万博記念公園駅前 プロパストのガレリアヴェール

ガレリアヴェールは流行にとらわれず、実をとったものと思われます。

２重床の高さが１５ｃｍ　スラブ圧の差が７ｃｍ　とすると　１階あたり２２ｃｍの差。

上記の仕様で１４階建てだった場合それがなくなると

　１４×２２ｃｍ　＝　３０８ｃｍ　約３ｍになり１５階建てになります。

ここは容積率２００％なのでその範囲内で出来うる限り戸数を伸ばす方法をとったものとおもわれます。
ただそれでも天井高は２．５ｍと余裕があります。

結果、１戸あたりのコストが相対的に抑えられ駅近・デザイナーズ・１００ｍでありながらそこそこの価格になっています。

このマンション乱立の中では、全て平均点近くの物件よりなにか他と比べて特徴が濃いものが売れているように思えます。

直床で、ディスポーザー・スロープシンクもない。
外梁でないためサッシの上に梁があるのでサッシが低くバルコニーも広いのでリビングに入る光の量が少ない。
バルコニーの仕切りはあまり高くなく玄関側の窓は直接廊下に面しており独立性も少ない。
インターネットもマンションまで光で、それから先は電話線を使用するタイプ。
（全部光ファイバーの方が特別だと思うが）
エレベーターも多くなく、免振でもない。

ただ、内装が白・黒等を基調としアトリエや玄関には御影石を使用したお洒落で高級感がある物件でオプションが殆ど不要。収納も充実している。
コンシェルジュもホテルのようなステータスがある。
駅近・１００㎡で高層階でも価格は３５００〜３７００万となんとか手が出るレベル。
駐車場が自走式で２０００円〜３０００円と安く、一期販売中は２台まで確保できる。
駐車場のまわりや敷地内には植栽が多く公園のようである。
南向きの物件で前に４車線の道路があるので日当たりは将来的にも確保されている。
バルコニーが２ｍ〜２．７ｍと広い。
オール電化である。

良くも悪くも特徴がはっきりしており選びやすい物件であるのは確かである。

>488
普通は床の厚さ１８０ではなくて２００ですよね。
広告なんかみればすぐにわかります。１８０はめずらしい。

＞４８９　
直床で２５０ってかなり天井高さ低くないですか？
多分というかほぼ間違いなくプロパストの方々だとおもうのですが
かなり早い時間から本当にご苦労様です。
でも一理あるのですがやはりマンションは構造ですね。私は。
今流山からつくば方面見ていますが中身を調べれば調べるほどマンション選びって難しいですね。

↑肯定意見はなんでもかんでも売主にしたがる低レベルな人ってどうしていなくならないのかね。

491さん、天井なんて250もあれば十分。もっと高くして解放感を得ても電球取り替えなど年取ると大変になるだけ。

ミレニオの躯体でガレリアの間取りなら満足なんだけどな。
帯に短したすきに長し。

安い物件だから、レベル低いのはあったりまえだよ。研究学園ですね、レベル高いのは！

このマンション、住民層のイメージが掴めませんね。コンセプトとしては都会的なディンクスなんだろうけど、派手さと値段の安さに惹かれて茨城ローカルのヤンキー系ファミリーが多そうな気もするし…。果たして実態は？？？

現在真剣に購入を検討していますが、売れ残った場合の管理費や修繕積立金はどうなるのでしょうか？
後、クオカードプレゼントのチラシを毎週の様に入れていますが、現在の販売状況はどれぐらいなのでしょうか？？

売れ残った場合の管理費修繕費は売主が支払うことになっていますので安心ください。

現地はだいぶ出来上がってきており、カバーも下のほうは外されましたので写真を掲載します。

４９７ですが・・・。なんかここ検討されているかたはほとんど皆無に近いのでは？
４９１さんがおっしゃっているの当たっている感じがします。
プロパストの営業さんである「契約済み１１１さん」にお聞きしますがもし
プロパストが経営破たんした場合管理費修繕費は売主から負担しないと思うので
どうなっちゃうのですか？

