万博記念公園駅前 プロパストのガレリアヴェール

102さんのおっしゃる通りと思いますが、でも、立地が研究学園駅だったらもっと売れてるでしょうね。

つくば市勤務で車通勤で子供もいる。買い物も便利、バス便だけど目の前バス停だったら、学園都市のマンションはいかがかな、あと花畑のマンションの角部屋。

パークハウス・センチュリーの現在の販売戸数の過少評価はガレリアの販売状況の予想を議論しようとしているので、多少の前後があっても内部の者でないので実態が違っても仕方ないとおもいます。
一般的に不動産業者は販売戸数は多めに言うものです。日本不動産経済研究所発表の初月契約率は現在６０％程度（好調の目安は７０％以上、初月契約率＝契約戸数/その月の総販売戸数）ですが実態は５０％程度と言われてます。
最終的な評価はそのマンションの適正な値付けにより竣工までに完売しているかどうかです。
竣工前に完売＝値付の安すぎ、竣工後２・３ヶ月＝適正な値付け、竣工後６ケ月以上＝高すぎ値付けまたはマンション不況時（6ケ月後は値引き販売　車の新古車と同じ考え方）

販売済物件の事例
サーパス研究学園＝１１０万円/坪　4ヶ月完売　安すぎ
ミオカステーロ＝１４４万円/坪　竣工完売　適正
ディオヒルズ＝１４５万円/坪　竣工完売　適正

販売中物件
パークハウス＝１４５万円/坪　2009年3月竣工、仮に現在100戸であと1年弱で450戸販売可能か
　　　　　　　　　　　　　　 また、当初の販売は好調に進むが時間がたつほど販売減速する

センチュリー＝９０万円/坪　　竣工2007年3月、竣工後1年強経過したにもかかわらず、残戸数
　　　　　　　　　　　　　　　かなり多く未公表＝マンションとして論外


ガレリア＝１１０万円/坪　　　会員向販売３０戸がどのような結果に終わったのかしらないが
　　　　　　　　　　　　　　 1期は１１０万円/坪で価格決定パークハウスに勝てると踏んで
　　　　　　　　　　　　　　 値付けしたのかどうか、そこに興味があります。

ガレリアの判断にあたり、立地の評価（私の推測ではパークハウスの土地購入単価は２０万円台
ガレリアは一桁の万円と推測）と建物の評価を別けてしないと答えが出ないとおもいます。
建物の中にＬＵＸＥの運営サービスをどう評価するのか意見をお聞きしたいです。
一般的なマンションの設備はキッズルーム、ゲストルーム等は作っても最初しか使わないかお客さんしか使わない、マンション住民が自ら使いたくなる設備とソフトのあるマンションは私の知る限りではこのマンションのみです。隣のアデニウムは設備で売ってますが（例えばミストサウナ、デスポーザー）それでは万博記念公園駅前の立地、安さでは売れません。
立地＋建物＋ＬＵＸＥの運営サービスが坪１１０万円をパークハウスの１４５万円/坪とアデニウム
の１２０万円/坪と比較してどう評価するかと、建物竣工までにどの物件が一番うれているとおもいますか。

>>105
情報としては不適当ですね。主観的で偏りがあるし誤りも含まれてるし。
パークハウスは勝手に販売が減速すると決め付けているし、
センチュリーは3月に竣工した棟は既に完売しているから情報としておかしいし。
個人的には、万博記念公園を選ぶくらいだったら、
研究学園やみらい平を選んだ方がずっと将来性あると思うんだが。
現状の発展がそれを物語ってるよ。

１０５さん、パークハウスの件は主観ではありません。一般的にどんなマンションでのその地域にあった住戸から売れていき、その地域に合ってない住戸は建物竣工後に売れていくことが一般的です。特にパークハウスはケヤキはさくらの自己日影があること、南側に駐車場用地があり将来的に日照の確保に懸念があること、５５０戸と大規模であること、管理費・修繕積立金が５万円と高いことをみれば、半年で１００戸の販売、竣工まであと１年弱で４５０戸は難しいとみるのが自然ではないかとおもうが。
センチュリーは竣工後１年しても駅前にもかかわらず、売れ残りがある点に問題があると言ってい
るのですが、一般的には値引きして販売終了していてもいいとおもうのですが、販売代理先もガレリアと同じ住友不動産販売であり売り方の問題ではなく、要するに売主飯田産業のマーケティングミスだとおもうのですが、いかがでしょう。
１０５さんの個人的な見方として万博記念公園より研究学園やみらい平を選ぶとの考え方は理解でしきます。将来的な開発の視点でみるか、現時点での開発状況の視点の違いとおもう。

>105
>パークハウス・センチュリーの現在の販売戸数の過少評価はガレリアの販売状況の予想を議論しようとしているので、多少の前後があっても内部の者でないので実態が違っても仕方ないとおもいます。

「多少の前後」って、またまたご冗談を！
過少に偏ってるのに「前後」になってないでしょう？
しかも「多少」でもないし。センチュリーみらい平の残った部屋はほとんどＣ棟だけでしょう。
ちなみに、Ｃ棟は竣工後まだ８ヶ月くらいではないかと。

