管理組合・管理会社・理事会「管理会社がバックマージン取るのってあり?」についてご紹介しています。
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ビギナー理事長 [更新日時] 2025-01-16 16:03:48

管理会社が管理組合に説明なく、下請会社からバックマージンを取ることはいいのでしょうか。
利益相反だと思います。
みなさんはどうお考えですか。

[スレ作成日時]2012-07-10 21:46:00

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管理会社がバックマージン取るのってあり?

  1. 501 職人さん 2024/12/17 15:28:53

    >>497 通りがかりさん

    区分所有法の管理会社の基幹事務には、こうじの提案、調整と入っているから義務ですよ。
    管理会社斡旋で中間マージンを取っているかどうかは関係ありません。工事の調整は、それ自体が管理会社の仕事ですから。

    そもそも、中間マージンの存在は、うすうす分かっていても、公式には取っていないというスタンスなので、斡旋しようがしまいが、関係ないというのが、基本です

  2. 502 マンション検討中さん 2024/12/17 18:05:22

    理事会の負担が軽くなるなら、管理会社がバックマージンをもらっててもいいんじゃない?と思うようになってきた
    ちゃんと仕事してくれるならなんかもういいや…

  3. 503 eマンションさん 2024/12/17 20:59:01

    >>502 マンション検討中さん

    それ
    貴方のマンションの住人たち皆さんが
    そう思っていて、管理組合の資金が豊富で
    維持管理に大規模修繕と日常的修繕も
    管理会社に任せていいと思うなら良いのでしょう。
    しかし費用は最低5割増から倍以上の金が必要ですよ。
    修繕なんて組合員達で業者選定して発注すれば簡単。
    後々の保証やメンテも10年程度は付きます。
    管理会社に丸投げでも管理会社が保証するわけじゃありませんよ。工事の保証は素材や原料メーカーと施行会社が
    ダブルで保証され不具合あれば対応するのよ。
    管理会社は知らん顔。

  4. 504 マンコミュファンさん 2024/12/18 00:25:12

    >>503 eマンションさん
    「修繕なんて組合員達で業者選定して発注すれば簡単」
    簡単とは思えないな…
    素人の組合員が選ぶのは限度があるし、かなり大変
    大規模修繕前に引っ越してきた組合員が画策する可能性もあるし、前からいた組合員が実は…という可能性もある。
    組合員が選ぶから安心できるとは言えないし、安ければいいとも言えない。

  5. 505 通りがかりさん 2024/12/18 01:39:37

    >>504 マンコミュファンさん

    施行業者なんて簡単に見つかるでしょ。
    近隣の業者にこrかけるとか、その業界の協会や
    組合に公募要請の電話するだけ。
    どっちみち劣化診断から修繕設計は建築事務所や
    コンサルタントに頼むから住民がジタバタする事ない
    これ管理会社に頼むと2倍前後の金かかるからね。
    あんたの住むマンションが金持ちばかりで修繕積立金
    があり余ってるならマンション管理会社に丸投げでも
    いいんじゃない。
    長いマンション生活でわかったけど、修繕なんて
    業者に任せてれば管理会社より安くて保証も安心。
    金持ちなら無駄な金使えばいいよ。

  6. 506 マンコミュファンさん 2024/12/18 09:59:34

    >>504 マンコミュファンさん

    マンション住人の中には現役の建設不動産関係者や
    建築士や法律家も入居していることが多いようですよ。
    管理会社に全て任せるには高額な費用が要るでしょうね。
    ひとりの住人が面倒だからと管理会社に投げられるような
    金額、金銭負担ではないと思いますがね。
    管理組合で民主的に議論して良い手法で暮らせばよろしい。
    マンションはあなたの意見は単なる一言。
    全ての決め事はマンションの意思決定機関の
    管理組合総会で決めてもらいなさい。
    管理費だけで月額20万円以上、50万円程度という
    超高級分譲マンションにお住まいなら、管理会社に
    組合活動も丸投げで楽に暮らせますがw
    年収数億円以上の住人ばかりでしょうねw
    一般のマンションで面倒だとかいうようなら
    売って引っ越しなさい。