住友さんが撤退したのはなんでですか？
売れなくて手数料が入らないからではないかって他の営業さんから聞いたのですが。

ここは約4割りが売れたようです
プロパストが破綻するかどうかはわからないですが、破綻してもどこかの会社が引き受け、いずれは完売するでしょう　心配はないです
アデニウムもオリックスが買収したようなものだから
プロパストの社員は皆さん若くてなんかいまいちですね。優秀なのがあまりいないと思った
会社のレベルが疑われます

確かにプロパストの営業は最低レベル。入居するまでしか付き合わないので割りきりましたが。

＞５０１さんへお聞きします
それよりＮＯ５００さんが言っているように住友さんが撤退した理由を聞きたいですよね？
４割も売れているなら撤退しませんよねぇ。

また、破綻したらそんな簡単な問題ではないと思いますよ。私の知り合いで最近買ったマンションが破綻したらしく、修繕費は集らないわ、管理の議決権は引き継いだ業者が大多数もっているので
管理組合としての機能がしないわ、なんといっても売主が逝っちゃえばアフターの問題も出てくるでしょ？（大きな問題に直面するのはほとんど売れていない状態で破綻してしまうってことのなった場合でしょうけど）破産倒産になったらあとは投げられるというのが現実。今の市況考えると恐ろしいですね。

プロパストは経営的に大丈夫そうでしょうか？
気になります。

完売していればアフターサービスがなくなるだけでまあ大きな問題ありません。
しかし、完売していないでしかも大きく売れ残った場合大きな問題が生じてきます。

ブリリアマーレ有明タワーが売れてるから大丈夫です。
プロパストはほとんどの物件が完売してきたからね。

これだけ株価が下がると厳しいのは間違いないでしょ。銀行の融資で箱を建てて売って返すの、繰り返しなのだから、銀行から流れが絞られたらね…株価は株主の考えの反映ですよ。

プロパストの株価が悪いのではなく、日本の株価で特に不動産系でさらに新興デペロッパーの株価が下がっていたのです。
プロパストのほかにフージャーズ・ジョイントコーポ・アゼル等軒並み下がっていました。

三菱地所・住友不動産販売等は下がっておりませんでした。

新興デペの利益確保方法が土地の転売にありその手法には莫大な借入金が必要になるためです。
その借入金は海外から調達することが多くそれがサブプライム問題で資金が滞りまわらなくなったためです。

また、原油高由来の資源高と新しい建築基準のためにコストが上がり数年前より物件価格が上昇し割高感から売れ残り物件がだぶつき購入者の値下げ期待感からさらに売れなくなっています。

このままでは新興デペ全体が大変なのですが、幸いなことに米国の住宅金融公庫を国が援助するという話からさき株価は上昇を続けています。

さらに、住宅減税の２００９年以降の延長もほぼ確実なものとなり少しずつ条件が良くなっています。

物件の価格が下がるのは買いやすくなり大歓迎なのですが、適正価格でなくデペが赤字になってまで安くなるのはデペの倒産などまた別の不安要因がでてきます。

プロパストの株価も今のところ連日のストップ安からはのがれていますので今後を見守りたいところです。

ちなみに、住友不動産販売の営業の方はベテランで知識も豊かで接客態度もよく最高のかたでした。
私の場合には契約が済んでからでしたのでまだ良かったのですが、やはり心配になり確認したところプロパストはもともと自社売りの会社で他の物件が完売したのでその人員をこちらにまわしたとのことでした。

これまでと比べ大規模物件中心の展開になり販売を他に頼んでいたが物件が完売するにつれて自社売りに切り替えるのはもっともなことです。
ただひとつ言えるのは販売委託会社を住友不動産販売や東京建物販売と超一流の会社に委託しているところです。ただ売るだけならもっとマイナーな会社はたくさんある中で一流企業と取引が出来るところは他の新興デペとは違うところです。

長々と断定口調で書いてしまいましたが、私も今年の３月にマンション購入を決めそれからいろいろ情報収集しただけの浅はかなものです。
もし間違っていることろがあれば指摘ください。

