23区内の新築マンション価格動向(その60）

郊外どころか国の荒廃が進むんじゃないの？

都心部だって少子化、年収減で新陳代謝が落ちるところ出てきそうだ。

みんなその時にどっち側の人間に居るのかね。

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都心部は外から優秀な人材が入り続けるから安泰だよ。
特に東京駅から半径5km圏内は鉄壁じゃない？

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開発余地があるから外の人を受け入れられる余裕もあるよ。
湾岸部なんかが良い例でしょう。

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外国人に買いあさられる？

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>>272
すでに始まっているよ。墨田、大田を見れば分る。

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地方出身の人は消費税上げ後ゆっくりと都心部マンションを選べばよろしい。

建物部分３千万円としても５％上げは150万円にすぎませんよ。

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>278さん
横浜市とか市部の5歳人口は40歳人口の半分以下らしいよ。

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たかだか数千円のエコポイントで家電の消費の先食いするくらいなんだから１５０万は大きいでしょう。

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郊外=工事なのか？
引きこもりの思い込みは凄いな

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工事→工場

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>281
大学卒業が2000年だとまだ男性34歳。
結婚してまだ間もない感じじゃない？
持ち家はまだいらないだろ。

それにこの世代は70歳定年だから、40歳からでも30年ローンが組める。

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土地の価格が下がるとどうなるの？

①面積、立地はそのままで借りるローン金額が下がってうれしい
②予算、面積はそのままでよりよい立地が買える（都心回帰）
③予算、立地はそのままでより広いマンションが買える

どのシナリオが有力かな？

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>285
区部には外から人がいっぱい入ってくるから大丈夫なんだよ。
大都会には色々なお仕事があるからね。

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>286
その前に
所得水準の二極化が進んで、そもそも結婚できない人がいっぱい増えるんだよ。
そう言った人たちは近郊のアパートで賃貸生活。外周区で未婚率が高いところがまさにそれなんだよね。
そう言った人たちは持ち家を必要としないから、郊外でいくら土地の値段が下がっても関係ないんだよ。

一方で所得がまあまあの人は、結婚しても、子供ができても共稼ぎだから仕事に便利な都心部に住むんだよ。
辞めるのはもったいないでしょう？

つまり、土地の値段が下がるところはどうでも良い郊外だから誰も喜ばないんだよ。
人が住みたがる都心部は下がらないんだよね。

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サラリーマンのマイホームの需要ごときで都心の土地の値段は影響を
受けないと思います。受ける場所があればそこは都心ではない。
都心の土地の価格動向ははっきりいってファイナンス次第。

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所得がまあまあの人が共稼ぎで買えるのが坪単価250万円前後、
70平米で5,300万円前後の都心部マンションってことなんだよ。
このレベルが続いて都心部居住が進むだろうね。
値上がりするとすれば開発し尽くした時から、これがいつになるかは流石に分からないね。

まあ、坪単価250万円前後で都心部であれば値下がりリスクが無いんだから、
それで良しとしないとね。

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都心が上がるか下がるかは、景気次第。
都心は、実需より投資対象だから。

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坪単価で350万円を超えるような物件は実需じゃないでしょうね。

実需で動くのはそれより下で、同じ都心部でも低い坪単価レベルのところの方が
不動産価格下落リスクは少ないでしょうね。

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そうね、金利が1パーセント上がれば1割安くなる。埋め立てネガしている場合じゃ無いね

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でさ、オイラはだいぶ前に買っちまったんで当分新しいの買う予定はないんだけどこれから買う人はどういう戦略なのさ。
待って安くなるんなら待ったほうがいいけど手が届かない物件が安くなるのを待つんですか？
それとも狙っているエリアでより広い部屋を買うのか？

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都心部マンションのボトムラインが坪250万円前後ってことですなｗ

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売り手のデベが主張しているかもしれませんが２５０万で買える場所は都心じゃないですよ。

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>296
言い方なんてどうでも良いじゃん。
東京駅から半径5km圏内は圏内で同じなんだから。

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8年前港区内陸坪257,280で仕込みました
またこの辺で待ってます

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6月の分譲マンション賃料、全域的に弱含み　東京都心部は底堅い動き　東京カンテイ
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20120717-00000003-jsn.html

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2014年春の入社を目指す大学2年生の就職活動は引き続き「短期決戦」となりそうだ。経団連が17日、就活期間を13年春入社と同じ実質10カ月に据え置くと発表した。
　14年春入社の就活は、企業説明会開催や就職情報サイト開設が解禁となる12年12月にスタート。選考開始は13年4月、正式内定は同10月となる。　

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>260
杉並区の実勢地価ってそんなに落ちているんですね。
びっくりしました。

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>301
江東区はどんどん騰がってる

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江東区は湾岸を除けば上がってるね。
ただ湾岸が異常に下がってるのかが気がかり。