  7. 507 買い替え検討中さん 2024/12/18 10:24:17

    手数料を取って然るべきと思うが、5%なのか、100%(ぼったくり)なのか解からない。取らない管理会社もあると思う。利益相反の「重要な事実」として開示した上で理事会(又は総会)決議を経て、取るべきと思います。

  8. 508 マンション検討中さん 2024/12/18 17:54:56

    >>507 買い替え検討中さん
    5%はぼったくりじゃないんですね

  9. 509 匿名さん 2024/12/18 18:34:38

    残念ながら管理組合はそれが何パーセントかは分かりません。
    仕様と金額で判断しましょう。

  10. 510 名無しさん 2024/12/18 20:31:28

    管理会社に修繕頼むからそうなるでしょ
    建築事務所などで頼めば国が定めた手数料以上は
    取れない法律あるし
    不動産屋だって手数料の率は気まてるでしょ
    意味不明でやりたい放題のコンサルタントや
    管理会社に任せるマンション管理組合や住人が
    馬鹿だってこと

  11. 511 名無しさん 2024/12/18 20:32:45

    寝ぼけて誤字ごめんね

  12. 512 匿名さん 2024/12/20 02:01:22

    バカが一定数いないと成り立たないんじゃね?

  13. 513 匿名さん 2024/12/27 01:12:50

    >>497 通りがかりさん
    金額が問題。
    手数料として妥当な金額ならよいが、素人の管理組合相手ににボッタくるような金額を上乗せしていることがよくある。
    管理会社の新米さん、見積りに管理会社手数料という項目を入れてはいかがか?

  14. 515 匿名さん 2024/12/27 03:18:05

    >>514 マンコミュファンさん
    手数料は業者への見積り依頼と工事立ち合いですかね。
    金額に管理組合の理事会や住民が納得すればいいのでは。
    管理組合の理事会は何もしたがらず管理会社へ丸投げするところが有るから、総会で住民に手数料を明示することを義務化するといいかも。
    管理会社の見積り改竄についてはペナルティを科す必要がありますが。

  15. 517 マンコミュファンさん 2024/12/27 06:47:17

    >>516 マンコミュファンさん
    見積依頼したことないだろ。電話一本でできるってどんな修繕なん?大規模修繕だけが修繕じゃない。

    このスレにアホしかおらんのはそのとおりやな

  16. 518 匿名さん 2024/12/27 06:48:12

    手数料は金額が問題なんです。
    何らかの仕事を管理会社にやらせるならお金を払ってもいいと思う。
    100万円の工事に対して5万円程度の手数料なら納得する管理組合は多いのでは。
    もちろん理事会が見積りをとって工事を監督するのがベストだが、仕事しない理事会は多い。
    そこに管理会社はつけこんでいるわけだが・・・。
    管理会社によっては100万円の工事に30万円や50万円上乗せするのでここを透明化するのが目的。

  17. 521 マンション掲示板さん 2024/12/27 07:44:08

    相見積もりなんて簡単だよ。
    要するに難しいことにして管理会社に依頼してもらわないと談合して儲けられないから、素人ではできないからプロに任せなさいと言ってるだけだから。

    工事仕様が決まれば、普通に電話一本で見積出てくるよ。

    大規模修繕は工事仕様を決めるのは難しいが、それ以外の修繕なら普通に電話一本でできる。

    でもそんな簡単な作業で済むのがバレると管理会社のバカ高い工事が正当化できないから、大変だ大変だと言うわけ。

  18. 522 匿名さん 2024/12/27 07:59:11

    今まで一般の工事の話をしていたつもりですが、大規模修繕を前提にお話されているのかな。
    おっしゃる通り大規模修繕は金額が大きいので管理会社に丸投げするのは愚の骨頂ですね。
    建築設計事務所も施工会社も公募します。信頼のおける建築設計事務所がみつかったら、劣化診断に基づいた施工仕様書を作成してもらいます。施工会社は業界紙等で広く公募して、信用情報等を調査して10社程度選定します。設計事務所が作成した施工仕様書で入札・相見積もり取ります。さらに3社ほどに絞って本気の相見積もりを取ります。(業者に談合させないように他社の情報は漏らさないようにします)。その際建築設計事務所は施工会社とのつながりがあるかもしれないので、施工会社の選定や入札には関与させないように管理組合が独自に行います。
    これで競争原理が働いた相見積もりが取れます。
    一般の工事と違い多くの手順が必要になりますから理事会では対応が難しく修繕委員会等を立ち上げた方がよろしいかと・・・。

