管理会社がバックマージン取るのってあり？

>>463 匿名さん
M社は２８％取ります、コンストラクションマネジメント費として同々と、何にもしたく無い理事会はそれを受け付けます。管理組合員の貴重な資産を無駄使い。
私が水道加圧直結工事・LED化・屋上防水工事に関して管理会社も含めた見積書を徴取して、比較表を作成して決定させたところ、管理会社は全て成約できず。
管理会社提示の金額で実施すれば約７００万円の損失と成るところでした。
見積りを徴取することは大事。

28%はすごいね

契約外の業務（基幹事務や出納、設備点検）を委託する以上バックマージンでも何でも手数料が乗るのは当たり前だろうと思う。
特に管理会社を通さない管理組合と業者の直接契約でも紹介や工事等の手配などを管理会社に代行して貰っているならキックバックは必ず生じる。
なぜならキックバックやバックマージンが無いなら管理会社にとってはやる義務も無いしやらなくていいのだから。

とは言え管理組合の財産を消費する以上15～20％に留めてもらいたいのも事実。
役員だって業者と打ち合わせや立ち合いなんか出来る人の方が少ないだろうしネ...

>>483 評判気になるさん

標準管理委託契約書（ 別表第１（３）二 ）に準拠した委託契約なら、外注手配が含まれるでしょう。

＜参考＞マンション標準管理委託契約書

（管理事務の内容及び実施方法）
第３条　管理事務の内容は、次のとおりとし、別表第１から別表第４に定めるところにより実施する。
一　事務管理業務（別表第１に掲げる業務）

（管理事務に要する費用の負担及び支払方法）
第６条　甲は、管理事務として乙に委託する事務（別表第１から別表第４までに定める事務）のため、乙に委託業務費を支払うものとする。

別表第１　事務管理業務
１　基幹事務
（３）本マンション（専有部分を除く。以下同じ。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

二　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合には、見積書の受理、甲と受注業者との取次ぎ、実施の確認を行う。

>>484 匿名さん
外注を手配するとは書いていないね
問題は見積に手配費用と記載せずキックバックという形で顧客から見えない形で利益を貪るやり方。裏金、ワイロに準ずる手法は禁止すべき

費用を明確にするなら手数料はいくらでもいい

>>484 匿名さん
はい、これはよく論点になるのですが「外注を手配する」とは書いてないのです。
あくまで「企画又は実施の調整」であり、管理会社からすれば「修繕内容を””企画””（元請けとして見積を提示して提案）」と工事の際に立ち合いのために管理員の勤務時間に””調整””（必要な鍵等を貸与するためであり勤務時間を変える場合は有償、もちろん元請けの場合は下請けに時間を合わせさせる）と捉えています。

また、管理会社が元請とならない外注の場合は「外注により乙以外の業者に行わせる場合には、見積書の受理、甲と受注業者との取次ぎ、実施の確認を行う。」とありますが見積を受理し、報告書を受け取れば終わりと考えています。甲と受注業者との取次ぎについては管理会社や担当者のレベルでどこまでやってくれるかは不明ですが、キックバックが無いのであればメール連絡にＣＣで共有させる程度が関の山でしょう。

向こうはプロですから標準管理委託契約書の解釈などで立ち向かうのは無理でしょう。485さんの言う通り手配費用なり手数料を明記して貰う事が良いと考えますが、キックバックやバックマージンは違法じゃないのでなくならないでしょう。。。
まぁつまりは無駄な支出を減らしたいなら理事会や組合員がしっかり毎工事に相見積もりを取得して内容を精査し、工事をする事です。

【マンション標準管理委託契約書コメント】

39 別表第１　１（３）関係
③ 別表第１　１（３）二の「本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合」とは、本契約以外に管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として管理費を充当して行われる修繕、保守点検、清掃等）を第三者に外注する場合をいう。

⑤ 別表第１　１（３）二の「見積書の受理」には、見積書の提出を依頼する業者への現場説明や見積書の内容に対する管理組合への助言等（見積書の内容や依頼内容との整合性の確認の範囲を超えるもの）は含まれない。また、「甲と受注業者との取次」には、工事の影響がある住戸や近隣との調整、苦情対応等、管理組合と受注業者の連絡調整の範囲を超えるものは含まれない。
ただし、管理組合と管理業者の協議により、これらを追記することは可能である。
なお、これらを追記する場合には、費用負担を明確にすること。