今苦戦してるところって郊外で手広くやってるところでしょ。
プロパストは郊外にはあまり手を出してませんのでそんなに心配しなくても良いんじゃないですかね。プロパストの大規模郊外物件ってここぐらいじゃないかな？

四街道にも大規模物件がありますよ。
『こんないい立地条件はない』という営業らしき書き込みが多いのですが、売れ行きは芳しくないようです。

大手の不動産会社が販売代理であることは、知名度が低い売主が客を信用させる手段というのを見たことがあります。
販売代理は買主にとってどうでもよく、売主が重要らしいです。

プロパストの決算は順調に右肩上がりの好決算ですよ。冗談だけど、銀行対策の粉飾じゃないかと疑ってしまう。この社歴の短さでここまで急成長した企業ですからよめませんね。私は年内は様子見。

リーマンブラザース破産法申請。メリルリンチはBOAに買収。

不動産界はまだまだ一層締め上げられるぞ。

土浦京成ホテル跡地もそうじゃなかったっけ？郊外ばかりじゃん。
あと、↑５０８さんはどう読んでもプロパスト関係者だと思うのですが
契約者がそこまで擁護する理由はないでしょ？
とにかく倒産しないことを祈るばかりです。

AIGも決済不能に陥りそうだ。アメリカ銀行保険大再編になるぞ。世界からアメリカ資金が一斉に引き揚げる。自己責任だから各個の判断しかないのだけど、アメリカからの波が津波かさざ波かを見極めてからでも遅くはないかも。
アリコ保険に加入者は営業に電話。

513さん、契約者だからこそ擁護するんじゃないですか。契約者としては完売してほしいのだから当然です。完売さえすれば売主が倒産しても関係ないです。

>515
「完売さえすれば売主が倒産しても関係ないです。」とのことですが、
売主倒産したら、瑕疵があった場合の保証はどうなるのでしょうか？

　それを考えると売主は倒産してほしくないです。

＞５１６
その通り。
＞５１３
その通り。
ようは契約１１１さんみたいに明らかにプロパストの社員が参加するのではなく
検討している人達が客観的に情報を提供する場。
プロパストの社員は出て行け！

リーマンブラザースショックは考えようでチャンスかも。既に契約したした人たちには申し訳ないが、これから個別割引はかなり予想できるんじゃないか？完成したら新価格もでてきそうだな。しかしリスクもあるから慎重にね。

５１５さんありがとうございます。

コテハンで書いていても少し詳しい内容で肯定的なことを書くとすぐデペの営業といわれてしまいます。

５１５さんのようにわかっていただける方がいらっしゃるのであまり気にしていませんがこれは宿命のようなものですね。
気がつくと最初の4/25の書き込みから９０，１１１，１１９，１２６，１３５,１３８，１４９，２０９，２１５，２４２,２４６，２５２，２６１，２７４，２７８,２８５，２９２，２９９，３０６，３１１,３３９，３６８，３９１，４１７，４２１,４３４，４５１，４８９，４９８，５０８
と合計で３１回も書き込みしていることに気づきました。

いまさらですが、営業ではありません。
たまたま、３月ごろに急に実家の関係でマンション購入の検討者となり早速Ｗｅｂから検索してとりあえず、殆ど知識のない中パークハウスのモデルルームに行きマンションパビリオンの豪華さと研究学園の将来性駅ちかであることにあごがれ、反面価格で驚きました。
現在すんでいるのが家賃６万５千円のアパートで、３０００万円のローンを組むと管理費込みで月１２〜１３万を払い続けなければいけないという現実に直面しました。

それでも家内といろいろと無駄を切り詰めた結果何とかなると考え検討しながらこれもたまたまですが、パークハウスのマンションパビリオンをでてすぐの看板に駐車場無料２３００万円〜とアデニウムを見つけこれならもっと楽に変えると２件目に足を運びました。