  19. 523 管理担当 2024/12/27 08:45:18

    [No.514~本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信ため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

  20. 524 名無しさん 2024/12/27 09:01:28

    >>523 eマンションさん

    見積を難しい事にしないと、管理会社の存在意義ないからなw

  21. 525 匿名さん 2024/12/27 09:04:57

    >>523 eマンションさん

    >1000万以下までなら超簡単

    ほとんどの大規模修繕は1000万以上だと思うけど1000万以上だとどうやるの?

  22. 526 マンコミュファンさん 2024/12/27 09:20:18

    電話一本っていうならどんなやりとりか言ってみろよ笑

  23. 527 マンション掲示板さん 2024/12/27 09:28:18

    大丈夫。最低限のやりとりが理解できる奴がスレ読むから。

  24. 528 匿名さん 2024/12/27 10:57:34

    管理会社に手数料を払う業者が容認(または、結託)しているから、いつまで経ってもなくならないのでしょうね。管理組合宛の見積に手数料分を上乗せし、管理会社に払えば、また管理会社から仕事をくれるからと。手数料を容認する工事業者は加害者側でもあるが、犯罪とまでいえないでしょうね。

    管理組合側にも、自分の業で業種は違えど似たようなことをしている(または、していた)組合員が、お互いさまだから、と容認する輩がいる。

    <ご参考>国の有識者会議に呼ばれる、修繕工事業者団体の代表者のいわれることだから、真偽明白。
    https://www.reform-online.jp/interview/10546.php

    ――その管理会社は工事業者に工事を投げるだけで、マージンを取っているわけですね。

     業務を行っていない管理会社が5%だか1割だかをはねる。それは、あんまり正常な形とは言えない。ましてやですよ、これは大手の管理会社にもあることなんですが、自分は大規模修繕にまったく絡んでいないのに、我々のような工事会社に対して「手数料として契約金額の3%を裏で寄越せ」って言ってくることもあるんですよ。

    ――それは、工事会社が管理組合と契約しているにもかかわらずにですか。要するにキックバック。みかじめ料みたいなものですね。

     そりゃあ、私はもう全然納得いかなくて。だから、「確かに、あなたが管理しているマンションで工事をやる。修繕のための会議を招集したり、書類を作ったりとか煩わしいことがあるんであれば、それはあなたたちが管理組合に言って、正式に金をもらったらどうだ。我々からせびる話ではないだろう」と私は言うんですよ。

  25. 529 匿名さん 2024/12/27 17:11:42

    当方が管理組合の理事長を務めるマンションでは、
    水漏れや雨漏りは、管理会社に対応させていません。

    ■管理組合が、主体的に対応しています。

    管理会社に任せているのは、下記の通り
    ↓↓↓↓↓↓
    ①消防設備点検
    ②エレベーター定期点検

    ③受水槽・高架水槽の清掃
    ④会計管理業務

    清掃業務は、直接清掃業者に
    管理組合が発注しています。

    ゴミ置き場が、見違えるほどキレイ
    になりました。

  26. 530 検討板ユーザーさん 2024/12/27 18:47:09

    >>528 匿名さん
    エレベーターの更新工事なんかはデベ系管理会社はキックバック2割近く取ります。新築で使ってもらうためにはメーカーであろうと従うしかないのです。
    販売努力がデベロッパーに向いているんですからなくなりませんよ。参考の業者のようにエンドユーザーを見ている所が増えても無くなりません。法規制しかないです。

