか、そこに興味があります。

ガレリアの判断にあたり、立地の評価（私の推測ではパークハウスの土地購入単価は２０万円台
ガレリアは一桁の万円と推測）と建物の評価を別けてしないと答えが出ないとおもいます。
建物の中にＬＵＸＥの運営サービスをどう評価するのか意見をお聞きしたいです。
一般的なマンションの設備はキッズルーム、ゲストルーム等は作っても最初しか使わないかお客さんしか使わない、マンション住民が自ら使いたくなる設備とソフトのあるマンションは私の知る限りではこのマンションのみです。隣のアデニウムは設備で売ってますが（例えばミストサウナ、デスポーザー）それでは万博記念公園駅前の立地、安さでは売れません。
立地＋建物＋ＬＵＸＥの運営サービスが坪１１０万円をパークハウスの１４５万円/坪とアデニウム
の１２０万円/坪と比較してどう評価するかと、建物竣工までにどの物件が一番うれているとおもいますか。

>>105
情報としては不適当ですね。主観的で偏りがあるし誤りも含まれてるし。
パークハウスは勝手に販売が減速すると決め付けているし、
センチュリーは3月に竣工した棟は既に完売しているから情報としておかしいし。
個人的には、万博記念公園を選ぶくらいだったら、
研究学園やみらい平を選んだ方がずっと将来性あると思うんだが。
現状の発展がそれを物語ってるよ。

１０５さん、パークハウスの件は主観ではありません。一般的にどんなマンションでのその地域にあった住戸から売れていき、その地域に合ってない住戸は建物竣工後に売れていくことが一般的です。特にパークハウスはケヤキはさくらの自己日影があること、南側に駐車場用地があり将来的に日照の確保に懸念があること、５５０戸と大規模であること、管理費・修繕積立金が５万円と高いことをみれば、半年で１００戸の販売、竣工まであと１年弱で４５０戸は難しいとみるのが自然ではないかとおもうが。
センチュリーは竣工後１年しても駅前にもかかわらず、売れ残りがある点に問題があると言ってい
るのですが、一般的には値引きして販売終了していてもいいとおもうのですが、販売代理先もガレリアと同じ住友不動産販売であり売り方の問題ではなく、要するに売主飯田産業のマーケティングミスだとおもうのですが、いかがでしょう。
１０５さんの個人的な見方として万博記念公園より研究学園やみらい平を選ぶとの考え方は理解でしきます。将来的な開発の視点でみるか、現時点での開発状況の視点の違いとおもう。

>105
>パークハウス・センチュリーの現在の販売戸数の過少評価はガレリアの販売状況の予想を議論しようとしているので、多少の前後があっても内部の者でないので実態が違っても仕方ないとおもいます。

「多少の前後」って、またまたご冗談を！
過少に偏ってるのに「前後」になってないでしょう？
しかも「多少」でもないし。センチュリーみらい平の残った部屋はほとんどＣ棟だけでしょう。
ちなみに、Ｃ棟は竣工後まだ８ヶ月くらいではないかと。

ま、結局のところ気に入った物件を買えばいいんです。
どうせ掲示板で客観的な意見なんて、ほとんどないんですから。

でも、事実関係ぐらいは正しく書いて欲しいところです。

まあまあ、どの駅でもお互い一長一短がありますし、
無意味に等しいような物件の比較はすべきではないと思います。
同じＴＸ沿線同士仲良くしましょうよ。自分が気に入った物件に住めばそれでいいんですよ。
ＴＸ沿線であればどの駅も将来性が高いことには間違い無いと思いますし。