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４・３ヘクタールで６０億円だと平米で１４万円だね。
何でこんなに安いの？
１ヘクタールは１万平米だよな。
間違ってる？

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>305
の記事にある通り、人口713万人になったらみんな湾岸に集中するだろうね。
ドーナツ化現象だよ。にっ こり

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平米で14万円だと100㎡のミニ戸で土地代が1400万円。

杉並区あたりだとそんなもんで妥当じゃない？

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ドーナツ化現象が顕著になれば、埋立民お得意の東京駅半径5キロ圏は衰退して無価値になるんですね。

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高井戸は平米40万くらいはするよ

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>309さん
半分以下まで値下がりはすごいね。
杉並区の地価と新築マンションの坪単価の乖離は破滅的な水準、
暴落前夜ですかね？

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内陸部は人気薄だからね。
都心との温度差は約３度。

関東地方などが梅雨明けした１７日、都内でも朝から強い日差しが照りつけ、練馬区では今年初めての猛暑日となるなど夏本番の陽気となった。

気象庁によると、練馬区豊玉上の観測所では午後１時半過ぎに最高気温３７・２度を観測。
千代田区大手町でも３４・４度まで上昇した。
東京消防庁によると、都内では午後９時の時点で熱中症により８７人が救急搬送された。

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江東区物件のスレの占有率が高くなって、他にあまり関心が向けられないようになって来たね。

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北区や豊島区のスレも地味ながら結構あるよ。

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この板参加者の人口が一番壊滅的状況だろう。
雑談板のほうが盛り上がってる。

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将来が見えてきたから、個別の都心部物件スレに移動したのかな？

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杉並区の地価が平米14万円に下落

東電の資産売却　杉並のグラウンド
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120717-00000089-san-soci
住所：杉並区下高井戸2-28-23
アクセス：京王線「桜上水駅」徒歩10分

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>>307
道路に面した部分だけ切り売りしてもらえたらそうだが、全部買うのが条件だから。最近不動産屋から聞いた話でも江戸川区内で坪20万円(6万円/㎡)という取引事例がある。面積が広すぎると分筆して私道を設けたり、ガス、水道、電気等のインフラ整備の必要もあり、コストがかかる。相場だと>>309氏の指摘通りだろう。

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都心部と比べるとずいぶん値段が違うんですね。豊洲は平米140万円だから10倍ですね。
大型マンションの需要が大きい都心部と戸建需要しか見込めない郊外とでは、こんなにも実質地価が違うんですね。勉強になりました。

ＩＨＩは２５日、東京都江東区豊洲に保有する土地の一部約１万平方メートルを、７月に三菱地所が組成した特定目的会社（ＳＰＣ）「豊洲三丁目開発特定目的会社」に売却すると発表した。売却額は約１４０億円。

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杉並区の新築マンション平均価格は１億３６３８万円で首都圏１位
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/price_ranking_1.html

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>319さん
杉並区あたりの郊外だと広くてまとまった土地の方が安いのですね。
そこに大型マンションを建てると、１戸あたりの土地代はすごく安くすみますね。
２万平米、５００戸として１戸当たりの土地代は２万平米Ｘ１４万円÷５００戸＝５６０万円
建築コスト１戸２５００万円として全部で３千万円。

郊外マンションだと原価はそんなものですか？

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同じ計算を晴海のタワマンでやってみた。

敷地面積 14,925.81m2
総戸数 883戸

14,925.81m2X140万円÷883戸＝1戸当たりの土地代2,366万円
1戸当たりの原価4,866万円

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都心部タワマンの坪単価が250万円とすれば、杉並区高井戸あたりの適正坪単価は154万円になるね。
将来的にはそうなるのかなあ？

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知識が豊富になれば高値づかみを回避できます。

これからも情報交換しましょう。

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ただ、東電は今になって売り惜しんでいるという話のようだが。

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失礼、ほぼ決まりのようですね。

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>328
２万平米、１９０戸として１戸当たりの土地代は２万平米Ｘ１４万円÷１９０戸＝１４７３万円
建築コスト１戸２５００万円として全部で４千万円。
都心部タワマンの坪単価が２５０万円とすれば、杉並区高井戸あたりの適正坪単価は２０５万円

良い感じになってきましたね。

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郊外は基本戸建、
効率悪いところにマンション建てても高くつくだけ。

坪単価で都心部の2割減程度にしかならない。

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郊外は戸建もマンションもどうにもならない。

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杉並区あたりのマンション価格はミニ戸との見合いで決まっているんだよ。
100平米のミニ戸で土地代1400万円、
マンションとほとんど同じになるでしょう。

でも上物はマンションの方が高くつくからミニ戸に負ける。

杉並区あたりはマンション供給があまり無いんじゃない？

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豊洲は容積率５００くらいだから６０の土地より最低8倍価格がつかないとおかしいね。