  27. 531 eマンションさん 2024/12/27 23:41:01

    前レスで1000万円以上の工事が云々と有るけど
    一般的なマンションでは組合資金の出費に関して
    50万以上の場合は複数業者の相見積もりが必要
    設備や修繕で1000万円以上の場合は複数業者の
    競争入札をする規定を設けている
    4500万円超える大規模修繕では施工業者の規模や
    施工管理技術者の設置が義務付けられてる訳で
    工事に関して素人の管理会社が出る幕はありません
    大切なのは適切な劣化診断をする事で、コンサルタント
    など無許可でも営業できる業者に依頼するのは危険
    建築事務所でお願いするのが心身安全に近い選択
    費用も建築士の場合は国の費用制限があるので
    コンサルタントのようにボッタクリはありませんから
    組合員や居住者に負担なく施工できます
    当然ですが住人は消費者でありおきゃくさまですから
    このスレの人はマンションの修繕工事を難しく考えすぐですよ

  28. 532 現役フロント 2024/12/28 01:24:26

    >>515 匿名さん

    見積依頼で手数料取る管理会社なんてありませんよ
    工事の立ち合いは管理委託契約で設定が有る場合が多い
    契約に含まれていれば無料ですし立ち合いと言っても
    施工前の挨拶と完成確認程度ですよ仕事のうちにはならない
    ただし大規模修繕など有資格者の立会や常駐義務がある
    場合は別途相談になるでしょうね

    修繕工事を管理会社に全て任せるのはマンション屋上から万札を大量にばら撒くのと同じ愚かな行為

  29. 533 現役フロント 2024/12/28 01:46:48

    >>518 匿名さん
    管理会社が修繕工事や設備更新を管理組合から
    依頼された場合に手数料的搾取が5%程度のわけ無い。
    貴方がいう一般的に100万円の工事なら管理会社は
    150万円から200万円の費用を請求します。
    5割から倍以上、場合により5倍もの高額請求も有る。
    多くの管理会社の営業科目には設備系や
    建設土木関連業種も掲載されていて
    各種工事をその管理会社名で受注するのが一般的。
    管理会社が元請となり工事施工する定です。
    施工費用には定価がありませんので取り放題です。
    私は担当先組合が相見積や入札をするという場合は
    管理会社として参加はしません。勝ち目ありませんから。

  30. 534 通りがかりさん 2024/12/28 06:59:34

    >>533 現役フロントさん
    お前らに工事発注しなかったら二言目には管理下りるって脅すだろ

  31. 535 周辺住民さん 2024/12/28 12:22:15

    >>533 現役フロントさん
    どういう属性の管理組合が、ぼったくりを承認するのでしょうか?
    市販の単価表でも、ある程度の相場は分かるでしょうに。〇○としかいいようがないと思います。
    管理会社は、〇○のような管理組合を狙って、ぼったくるのですかね?

    <単価表の例>
    積算資料ポケット版マンション修繕編
    https://book.zai-keicho.or.jp/Documents/t_pdf/2023-2024.pdf

  32. 536 匿名さん 2024/12/29 01:48:13

    最近、スマート修繕について語られなくなったね。
    だけど、積算資料を参照するのもいいけど、
    スマート修繕に見積もり取らせて、比較するのも
    ボッタクリ対策に対する一つの方法だと思うが。

    うちのマンションで実際にあったケースだけど、
    偶然マンションに住む業界関係者の見積額は
    管理会社の工事費用見積の何と20分の1だった。
    (工事名を出すと特定される危険があるので書けない。)
    まあ悪徳管理会社として有名なあの会社だけどね。
    悪徳管理会社と癒着している管理組合員が数人いて
    リプレイスがなかなか実現しないんだよね。

  33. 537 現役フロント 2024/12/29 03:50:18

    高額な管理会社の修繕を承認するのは
    多くの区分所有者が管理に無関心なマンション
    一般的な費用の5倍以上の金額でも無関心
    ただし管理組合の資金が底をつき工事費用の
    個別負担(一戸あたり現金30万円)などを
    要求されるとやっと気付く
    管理会社にとって大規模修繕は最低千万単位
    多ければ数億円の中抜きが可能
    無知な区分所有者が多いマンションは餌
    餌食

  34. 538 匿名さん 2024/12/29 07:30:26

    >>537 現役フロントさん

    でも何十パーのキックバックって税務上、どう処理するんですかね?