ただそこで見せられたのはパークハウスのと差で広さ・設備等を見てもいまいちぴんと来ませんでした。
規模も小さくモデルルームが１つしかないところも「この規模ではこんなもんですよ」といわれそういうものなのかとやはり大規模物件の法が良いなとおもいました。
それと商談するテーブルにはオール電化の電磁波が危険であることを書いた本がおいてあり興ざめでした。よっぽとオール電化が怖いのだなとおもいました。
ただ良かったのは２つ目のモデルルームだったので前で知りえた情報が生きて説明もよく理解できました。逆梁なんてことばもその日に覚えました。
そのなかでアデニウムの営業の方が口々に「プロパスト」といっていたのでもともと万博はなにもないので関心がなったのですがだめもとでアデニウムとパークハウスの２回目のアポの前日夕方６時ぎりぎりにアポをとり見学することにしました。

自分としてはパークハウスで傾いていたのですが家内が日当たりの面でぜんぜん納得していなく会社の人に聞いても東向きは１１時を過ぎると日が入らない。奥さんがいちはん長くいるのはリビングだからその日当たりは重要だよとおしえてくれたので南向き中心というところに興味がありガレリアを見ることにしました。

最初に映像を見させていただいた感想はリュクスクラブなんて自分には向かないな（クルージングもバスつりも興味ないし）という感想と万博公園が研究学園のベットタウン的存在であることはなるほどと思いました。

次にモデルルームに入ったとき玄関の御影石をみてそれが標準装備と聞き急に考えが変わりました。
また、内装がシックで高級感があり「お家」という感じより「ホテル」のイメージでどうせ借金して買うなら特別なものを買いたいという気になりました。

私の情報源は①住友不動産販売の担当営業の方②日経新聞③マンションズ（ほぼ毎週呼んでいます）④金曜日の新聞折込チラシ⑤マンションコミュニティのほかの掲示板などです。
マンション購入を検討してから５ヶ月程度ですが①〜⑤の情報源でこの程度はかけると思います。

マンションについて肯定的なことを書くことはこの掲示板で検討している方にとって良い情報源になるので今後も続けます。ただ決して肯定的なことだけ書いていないのはこれまでの履歴を見ていただければご理解いただけるとおもいます。

履歴も確認せず、少し詳しいことを書くとすぐデペの営業と決め付ける方はあちこちの掲示板に登場しますが、いったい何が目的なのでしょうか？
せめて履歴を確認してから投稿していただきたいものです。
そのために匿名ではなくコテハンにしているのです。

私は車はないのですが、駐車場0円ですとガレリアの修繕積立金はおいくらですか？駐車場の塗り替え等の修繕は使用者で負担ですか？修繕積立金からですか？
リュクスクラブは不加入で費用負担なしはできますか？

>No.519 by 契約済み111さん

パークハウスのスレにもよく、釣り（荒らし）が出没しますが、
ホント、何が目的なのでしょうかね。

このスレを見てるのは全購入者からしたらごく一部の方でしょう。
物件が良ければ、たとえこのスレが荒らされようと、自ずと売れて行くと思います。

私は、パークハウス購入者ですが、契約済み111さんのような方にこそパークハウスに
来てくれたら良かったなと思います。
弐番館の中層あたりなら若干部屋は狭くなりますが、値段的にもそれほど変わらないような・・・そんなこと無いかな。

これからは、隣り駅のご近所さんと言う事で、よろしくお願いいたします。
お互い、３月が入居ですし、楽しい生活を送りたいですね。

No.521 by パークハウス購入者さん
社会状況がこんな状態だから、疑心暗鬼になってしまっているだけで、釣りじゃないと思いますよ。たぶん、その決め付けが、またここを荒らす一因かと思う。

物件が良ければ、たとえこのスレが荒らされようと、自ずと売れて行くと思います。
←少しは調べてから書き込んでいますか？パークハウスを購入した人にいわれると若干イラッとしました。

エコキュートって寿命が15年で交換費用に65万かかるって聞きましたが本当でしょうか？月々0.361万づつ貯蓄しかないのでしょうか？安く上がるものはないですか？

連投すいません。
370リットルエコキュート＋リモコン(ダイキン：EQ37JFV-G）
のメーカー希望小売価で761,250円するようです。
これに施工が加わると。ちょっと怖いです。
http://www.e-lifestage.jp/product/ecocute/mitsumori.html

