23区内の新築マンション価格動向(その60）

実は
港区内地のタワマンが坪250で買えた時代が
ありました。

昭和の「都心」＝千代田区・港区・中央区

平成の都心＝千代田区・江東区・港区

車なんかほとんど使わないのにアウディがいいとかいうから買ったしさ。タワーに住みたいっていうから芝浦アイランドの賃貸棟に住んでるんだけどママ友の影響で港区にマンション欲しいんだと。港区から江東区は落ちぶれたって感じでゾッとするんだってさ。

中央区なら今の部屋より高層階じゃないとダメって今だって40階なのにさ。

俺の金で猿之助の舞台とか行ってるしいい気なもんだ。

平成の都心は、江東区、台東区、墨田区だよ。
千代田、港いらねえ。

スカイツリー五キロ以内で決まり

＞553
すこしボーっとしてる方ですね

夏ボーぶっちゃけ680万なんだけど金持ちと勘違いしちゃって白金台とかのパンフ見ている。妄想やめて欲しい。

>584
間違いだよ、それ

正解＝千代田区・江東区・港区

代官山のTSUTAYAの裏がおすすめだよ。あそこデベ決まったのかな？

中央区をスルーするレス、が多いなあ。

>589
あそこも悪くないけどもう豊洲に決めちゃったわ

>589
あそこも悪くないけどもう豊洲に決めちゃったわ

都心部西側のお勧め物件は無いのでしょうか？
とっても残念です。

>593
豊洲以外にありません。
何度も言いましたよね。

あとタワーが好きなら目黒駅前、渋谷の常磐松も悪くない

千代田、港、渋谷あたりの東京タワー文化圏は
廃れていくよ。
これからは江東、台東、墨田のスカイツリー
文化圏の時代。

>千代田、港、渋谷あたりの東京タワー文化圏は 廃れていくよ。
>これからは江東、台東、墨田のスカイツリー 文化圏の時代。

>596さんは先見の目がある！！
私も全く同じ考えです。まさにその通りだと思います。
まさに「四面楚歌」とはこのこと。

＞593
こちらへ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/251588/res/80

海外アーチストやハリウッド俳優なんかは押上に行かないだろうな。
結局、青山、秋葉原、六本木、原宿、渋谷。今の日本の文化ってそういう所にある。

>599
まあどう変わるかとっくりとご覧ください。

ご覧になるほど、興味ないし。

>江東、台東、墨田
雰囲気が嫌い
こればかりはどうもならん

実はここ住人どもは都心はおろか湾岸も買えない人の集まりだったりしてね。

城東教授の隔離スレ化してるんだから雑談板に移行すべし
目障り

603
同じDNAを持ってる人がいた。
広く言えば「下町」がドロ臭くて下品で無理です。

六本木ヒルズ周辺も昔は下町丸出しの陸の孤島でしたよ。
時代と共に変わるんですよ、街は。

時代の流れに抗っても無駄ですよ。

都心の六本木と、川向こうを同列に扱うのは、ムリ。

>>603
>>606
ダメなものは何を言われてもダメなんだよね。
逆に何も感じない人もいるのかも知れないが。

どこからどこまでが下町なの？

>612
ここ２３区スレ

中国から来て、日本の不動産に投資してる人達が
中国の不動産投資に戻ってしまったら、どうなるんだろうね。

>611
おもしろい

はいはい
よかったね

下町＝山の手の逆。東京湾岸、荒川・墨田川の河岸地域

下町、の本当の意味を調べてみな。

根津や千駄木は下町ですか？

根津や千駄木、いわゆる「谷根千」は許せる。なぜだろう

http://www.yanesen.net/info.html　をみると、

谷根千とは、谷中・根津・千駄木エリアを指します。文京区および台東区に位置しており、東京23区の中心地に近く、いわゆる「山の手」の一角でありながら、今なお東京の下町としての風情を残す、歴史と情緒が溢れる地域です。