  35. 539 検討板ユーザーさん 2024/12/29 12:06:02

    >>538 匿名さん
    決算短信見ればいいよ

  36. 540 匿名さん 2024/12/29 19:52:18

    スマート修繕は、経団連に入会したのですね。●●党に社会貢献(政治献金)するのでしょうか?

  37. 541 匿名さん 2024/12/29 23:14:06

    >>540 匿名さん
    話をすり替えるべきでない
    DeNAは、2021年3月1日に日本経済団体連合会(経団連)に入会済み
    政治献金については現在まだ改革進行中

  38. 542 ご近所さん 2024/12/31 06:56:55

    >>524 名無しさん
    その通りです、管理組合が率先して見積りを徴取して、管理会社も参加させることにしないと、私共の管理会社は28%のマネジメント料を堂々と見積書に記載してくる。
    自主的に見積りを取り比較表に並べると殆ど管理会社に成約は出来ない。
    管理組合に出来る人が居ない場合は、経験者なら出来ます。
    宜しければ。

  39. 543 通りがかりさん 2025/01/03 02:58:20

    >>538 匿名さん

    キックバックではありません
    管理会社が登記上も各種修繕工事会社として
    いますので管理会社が工事を受注したことになります
    しかし管理会社が工事施工するわけもなくグループ
    会社や下請けが施工するだけです
    管理会社は自由に利益設定するだけですね
    費用は断然高額で5割から3倍から4倍程度は高額
    管理に無関心なマンション管理組合はこの
    餌食になるわけです

  40. 544 検討板ユーザーさん 2025/01/03 11:08:11

    >>543 通りがかりさん

    元請けはそうですが、工事業者を紹介するならキックバックですよね?

    管理会社は工事会社から紹介料名目でもらうようですが、紹介の場合は何割ものせられないと言う事ですか?

  41. 545 eマンションさん 2025/01/03 12:10:53

    >>544 検討板ユーザーさん
    業者間同士でその契約を結び税金払うのならok
    しかしお客への明細にも記載するので
    よほど馬鹿な管理組合でなければ無駄銭出さん
    騙される管理組合がアホって事

  42. 546 マンコミュファンさん 2025/01/03 12:18:37

    管理会社に工事依頼することが
    無能な管理組合という事実
    いいカモ

  43. 547 匿名さん 2025/01/03 15:25:10

    >>546 マンコミュファンさん
    馬鹿なのは理事長。
    理事長が管理会社と癒着してる。
    ”キックバック”目当てなんだろうけど、
    お金に困っているのかなあ。
    ギャンブル依存症で多額の借金抱えてるとか、
    個人的事情はあるのかもしれないが、
    マンション住民にとっては、大迷惑。

  44. 548 検討板ユーザーさん 2025/01/04 05:41:34

    重要な事は管理会社に見積もりを頼んではダメと言う事

  45. 549 匿名さん 2025/01/04 07:16:21

    理事や理事長などの不正は、あるのだろうけど、そう多くないと思います。

    藪の中のような理事会で理事と管理会社だけで情報を独占するから、あらぬ疑惑を勘ぐられる。

    標準管理規約(第53条第5項)では、理事会で使用した資料を利害関係人の請求で閲覧が定められているが、請求がなくても、組合員がいつでも閲覧できるように情報開示すれば、多少の疑惑が晴れるのではないでしょうか。

    ○ マンション標準管理規約(令和6年6月7日改正版)
    (総会資料の保管等)
    第49条の2 理事長は、議案書及び付随する資料を書面又は電磁的記録に
    より保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面又は電磁的方法
    による請求があったときは、議案書及び付随する資料の閲覧をさせなけ
    ればならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を
    指定することができる。
    2 電磁的記録により作成された議案書及び付随する資料の閲覧について
    は、前条第5項に定める議事録の閲覧及び提供に関する規定を準用す
    る。

    (理事会の会議及び議事)
    第53条
     5 理事会で使用した資料については、第49条の2の規定を準用する。

  46. 550 匿名さん 2025/01/04 09:12:55

    >>549 匿名さん
    証拠は揃えてあるので、あらぬ疑惑を勘ぐっているわけではありません。
    引用されているような文面はすでに知っています。

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      • マンション比較中さん
      • 坪単価比較中さん
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    東京都江戸川区南小岩7丁目

