管理会社がバックマージン取るのってあり？

＞＞最終下請け業者レベルで値下げ競争が発生して、作業の質の低下につながります。
管理組合は管理会社に発注し、管理会社は再委託してるだけですよね。
管理会社がどこの下請けを使おうと勝手ですよ。
仕事の完成を保証してるのは管理会社なわけですから。
ぼったくりが明白なら理事会が相見積もりをとってきて交渉すればよい。

次からは再委託の段階を制限するとかすれば、安くなるか質が高くなるかも

>41
マン管理事長さん

そんな世間の常識がここでは全く理解されないんですよね。
困ったものです。

ここで騒いでる人は売値と原価をどう理解されてるのか不思議です。
マンションを購入する時に「ゼネコンへの発注額を明らかにしろ」とか言うのかな。

スーパーに行ってもいちいち「仕入れ価格を教えろ」って。
大変ですね。

バックマージンが利益相反ということが理解できない人間が管理会社にいることの方が怖いです。
管理委託契約は高い信頼関係に基づく必要がありますので、
利益相反行為を平気でやってのける悪徳会社には任せられません。

よって、バックマージン禁止要求を飲まない管理会社とは私のマンションは契約しません。
他のマンションも真似されればいいと思いますよ。
バックマージン禁止時の懲罰的ペナルティを飲むかどうかで悪徳管理会社かどうかの
リトマス試験紙にも使えます。お勧めです。
マンコミュで評判の悪い管理会社はこの要求をやはり受け入れませんでした。

＞＞４４
ご高齢のかたでしょうけど、まちがいなくBOKEてますよ。

管理会社は管理組合の代理人ではありません。

>管理会社がどこの下請けを使おうと勝手ですよ。

いただけないね。
アンタのマンションのＥＶメンテ会社をメーカー系から独立系の弱小会社に
勝手に変えられても文句言わないでね。

＞＞４７
うちはエレベータ保守はメーカーとの直接契約である。
管理会社と契約している管理組合もあるようだが、その契約の中身の問題だろう。
結果責任を管理会社が負うのならどこに再委託しても管理会社の自由である。

一般に「請負」とは、
当事者の一方（請負者）がある仕事の完成を約し、相手方（注文者）がその仕事の結果に対して報酬を支払うことを内容とする契約をいい、民法第632条《請負》に規定する「請負」のことをいいます。
　この「請負」は、完成された仕事の結果を目的とする点に特質があり、仕事が完成されるならば、下請負に出してもよく、その仕事を完成させなければ、債務不履行責任を負うような契約です

>46
一括管理委託業務を請け負っている管理会社は準委任契約であり、
善管注意義務があるのですから、当然、利益相反行為は行えないと考えてます。
何か間違っていますか？
それとも、善管注意義務自体がないとでもおっしゃるのでしょうか？

＞＞４９
おたくさんのお考えだと
管理会社に「管理者」をやってもらったほうがすっきりすると思うけど。

全管注意義務と利益相反は関係ないような。。。

管理会社が利益が上がるということは、管理組合は逆に支出があるって話だし。
そのままにしていいたら壊れそうだから、管理組合に補修の提案をする。
ここまでは善管注意義務に基づいた行動ですよね。

で、その工事は下請けを使って３０万円ですって管理会社が言う。２割をバックマージンで返してもらうらしい。
管理組合が直接近所の業者に見積もり頼んだら３０万だったとする。

これも利益相反になるの？


適正な価格で適正なサービスを提供してくれてりゃ、裏でバックマージン取ろうが、利益相反しててもいいんじゃないですかね？
企業と付き合う以上利益相反はどうしても仕方ないでしょう？
ＮＰＯの管理会社とかあるの？

利益相反行為を行う権利はありませんが、
それでも行う悪徳会社があることは事実なので、
監視役として理事会や理事長が存在するのは矛盾しません。

管理会社が管理者やってしまったらチェック機構がまったくなくなるので、
悪徳会社の場合は悪いことやり放題じゃないですか。

管理委託契約は準委任契約じゃないとおっしゃるのですか？
答えてください。

営利企業と言っても管理会社は特殊な商品を売ってます。

48

管理委託契約は、委任と請負の複合契約というのが有力でなかったか？

管理侍どの

管理委託契約に、
・メーカー系か独立系か
・ＰＯＧかＦＭか
・有人点検のサイクル（１ヶ月、３カ月・・・）
位の仕様は決められてあって、>>48のように委託先が自分が責任を持つからといって勝手に変えられないと思うがいかがか。
（うちのマンションだけなのか・・・）