パークハウスの土地購入単価は坪１２０マンくらいだったと思う

マンション購入を検討するに当たって、つくば市付近のＴＸ沿線等とあるていど絞られていれば沿線のマンションを比較するのは当然と思いますがパークハウスとガレリアで比較した場合、現在の発展状況では圧倒的に研究学園駅であることは間違いないですし開発規模からいって将来的にもその優位は変わらないでしょう。また、免震マンションであることやディスポーザーがあること等もパークハウスが優位でしょう。広さやオール電化・駅近物件・大規模等が共通点でしょうか。しかしながら私がガレリアヴェールを契約した理由はまずは私の購入予算が3500万円前後で検討していたところからパークハウスでは選択肢がかなり限定されてしまったことです。また、モデルルームを見て玄関の御影石やクッション性のフローリングなどは標準装備であり実際には食器洗浄器とＩＨオーブンなどをオプションにすれば他の追加予算が必要なかったことも大きかったと思います。またベランダが広いことと日当たりが良好なことです。日当たりに関しては共働きで昼間は外出している方は朝日が良く入るパークハウスの東向き参番館や弐番館で問題ないという方が多いと思います。特にガレリアベールの南向き物件のように冬至の時期でもそこそこの日照が確保できる物件の方が珍しいのかもしれません。万博駅をえらんでおいて何なんですが、私は研究学園駅は大好きです。しかしながら要望を満たすもので予算に見合うものが現在のこところなく一駅先の万博駅のガレリアヴェールを選んだわけです。

私も１１１さんと同じような理由でこちらに決めました。パークハウスも検討しましたが、床やドアの色がどれも気に入らなかったし、オプションも多すぎてモデルルームを見ただけではオプション無しのイメージができなかった。

ガレリアはオプションや置いてある家具が少なくて、ここにあれを置いてこれを置いてとイメージしやすかったです。

私はオプションは食洗機と浴室ガラス扉を頼みました。床はブラウンです。１１１さんはどうされました？

なんだ105=107=111の匿名さんは契約済みだったのか。
それなら第三者風を装わなければいいのに。

113こそ詰まらん事いうなかれ！
プロじゃないんだから君らは。
情報の正確性について分からない部分もあるさ。
各自それぞれの思いで参考にすればよい。
建設的な意見にちゃちを入れるなよ113。

業者(ガレリア)　VS　業者(パークハウス)　ではないでしょか？
　とても勉強になります。勘違いかな？

６６、６９、７３、７４、７６、８２、８３、８８、９１、１０５、１０７を書込みした者です。
１１１さんと違い契約はしておりません。つくば・マンション大好きの業界関係者では無く、現在はつくば駅周辺のマンションに購入済みです。１００以上の物件をみているなかで、ガレリアみたいなマンションに初めて出会い書き込みが少ないため参考意見となればと思い書込みを継続しています。まず、パークハウスの土地購入単価は２０万円台は容積率の一種あたりです。ですから２８万円とすれば２８＊４＝１１２万円ですか1２０万円と近似値ですね。土地２８万円＋建物９０万円＋利益・経費・金利＝１４０万円/坪でつじつまが合いますね。
私が言いたいことは、良いマンションてどんなマンションかということですよ。

エンドユザーの事情で言えば
予算の件は各人それぞれの経済的・家族構成・地縁性等々事情があるので、買える物件はある程度の範囲内で限定されるなかでいろんな物件を比較し購入していきます。
ただし、自分の好みの物件を決める際に、それぞれの事情で優先順位をつけて決めていきます。
業界の方は変更出来ないものから優先順位をつけるべきといってます。（例えば駅からの距離とか
将来的な日影とか将来的な資産価値とか街の魅力とか住戸の面積とか物件の規模とか買換可能物件とか）極論すると設備は後からででも予算があれば変えられるといってます。
要するに自分にとって良いとこ悪いとこを全部理解してから購入しないと後悔することになる。

売主の事情でいえば
そのエリアの住民の年収はきまっているので払えるローンの金額が決まっている。そうすると売値・坪単価も決まってくる。建物代金は大きく言うとどこのゼネコンでも金額一定であれば仕様は大差ない。経費・金利もどのデベでも大差がない。最終的には土地代金が独立変数、マンションが売れる売れないは土地代金が高い安いでどうにでも成るものです。
土地代がやすければ、建物に付加価値をつくて総額を抑制する。その典型が研究学園のサーパスですか。万博でいえばアデニウムですか。