⑥ 別表第１　１（３）二の「実施の確認」について、本契約とは別個の契約として、建築士やマンション維持修繕技術者等の有資格者による確認を行うことも考えられる。

管理会社が受け取るバックマージンの経理はどうしているのでしょうか？
工事業者に管理組合から代金を支払った後に、工事業者から管理会社へバックマージンを支払うのかな？
それとも管理会社がバックマージンを抜いて、工事業者へ代金を支払うのかな？
後者だと受領書や管理組合の口座の記録が残るから、やはり前者でしょうね。
経理監査で何パーセント抜いているか知りたいのですが？

>>477 匿名さん
大規模修繕工事を管理会社に任せきりは、管理組合の資産を食い荒らされる事を知るべきです。最近、管理会社の大手と言えど、管理組合に対して、適正化法に定められた「善管注意義務」「第７２条」なんか無視して稼ぐ事しか考えていない。

>>484 匿名さん
管理組合直接契約した、保守管理設備は管理会社は何もしません。また、管理組合が発注した注文書の発行も渋る。
管理組合も独自で発注する権利が有ると言い発行させる状態、委託管理契約の内容を
管理組合ももっと踏みいれなければ成らない。
私共のマンションでは、組合員の殆どが「無関心・無知識」で１６年も「長期修繕計画作成し、提出しする義務を果たしていない。債務不履行」しかも大手M.

>>488 匿名さん
普通は雑収入で処理してんじゃない

>>488 匿名さん
管理組合の口座から直接ではなく、管理会社の口座（支払用口座）を経由し、（手数料を引いた金額を？）工事業者等に支払う方式が多いのではないかな？

出納・会計業務
https://www.meiwajisyo-community.co.jp/management/office/index.html

管理費等の収納から費用支払までの流れ
https://www.meiwajisyo-community.co.jp/management/office/imgs/img-02.j...

>>477 匿名さん
大規模修繕工事を管理会社に任せる事は「愚の骨頂です」競争原理が一切効かず、管理会社は美味しい！！
また、管理会社が代理店をしている損害保険に入った場合、漏水事故で保険対象に成った場合、保険会社から支払われた金額は代理店であることから管理組合への支払い額は調整し差額が出る。その差額は殆ど、管理会社がとる。
管理会社に対しても管理すべき事案。

>>486 評判気になるさん
管理会社以外の業者に発注するのを「外注」と表現していることが、標準管理委託契約書の大問題なんですよ。管理組合からすれば、「外注」ではなくて「直接発注」なんですよ。その区別をしていないことは、国交省の最大のミスですね。国交省が管理会社側に立っていることが明らかなんです。日本では管理組合は事業者とされています。でも、管理組合員の中で管理組合を事業として意識している者がいるのでしょうか。管理組合員は、あくまでも居住者としての意識しかないでしょう。自分達の住む建物の居住環境を良くするためにいろいろ考えているだけです。利益を生み出そうとはしていませんし、できません。事業として意識しているのは部屋を賃貸に出している区分所有者ぐらいではないでしょうか。欧州などでは管理組合は消費者団体としての位置づけです。日本とは真逆です。細かいことですが、電気の供給などがいい例です。最近まで、分譲マンション内には「東電借室」という変電設備の部屋が当然のようにありました。最近は、変圧器を建物外に設置していますが、ほとんどが建物の中で邪魔になるような場所に位置し、しかも無償、管理組合が入ることはできないという、ある意味、治外法権の場所でした。発送電分離ということになってからは借室を廃止し、建物外に変圧器を設置することに、送電会社は応じるようになりましたが、それまで当然といった顔をして腹が立ったことを思い出します。要するに、分譲に限らずマンションというのは、雑居ビルの扱いなのです。もはや総人口の10％以上がマンション居住者です。国交省にはマンションというのは居住の場であることを改めて意識して欲しいですね。

>>480 匿名さん
管理組合は弱体化しつつ、管理会社の言いなりが現状。行政（県・市）に相談窓口の開設、費用額の妥当性の判断。管理会社、施工業者へのバックマージンに関わる公開・罰則の公示など。防げる方法を議会に提案などなど。

国交省がこの問題に関してほぼ機能してないからな。Mに天下ってるし、第三者管理認める時点で国民を業者に売り渡してる

偶々通りがかった管理会社勤務2年目の新米ですが、上の方でも話が出ていた管理会社以外の業者へ組合が直接工事を依頼する件について、皆様の解釈を再確認させて頂きたいです。コメント484あたりで話されていた内容です。

管理会社の見積は当然高額として、組合としては支出を抑えるために、別の業者を探したいと考えると思うのですが、、

その際に管理会社は、業者への見積依頼や内容説明、工事日程の調整等は義務ではないという解釈でよろしいのでしょうか？　標準管理委託契約書のコメントを読む限りでは、そのように解釈しているのですが、フロント担当でどこまで動いているかは会社内でもマチマチでして・・・