>>管理会社が管理者やってしまったらチェック機構がまったくなくなるので

監事もいますし、総会もあるよ。

そもそも、そんなに気になるなら管理委託契約は基幹業務だけにしたらどお？
エレベータ保守やら植栽やら清掃やらを頼んで、下請け使ってもマージン取るなって話でしょ？

＞＞５４
だから契約の中身の問題だといってるでしょう。あなたが今言ってるのは、

＞＞・メーカー系か独立系か
＞＞・ＰＯＧかＦＭか
＞＞・有人点検のサイクル（１ヶ月、３カ月・・・）
＞＞位の仕様は決められてあって

「仕事の完成」だけでなく、どのような下請けを使うのか
契約書に謳ってあれば変更できませんよ。

しっかし、あきれますね＞管理侍

＞＞５４
補足だが、あなたが言ってる付帯条件は特約だよ。
再委託先を三菱にすると書いてあれば、勝手に変更できないのは当然でしょｗ
但し、三菱がどのような会社に再委託するかは、管理会社と三菱の問題ですよ。

>54さん

・メーカー系か独立系か
⇒契約書に再委託先の記載が無ければ管理会社の判断で変更可能。理事会に通知くらいは行います。

・ＰＯＧかＦＭか
⇒仕様そのものであり勝手に変更はできません。総会決議が必要。

・有人点検のサイクル（１ヶ月、３カ月・・・）
⇒同上

>55
マージンとバックマージンの区別がついてないのですね。
あなたと議論しても無駄だとわかりました。
ハンドリングフィーとしてのマージンは認めると最初から言ってます。
ただし、管理組合に事前承諾を取ることを条件にしてます。
無断だと、バックマージンとマージンの区別がつきませんから。

59
そのハンドリングフィーは、契約金額の何％くらいなんですか？

また、実際そういう契約交わしてるとのことですが、
その条件をのめる管理会社は何社くらいいたのですか？

マンション標準管理委託契約書では、再委託について管理会社の裁量に委ねられている条項なっています。
各マンションの委託契約が同様の契約だと、なかなか再委託先とのマージンについて
責任を問うていくのは難しいのではないでしょうか。

ただ、各種スポット修繕工事について、バックマージンについて責任を問える可能性があるような印象があります。

＜根拠になりそうな箇所の箇条書き・・・標準委管理委託契約＞
・２３条（誠実義務等）
・別表１：１-（３）三『乙は、…外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う』
・別表１：２－（３）①『…改善等の必要がある事項については、具体的な方策を甲に助言する。…』

ということで、議論の足しにどうぞ。

61
恥ずかしいからやめとけ。
あなたの判断を、当たり前のように言わない（笑）

>61

管理組合は誰と管理の契約を締結しているの？
管理会社でしょ。
ということは、その契約に含まれる点検業務は管理組合に対して管理会社が責任をもって提供するの。
その対価として組合は管理会社に費用を支払うのです。

ここで組合と管理会社の再委託先は、何ら直接の契約関係が無い。
つまり、再委託先がどこの会社で、いくらで発注しているかなど管理会社は組合に通知する義務も無い。
（聞かれれば当然答えるが）
勿論、重説・契約書等に再委託先を記載している場合には、それが契約条件であるから、その再委託先変更には
組合の承認が必要となる。

