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TX万博記念公園徒歩2分
総戸数410戸の大規模物件
プロパストの自称デザインマンション
「ガレリア ヴェール」
http://www.pjtx2.com/
[スムログ 関連記事]
ガレリアヴェール ~三井ゆりのおうちTV~
https://www.sumu-log.com/archives/1669
[スレ作成日時]2007-09-19 23:35:00
TX万博記念公園徒歩2分
総戸数410戸の大規模物件
プロパストの自称デザインマンション
「ガレリア ヴェール」
http://www.pjtx2.com/
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[スレ作成日時]2007-09-19 23:35:00
物件概要 | |
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所在地 | |
種別 | 新築マンション |
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¥1,100(税込) | |||||||
欠品中 |
あくまでも通りすがりの一意見に過ぎませんが、
万博記念公園を選ぶくらいなら、研究学園やみらい平の方が将来性あると思います。
一度各駅に降りてみて発展の差を確認されると良いでしょう。
研究学園駅は既に万博駅より開発が進んでいるし、市役所も大規模SCもできてこれからますます活気が出てくるでしょう。駅近辺は商売するにはいいとおもうが住環境としては?土地もすでに高いしね。
みらい平はつくば市ではないから同じものさしですべては比較できないですか。
開発面積が狭い万博駅周辺は住むには静かでいいところと思う。夏はかえるの鳴き声がすごいし(笑) でも今のままということはありえないですが。
要は自分はどんな環境のところに住みたいかです。
パークハウスもいいしガレリアもいいかな
両者とも熱くなんないの(笑)
パークハウス・センチュリーの現在の販売戸数の過少評価はガレリアの販売状況の予想を議論しようとしているので、多少の前後があっても内部の者でないので実態が違っても仕方ないとおもいます。
一般的に不動産業者は販売戸数は多めに言うものです。日本不動産経済研究所発表の初月契約率は現在60%程度(好調の目安は70%以上、初月契約率=契約戸数/その月の総販売戸数)ですが実態は50%程度と言われてます。
最終的な評価はそのマンションの適正な値付けにより竣工までに完売しているかどうかです。
竣工前に完売=値付の安すぎ、竣工後2・3ヶ月=適正な値付け、竣工後6ケ月以上=高すぎ値付けまたはマンション不況時(6ケ月後は値引き販売 車の新古車と同じ考え方)
販売済物件の事例
サーパス研究学園=110万円/坪 4ヶ月完売 安すぎ
ミオカステーロ=144万円/坪 竣工完売 適正
ディオヒルズ=145万円/坪 竣工完売 適正
販売中物件
パークハウス=145万円/坪 2009年3月竣工、仮に現在100戸であと1年弱で450戸販売可能か
また、当初の販売は好調に進むが時間がたつほど販売減速する
センチュリー=90万円/坪 竣工2007年3月、竣工後1年強経過したにもかかわらず、残戸数
かなり多く未公表=マンションとして論外
ガレリア=110万円/坪 会員向販売30戸がどのような結果に終わったのかしらないが
1期は110万円/坪で価格決定パークハウスに勝てると踏んで
値付けしたのかどうか、そこに興味があります。
ガレリアの判断にあたり、立地の評価(私の推測ではパークハウスの土地購入単価は20万円台
ガレリアは一桁の万円と推測)と建物の評価を別けてしないと答えが出ないとおもいます。
建物の中にLUXEの運営サービスをどう評価するのか意見をお聞きしたいです。
一般的なマンションの設備はキッズルーム、ゲストルーム等は作っても最初しか使わないかお客さんしか使わない、マンション住民が自ら使いたくなる設備とソフトのあるマンションは私の知る限りではこのマンションのみです。隣のアデニウムは設備で売ってますが(例えばミストサウナ、デスポーザー)それでは万博記念公園駅前の立地、安さでは売れません。
立地+建物+LUXEの運営サービスが坪110万円をパークハウスの145万円/坪とアデニウム
の120万円/坪と比較してどう評価するかと、建物竣工までにどの物件が一番うれているとおもいますか。
105さん、パークハウスの件は主観ではありません。一般的にどんなマンションでのその地域にあった住戸から売れていき、その地域に合ってない住戸は建物竣工後に売れていくことが一般的です。特にパークハウスはケヤキはさくらの自己日影があること、南側に駐車場用地があり将来的に日照の確保に懸念があること、550戸と大規模であること、管理費・修繕積立金が5万円と高いことをみれば、半年で100戸の販売、竣工まであと1年弱で450戸は難しいとみるのが自然ではないかとおもうが。
センチュリーは竣工後1年しても駅前にもかかわらず、売れ残りがある点に問題があると言ってい
るのですが、一般的には値引きして販売終了していてもいいとおもうのですが、販売代理先もガレリアと同じ住友不動産販売であり売り方の問題ではなく、要するに売主飯田産業のマーケティングミスだとおもうのですが、いかがでしょう。
105さんの個人的な見方として万博記念公園より研究学園やみらい平を選ぶとの考え方は理解でしきます。将来的な開発の視点でみるか、現時点での開発状況の視点の違いとおもう。
>105
>パークハウス・センチュリーの現在の販売戸数の過少評価はガレリアの販売状況の予想を議論しようとしているので、多少の前後があっても内部の者でないので実態が違っても仕方ないとおもいます。
「多少の前後」って、またまたご冗談を!