>契約済み111　さま

お礼のレスありがとうございます。
感じたまでを書いただけなのにかえって申し訳ないです。

所詮は匿名の掲示板です。
しかし、真の購入検討者なら、どれが真実で、自分に必要な情報、有益な情報なのか
必ず選別してこの掲示板を読むことでしょう。

私は、ガレリアについては詳しい情報はわかりません。
でも、同じつくば市内、それも同じ時期に完成予定の大規模物件として非常に親近感を感じます。

これからもお互い入居に向けて楽しく行きましょう！
そしてこれからも真の購入検討者に有益な情報を提供していってください。
荒らしは華麗にスルー！です。大丈夫、みんな選別して読んでます。

>525さんのお礼って契約済１１１のＮＯいくつに対してのお礼ですか？
揚げ足とるつもりないし荒らすつもりはないんですがちょっと読んでてても不可解な内容でした。
だから、他の方かた自作自演（契約者１１１＝パークハウス購入者）って言われるのではないですか？

>No.526 by 通りがかりさん

パークハウスつくば研究学園 Part2 no.892をみればわかります。


>だから、他の方かた自作自演（契約者１１１＝パークハウス購入者）って言われるのではないですか？
システムにはサーバーアドレスが残っているはずですから、本当にそう思うなら削除依頼を
かけてもらってかまいません。

では、これ以降は華麗にスルーします。

あぁ書き込み難い レスがつかないと荒らしのようで

荒らしの定義って？？分からない

だからここは閉鎖的でかきづらいね

>528
ここはマイナス要因を検討者のためと思って開示してもそれはここの社員の方に荒らし
と言われるのです。もっと、謙虚に受け止めていくのがデベロッパーとしての社員の
モラルだと思いますけどここは若い方ばかりで自分の考えを押し付けることだけみたいです。
ちなみに私は契約者です。

荒らしの目的は「荒らす」こと。反応したら負けです。

531 ご近所さん

ここ数日に荒らしはありますか？具体例を教えてくれませんか？それぞれ意見がはいっているので荒らしではない気がするのですがいかがでしょう。パークハウスでは前に周辺住民等の苦情意見を荒らしと決めつけ削除したり排除しようとしたり論争になっていましたよ。
迷惑な人もいる。でも美辞麗句ばかりになったら、ここ必要性ありますかね？

>>529
>だからここは閉鎖的でかきづらいね
そうですか？その割には、頼みもしないのに、リーマンがどうとか、どこぞやのデベが破綻したとか、書き込んでくれる親切な書き込みがたくさんありますね（笑）

No.526 by 通りがかりさんへ

ちょっと紛らわしいことをしてしまいました。
わかりづらかったですね。すみませんでした。

No.525 by パークハウス購入者　からフォローの書き込みをいただいて、そのままにしておいては失礼と思いお礼を書きたく、ガレリアの掲示板に書くと一対一のやり取りが続いてしまうためパークハウスの掲示板に書いたのです。
その返答をガレリアの掲示板にいただいたためちょっとわかりづらくなってしまいました。

No.524 by 匿名　さんへ
エコキュートの交換コストの件盲点でした。
早速調べてみると、

初期費用とランニングコストを　エコキュート（電気）エコジョーズ（ガス）で比較したサイトがあり
初期費用は 4人家族向 で

エコキュート（電気）30〜70万円
エコジョーズ（ガス）20〜40万円 　

とエコキュートの方が高いがガスのばあいでも20〜40万円かかるそうです。

つぎにランニングコストですが

エコキュート（電気）単価/MJ 1.75円(深夜)
エコジョーズ（ガス）単価/MJ 3.47円 　

とエコキュートの方が安くなっています。

年間のランニングコストは

エコキュート（電気）40,000円
エコジョーズ（ガス）68,500円

どちらも寿命が１５年の場合で計算するｔ

エコキュート（電気）40,000円×15年＋初期費用30〜70万円 ＝90〜130万／15年　6〜8.7万／年

エコジョーズ（ガス）68,500円×15年＋初期費用20〜40万円 ＝123〜143万／15年　8.2〜9.5万／年

と計算上はエコキュート（電気）の方が得なようです。

単純にはいえませんが、エコキュート（電気）を選ばなかったとしてもそのかわりにエコジョーズを選ぶ可能性は高いのでランニングコストから考えるとエコキュート（電気）にぶがあるようです。