    5600万円台・8200万円台(予定)

    2LDK・2LDK+S(納戸)

    45.12m2~74.98m2

    総戸数 45戸

    クレヴィア西葛西レジデンス

    東京都江戸川区中葛西4-16-1

    6990万円~8390万円

    1LDK+S(納戸)~3LDK

    56.35m2~70.62m2

    総戸数 48戸

    ジオ練馬富士見台

    東京都練馬区富士見台1丁目

    5790万円~9590万円

    2LDK~3LDK

    54.27m2~72.79m2

    総戸数 36戸

    オーベルアーバンツ秋葉原

    東京都台東区浅草橋4丁目

    1LDK~3LDK

    34.63㎡~65.51㎡

    未定/総戸数 87戸

    サンクレイドル南葛西

    東京都江戸川区南葛西4-6-17

    3998万円・5948万円

    2LDK・3LDK

    58.01m2・72.68m2

    総戸数 39戸

    リビオタワー品川

    東京都港区港南3丁目

    未定

    1LDK~3LDK

    42.1m2~130.24m2

    総戸数 815戸

    プレディア小岩

    東京都江戸川区西小岩2丁目

    6400万円台~7900万円台(予定)

    3LDK

    65.96m2~73.68m2

    総戸数 56戸

    リビオ光が丘ガーデンズ

    東京都練馬区高松6丁目

    未定

    1LDK~3LDK

    43.67m²~75.44m²

    総戸数 74戸

    サンウッド西荻窪

    東京都杉並区西荻北2丁目

    8470万円~1億2480万円

    2LDK・3LDK

    55.12m2・70.2m2

    総戸数 19戸

    サンウッドフラッツ新宿四谷三丁目

    東京都新宿区信濃町11-2

    9,440万円~13,480万円

    2LDK

    49.74m2~63.42m2

    総戸数 37戸

    バウス板橋大山

    東京都板橋区中丸町30-1ほか

    3990万円~9230万円

    1DK~4LDK

    26.25m2~73.69m2

    総戸数 70戸

    バウス氷川台

    東京都練馬区桜台3-9-7

    7400万円台~9600万円台(予定)

    2LDK~3LDK

    50.41m2~70.48m2

    総戸数 93戸

    オーベル練馬春日町ヒルズ

    東京都練馬区春日町3-2016-1

    8148万円~8348万円

    3LDK

    68.4m2~73.26m2

    総戸数 31戸

    リビオ亀有ステーションプレミア

    東京都葛飾区亀有3丁目

    4390万円~9290万円

    1LDK~3LDK

    35.34m2~65.43m2

    総戸数 42戸

    ジェイグラン船堀

    東京都江戸川区船堀5丁目

    6998万円・7248万円

    3LDK

    70.34m2・74.58m2

    総戸数 58戸

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    ピアース西日暮里

    東京都荒川区西日暮里1-63-1他

    未定

    2LDK・3LDK

    44.33m2~70.9m2

    総戸数 48戸

    レ・ジェイド葛西イーストアベニュー

    東京都江戸川区東葛西6丁目

    未定

    1LDK~4LDK

    45.18m²~104.44m²

    総戸数 78戸

    リビオシティ文京小石川

    東京都文京区小石川4丁目

    9290万円~1億5990万円※権利金含む

    2LDK~4LDK

    57.4m2~82.67m2

    総戸数 522戸

    ヴェレーナ西新井

    東京都足立区栗原1-19-2他

    5600万円台・7600万円台(予定)

    3LDK

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    総戸数 62戸

    サンクレイドル西日暮里II・III

    東京都荒川区西日暮里6-45-5(II)

    6490万円・7940万円

    2LDK

    50.02m2・52.63m2

    サンウッド大森山王三丁目

    東京都大田区山王三丁目

    8,430万円・13,780万円

    2LDK・3LDK

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    総戸数 21戸

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    1DK~3LDK

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    総戸数 33戸

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    東京都新宿区四谷4丁目

    未定

    1LDK~3LDK

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    カーサソサエティ本駒込

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    2LDK+S・3LDK

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    未定/総戸数 5戸

    イニシア東京尾久

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    2LDK・3LDK

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