過少に偏ってるのに「前後」になってないでしょう?
しかも「多少」でもないし。センチュリーみらい平の残った部屋はほとんどC棟だけでしょう。
ちなみに、C棟は竣工後まだ8ヶ月くらいではないかと。
ま、結局のところ気に入った物件を買えばいいんです。
どうせ掲示板で客観的な意見なんて、ほとんどないんですから。
でも、事実関係ぐらいは正しく書いて欲しいところです。
まあまあ、どの駅でもお互い一長一短がありますし、
無意味に等しいような物件の比較はすべきではないと思います。
同じTX沿線同士仲良くしましょうよ。自分が気に入った物件に住めばそれでいいんですよ。
TX沿線であればどの駅も将来性が高いことには間違い無いと思いますし。
マンション購入を検討するに当たって、つくば市付近のTX沿線等とあるていど絞られていれば沿線のマンションを比較するのは当然と思いますがパークハウスとガレリアで比較した場合、現在の発展状況では圧倒的に研究学園駅であることは間違いないですし開発規模からいって将来的にもその優位は変わらないでしょう。また、免震マンションであることやディスポーザーがあること等もパークハウスが優位でしょう。広さやオール電化・駅近物件・大規模等が共通点でしょうか。しかしながら私がガレリアヴェールを契約した理由はまずは私の購入予算が3500万円前後で検討していたところからパークハウスでは選択肢がかなり限定されてしまったことです。また、モデルルームを見て玄関の御影石やクッション性のフローリングなどは標準装備であり実際には食器洗浄器とIHオーブンなどをオプションにすれば他の追加予算が必要なかったことも大きかったと思います。またベランダが広いことと日当たりが良好なことです。日当たりに関しては共働きで昼間は外出している方は朝日が良く入るパークハウスの東向き参番館や弐番館で問題ないという方が多いと思います。特にガレリアベールの南向き物件のように冬至の時期でもそこそこの日照が確保できる物件の方が珍しいのかもしれません。万博駅をえらんでおいて何なんですが、私は研究学園駅は大好きです。しかしながら要望を満たすもので予算に見合うものが現在のこところなく一駅先の万博駅のガレリアヴェールを選んだわけです。
私も111さんと同じような理由でこちらに決めました。パークハウスも検討しましたが、床やドアの色がどれも気に入らなかったし、オプションも多すぎてモデルルームを見ただけではオプション無しのイメージができなかった。
ガレリアはオプションや置いてある家具が少なくて、ここにあれを置いてこれを置いてとイメージしやすかったです。
私はオプションは食洗機と浴室ガラス扉を頼みました。床はブラウンです。111さんはどうされました?
113こそ詰まらん事いうなかれ!