支出削減のために、組合が動いて見積を取得して工事発注する事はとても素晴らしいのですが、業者対応の手間を管理会社に振られるのも、おかしな話かなあと思う次第ですが、それくらいやってあげたらという同僚も居るものでして

いかがでしょうか？

>>497 通りがかりさん
契約なんだから解釈どうこうで変わるような書き方してるなら改めるべき。発注補助と記載がないならサービスと明示しない限りやらない。記載しているならやる。

当たり前のことを管理会社の人間が質問するとかどうなん？

マンションの修繕工事で管理会社との委託契約上で
工事立ち合いや完成確認も含むのなら当然に管理会社
の業務内ですよ。
ただ大規模修繕などでは設計事務所等がコンサルします
当然に修繕設計から施行監理は工事費用次第で法で
定められるように専任技術者が必要で、管理会社の
フロントごときができ仕事じゃないですよ。

コロナ明けから多くのマンション管理会社も営利
上げるのに必死でしょうけど下っ端社員の物乞は
惨めですよ。
所詮は各種マンション修繕工事費が1番高額に
なるのがマンション管理会社に丸投げする行為です。
マンション管理会社は関連会社に丸投げでマージン
ゲットでバカ見るのはマンションの住人たちってこと。

標準管理委託契約書（別表第１（３）二）の「見積書の受理」というのは、管理組合が外注業者を選定し、現場説明等を行い、見積書の提出を依頼する場合、見積書の宛先は、管理会社ということなのかな？

そうしないと、管理会社が（当然のように？）受け取る手数料の上乗せを、外注業者に指示できなくなる。

>>497 通りがかりさん

区分所有法の管理会社の基幹事務には、こうじの提案、調整と入っているから義務ですよ。
管理会社斡旋で中間マージンを取っているかどうかは関係ありません。工事の調整は、それ自体が管理会社の仕事ですから。

そもそも、中間マージンの存在は、うすうす分かっていても、公式には取っていないというスタンスなので、斡旋しようがしまいが、関係ないというのが、基本です

理事会の負担が軽くなるなら、管理会社がバックマージンをもらっててもいいんじゃない？と思うようになってきた
ちゃんと仕事してくれるならなんかもういいや…

>>502 マンション検討中さん

それ
貴方のマンションの住人たち皆さんが
そう思っていて、管理組合の資金が豊富で
維持管理に大規模修繕と日常的修繕も
管理会社に任せていいと思うなら良いのでしょう。
しかし費用は最低5割増から倍以上の金が必要ですよ。
修繕なんて組合員達で業者選定して発注すれば簡単。
後々の保証やメンテも10年程度は付きます。
管理会社に丸投げでも管理会社が保証するわけじゃありませんよ。工事の保証は素材や原料メーカーと施行会社が
ダブルで保証され不具合あれば対応するのよ。
管理会社は知らん顔。

>>503 eマンションさん
「修繕なんて組合員達で業者選定して発注すれば簡単」
簡単とは思えないな…
素人の組合員が選ぶのは限度があるし、かなり大変
大規模修繕前に引っ越してきた組合員が画策する可能性もあるし、前からいた組合員が実は…という可能性もある。
組合員が選ぶから安心できるとは言えないし、安ければいいとも言えない。

>>504 マンコミュファンさん

施行業者なんて簡単に見つかるでしょ。
近隣の業者にこrかけるとか、その業界の協会や
組合に公募要請の電話するだけ。
どっちみち劣化診断から修繕設計は建築事務所や
コンサルタントに頼むから住民がジタバタする事ない
これ管理会社に頼むと2倍前後の金かかるからね。
あんたの住むマンションが金持ちばかりで修繕積立金
があり余ってるならマンション管理会社に丸投げでも
いいんじゃない。
長いマンション生活でわかったけど、修繕なんて
業者に任せてれば管理会社より安くて保証も安心。
金持ちなら無駄な金使えばいいよ。

>>504 マンコミュファンさん

マンション住人の中には現役の建設不動産関係者や
建築士や法律家も入居していることが多いようですよ。
管理会社に全て任せるには高額な費用が要るでしょうね。
ひとりの住人が面倒だからと管理会社に投げられるような
金額、金銭負担ではないと思いますがね。
管理組合で民主的に議論して良い手法で暮らせばよろしい。
マンションはあなたの意見は単なる一言。
全ての決め事はマンションの意思決定機関の
管理組合総会で決めてもらいなさい。
管理費だけで月額20万円以上、50万円程度という
超高級分譲マンションにお住まいなら、管理会社に
組合活動も丸投げで楽に暮らせますがw
年収数億円以上の住人ばかりでしょうねw
一般のマンションで面倒だとかいうようなら
売って引っ越しなさい。