管理会社がバックマージン取るのってあり？

＞＞最終下請け業者レベルで値下げ競争が発生して、作業の質の低下につながります。
管理組合は管理会社に発注し、管理会社は再委託してるだけですよね。
管理会社がどこの下請けを使おうと勝手ですよ。
仕事の完成を保証してるのは管理会社なわけですから。
ぼったくりが明白なら理事会が相見積もりをとってきて交渉すればよい。

次からは再委託の段階を制限するとかすれば、安くなるか質が高くなるかも

>41
マン管理事長さん

そんな世間の常識がここでは全く理解されないんですよね。
困ったものです。

ここで騒いでる人は売値と原価をどう理解されてるのか不思議です。
マンションを購入する時に「ゼネコンへの発注額を明らかにしろ」とか言うのかな。

スーパーに行ってもいちいち「仕入れ価格を教えろ」って。
大変ですね。

バックマージンが利益相反ということが理解できない人間が管理会社にいることの方が怖いです。
管理委託契約は高い信頼関係に基づく必要がありますので、
利益相反行為を平気でやってのける悪徳会社には任せられません。

よって、バックマージン禁止要求を飲まない管理会社とは私のマンションは契約しません。
他のマンションも真似されればいいと思いますよ。
バックマージン禁止時の懲罰的ペナルティを飲むかどうかで悪徳管理会社かどうかの
リトマス試験紙にも使えます。お勧めです。
マンコミュで評判の悪い管理会社はこの要求をやはり受け入れませんでした。

＞＞４４
ご高齢のかたでしょうけど、まちがいなくBOKEてますよ。

管理会社は管理組合の代理人ではありません。

>管理会社がどこの下請けを使おうと勝手ですよ。

いただけないね。
アンタのマンションのＥＶメンテ会社をメーカー系から独立系の弱小会社に
勝手に変えられても文句言わないでね。

＞＞４７
うちはエレベータ保守はメーカーとの直接契約である。
管理会社と契約している管理組合もあるようだが、その契約の中身の問題だろう。
結果責任を管理会社が負うのならどこに再委託しても管理会社の自由である。

一般に「請負」とは、
当事者の一方（請負者）がある仕事の完成を約し、相手方（注文者）がその仕事の結果に対して報酬を支払うことを内容とする契約をいい、民法第632条《請負》に規定する「請負」のことをいいます。
　この「請負」は、完成された仕事の結果を目的とする点に特質があり、仕事が完成されるならば、下請負に出してもよく、その仕事を完成させなければ、債務不履行責任を負うような契約です

>46
一括管理委託業務を請け負っている管理会社は準委任契約であり、
善管注意義務があるのですから、当然、利益相反行為は行えないと考えてます。
何か間違っていますか？
それとも、善管注意義務自体がないとでもおっしゃるのでしょうか？

＞＞４９
おたくさんのお考えだと
管理会社に「管理者」をやってもらったほうがすっきりすると思うけど。

全管注意義務と利益相反は関係ないような。。。

管理会社が利益が上がるということは、管理組合は逆に支出があるって話だし。
そのままにしていいたら壊れそうだから、管理組合に補修の提案をする。
ここまでは善管注意義務に基づいた行動ですよね。

で、その工事は下請けを使って３０万円ですって管理会社が言う。２割をバックマージンで返してもらうらしい。
管理組合が直接近所の業者に見積もり頼んだら３０万だったとする。

これも利益相反になるの？


適正な価格で適正なサービスを提供してくれてりゃ、裏でバックマージン取ろうが、利益相反しててもいいんじゃないですかね？
企業と付き合う以上利益相反はどうしても仕方ないでしょう？
ＮＰＯの管理会社とかあるの？

利益相反行為を行う権利はありませんが、
それでも行う悪徳会社があることは事実なので、
監視役として理事会や理事長が存在するのは矛盾しません。

管理会社が管理者やってしまったらチェック機構がまったくなくなるので、
悪徳会社の場合は悪いことやり放題じゃないですか。

管理委託契約は準委任契約じゃないとおっしゃるのですか？
答えてください。

営利企業と言っても管理会社は特殊な商品を売ってます。

48

管理委託契約は、委任と請負の複合契約というのが有力でなかったか？

管理侍どの

管理委託契約に、
・メーカー系か独立系か
・ＰＯＧかＦＭか
・有人点検のサイクル（１ヶ月、３カ月・・・）
位の仕様は決められてあって、>>48のように委託先が自分が責任を持つからといって勝手に変えられないと思うがいかがか。
（うちのマンションだけなのか・・・）