プロじゃないんだから君らは。
情報の正確性について分からない部分もあるさ。
各自それぞれの思いで参考にすればよい。
建設的な意見にちゃちを入れるなよ113。
66、69、73、74、76、82、83、88、91、105、107を書込みした者です。
111さんと違い契約はしておりません。つくば・マンション大好きの業界関係者では無く、現在はつくば駅周辺のマンションに購入済みです。100以上の物件をみているなかで、ガレリアみたいなマンションに初めて出会い書き込みが少ないため参考意見となればと思い書込みを継続しています。まず、パークハウスの土地購入単価は20万円台は容積率の一種あたりです。ですから28万円とすれば28*4=112万円ですか120万円と近似値ですね。土地28万円+建物90万円+利益・経費・金利=140万円/坪でつじつまが合いますね。
私が言いたいことは、良いマンションてどんなマンションかということですよ。
エンドユザーの事情で言えば
予算の件は各人それぞれの経済的・家族構成・地縁性等々事情があるので、買える物件はある程度の範囲内で限定されるなかでいろんな物件を比較し購入していきます。
ただし、自分の好みの物件を決める際に、それぞれの事情で優先順位をつけて決めていきます。
業界の方は変更出来ないものから優先順位をつけるべきといってます。(例えば駅からの距離とか
将来的な日影とか将来的な資産価値とか街の魅力とか住戸の面積とか物件の規模とか買換可能物件とか)極論すると設備は後からででも予算があれば変えられるといってます。
要するに自分にとって良いとこ悪いとこを全部理解してから購入しないと後悔することになる。
売主の事情でいえば
そのエリアの住民の年収はきまっているので払えるローンの金額が決まっている。そうすると売値・坪単価も決まってくる。建物代金は大きく言うとどこのゼネコンでも金額一定であれば仕様は大差ない。経費・金利もどのデベでも大差がない。最終的には土地代金が独立変数、マンションが売れる売れないは土地代金が高い安いでどうにでも成るものです。
土地代がやすければ、建物に付加価値をつくて総額を抑制する。その典型が研究学園のサーパスですか。万博でいえばアデニウムですか。
これがいままでの一般的マンションの考えかたであったが、ガレリアは土地代金が安いうえ、LUXEという共有施設を使いたくなるようなソフトを入れている。いままでのマンションは共有施設は作った後使わない、使っても最初だけのマンションがほとんど。リゾートの世界で言えば、いままでのマンションは日本的な観光のみだが、ガレリアはフランスの地中海クラブのG0、GEの楽しませてくれる運営サービスのように思う。それが付加価値を高める演出をして、売値を高くしているのではないかと思われる。ただし日本人には理解できにくいものかのしれないし、LUXEは駅周辺に商業集積がない分を演出する目くらましかもしれないが。
パークハウス 土地代30万円+建物90万円+経費・利益20万円=140万円/坪
ガレリア 土地代 5万円+建物90万円+経費・利益25万円=120万円/坪
建物の仕様・LUXEの演出にて付加価値を高め利益を高める、これがプロパストの戦略ではないかと思われる。不動産事業とは安い土地に付加価値を高め、売れるもの造ることができるのが一流の不動産会社と思う。
パークハウスの件で書き忘れました。研究学園に大和ハウスシッピングモールが出来ると道は渋滞するでしょうね。三井アウトレットモールが昨今できた入間では施設に入るの一時間、駐車場をでるのに一時間かかるそうです。地域住民はこの状況が暫く続くといってます。佐野、御殿場は今でも週末は大混雑です。パークハウスの車を使う住民はどうなるんですかね。
マンション選びの2つの視点で
自分なりの条件(すみやすさや好み=絶対的なもの)と資産価値(市場判断=相対的なもの)。
両者のバランスを自分の考えで判断してこそ、上手な買い物ができる。
プロパストは資産価値のあげ方を他の大手でもやってない方法をつかてきているが、それをどう判断するかですか。
112さんへ 111より
私も床はブラウン(ルビーポップ)にしました。モデルルームのSタイプと同じです。ちなみにキッチンの天板は白とし、キッチンの棚は黒で白・黒・茶という感じで統一しまいた。バスルームも茶と白にしています。こればかりは好みですが事前のアンケートでは床の色がクリアーが良いという方が多かったそうです(営業の方より)。そのためカラーセレクトが出来ない階については床はクリアーで作ってあると営業の方がおっしゃっていました。現在モデルルーム内にはモデルルーム以外にカラーセレクトの決めうち分が見本でると思います。購入を検討されるかたは参考にされると良いと思います。111には書いていないのですが、実はバスホタルもオプションで入れました。
引渡までまだ1年近くありますが直近のスケジュールでオプション会の開催が予定されていますので楽しみにしています。Zタイプのベランダに敷いてあるパネルは是非入れたいと思っています。カーテンや照明なども良い物があればと期待しています。
私もキッチン、バスルームは同じ配色です。趣味が合いますね!
