管理組合・管理会社・理事会「管理会社がバックマージン取るのってあり?」についてご紹介しています。
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ビギナー理事長 [更新日時] 2024-12-20 11:01:22

管理会社が管理組合に説明なく、下請会社からバックマージンを取ることはいいのでしょうか。
利益相反だと思います。
みなさんはどうお考えですか。

[スレ作成日時]2012-07-10 21:46:00

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管理会社がバックマージン取るのってあり?

  1. 81 匿名さん 2012/07/18 10:52:18

    80
    元請けと下請けの関係がわかってない、机上の人なんだね(笑)

  2. 82 匿名さん 2012/07/18 11:45:20

    >>80
    管理侍と貴殿では、バックマージンの定義が違うと思う。
    管理侍の>>17の問いかけに答えて、定義を合わせてからでないと実のある議論は難しそうだね。

  3. 83 マンカン理事長 2012/07/18 11:48:01

    >>80
    損害賠償するのは元請ですよ。
    一般的にはそれを嫌うので、管理組合と業者の直接契約にして、管理会社は業者から紹介料をもらう。
    (営業協力金、リベート、インセンティブ、バックマージンなどというのだろう)
    この場合管理会社は当然、元請じゃないからね。責任もない。
    80が言ってる「途中の鞘抜き業者」というのは元請となる管理会社のことだろうが
    この場合、再委託先に安く発注しても差額は単なるマージンで正当なもの。
    安すぎる業者に再委託してピンハネできても結果責任もつのは管理会社なので
    管理組合にとってはどうでもいいこと。

  4. 84 匿名さん 2012/07/18 11:57:21

    管理会社は仕様は守らせても品質なんか保障しないでしょ。
    最終業者にまともな金額を保証するのは管理組合にとって
    品質低下を防ぐ防御策の一つです。

    うちでは管理員や清掃員の一人当たりの時間給も指定してます。
    当然、地域の標準の価格よりもかなり高いものです。
    しかし、変更前の管理会社よりは大幅に管理会社への支払額は低くなります。

  5. 85 匿名さん 2012/07/18 12:01:07

    >>83
    契約次第だが、監督責任はあるのではないか。

  6. 86 匿名さん 2012/07/18 12:04:20

    管理会社を味方につけて、二人三脚という発想はないのね。

  7. 87 匿名さん 2012/07/18 12:15:07

    >>84
    頑張って!
    自助努力は大切です。

  8. 88 管理侍 2012/07/18 12:36:01

    >80

    話があちこち行くねぇ。
    再委託先の変更手続きに関する話(仕様の話)はどこに行ったの?
    仕様の話に私の「品質とコスト」のコメントを引っ張り出して来るから、そこを説明したのですよ。

    貴方は、法律論・契約の話と、理想論をごちゃ混ぜにしている。
    一体、何の話がしたいの?

  9. 89 マンカン理事長 2012/07/18 12:38:43

    >>うちでは管理員や清掃員の一人当たりの時間給も指定してます。
    >>当然、地域の標準の価格よりもかなり高いものです。
    ちなみに、おいくらですか?

    フロントの給料は指定しないの?
    論理的にはフロントの給料も指定すべきですよねw
    マンカン持ってる人じゃないとダメっていう指定でもいいのかもしれないが。。

  10. 90 匿名さん 2012/07/18 12:52:14

    マンカン縛りですか。

  11. 91 匿名さん 2012/07/18 12:59:27

    管理会社の不透明さを言いたいんじゃないのかな。

  12. 92 管理侍 2012/07/18 13:12:41

    >54>61>72>80

    論旨がめちゃくちゃでお話になりませんね。

    コテハンにするならもう少し相手をしてもよいが、
    匿名さんのままなら、もうこれ以上は勘弁して欲しい。

    まずは、私レス>88の意味が理解できるかどうかだが。

  13. 93 サラリーマンさん 2012/07/18 15:50:25

    管理会社とはこんなものよ。所詮。

  14. 94 前期高齢管理士 2012/07/19 01:27:12

    机上論は所詮机上論。問題があるとしても其れは解決しません。
    或いは、自分のマンションでの見聞が世間の全てと確信して論ずるのも同様です。

    管理侍さん他、マンション管理に関する多くの現実を承知されてレスされている方へ
    バックマージン規制論を懸命に説く「匿名さん」をいたぶるのは程々に…。

    管理会社も事務管理費収入に再委託先等の斡旋・管理費を含めれば、かの「匿名さん」も納得される?
    いずれにしても、企業は「費用対効果の満足」を得る努力が大切ですね。