これがいままでの一般的マンションの考えかたであったが、ガレリアは土地代金が安いうえ、ＬＵＸＥという共有施設を使いたくなるようなソフトを入れている。いままでのマンションは共有施設は作った後使わない、使っても最初だけのマンションがほとんど。リゾートの世界で言えば、いままでのマンションは日本的な観光のみだが、ガレリアはフランスの地中海クラブのＧ０、ＧＥの楽しませてくれる運営サービスのように思う。それが付加価値を高める演出をして、売値を高くしているのではないかと思われる。ただし日本人には理解できにくいものかのしれないし、ＬＵＸＥは駅周辺に商業集積がない分を演出する目くらましかもしれないが。

パークハウス　土地代３０万円＋建物９０万円＋経費・利益２０万円＝１４０万円/坪
ガレリア　　　土地代　５万円＋建物９０万円＋経費・利益２５万円＝１２０万円/坪

建物の仕様・ＬＵＸＥの演出にて付加価値を高め利益を高める、これがプロパストの戦略ではないかと思われる。不動産事業とは安い土地に付加価値を高め、売れるもの造ることができるのが一流の不動産会社と思う。

パークハウスの件で書き忘れました。研究学園に大和ハウスシッピングモールが出来ると道は渋滞するでしょうね。三井アウトレットモールが昨今できた入間では施設に入るの一時間、駐車場をでるのに一時間かかるそうです。地域住民はこの状況が暫く続くといってます。佐野、御殿場は今でも週末は大混雑です。パークハウスの車を使う住民はどうなるんですかね。

マンション選びの２つの視点で
自分なりの条件（すみやすさや好み＝絶対的なもの）と資産価値（市場判断＝相対的なもの）。
両者のバランスを自分の考えで判断してこそ、上手な買い物ができる。
プロパストは資産価値のあげ方を他の大手でもやってない方法をつかてきているが、それをどう判断するかですか。

112さんへ　111より
私も床はブラウン（ルビーポップ）にしました。モデルルームのＳタイプと同じです。ちなみにキッチンの天板は白とし、キッチンの棚は黒で白・黒・茶という感じで統一しまいた。バスルームも茶と白にしています。こればかりは好みですが事前のアンケートでは床の色がクリアーが良いという方が多かったそうです（営業の方より）。そのためカラーセレクトが出来ない階については床はクリアーで作ってあると営業の方がおっしゃっていました。現在モデルルーム内にはモデルルーム以外にカラーセレクトの決めうち分が見本でると思います。購入を検討されるかたは参考にされると良いと思います。111には書いていないのですが、実はバスホタルもオプションで入れました。
引渡までまだ1年近くありますが直近のスケジュールでオプション会の開催が予定されていますので楽しみにしています。Ｚタイプのベランダに敷いてあるパネルは是非入れたいと思っています。カーテンや照明なども良い物があればと期待しています。

私もキッチン、バスルームは同じ配色です。趣味が合いますね！

白系の床は最近流行りのようですね。部屋が広く見えますから。うちは毛が目立つのが嫌なので濃い色にしました。ほこりは目立つけど。

私もオプション会楽しみです！

112さんへ　111より
オプションについて追記します。
ガレリアヴェールのキッチンは食器洗浄器・ＩＨコンベック等で使用する電源について標準で１つ設置されます。２つ（食器洗浄器とＩＨコンベック等）取り付ける場合は追加工事します。
細かい話で恐縮ですが、将来食器洗浄器以外でＩＨコンベック等を取り付ける場合などにそこから電源工事した場合と将来のために最初から電源を予備で工事しておくこと等（可能かどうかも含めて）担当営業の方に確認してみるのも良いかと思います。
それと昨日現地にいってきました。現在のところ６階までは建物そのものは出来ている状態でした。機会があるたびに見に行っています。
また、5/2の新聞折込広告では「チラシ持参でアンケート＆モデルルーム見学で3000円分のガソリン専用カードプレゼント」となっており販促にも力を入れているのがうかがえます。
さらに別の物件ですが、「契約者先着10名日産マーチプレゼント」いうものもあり驚きました。

No.94 さんへ

「契約までは毎週のようにＭＲ通っていたのに、しばらく用事がないので何か週末が暇な感じです。

最近ＭＲ行かれた方、様子はどうでした？ 」

とありましたが、本日久しぶりにモデルルームにいってきました。
時間は１２：３０ぐらいでしたが駐車場にはわ№のマツダのくるま以外に５台とまっていました。
中に入ると、待合室には1組家族連れの方がまっていました。これから１５分のシアターを見るようです。
とりあえず受付したら担当の営業の方を呼んでいただけたので少しだけお話しました。ミニショップの内容を少し変更して、モデルルームの家具や照明も変わっているそうです。
その後はひとりでモデルルームを見学しました。