白系の床は最近流行りのようですね。部屋が広く見えますから。うちは毛が目立つのが嫌なので濃い色にしました。ほこりは目立つけど。
私もオプション会楽しみです!
112さんへ 111より
オプションについて追記します。
ガレリアヴェールのキッチンは食器洗浄器・IHコンベック等で使用する電源について標準で1つ設置されます。2つ(食器洗浄器とIHコンベック等)取り付ける場合は追加工事します。
細かい話で恐縮ですが、将来食器洗浄器以外でIHコンベック等を取り付ける場合などにそこから電源工事した場合と将来のために最初から電源を予備で工事しておくこと等(可能かどうかも含めて)担当営業の方に確認してみるのも良いかと思います。
それと昨日現地にいってきました。現在のところ6階までは建物そのものは出来ている状態でした。機会があるたびに見に行っています。
また、5/2の新聞折込広告では「チラシ持参でアンケート&モデルルーム見学で3000円分のガソリン専用カードプレゼント」となっており販促にも力を入れているのがうかがえます。
さらに別の物件ですが、「契約者先着10名日産マーチプレゼント」いうものもあり驚きました。
No.94 さんへ
「契約までは毎週のようにMR通っていたのに、しばらく用事がないので何か週末が暇な感じです。
最近MR行かれた方、様子はどうでした? 」
とありましたが、本日久しぶりにモデルルームにいってきました。
時間は12:30ぐらいでしたが駐車場にはわ№のマツダのくるま以外に5台とまっていました。
中に入ると、待合室には1組家族連れの方がまっていました。これから15分のシアターを見るようです。
とりあえず受付したら担当の営業の方を呼んでいただけたので少しだけお話しました。ミニショップの内容を少し変更して、モデルルームの家具や照明も変わっているそうです。
その後はひとりでモデルルームを見学しました。
まだ、部屋のボードは設置していないようです。(要望書を書くとお花をつけるやつ)
今度家内とゆっくり見に行こうと思っています。
Vタイプは3階のV301が3100万円であることはほぼ間違いないと思いますが、それから上に上がることでどれだけあがっていくかは・・・。
販売が5月下旬となっているのでもうそろそろ目安の価格が出ると思います。
V301については指摘のあったとおりTXの視線が気になる高さです。また、駅に近いのでホームの場内放送が聞こえるかもしれません。5/10が現地見学会となっているので確認してみては?
ただそれらを差し引いてもすぐ下にエントランスがあり駅2分を体感でき共有部分のミニショップ・自販機・RO水器に近く非常に便利と思います。
また、ガレリアヴェール唯一の東側開口部がある部屋で2つの洋間と和室・浴槽に朝日が注ぐ点はプラス要因。
階数の選択としては、予算が許す限り眺望のよい上位階を目指すかエントランスに近く価格も手頃な下位階にするか悩ましいところです。
他にポイントとしては、Vの13階以上は一部防火区画となり扉が防火扉となります(モデルルームZ主寝室とおなじもの)。また他の間取りで100平米未満のE・Iについてはトイレがタンクありです。参考まで
まさか営業マンに間違われるとは。
匿名さんにしていたから、116と間違われましたか。
ビューバスといっても(鉄道好きを除いて)大したものが見えないなーと書いたつもりでした。
研究学園のホテルベストランドは、確かビューバスは筑波山が見えたはず。
そんな売りがVタイプにもあればいいんですがね。
狭い部屋のトイレはタンクありですか。そのあたりの設備のグレードダウンで、価格低減を図っていますね。パークハウスも、風呂がフルオートでなく追い焚きができなかったり、床暖房がオプションだったりして価格低減を図っているようです。
Sタイプのトイレが手洗いを含めてパークハウスそっくりなのは偶然でしょうか?