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>337
いわゆる相場が崩壊したって認識でしょう？
私大のオファーも62億円で大差ないようですし、
60億円でも高いと考えて税金で買うことに反対の区民も多いみたいです。

これが成約したら路線価の見直しが行われるのでしょうか？
マイナスの激変の場合のやり方は？

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>338
今回は10倍の違いだから、ほぼ理論数字じゃない？

豊洲が平米140万円
高井戸が平米14万円

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まあ大規模な土地取引の価格ってのはいろいろですからね。
東京ミッドタウンは元防衛庁の土地だけど三井の落札価格は１８００億。平米あたりだと２３０万円とそれほど高くない印象だけど他の３社の入札額は１０００前後だった。
これだと平米１００万以下だよね。

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そうですね
豊洲１４０万で容積率５００％だから１００％換算だと２８万、
高井戸１４万で容積率６０％だと１００％換算で２３万、
事業用地の取引額としては妥当なところだろう。

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区の他には購入を希望する事業者がいなかったと言うのも寂しいお話だね。

郊外はもう駄目って感じだね。

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理論値を考えると杉並の土地は１４万～２０万程度が妥当。
だけどそんな値段では一般人は土地を買うことができない。
それはなぜかといえばそんな値段で土地を売る人がいたら
建売業者が買ってしまう。
建売業者は３５万くらいまでなら利益を出せるので土地を
買うだろう。しかしそれより高くなると利益が出せなくなる
ので業者は買わず一般市場に出てくる。
そして一般人が買える宅地の値段は４０万前後となるって
仕掛けです。

杉並の土地の値段が下がるためにはまずは建売住宅の相場
が下がらないとですね。
土地の値段は先行指標ではなく遅行指標ってことです。

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まあいないでしょうね。それに高く売るためのプロセスをきちんと踏んでいる
とも思えない。東電の弱みに付け込んで安く買い叩いたらかんぽを買ったオリ
ックスみたいに叩かれるし、グラウンドだった土地を開発したら周辺住民の
反対運動も激しいでしょう。

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>344
日経新聞に不動産相続関連の記事が頻繁に出るようになったから、じわじわと適正価格に向かって値崩れが進むんじゃない？今回の杉並区と東電の成約価格が今後のベンチマークになるだろうね。

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実質地方自治体による土地収用みたいなもんだからね。
高輪の議員宿舎の跡地も東京都が買ったんだけど平米単価は７３万円。
相場の半分以下ですよ。

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知識だけは豊富って盛りのついた若者みたいだな。大人とは天と地の差があることを認識できないから、経験なしに語り出す。

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>347
東電の場合はできるだけ高く売ろうとして、結局杉並区しか買い手が無くて14万円。
たまたま官が相手になっただけ、
こりゃどう考えてもマーケットでしょ。

一方、議員宿舎は国と都の官官の相対取引でこれはマーケットじゃない。

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三井不動産は新豊洲の土地を東電からいくらで買ったんだろう？

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一流デベなんて雲の上のメジャーリーガー。市場からはみ出した物件の後始末が君達の仕事。メジャーリーガーと勘違いしてマクロ語り出すとはかたはら痛い。埋め立てネガでもしてな。

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>>345
公道に面していない土地らしね。道理で安いワケだ。

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割高外周区の高値を必死にサポートする方々の目的は何ですか？

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主に湾岸ネガのためにやってます

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351
三井が東電から買ったのは新豊洲ではなく豊洲5丁目だろ。

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サポートしたところでしょせんは郊外だから、マンションの坪単価が200万円超えるようなのは異常でしょう。自然の摂理で下がる宿命だよ。

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たしかに湾岸は次から次へと安いのが
出てきて完全に投げ売りになってしまいましたね。
千葉より安いのだからお買得。

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でもここで売っとかないと消費税増税と
都心再開発の本格化でもっと売れなくなるから
投げ売りでもなんでも売らないわけにはいかない。

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湾岸ネガが訳も分からず乱入ｗ

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株式番組解説で日経記事のREITによる海外不動産取得解禁ネタをやってたが、
国内の不動産取得が減ることになり、良くないとさ。

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>362
市場のゆがみ＝割高外周区ですか？
今回の杉並区地価大幅下落でゆがみも一気に修正されるかもよ。

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大阪は陸地÷２＝埋立地です。
東京の湾岸埋立地もそうなります。
都心でもなんでもないただの郊外を都心部などとごまかして売るのはもう限界にきてます。

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＞大阪はもともと島だったから
あなたは日本の歴史を知らない中国人？それともまともに教育を受けてないヤンキーですか？
大阪が島だったなんて、ちゃんと知識のある人からはバカにされるだけですよ。

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それ以前に、ここは大阪ではなくて首都東京なんだが。

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大阪なんかどうでも良い。
豊洲をはじめとする湾岸にしか興味ない。

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