    私達は、問題が顕在化した管理組合役員からのアプローチがキッカケで相談に応じますので
    業者の不誠実事例を見聞する事が多いですが、私は其れが全てとも思ってはいませんが…。
    何故そうなるかを考える値打ちはあります。

  15. 95 匿名さん 2012/07/19 01:50:27

    火事場xx棒は止めなさい。

  16. 97 管理侍 2012/07/19 04:49:23

    >94
    前期高齢管理士さん

    いたぶっているつもりはありませんでした。
    >54で私に名指しで議論を吹っ掛けてこられたのは先方ですから。
    その後の展開から「いたぶっている」と取られたかもしれませんが。

    このテーマは、きちんと議論すれば意味のあるものになると思いますが、
    管理会社=悪
    マージン=バックマージン=悪
    等々、偏った思い込みで語る人が多いので、あまり突っ込んだ議論をする気になれません。

  17. 98 マンカン理事長 2012/07/19 05:23:12

    >>管理侍
    管理委託費の明細に、以前は「利益」って項目があったよ。

  18. 100 匿名さん 2012/07/19 05:43:54

    99
    その勿体無いが、お金なのか時間なのかで変わりますよね

  19. 101 匿名さん 2012/07/19 05:47:24

    適正マージン、商取引の中では当たり前のことなんですがね。
    スーパーや専門店で物を買う時、原価と売価は当然ちがいますが、
    しかし、消費者はその原価が分かったら嫌ですよね。
    これを買えばその店はいくら儲かるというのが分かりますからね。
    しかし、売価の中には、人件費や包装紙、電気代、税金等諸々の経費が
    かかっていますからね。
    管理会社に置き換えても同じことです。
    委託費、適正マージンを含めて管理会社は企業としてやっているのですから。
    共存共栄なんですよ。

  20. 102 マンカン理事長 2012/07/19 05:53:56

    >>99
    それは、普通じゃないですよ。一般競争入札とした場合、安かろう悪かろうになりますよ。
    管理会社に相見積もり数件の取得を頼むのは、言わば「指名競争入札」であって、紹介料などが発生する代わり、
    品質維持には効果があります。(問題が起きた場合、おまえんとこが紹介した業者だろー!といって管理会社が攻められるから。)

  21. 103 匿名さん 2012/07/19 05:56:57

    >99さん
    工事をするたびに、理事が業者を選定し、諸々なことを交渉して価格を決めていくやり方も
    確かにあるでしょう。
    しかし、それに対する時間等を考慮すれば、工事の立会・事後点検等も含めかなりの労力が
    いります。
    又、価格についても管理会社を経由した方が、一マンションで交渉するより安くなる場合も
    あります。スケールメリットは管理会社の方が大きいですからね。
    ただ、管理会社任せにするのではなく、ある程度の額からの工事については、管理会社
    以外からの相見積も併せてとることは必要だと思っています。
    それをやることによって、管理会社も価格については更なる努力をするでしょうから。
    意外に管理会社の方が安い場合も多々ありますよ。いままでの経験上。

  22. 105 マンカン理事長 2012/07/19 06:42:29

    金額から見て、たぶん300戸以上でしょ。でかいからできること。
    分譲マンションの平均戸数は50戸から60戸前後ですよ。
    大手管理会社の管理戸数/受託組合数ではそのくらい。
    普通は、理事は10人以下でとてもむりです。

  23. 106 前期高齢管理士 2012/07/19 07:40:30

    >このテーマは、きちんと議論すれば意味のあるものになると思いますが、

    数年前に貴兄と此の件を議論し、それなりの結論を得た覚えが…。
    我々が議論するより管理会社が変化しなければ、何時まで経っても繰り事で終わります。
    折角委託され、負託業務を遂行しても一部(結構多い)の組合から不信を買うのは如何なものかと…。
    貴兄の所の様な大手でも、一部の独立系の低価格商法は脅威なのですか?
    それとも管理会社としては、管理組合は理解する常識すら無いとでも思っている?
    今更蒸し返すつもりもありませんが…。