こんな基本中の基本も知らないで、そこまで声高に発言できる度胸は大したものです。

>実際には大幅な委託費用減額が伴うから勝手に変更して通知というわけにはいかない。

費用を下げる下げないはあくまで両者の合意事項。
仕様を変えずに金額が下がるだけなら組合の不利益にもならず問題ない。

念のために言っておくが、私の意見は「法律」と「標準管理委託契約書」に照らしてどうかという話。
特殊な契約を結んでいたり、道義的にどうかというのは別の話。

管理侍のいうとおりですよ。

こんな管理会社もあるんですね。

バックマージン排除を標榜する管理会社↓

http://www.nichimankan.com/02/02-1/

管理会社のメンタリティーは、建設会社のメンタリティーに似ていますな。

>>48

建物・設備点検業務は請負と委任の両方の要素が含まれていると考えられます。

http://www.fukukan.net/paper/050906/qa_inshi.html

疑義があれば特約で排除。

上のほうでゴルゴが言ってるとおり、管理委託契約書の文言次第だ。
再委託禁止にすれば事実上、基幹業務しかできんだろう。
ピンハネ商売を許せんのなら、そのように契約すればいいだけのこと。

72
法律論で話しないでどうするの？
貴方の尺度で話したいなら、自分のブログやホームページでやってくださいよ。

>ここは法律論の掲示板じゃないぞ。

へーどうんな世界で住んでいる人なの？
治外法権人？

>65
一般論として金額（コスト）を下げると品質は下がるんじゃないのですか？
あなたの主張では。
厳密には、品質を上げるとコストが上がるとおっしゃってましたが、
上記は待遇ですから論理上はあなたの主張そのものですよね。

あなたは、二枚舌の信用なら無い人間だと認定いたしました。

>60
ハンドリングフィーは10%までは管理組合の承認なしに管理会社が設定できることになってます。
それを超える場合は管理組合（理事会）の事前承認が必要です。

８社に声をかけましたが、バックマージン以外のふるいで多くの会社が脱落したので、
バックマージンに関する要望に答えたのは３社のみです。
１社は明確に拒否して、１社は完全に受け入れ、１社は絶対に不法行為は行わないと
いう微妙な答えをくれました。

他の要望項目や見積結果も含めて、完全に受け入れた会社の評価結果がずば抜けて
いたので、微妙な答えの真意は確認してません。

60です。

やはり、その条件をのめる会社は少ないですね。

>75

あなた本当に大人ですか？
「仕様」と「品質」の違いがわかってない。

「仕様」とは、例えば「点検回数月1回」といったもの。
一方、その点検の精度等の質が「品質」

「品質」は契約書や仕様書に記載するには限界があるもの。
但し、再委託を仕様書に記載すればそれは「仕様」となる。

言いたい放題言うのは結構だが、頼むからもう少し勉強してくれ。

管理侍のいうとおりですよ。

>78
あなたこそ本当に大人ですか？
最終下請けの作業品質を守りたいから、バックマージンを規制するのです。
途中の鞘抜き業者に金がいくら落ちても品質は確保できません。
仕様だけ守っても品質が落ちたらもともこもないのではないですか？

こんな簡単な論理が判りませんか？

80
元請けと下請けの関係がわかってない、机上の人なんだね（笑）

>>80
管理侍と貴殿では、バックマージンの定義が違うと思う。
管理侍の>>17の問いかけに答えて、定義を合わせてからでないと実のある議論は難しそうだね。

＞＞８０
損害賠償するのは元請ですよ。
一般的にはそれを嫌うので、管理組合と業者の直接契約にして、管理会社は業者から紹介料をもらう。
（営業協力金、リベート、インセンティブ、バックマージンなどというのだろう）
この場合管理会社は当然、元請じゃないからね。責任もない。
８０が言ってる「途中の鞘抜き業者」というのは元請となる管理会社のことだろうが
この場合、再委託先に安く発注しても差額は単なるマージンで正当なもの。
安すぎる業者に再委託してピンハネできても結果責任もつのは管理会社なので
管理組合にとってはどうでもいいこと。

管理会社は仕様は守らせても品質なんか保障しないでしょ。
最終業者にまともな金額を保証するのは管理組合にとって
品質低下を防ぐ防御策の一つです。

うちでは管理員や清掃員の一人当たりの時間給も指定してます。
当然、地域の標準の価格よりもかなり高いものです。
しかし、変更前の管理会社よりは大幅に管理会社への支払額は低くなります。