まだ、部屋のボードは設置していないようです。（要望書を書くとお花をつけるやつ）
今度家内とゆっくり見に行こうと思っています。

Ｖタイプのビューバスは東向きということは、ＴＸビューですね。
鉄道好きにはたまらない（？）部屋かもしれません。
ただ、階によっては逆にＴＸからも見えるということでもあります。

(笑)　営業マンが少しでも高い部屋(階数・価格)を売りたいからの目的みたいな気がします。
↑の書き込み。

Ｖタイプは３階のＶ３０１が３１００万円であることはほぼ間違いないと思いますが、それから上に上がることでどれだけあがっていくかは・・・。
販売が５月下旬となっているのでもうそろそろ目安の価格が出ると思います。
Ｖ３０１については指摘のあったとおりＴＸの視線が気になる高さです。また、駅に近いのでホームの場内放送が聞こえるかもしれません。5／10が現地見学会となっているので確認してみては？
ただそれらを差し引いてもすぐ下にエントランスがあり駅２分を体感でき共有部分のミニショップ・自販機・ＲＯ水器に近く非常に便利と思います。
また、ガレリアヴェール唯一の東側開口部がある部屋で２つの洋間と和室・浴槽に朝日が注ぐ点はプラス要因。
階数の選択としては、予算が許す限り眺望のよい上位階を目指すかエントランスに近く価格も手頃な下位階にするか悩ましいところです。
他にポイントとしては、Ｖの１３階以上は一部防火区画となり扉が防火扉となります（モデルルームＺ主寝室とおなじもの）。また他の間取りで１００平米未満のＥ・Ｉについてはトイレがタンクありです。参考まで

まさか営業マンに間違われるとは。
匿名さんにしていたから、116と間違われましたか。

ビューバスといっても（鉄道好きを除いて）大したものが見えないなーと書いたつもりでした。
研究学園のホテルベストランドは、確かビューバスは筑波山が見えたはず。
そんな売りがＶタイプにもあればいいんですがね。

狭い部屋のトイレはタンクありですか。そのあたりの設備のグレードダウンで、価格低減を図っていますね。パークハウスも、風呂がフルオートでなく追い焚きができなかったり、床暖房がオプションだったりして価格低減を図っているようです。
Ｓタイプのトイレが手洗いを含めてパークハウスそっくりなのは偶然でしょうか？

タンクレストイレの利点ってトイレが広々する以外に何かありますか？

設置面積はそう変わらないのでトイレが広々というよりタンクがなくなるので掃除が楽になるというのが利点でしょうか。
もちろん見た目がすっきりするというデザイン上のメリットは実感しています。
節水に効果的との説明もありましたが、実際に使ってみての実感はありません。
それから私は経験していませんが電気が止まると水洗が利かなくなるようなので、停電したときの問題がデメリットとして残ります。
つくば市の電力供給に問題がないのであれば心配には及びませんが。

なるほど、停電の時使えなくなってしまうのですね。まあそうそう長時間停電になることはないでしょうがトイレが使えないのはつらいですね。情報ありがとうございました。

タンクレストイレですが、最近のは停電でも水を流すことはできます。但し、タンク式と違い、レバーを２回まわす必要がありますが・・・

万博公園駅の南エリヤにスーパーが出来るとの情報が飛び交っています。火の無いところに煙は立たないわけで事実でしょうか？これがホントなら万博公園駅周辺の住人も買い物がとても便利になります。ガレリアファンにとっても朗報ですね。駅近に私立の保育園も出来るようです。
開発速度は遅くとも着実に進んでいます。慌てる事はないです。
今のままということはありえないですから。