だからか。

谷根千って言葉が流行った頃には
まちBBSの根津辺りの住民たちが怒ってたよ。
作られた言葉だと。

＞619
wikiでは「東京湾岸及び河川沿いの地域」だとよ

谷根千というのはもともと雑誌の名前です

不景気の今は奥さんを専業主婦にさせられる経済力があると結婚も簡単。

↑こういうところが下町が好きになれない。下品というか。

電車にで大股を開いて座る男が多いのも下町エリアの乗降客。
しかも、ジャージ姿とつっかけで。
しかも、コンビニのおにぎりを座席で食べてる。

足は肩幅程度まで閉じるほうがスマート。
と言っても通じないだろうから、基本、電車に乗らないようにしている。

新築は上がり、中古は下がる。
買い替えが難しくなる。

新築は、2000年くらいからずっと価格上昇傾向ですよ。

国土交通白書なんかにも同様のグラフが載ってます。

なぜ、今？
首都圏でも、住宅余りが将来予測で出ているのに…。
消費者が気付けば、売り手は、価格を落とさざるを得なくなるのに…。

東京駅から半径5km圏内で坪単価250万円前後のマンションしか安心して買えない時代。

640の言うとおり、東京駅から5キロ圏内の京浜東北線
西側を買っておけば問題なし。

さあ今日も元気に罵り合おうぜ。賃貸住民たちよ！

636
千代田区は、APAの安いのも分譲中だし
浅草橋側の安いのも幾つか分譲予定ですよ。

結局、山手線の内側ってことになっちゃうのかな。

>644
実際には豊洲が一番人気のようですけどね

http://www.a-lab.co.jp/research/press111028.html

増加　ランキングの上位5駅　１位：豊洲　　２位：北綾瀬　３位：勝どき　４位：泉岳寺　５位：錦糸町
減少　ランキングの上位5駅　１位：表参道　２位：外苑前　３位：代官山　４位：渋谷　　５位：自由が丘

>645
去年のランキングね。
豊洲から徒歩圏の公務員タワーや都営住宅に
被災地からの避難民が大勢移ってきたからね。

>646
あらあら。
震災後でも大人気の事実を見せ付けられ、だいぶ狼狽されているようですね。

>>599
ところが、実は海外有名俳優の定宿は東陽町にあったりする

高級日傘に白い長手袋のキャナリーゼ。
白金や麻布の雑な街に飽き、きれいな街並みに憧れて引越してくる人も多いみたいだね。
電柱なんかが乱立してる街なんか住みたくない、便利な商業施設充実の街に住みたい、って気持ちは理解できる。

そんなセレブ達に人気なだけ、と思ったら大間違い。

今度はなんと江戸っ子の心意気、「魚河岸」までもが豊洲に引っ越すという。

様々な企業の本社も続々と越して来ているし。

小学校は全国トップレベルだと言い、港区や千代田区、中央区から越境入学までさせたがる親もいると聞く。

どれだけ人気があるんだろう。天井知らずか。

陳腐そのものだな

シロガネーゼに憧れて、白金の１Ｋに引っ越したものの、
シロガネーゼにはなれず、再び運河に戻った豊洲マダムズ。

シロガネじゃなくてシロカネな
発音もロにアクセントな

650
78戸のルネ神田和泉町を忘れてますよ。
スレが賑わってないから仕方ないけど。

好きな所に住むがいいよ。
個人の自由だからさ。

東京都中央区日本橋室町で進められている開発計画の第2弾となる複合施設「室町東地区開発計画1―5街区(仮称)」の起工式がこのほど行われた。2014年1月には、地上17階・地下4階建てのオフィスと商業施設からなる複合施設が完成する。事業主は、三井不動産、千葉銀行、わかもと製薬、総武、三越伊勢丹、木屋ビルディング。
　メインストリートである中央通りと江戸桜通りとの交差点に立地する。「江戸桜通り下地下歩道」を中央区と共同で整備し、中央通りの地下拡幅国道事業と一体となって約3000平方メートルの地下広場空間を整備する。駅や商業施設「COREDO室町」などと直結し、災害時には約3000人を収容できる防災拠点となる。
　「室町東地区開発計画」は、5つの街区の一体開発。今回の1―5街区計画は、2010年10月にオープンした「室町東三井ビルディング」(商業施設名「COREDO室町」)に次ぐ第2期で、2011年11月に着工した「室町東地区開発計画2―3街区」と同時竣工する。

高層ビルしかない無機質な街がきれい？
充実した商業施設って田舎のSCのららぽーと？
千葉の価値観ですね。

そんなに田舎が好きなら23区は諦めたほうがいいよｗ

大手町の再開発の方はどこまで進んだんだろう？

都、竹芝地区で再開発　ＩＴなど集積しオフィス街へ
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO44147300V20C12A7L71000/

都、総合特区で外資誘致を始動　支援拠点を開設
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO44104420U2A720C1L72000/

三菱商、米で不動産証券化　年10億ドル以上組成
http://www.nikkei.com/article/DGXNASDD250LJ_V20C12A7TJ0000/