設置面積はそう変わらないのでトイレが広々というよりタンクがなくなるので掃除が楽になるというのが利点でしょうか。
もちろん見た目がすっきりするというデザイン上のメリットは実感しています。
節水に効果的との説明もありましたが、実際に使ってみての実感はありません。
それから私は経験していませんが電気が止まると水洗が利かなくなるようなので、停電したときの問題がデメリットとして残ります。
つくば市の電力供給に問題がないのであれば心配には及びませんが。
万博公園駅の南エリヤにスーパーが出来るとの情報が飛び交っています。火の無いところに煙は立たないわけで事実でしょうか?これがホントなら万博公園駅周辺の住人も買い物がとても便利になります。ガレリアファンにとっても朗報ですね。駅近に私立の保育園も出来るようです。
開発速度は遅くとも着実に進んでいます。慌てる事はないです。
今のままということはありえないですから。
134さんへ
プロパスとのTXラインプロジェクトでは流山おおたかの森・万博記念公園・研究学園と続くとなっており、とりせんの近くに土地の確保はしてあるらしいです。
しかしその場所はパークハウスつくばの北側に当たり日照条件等あまり良い状態ではないようです。土地の面積も狭いようです。
私も実際にどこかは見ていませんがガレリアヴェールの営業の方が教えてくれました。
個人的には、いつできるかがはっきりしていないことと、日照条件が良くなさそうなところと、同じ予算では土地が高い分購入できる面積が狭くなること等から検討からは外しました。
137さんへ
情報ありがとうございます。
私も常陽銀行でローン提携しています。0.2%は大きいですね。早速ローンプラザの担当者に確認します。
以前にパークハウスのモデルルームで優遇金利が1.4%になっており、ガレリアヴェールは1.2%だったのでパークハウスは特別なのかな(ガレリアヴェールは提携が決まったのが4月頃だったので無理もないか)と思ってましたが、同じ扱いにしていただけたのかな?
今後の金利動向についてはコメントはできませんが、これまでは少しずつ上昇してきたものが2007年秋から2008年3月までサブプライム問題の影響等で下がりその後4月・5月が上昇しています。5/1の日経では「住宅ローン各社金利アップ」等の内容の記事が出ていました。
これまで低すぎたものを正常にするということらしいのですが、このような状況の中で0.2%優遇がアップするのは非常に心強いです。
プロパストは、第1期売り出しを前に、さらに値下げしてきました。
85平米29百万円台〜 → 85平米26百万円台〜 → 25百万円台〜
100平米32百万円台〜 → 100平米29百万円台〜 → 28百万円台〜
120平米36百万円台〜 → 110平米31百万円台〜 → 30百万円台〜
最高額も40百万円台(百万円単位)と、だいぶリーズナブルになってきました。
あとは管理費が月額2万円を切るか、駐車場と修繕費積立金合わせて3万円を切るかどうかですね。
いくら売値が安くても、月々の支払いは大きくなってしまいますからね。
たしかに値下げしてきましたね。今日の新聞折込チラシがそうなっていましたから。
でもこの物件は土地6千坪の購入代金がかなり高額だったので、値下げもこれ以上は出来ないかと思いますね。
土日の現地見学会に参加しようと思っています。そのとき質問したく思います。
仕方ないです。ここは万博記念公園です。理解できます。価格重視の方が集まるイメージになりそうですね。プロパストの狙いもそこにあるのでしょうね。そんな簡単につくばの方々は、価格に飛びつく事はないと思います。
今は、販売予定(平成20年5月下旬)に向けて一人でも多くの方にモデルルームに足を運んでいただくよう、いろいろとやられているようです。
価格の見直しもそのひとつと思われます。
私も売れ行きについては大変気になっており、何かないかとこの掲示板を度々開いている次第です。
本当はモデルルームにいって状況を確認したいところですが、販売予定がせまっている現状では新規商談の邪魔になる可能性もあるので少し遠慮しています。
今は営業の方々の頑張りを遠くから見守るというところです。
そのかわり、現地にはほぼ週一で見に行きどれだけ出来たか(週一ではあまり変化ないが)確認するのを楽しみにしています。
ここの土地購入代金は研究学園駅のパークハウスさんより高いときいてます。
建設コストから算出するとこれ以上のディスカウントは厳しいでしょうね。
土地はここにきてだいぶ下がってきてますね。