プロパストは近所に新しいマンション作らないでしょうか？
研究学園付近とか、できれば、つくば駅が良いのですが。

ご存知の方、なんでもかまいませんので、情報が欲しいです。

１３４さんへ
プロパスとのＴＸラインプロジェクトでは流山おおたかの森・万博記念公園・研究学園と続くとなっており、とりせんの近くに土地の確保はしてあるらしいです。
しかしその場所はパークハウスつくばの北側に当たり日照条件等あまり良い状態ではないようです。土地の面積も狭いようです。
私も実際にどこかは見ていませんがガレリアヴェールの営業の方が教えてくれました。
個人的には、いつできるかがはっきりしていないことと、日照条件が良くなさそうなところと、同じ予算では土地が高い分購入できる面積が狭くなること等から検討からは外しました。

日照については大事ですね。商業地域は規制がないですからね。パークハウスの北側は可哀想。

わーい！私は提携の常陽銀行を利用しようと考えていますが、優遇金利1.2％が1.4％になったと連絡がありました。

マンション不況のなか、いろいろと努力しているようですね。

１３７さんへ

情報ありがとうございます。

私も常陽銀行でローン提携しています。０．２％は大きいですね。早速ローンプラザの担当者に確認します。

以前にパークハウスのモデルルームで優遇金利が1.4％になっており、ガレリアヴェールは1.2％だったのでパークハウスは特別なのかな（ガレリアヴェールは提携が決まったのが４月頃だったので無理もないか）と思ってましたが、同じ扱いにしていただけたのかな？

今後の金利動向についてはコメントはできませんが、これまでは少しずつ上昇してきたものが２００７年秋から２００８年３月までサブプライム問題の影響等で下がりその後４月・５月が上昇しています。５／１の日経では「住宅ローン各社金利アップ」等の内容の記事が出ていました。

これまで低すぎたものを正常にするということらしいのですが、このような状況の中で０．２％優遇がアップするのは非常に心強いです。

135さん

ありがとうございました。

第一期の販売状況はどうなのでしょう？

最近モデルルーム行かれた方、お花はどのくらいありましたでしょうか？

プロパストは、第１期売り出しを前に、さらに値下げしてきました。

85平米29百万円台〜　→ 85平米26百万円台〜　→ 25百万円台〜
100平米32百万円台〜　→ 100平米29百万円台〜　→ 28百万円台〜
120平米36百万円台〜　→ 110平米31百万円台〜　→ 30百万円台〜

最高額も40百万円台（百万円単位）と、だいぶリーズナブルになってきました。
あとは管理費が月額２万円を切るか、駐車場と修繕費積立金合わせて３万円を切るかどうかですね。
いくら売値が安くても、月々の支払いは大きくなってしまいますからね。

たしかに値下げしてきましたね。今日の新聞折込チラシがそうなっていましたから。
でもこの物件は土地６千坪の購入代金がかなり高額だったので、値下げもこれ以上は出来ないかと思いますね。
土日の現地見学会に参加しようと思っています。そのとき質問したく思います。

さらに１００万下げましたか。契約済みのものとしては微妙な心境ですが仕方ないですね。

常陽銀行の住宅ローンについてですが、繰上げ返済手数料を無料にしてくれるそうですよ。

値下げは自分の首を絞める様なもの。もっと値下げがあるのかな？とのおもいを持たせては誰も早く買わないかな。

仕方ないです。ここは万博記念公園です。理解できます。価格重視の方が集まるイメージになりそうですね。プロパストの狙いもそこにあるのでしょうね。そんな簡単につくばの方々は、価格に飛びつく事はないと思います。

この物件はこれ以上値下げするとプロパスとさんの赤字大放出・大サービスてなことになるかな。

＞145さん意味不明。
価格に飛びつくとは？
変な事を言いますね。
みなさん自分の価値観で割安と思うから買うのでは？
その価値観はひとそれぞれですが。

↑同感です。ここに決めた者を価格重視と、＊＊にしているようで気分が悪い書き込みですね。駅近い事を優先させているだけ、みらい平とずっと比較しています。

今は、販売予定（平成20年5月下旬）に向けて一人でも多くの方にモデルルームに足を運んでいただくよう、いろいろとやられているようです。

価格の見直しもそのひとつと思われます。

私も売れ行きについては大変気になっており、何かないかとこの掲示板を度々開いている次第です。

本当はモデルルームにいって状況を確認したいところですが、販売予定がせまっている現状では新規商談の邪魔になる可能性もあるので少し遠慮しています。

今は営業の方々の頑張りを遠くから見守るというところです。

そのかわり、現地にはほぼ週一で見に行きどれだけ出来たか（週一ではあまり変化ないが）確認するのを楽しみにしています。

ここの土地購入代金は研究学園駅のパークハウスさんより高いときいてます。
建設コストから算出するとこれ以上のディスカウントは厳しいでしょうね。
土地はここにきてだいぶ下がってきてますね。