>>管理会社が管理者やってしまったらチェック機構がまったくなくなるので

監事もいますし、総会もあるよ。

そもそも、そんなに気になるなら管理委託契約は基幹業務だけにしたらどお？
エレベータ保守やら植栽やら清掃やらを頼んで、下請け使ってもマージン取るなって話でしょ？

＞＞５４
だから契約の中身の問題だといってるでしょう。あなたが今言ってるのは、

＞＞・メーカー系か独立系か
＞＞・ＰＯＧかＦＭか
＞＞・有人点検のサイクル（１ヶ月、３カ月・・・）
＞＞位の仕様は決められてあって

「仕事の完成」だけでなく、どのような下請けを使うのか
契約書に謳ってあれば変更できませんよ。

しっかし、あきれますね＞管理侍

＞＞５４
補足だが、あなたが言ってる付帯条件は特約だよ。
再委託先を三菱にすると書いてあれば、勝手に変更できないのは当然でしょｗ
但し、三菱がどのような会社に再委託するかは、管理会社と三菱の問題ですよ。

>54さん

・メーカー系か独立系か
⇒契約書に再委託先の記載が無ければ管理会社の判断で変更可能。理事会に通知くらいは行います。

・ＰＯＧかＦＭか
⇒仕様そのものであり勝手に変更はできません。総会決議が必要。

・有人点検のサイクル（１ヶ月、３カ月・・・）
⇒同上

>55
マージンとバックマージンの区別がついてないのですね。
あなたと議論しても無駄だとわかりました。
ハンドリングフィーとしてのマージンは認めると最初から言ってます。
ただし、管理組合に事前承諾を取ることを条件にしてます。
無断だと、バックマージンとマージンの区別がつきませんから。

59
そのハンドリングフィーは、契約金額の何％くらいなんですか？

また、実際そういう契約交わしてるとのことですが、
その条件をのめる管理会社は何社くらいいたのですか？

マンション標準管理委託契約書では、再委託について管理会社の裁量に委ねられている条項なっています。
各マンションの委託契約が同様の契約だと、なかなか再委託先とのマージンについて
責任を問うていくのは難しいのではないでしょうか。

ただ、各種スポット修繕工事について、バックマージンについて責任を問える可能性があるような印象があります。

＜根拠になりそうな箇所の箇条書き・・・標準委管理委託契約＞
・２３条（誠実義務等）
・別表１：１-（３）三『乙は、…外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う』
・別表１：２－（３）①『…改善等の必要がある事項については、具体的な方策を甲に助言する。…』

ということで、議論の足しにどうぞ。

61
恥ずかしいからやめとけ。
あなたの判断を、当たり前のように言わない（笑）

>61

管理組合は誰と管理の契約を締結しているの？
管理会社でしょ。
ということは、その契約に含まれる点検業務は管理組合に対して管理会社が責任をもって提供するの。
その対価として組合は管理会社に費用を支払うのです。

ここで組合と管理会社の再委託先は、何ら直接の契約関係が無い。
つまり、再委託先がどこの会社で、いくらで発注しているかなど管理会社は組合に通知する義務も無い。
（聞かれれば当然答えるが）
勿論、重説・契約書等に再委託先を記載している場合には、それが契約条件であるから、その再委託先変更には
組合の承認が必要となる。

こんな基本中の基本も知らないで、そこまで声高に発言できる度胸は大したものです。

>実際には大幅な委託費用減額が伴うから勝手に変更して通知というわけにはいかない。

費用を下げる下げないはあくまで両者の合意事項。
仕様を変えずに金額が下がるだけなら組合の不利益にもならず問題ない。

念のために言っておくが、私の意見は「法律」と「標準管理委託契約書」に照らしてどうかという話。
特殊な契約を結んでいたり、道義的にどうかというのは別の話。

管理侍のいうとおりですよ。

こんな管理会社もあるんですね。

バックマージン排除を標榜する管理会社↓

http://www.nichimankan.com/02/02-1/

管理会社のメンタリティーは、建設会社のメンタリティーに似ていますな。

>>48

建物・設備点検業務は請負と委任の両方の要素が含まれていると考えられます。

http://www.fukukan.net/paper/050906/qa_inshi.html

疑義があれば特約で排除。

上のほうでゴルゴが言ってるとおり、管理委託契約書の文言次第だ。
再委託禁止にすれば事実上、基幹業務しかできんだろう。
ピンハネ商売を許せんのなら、そのように契約すればいいだけのこと。