ま、結局のところ気に入った物件を買えばいいんです。
どうせ掲示板で客観的な意見なんて、ほとんどないんですから。

でも、事実関係ぐらいは正しく書いて欲しいところです。

まあまあ、どの駅でもお互い一長一短がありますし、
無意味に等しいような物件の比較はすべきではないと思います。
同じＴＸ沿線同士仲良くしましょうよ。自分が気に入った物件に住めばそれでいいんですよ。
ＴＸ沿線であればどの駅も将来性が高いことには間違い無いと思いますし。

パークハウスの土地購入単価は坪１２０マンくらいだったと思う

マンション購入を検討するに当たって、つくば市付近のＴＸ沿線等とあるていど絞られていれば沿線のマンションを比較するのは当然と思いますがパークハウスとガレリアで比較した場合、現在の発展状況では圧倒的に研究学園駅であることは間違いないですし開発規模からいって将来的にもその優位は変わらないでしょう。また、免震マンションであることやディスポーザーがあること等もパークハウスが優位でしょう。広さやオール電化・駅近物件・大規模等が共通点でしょうか。しかしながら私がガレリアヴェールを契約した理由はまずは私の購入予算が3500万円前後で検討していたところからパークハウスでは選択肢がかなり限定されてしまったことです。また、モデルルームを見て玄関の御影石やクッション性のフローリングなどは標準装備であり実際には食器洗浄器とＩＨオーブンなどをオプションにすれば他の追加予算が必要なかったことも大きかったと思います。またベランダが広いことと日当たりが良好なことです。日当たりに関しては共働きで昼間は外出している方は朝日が良く入るパークハウスの東向き参番館や弐番館で問題ないという方が多いと思います。特にガレリアベールの南向き物件のように冬至の時期でもそこそこの日照が確保できる物件の方が珍しいのかもしれません。万博駅をえらんでおいて何なんですが、私は研究学園駅は大好きです。しかしながら要望を満たすもので予算に見合うものが現在のこところなく一駅先の万博駅のガレリアヴェールを選んだわけです。

私も１１１さんと同じような理由でこちらに決めました。パークハウスも検討しましたが、床やドアの色がどれも気に入らなかったし、オプションも多すぎてモデルルームを見ただけではオプション無しのイメージができなかった。

ガレリアはオプションや置いてある家具が少なくて、ここにあれを置いてこれを置いてとイメージしやすかったです。

私はオプションは食洗機と浴室ガラス扉を頼みました。床はブラウンです。１１１さんはどうされました？

なんだ105=107=111の匿名さんは契約済みだったのか。
それなら第三者風を装わなければいいのに。

113こそ詰まらん事いうなかれ！
プロじゃないんだから君らは。
情報の正確性について分からない部分もあるさ。
各自それぞれの思いで参考にすればよい。
建設的な意見にちゃちを入れるなよ113。

業者(ガレリア)　VS　業者(パークハウス)　ではないでしょか？
　とても勉強になります。勘違いかな？

６６、６９、７３、７４、７６、８２、８３、８８、９１、１０５、１０７を書込みした者です。
１１１さんと違い契約はしておりません。つくば・マンション大好きの業界関係者では無く、現在はつくば駅周辺のマンションに購入済みです。１００以上の物件をみているなかで、ガレリアみたいなマンションに初めて出会い書き込みが少ないため参考意見となればと思い書込みを継続しています。まず、パークハウスの土地購入単価は２０万円台は容積率の一種あたりです。ですから２８万円とすれば２８＊４＝１１２万円ですか1２０万円と近似値ですね。土地２８万円＋建物９０万円＋利益・経費・金利＝１４０万円/坪でつじつまが合いますね。
私が言いたいことは、良いマンションてどんなマンションかということですよ。

エンドユザーの事情で言えば
予算の件は各人それぞれの経済的・家族構成・地縁性等々事情があるので、買える物件はある程度の範囲内で限定されるなかでいろんな物件を比較し購入していきます。
ただし、自分の好みの物件を決める際に、それぞれの事情で優先順位をつけて決めていきます。
業界の方は変更出来ないものから優先順位をつけるべきといってます。（例えば駅からの距離とか
将来的な日影とか将来的な資産価値とか街の魅力とか住戸の面積とか物件の規模とか買換可能物件とか）極論すると設備は後からででも予算があれば変えられるといってます。
要するに自分にとって良いとこ悪いとこを全部理解してから購入しないと後悔することになる。

売主の事情でいえば
そのエリアの住民の年収はきまっているので払えるローンの金額が決まっている。そうすると売値・坪単価も決まってくる。建物代金は大きく言うとどこのゼネコンでも金額一定であれば仕様は大差ない。経費・金利もどのデベでも大差がない。最終的には土地代金が独立変数、マンションが売れる売れないは土地代金が高い安いでどうにでも成るものです。
土地代がやすければ、建物に付加価値をつくて総額を抑制する。その典型が研究学園のサーパスですか。万博でいえばアデニウムですか。