    千3百万人を超えた区分所有者(含家族)の意識変化より管理会社の意識変化を望むほうが現実的か、
    なんて最近は思ったりしています。
    一部の修繕工事を直接発注して、支払い業務時にキックバックを要求される事を勘案した見積額にも
    関らず「管理会社にはマージンを抜かせていない」と悦に入ってる程度の現実知らずの組合役員が多い
    世界ですから。

  24. 107 マンカン理事長 2012/07/19 08:01:38

    >>一部の修繕工事を直接発注して、支払い業務時にキックバックを要求される事を勘案した見積額にも
    >>関らず「管理会社にはマージンを抜かせていない」と悦に入ってる程度の現実知らずの組合役員が多い
    >>世界ですから。

    こんな話きいたことあるかい?>管理侍
    「支払い業務時にキックバックを要求される」というのはタイミングとしてありうるのかねえ?

  25. 108 54 2012/07/19 09:55:53

    管理侍どの

    >54で私に名指しで議論を吹っ掛けてこられたのは先方ですから。

    再読をされたし。俺は>54で、>48に対して吹っ掛けたんだ。エレベータは勝手に変えられないだろと。
    48と俺だけじゃ自分のマンションしか知らないから、敢えてアンタに意見を求めた。>58に異論はない。

    >61,>72,>80は俺じゃない。
    俺は、管理会社=悪派だが、マージン=バックマージではない。

    匿名だから、誤解するのもやむないから詫びはいらない。誤解さえ解ければよい。

  26. 109 管理侍 2012/07/19 10:34:49

    >98
    マンカン理事長さん

    かなり昔では?
    「利益」は言葉の意味として違いますよね。
    標準委託契約書に沿って「管理報酬」ならあり。

  27. 110 管理侍 2012/07/19 10:44:28

    >106
    前期高齢管理士さん

    脅威ではないですが、腹立たしいですね。
    あたかも委託費が安いように見せかけ、その他の工事等で暴利を貪る。
    勿論、管理業務の質、レベルは低い。
    工事で儲けられないマンションは更に手を抜く。

    一般には、なかなか見抜けないのでしょうね。
    私がよく言う「安いものには安い理由がある」ということを多くの方に理解して欲しいところです。

  28. 111 管理侍 2012/07/19 10:49:44

    >107
    マンカン理事長さん

    キックバックの要求のタイミングの話?
    それとも支払いのタイミング?

    要求ならもっと前でしょうし、支払いならもっと後でしょうね。

    でも、前期高齢管理士さんの話のポイントは別のところにあるので、そこは突っ込まなくても・・・

  29. 112 管理侍 2012/07/19 10:58:28

    >108さん

    それは大変失礼しました。
    話の流れから完全に誤解しておりました。
    >61のように人を非難するのにHNも使用しない輩にはウンザリします。

    ちなみに管理会社=悪ではないですよ。
    数ある管理会社の中に悪も含まれていることは否定しませんが。
    しかし、それはあらゆる業界共通の話です。

  30. 113 匿名さん 2012/07/19 11:09:48

    109
    >標準委託契約書に沿って「管理報酬」ならあり。

    まさか、単発工事で監理報酬をもらって置きながら、ゼネコンから成功報酬を取ってないだろうな!