渋谷区、新宿区は開発余地ありありだよ。
千代田、中央、港区はほぼ既存建物で容積率を９割以上使っているが、渋谷、新宿は６～７割程度しか使っていない。

これはバブルで地上げに失敗して高度利用が進んでいない場所がたくさんあるから。商業利用をあきらめて住宅利用に転用するとよいと思う。

>666
その通り。
渋谷区、新宿区は開発余地があっても交通網が貧弱過ぎてオフィスとしての利用価値は無いよ。
マンションだろうね。
でも、いっぱい出来ると高額マンションの希少性が全くなくなるから、都心までの通勤利便性と住環境から評価されるようになる。かなり下がって坪350万円以上は無くなるんじゃないか？

渋谷、新宿区は一部の巨大ターミナル駅周辺（渋谷駅、新宿駅）
や神楽坂、表参道、代官山といった一部の特徴のあるエリアの
みに今以上に商業施設およびオフィス等の集積が進むと思われる。

全体のパイが増えるわけではないのでこれといった特徴がなく
中途半端なエリアについては商業、オフィス共に衰退すると思
われる。そういった場所は長期的にはマンションに転用されて
いくと思われる。西新宿などはオフィスとして魅力は薄れてい
るが、マンションだったら人気がでるだろう（価格にもよるが）

渋谷区や新宿区は以前、高さ制限をやったはずなのに
相変わらずタワー物件も作られているね。

そういえば西新宿でようやく始まった再開発が、でっかいタワマンだったね。
賃貸棟もあるから、住民レベルは荒れるかもだけど。

＞＞６７０
間違えた、西新宿じゃなくて西富久だった。ｗ

高度制限は景観保護を目的としているはずだが高さ制限をしたところで
美しい街並みが生まれるわけではない。
例えば第一種低層だって容積率をさげ１０メートルに高さ制限をするこ
とで景観を守るのが趣旨のはずだが、地価の高い場所では斜めのへんな
屋根がついたミニ戸だらけになり、むしろ景観を乱している結果となって
いる。

都心部に商業地やオフィスとバランスよく住宅を配置するには郊外的な
発想（最低面積、高さ制限、容積率のよる制限）ではダメだね。
またマンションをつくるにしても南向きがみんな大好きなのでパリのよう
に道路に面して生前とマンションを作ることができず、せまい敷地でセコ
セコ南向きにするので建物が美しくなくなるよね。

>>667

渋谷、新宿のマンション価格はオフィスの賃料がどれくらい低下するかによるね。オフィス用地は収益還元価格から算定されるので、この土地の値段でこんな賃料しか取れないならオフィスなんてやってられねーとなった時点で地価が下がる。

オフィス→（高級）賃貸マンション→賃料取れねー→分譲マンション

って感じか。

>670
渋谷、新宿エリアは独身用の賃貸が増えるんじゃない？
一般のファミリー層にとっては魅力が無いエリア。

家賃レベルはかなり下がるだろうね。

職住近接のニーズが高まり続けるのは確かだね。

８０歳でも働ける社会へ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120725-00000024-fsi-bus_all

まあそれは開発次第だね。
例えば芝浦なんか再開発前はファミリーで住みたいなんてあまり思わない
エリアだったでしょ。品川港南口もそうだけど。

独身向けにするかファミリー向けにするかを決めるのは経済性です。
もっとも坪あたりの収益がよいプランが選ばれる。
再開発は街の機能を変えるためにやるのだから今まで○○だったから
というイメージだと判断を誤る。
もっとも再開発前にネガティブなイメージがある場所は安く売られる
ので、よい買い物ができる可能性も高い。

>676
やっぱ東京駅から半径5km圏内で坪単価が250万円前後が無難なのかなあ？

なんのために街の美観を向上させるかといえばぶっちゃけそれは
資産性向上のためです。お屋敷外がミニ戸だらけになると景観が
わるくなり結果的に地価が下がります。
地価が下がるのがいやな人（既存住民）が、買い支えるなどしな
いとダメですね。でも既存住民でお金がある人は自分の住んでいる
場所の資産性を維持するために投資したりせず、環境が悪くなると
引っ越しちゃいます。
残ったのはお金がない人だけで反対運動をするだけで、せいぜい
高さが数メートル低くなるくらいの中途半端な建物ができてデベに
金もらって終わりです。
まあお金がない地権者が多数いる以上街並みがよくなるのはムリ
ですね。

埋立地は地権者が法人で１～２社だから再開発はうまくいったが、マンションとして分譲された瞬間数千人の地権者が生まれたわけだから、次が問題ですね（木密地帯と同じ構造となってしまった）