72
法律論で話しないでどうするの？
貴方の尺度で話したいなら、自分のブログやホームページでやってくださいよ。

>ここは法律論の掲示板じゃないぞ。

へーどうんな世界で住んでいる人なの？
治外法権人？

>65
一般論として金額（コスト）を下げると品質は下がるんじゃないのですか？
あなたの主張では。
厳密には、品質を上げるとコストが上がるとおっしゃってましたが、
上記は待遇ですから論理上はあなたの主張そのものですよね。

あなたは、二枚舌の信用なら無い人間だと認定いたしました。

>60
ハンドリングフィーは10%までは管理組合の承認なしに管理会社が設定できることになってます。
それを超える場合は管理組合（理事会）の事前承認が必要です。

８社に声をかけましたが、バックマージン以外のふるいで多くの会社が脱落したので、
バックマージンに関する要望に答えたのは３社のみです。
１社は明確に拒否して、１社は完全に受け入れ、１社は絶対に不法行為は行わないと
いう微妙な答えをくれました。

他の要望項目や見積結果も含めて、完全に受け入れた会社の評価結果がずば抜けて
いたので、微妙な答えの真意は確認してません。

60です。

やはり、その条件をのめる会社は少ないですね。

>75

あなた本当に大人ですか？
「仕様」と「品質」の違いがわかってない。

「仕様」とは、例えば「点検回数月1回」といったもの。
一方、その点検の精度等の質が「品質」

「品質」は契約書や仕様書に記載するには限界があるもの。
但し、再委託を仕様書に記載すればそれは「仕様」となる。

言いたい放題言うのは結構だが、頼むからもう少し勉強してくれ。

管理侍のいうとおりですよ。

>78
あなたこそ本当に大人ですか？
最終下請けの作業品質を守りたいから、バックマージンを規制するのです。
途中の鞘抜き業者に金がいくら落ちても品質は確保できません。
仕様だけ守っても品質が落ちたらもともこもないのではないですか？

こんな簡単な論理が判りませんか？

80
元請けと下請けの関係がわかってない、机上の人なんだね（笑）

>>80
管理侍と貴殿では、バックマージンの定義が違うと思う。
管理侍の>>17の問いかけに答えて、定義を合わせてからでないと実のある議論は難しそうだね。

＞＞８０
損害賠償するのは元請ですよ。
一般的にはそれを嫌うので、管理組合と業者の直接契約にして、管理会社は業者から紹介料をもらう。
（営業協力金、リベート、インセンティブ、バックマージンなどというのだろう）
この場合管理会社は当然、元請じゃないからね。責任もない。
８０が言ってる「途中の鞘抜き業者」というのは元請となる管理会社のことだろうが
この場合、再委託先に安く発注しても差額は単なるマージンで正当なもの。
安すぎる業者に再委託してピンハネできても結果責任もつのは管理会社なので
管理組合にとってはどうでもいいこと。

管理会社は仕様は守らせても品質なんか保障しないでしょ。
最終業者にまともな金額を保証するのは管理組合にとって
品質低下を防ぐ防御策の一つです。

うちでは管理員や清掃員の一人当たりの時間給も指定してます。
当然、地域の標準の価格よりもかなり高いものです。
しかし、変更前の管理会社よりは大幅に管理会社への支払額は低くなります。

>>83
契約次第だが、監督責任はあるのではないか。

管理会社を味方につけて、二人三脚という発想はないのね。

>>84
頑張って！
自助努力は大切です。

>80

話があちこち行くねぇ。
再委託先の変更手続きに関する話（仕様の話）はどこに行ったの？
仕様の話に私の「品質とコスト」のコメントを引っ張り出して来るから、そこを説明したのですよ。

貴方は、法律論・契約の話と、理想論をごちゃ混ぜにしている。
一体、何の話がしたいの？

＞＞うちでは管理員や清掃員の一人当たりの時間給も指定してます。
＞＞当然、地域の標準の価格よりもかなり高いものです。
ちなみに、おいくらですか？

フロントの給料は指定しないの？
論理的にはフロントの給料も指定すべきですよねｗ
マンカン持ってる人じゃないとダメっていう指定でもいいのかもしれないが。。

マンカン縛りですか。