  31. 114 管理侍 2012/07/19 11:56:11

    >113

    >98>109をよく読みなさい。
    何について話をしているのか理解してから発言することです。

    こういうのがいるから発言したくなくなる。
    もう反論する気もしない。

  32. 115 匿名さん 2012/07/19 16:01:44

    >「安いものには安い理由がある」

    間違っちゃいないが、これからの少子高齢化時代では、
    「安いものでもそこそこ満足できる」管理会社が好業績となると思う。

    牛丼業界で言えば、味にこだわって高い値段を付けた吉野家が苦戦して、
    松屋ほかが業績を伸ばしたように。

    消費税増税を契機に潮目は変わるよ。

  33. 116 マンカン理事長 2012/07/19 20:51:38

    吉野家は味で劣るからだよw。

  34. 117 匿名さん 2012/07/19 21:33:04

    115
    マンション管理業って利益をそこそこ取らないと継続できないんだよね。
    だから、工事などで利益を取ろうと必死になるわけで。

    最初からある程度、利益が確保できている会社は、そこまで工事に走らないと思う。
    そのある程度の利益がでる適正価格ってのがないから難しいんだけどね。

    安いけどそこそこ頑張るも、すぐに限界が出ると思う。
    結局は、人に頼った仕事だから、良い人材を集めようとするとそれなりの給料がいるわけで。

    貴方なら、管理会社でいくら給料欲しいですか?
    貴方の言うそこそこ安い委託管理費で、貴方の望む給料出せますか?

  35. 118 マンカン理事長 2012/07/19 21:41:36

    吉野家は値段で敗れたのではなくて味で敗れたのだw。

  36. 119 管理侍 2012/07/19 23:23:04

    >115さん
    >「安いものでもそこそこ満足できる」管理会社が好業績となると思う

    その意見には賛同。
    消費者目線では、今の時代「そこそこなものを安く」が求められる。

    では、安くするために管理会社は何をしなければならないか。

    ①利益を減らす
    利益を削ってまで売値を下げても管理業のような商売は、牛丼と違ってすぐに業績には繋がらない。
    営利企業としては難しい。

    ②原価を減らす(つまり人件費を減らす)
    ・給与カット⇒モチベーション低下、良い人材の採用苦戦
    ・一人当たりの業務量(担当数)を増やす⇒業務品質の低下
    むしろ適正化法対応、各種新サービスの導入競争等で既に原価は増加傾向にある。

    「安いものには安い理由がある」とは、「安くするためには何かを変えないと安くできない」ということです。

    本当に安さ重視で質はそこそこでもよいならいいが、安さを求める方に限って質も求めるものなのです。

  37. 120 匿名さん 2012/07/21 03:02:15

    管理侍どのが言う通り、「安くてそこそこ」は現実には難しい。
    どこの管理会社もできるというものではないが、どこかはやるだろう。

    116
    重箱の隅をつつく得意技炸裂だな。

  38. 121 匿名さん 2012/07/21 03:03:02

    117
    給料はいらん。役員報酬を出すなら検討しよう。

  39. 122 マンカン理事長 2012/07/21 03:40:29

    >>120
    吉野家の味が劣るのは枝葉末節の話ではなく敗戦の本質である。

  40. 123 匿名さん 2012/07/21 15:08:12

    >「安いものには安い理由がある」とは、「安くするためには何かを変えないと安くできない」ということです。

    こういうレスが本質的な議論というのだよ。
    見習うことだな。

  41. 125 匿名さん 2012/07/23 12:08:29

    どうしたんだ。
    >本当に安さ重視で質はそこそこでもよいならいいが、安さを求める方に限って質も求めるものなのです。
    が正論すぎたかw

  42. 127 匿名さん 2012/07/23 14:58:48

    >最初からある程度、利益が確保できている会社は、そこまで工事に走らないと思う。

    まあ、衣食足りて礼節知るというところ!

  43. 128 匿名さん 2012/07/25 14:55:35

    管理会社がボッタクリ過ぎるっていう結論ですね!

  44. 129 匿名さん 2012/07/29 08:45:48

    管理会社の委託費の透明性がないのが問題。

  45. 130 周辺住民さん 2012/07/29 10:52:54

    129
    他の業界で透明性のあるものってあるの?

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    総戸数 42戸

    プレディア小岩

    東京都江戸川区西小岩2丁目

    6400万円台~7900万円台(予定)

    3LDK

    65.96m2~73.68m2

    総戸数 56戸

    ジオ練馬富士見台

    東京都練馬区富士見台1丁目

    6640万円~9590万円

    2LDK+S(納戸)・3LDK

    65.34m2~72.79m2

    総戸数 36戸

    ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園

    東京都足立区梅島2-17-3ほか

    4900万円台~7100万円台(予定)

    3LDK

    55.92m2~63.18m2

    総戸数 78戸

    リーフィアレジデンス練馬中村橋

    東京都練馬区中村南3-3-1

    6858万円~9088万円

    3LDK

    58.46m2~75.04m2

    総戸数 67戸