ちなみに参考にしたサイトのアドレスは

http://automoney.sakura.ne.jp/lohas/350/ent600.html#danb_hika

今後15年間で、エコキュートなどの設備価格の上昇と電気・ガスなどの光熱費の上昇を考えた場合光熱費の上昇率のほうが高いことは現在の原油高をみても想像がつきます。
ココは割り切って、毎年5万ずつエコキュート積み立てをするのが良いかと。
他にも個人で修繕する必要があるものはリストアップが必要ですね。
ただ、共有施設は修繕費からまかなうので一戸建てよりは計算がしやすいと思います。

No.520 by 匿名さんへ

駐車場の塗り替え費用ですが、管理規約集の長期修繕積み立て計画案にそれらしきものがあります。

工事項目　鉄部塗装　で自走式駐車場は単体では記載がないのですが、他のコストを引いていくと
2770万円／12年毎　で計画されているようです。

次に修繕積み立て金ですが、
70㎡のＡタイプで　4520円／月　
100㎡のＬタイプで　6440円／月
120㎡のＺタイプで　7740円／月　です。（管理規約集より）

ちなみに月額の全戸修繕費合計は2,548,690円、駐車場の鉄部塗装の占める割合は
2770万円／2,548,690円×12ヶ月×12年＝約７．５％です。
Ｌタイプの方でしたら483円／月となります。

また、　リュクススラブ≦マンション管理組合　と考えたほうがよく
ガレリアヴェール購入者は必ず入るようになっています。

ガレリアヴェールのような大規模物件ではより管理組合や管理会社が重要になると思います。
（戸数が多くお金がたくさん集まるのでいろんなことが出来る。何をやるかをあらかじめ用意してておいてもらえます。）
リュクスクラブはマンション住民のコミュニティの場を提供するためのソフトウエアでガレリアヴェールではこれをうまく活用することを考えたほうがよいでしょう。
（かっこいい外国人さんのデモをみるとちょっとこっぱずかしいところもありますがあくまでイメージということで）

真剣にガレリアの購入を真剣に考えていますが、アメリカの証券大手のリーマンブラザースの破たん・メリルリンチの買収で日本の不動産（プロパストさん）も影響を受けるのではないでしょうか？？
万が一プロパストさんの経営が厳しくなった時の管理費・修繕積立金・アフターケアーがどうなるのかを知りたいです。

No.534 by 契約済み111さん

No.520です。こんにちは。参考になります。ありがとうございました。修繕積立金ですが、改めて概要を読ましていただきました。棟修繕積立金4,520円〜7,740円(月額)、管理費11,100円〜19,000円(月額)と修繕積立金に対して管理費は供用設備が充実しているだけにちょっと高いのかな？てな感想です。ワインセラーやフットサル、テニスコート、ヨガスタジオの修繕に掛かるお金は管理費なんですかね。
私は駐車場もテニスコートもワインもヨガもフットサルもを使わないから損かなぁ。使用者負担だとややこしくなってしまうのかな。

やっとTXの増便が発表されましたね。朝のラッシュ時は二便追加。昼は一便です。これで少しは便利になるかな。http://www.mir.co.jp/

販売戸数→住友不動産販売20戸台で新価格提案するも却下され撤退。

本体の営業も20戸超位は販売している模様。

50戸前後が、現在の契約数でしょう。

さすがに、この売れ行きだと入居した後のことを考えると厳しいかも
しれません。

よくよく検討してお決めになる事をお薦めいたします。