万博記念公園駅前 プロパストのガレリアヴェール

パークハウス・センチュリーの現在の販売戸数の過少評価はガレリアの販売状況の予想を議論しようとしているので、多少の前後があっても内部の者でないので実態が違っても仕方ないとおもいます。
一般的に不動産業者は販売戸数は多めに言うものです。日本不動産経済研究所発表の初月契約率は現在６０％程度（好調の目安は７０％以上、初月契約率＝契約戸数/その月の総販売戸数）ですが実態は５０％程度と言われてます。
最終的な評価はそのマンションの適正な値付けにより竣工までに完売しているかどうかです。
竣工前に完売＝値付の安すぎ、竣工後２・３ヶ月＝適正な値付け、竣工後６ケ月以上＝高すぎ値付けまたはマンション不況時（6ケ月後は値引き販売　車の新古車と同じ考え方）

販売済物件の事例
サーパス研究学園＝１１０万円/坪　4ヶ月完売　安すぎ
ミオカステーロ＝１４４万円/坪　竣工完売　適正
ディオヒルズ＝１４５万円/坪　竣工完売　適正

販売中物件
パークハウス＝１４５万円/坪　2009年3月竣工、仮に現在100戸であと1年弱で450戸販売可能か
　　　　　　　　　　　　　　 また、当初の販売は好調に進むが時間がたつほど販売減速する

センチュリー＝９０万円/坪　　竣工2007年3月、竣工後1年強経過したにもかかわらず、残戸数
　　　　　　　　　　　　　　　かなり多く未公表＝マンションとして論外


ガレリア＝１１０万円/坪　　　会員向販売３０戸がどのような結果に終わったのかしらないが
　　　　　　　　　　　　　　 1期は１１０万円/坪で価格決定パークハウスに勝てると踏んで
　　　　　　　　　　　　　　 値付けしたのかどうか、そこに興味があります。

ガレリアの判断にあたり、立地の評価（私の推測ではパークハウスの土地購入単価は２０万円台
ガレリアは一桁の万円と推測）と建物の評価を別けてしないと答えが出ないとおもいます。
建物の中にＬＵＸＥの運営サービスをどう評価するのか意見をお聞きしたいです。
一般的なマンションの設備はキッズルーム、ゲストルーム等は作っても最初しか使わないかお客さんしか使わない、マンション住民が自ら使いたくなる設備とソフトのあるマンションは私の知る限りではこのマンションのみです。隣のアデニウムは設備で売ってますが（例えばミストサウナ、デスポーザー）それでは万博記念公園駅前の立地、安さでは売れません。
立地＋建物＋ＬＵＸＥの運営サービスが坪１１０万円をパークハウスの１４５万円/坪とアデニウム
の１２０万円/坪と比較してどう評価するかと、建物竣工までにどの物件が一番うれているとおもいますか。