>150
> ここの土地購入代金は研究学園駅のパークハウスさんより高いときいてます。

ほんとですか！？　だとすると坪１２０万以上？
ちょっと、あり得ないと思いますが。
ガセではないでしょうか？

坪単価ではパークハウスさんの方がかなり高いです。
でも総面積を考えると分からないですね。
パークハウスさんの総面積はどれくらいかな？詳しくはわからないので…
3000坪有ればパークハウスさんの方が高かったでしょう！

パークハウスの敷地面積はけやきレジデンスが12271.41㎡さくらレジデンスが7050.19㎡ でした。
ガレリアさんと面積ではあまり変わらないのですね！勘違いでした。
坪単価120万ならガレリアさんは半額以下ですね。
失礼致しました。
さくらレジデンスもありましたね。

連投すいません。
訂正します。
さくらレジデンスの敷地面積は2683.55㎡でした。
けやきレジデンスと合計で14954.96㎡でした。
ガレリアさんの方が5000㎡超ひろいですが、土地の購入代金ではパークハウスさんの120万はかなり高額ですね。

こちらの楽しみなところは、
コミュニティ作りに道をひらいているところではないですか

公式サイトのリュクスクラブのページにいろいろ乗っていますね。
ままとーんの鷲田さんの写真まで載っていて、さらに掲載の各所の趣味のフィールド。
マンションの将来は、コミュニティの質で、それにつれて管理組合の質も向上し、
このマンションの可能性が予見されます。

あまり値引きをすると安値に飛びつく住民がふえて、
優良なコンセプトが活かされない可能性もありましょう。
このあたりの茨城南部の八割をしめる特徴的な住民が
入居する可能性も、月々の支払い額の低さによっては高まるんですよ。
あまり値引きしないで欲しいです。

>>155
>>茨城南部の八割をしめる特徴的な住民が
>>入居する可能性も、月々の支払い額の低さによっては高まるんですよ。

これはちょっと差別的発言ではないでしょうか？
高額な物件は他にあるので、そちらを検討されては？

一発でおしゃれ感がなくなりました。
残念ですが仕方がないの？

久しぶりにモデルルーム行って来ました。第一期のお花は２０個くらいついてましたね。

みずほ銀行の優遇金利が1.5％になったそうです。他の提携銀行も追随するだろうとのこと。嬉しいですねー

>>No.158 by 契約済みさん
>第一期のお花は２０個くらいついてましたね。

ええー。それはまずいのでは。
ホームページには、
「予告広告
※販売を開始するまでに、契約及び予約の申込には一切応じられません。また、申込順位の確保につながる措置におきましても講じる事はできません。予めご了承下さい。」
と出ていますが・・・。
おととい入っていた広告にも、「予告広告」と書いてあるし・・・。

お花の数が契約者の数というわけではないですよ。要望書を提出したというだけで、希望する住戸がかぶらないようにするための目安のお花です。

つまりお花がついている部屋でも希望することはできます。ただし他に希望している方がいて抽選になる可能性がありますよ〜という目安です。

>>No.160 by 契約済みさん
そういうものなんですね。無知丸出しですみません。
昨日はだいぶモデルルームに車がとまっていたようです。

お花の数が契約者の数というわけではないですよ。要望書を提出したというだけで、希望する住戸がかぶらないようにするための目安のお花です。

つまりお花がついている部屋でも希望することはできます。ただし他に希望している方がいて抽選になる可能性がありますよ〜という目安です。

↑

　私たちの担当者が説明してくれたのといっしょでした。

　多分、一度来場している者が読んだら、笑ってしまう内容。
　嫌味じゃなくて、微笑ましいです。