これがいままでの一般的マンションの考えかたであったが、ガレリアは土地代金が安いうえ、ＬＵＸＥという共有施設を使いたくなるようなソフトを入れている。いままでのマンションは共有施設は作った後使わない、使っても最初だけのマンションがほとんど。リゾートの世界で言えば、いままでのマンションは日本的な観光のみだが、ガレリアはフランスの地中海クラブのＧ０、ＧＥの楽しませてくれる運営サービスのように思う。それが付加価値を高める演出をして、売値を高くしているのではないかと思われる。ただし日本人には理解できにくいものかのしれないし、ＬＵＸＥは駅周辺に商業集積がない分を演出する目くらましかもしれないが。

パークハウス　土地代３０万円＋建物９０万円＋経費・利益２０万円＝１４０万円/坪
ガレリア　　　土地代　５万円＋建物９０万円＋経費・利益２５万円＝１２０万円/坪

建物の仕様・ＬＵＸＥの演出にて付加価値を高め利益を高める、これがプロパストの戦略ではないかと思われる。不動産事業とは安い土地に付加価値を高め、売れるもの造ることができるのが一流の不動産会社と思う。

パークハウスの件で書き忘れました。研究学園に大和ハウスシッピングモールが出来ると道は渋滞するでしょうね。三井アウトレットモールが昨今できた入間では施設に入るの一時間、駐車場をでるのに一時間かかるそうです。地域住民はこの状況が暫く続くといってます。佐野、御殿場は今でも週末は大混雑です。パークハウスの車を使う住民はどうなるんですかね。

マンション選びの２つの視点で
自分なりの条件（すみやすさや好み＝絶対的なもの）と資産価値（市場判断＝相対的なもの）。
両者のバランスを自分の考えで判断してこそ、上手な買い物ができる。
プロパストは資産価値のあげ方を他の大手でもやってない方法をつかてきているが、それをどう判断するかですか。

112さんへ　111より
私も床はブラウン（ルビーポップ）にしました。モデルルームのＳタイプと同じです。ちなみにキッチンの天板は白とし、キッチンの棚は黒で白・黒・茶という感じで統一しまいた。バスルームも茶と白にしています。こればかりは好みですが事前のアンケートでは床の色がクリアーが良いという方が多かったそうです（営業の方より）。そのためカラーセレクトが出来ない階については床はクリアーで作ってあると営業の方がおっしゃっていました。現在モデルルーム内にはモデルルーム以外にカラーセレクトの決めうち分が見本でると思います。購入を検討されるかたは参考にされると良いと思います。111には書いていないのですが、実はバスホタルもオプションで入れました。
引渡までまだ1年近くありますが直近のスケジュールでオプション会の開催が予定されていますので楽しみにしています。Ｚタイプのベランダに敷いてあるパネルは是非入れたいと思っています。カーテンや照明なども良い物があればと期待しています。

私もキッチン、バスルームは同じ配色です。趣味が合いますね！

白系の床は最近流行りのようですね。部屋が広く見えますから。うちは毛が目立つのが嫌なので濃い色にしました。ほこりは目立つけど。

私もオプション会楽しみです！

112さんへ　111より
オプションについて追記します。
ガレリアヴェールのキッチンは食器洗浄器・ＩＨコンベック等で使用する電源について標準で１つ設置されます。２つ（食器洗浄器とＩＨコンベック等）取り付ける場合は追加工事します。
細かい話で恐縮ですが、将来食器洗浄器以外でＩＨコンベック等を取り付ける場合などにそこから電源工事した場合と将来のために最初から電源を予備で工事しておくこと等（可能かどうかも含めて）担当営業の方に確認してみるのも良いかと思います。
それと昨日現地にいってきました。現在のところ６階までは建物そのものは出来ている状態でした。機会があるたびに見に行っています。
また、5/2の新聞折込広告では「チラシ持参でアンケート＆モデルルーム見学で3000円分のガソリン専用カードプレゼント」となっており販促にも力を入れているのがうかがえます。
さらに別の物件ですが、「契約者先着10名日産マーチプレゼント」いうものもあり驚きました。

No.94 さんへ

「契約までは毎週のようにＭＲ通っていたのに、しばらく用事がないので何か週末が暇な感じです。

最近ＭＲ行かれた方、様子はどうでした？ 」

とありましたが、本日久しぶりにモデルルームにいってきました。
時間は１２：３０ぐらいでしたが駐車場にはわ№のマツダのくるま以外に５台とまっていました。
中に入ると、待合室には1組家族連れの方がまっていました。これから１５分のシアターを見るようです。
とりあえず受付したら担当の営業の方を呼んでいただけたので少しだけお話しました。ミニショップの内容を少し変更して、モデルルームの家具や照明も変わっているそうです。
その後はひとりでモデルルームを見学しました。

まだ、部屋のボードは設置していないようです。（要望書を書くとお花をつけるやつ）
今度家内とゆっくり見に行こうと思っています。