>>83
契約次第だが、監督責任はあるのではないか。

管理会社を味方につけて、二人三脚という発想はないのね。

>>84
頑張って！
自助努力は大切です。

>80

話があちこち行くねぇ。
再委託先の変更手続きに関する話（仕様の話）はどこに行ったの？
仕様の話に私の「品質とコスト」のコメントを引っ張り出して来るから、そこを説明したのですよ。

貴方は、法律論・契約の話と、理想論をごちゃ混ぜにしている。
一体、何の話がしたいの？

＞＞うちでは管理員や清掃員の一人当たりの時間給も指定してます。
＞＞当然、地域の標準の価格よりもかなり高いものです。
ちなみに、おいくらですか？

フロントの給料は指定しないの？
論理的にはフロントの給料も指定すべきですよねｗ
マンカン持ってる人じゃないとダメっていう指定でもいいのかもしれないが。。

マンカン縛りですか。

管理会社の不透明さを言いたいんじゃないのかな。

>54>61>72>80

論旨がめちゃくちゃでお話になりませんね。

コテハンにするならもう少し相手をしてもよいが、
匿名さんのままなら、もうこれ以上は勘弁して欲しい。

まずは、私レス>88の意味が理解できるかどうかだが。

管理会社とはこんなものよ。所詮。

机上論は所詮机上論。問題があるとしても其れは解決しません。
或いは、自分のマンションでの見聞が世間の全てと確信して論ずるのも同様です。

管理侍さん他、マンション管理に関する多くの現実を承知されてレスされている方へ
バックマージン規制論を懸命に説く「匿名さん」をいたぶるのは程々に…。

管理会社も事務管理費収入に再委託先等の斡旋・管理費を含めれば、かの「匿名さん」も納得される？
いずれにしても、企業は「費用対効果の満足」を得る努力が大切ですね。

私達は、問題が顕在化した管理組合役員からのアプローチがキッカケで相談に応じますので
業者の不誠実事例を見聞する事が多いですが、私は其れが全てとも思ってはいませんが…。
何故そうなるかを考える値打ちはあります。

火事場xx棒は止めなさい。

>94
前期高齢管理士さん

いたぶっているつもりはありませんでした。
>54で私に名指しで議論を吹っ掛けてこられたのは先方ですから。
その後の展開から「いたぶっている」と取られたかもしれませんが。

このテーマは、きちんと議論すれば意味のあるものになると思いますが、
管理会社＝悪
マージン＝バックマージン＝悪
等々、偏った思い込みで語る人が多いので、あまり突っ込んだ議論をする気になれません。

＞＞管理侍
管理委託費の明細に、以前は「利益」って項目があったよ。

99
その勿体無いが、お金なのか時間なのかで変わりますよね

適正マージン、商取引の中では当たり前のことなんですがね。
スーパーや専門店で物を買う時、原価と売価は当然ちがいますが、
しかし、消費者はその原価が分かったら嫌ですよね。
これを買えばその店はいくら儲かるというのが分かりますからね。
しかし、売価の中には、人件費や包装紙、電気代、税金等諸々の経費が
かかっていますからね。
管理会社に置き換えても同じことです。
委託費、適正マージンを含めて管理会社は企業としてやっているのですから。
共存共栄なんですよ。

＞＞９９
それは、普通じゃないですよ。一般競争入札とした場合、安かろう悪かろうになりますよ。
管理会社に相見積もり数件の取得を頼むのは、言わば「指名競争入札」であって、紹介料などが発生する代わり、
品質維持には効果があります。（問題が起きた場合、おまえんとこが紹介した業者だろー！といって管理会社が攻められるから。）

>99さん
工事をするたびに、理事が業者を選定し、諸々なことを交渉して価格を決めていくやり方も
確かにあるでしょう。
しかし、それに対する時間等を考慮すれば、工事の立会・事後点検等も含めかなりの労力が
いります。
又、価格についても管理会社を経由した方が、一マンションで交渉するより安くなる場合も
あります。スケールメリットは管理会社の方が大きいですからね。
ただ、管理会社任せにするのではなく、ある程度の額からの工事については、管理会社
以外からの相見積も併せてとることは必要だと思っています。
それをやることによって、管理会社も価格については更なる努力をするでしょうから。
意外に管理会社の方が安い場合も多々ありますよ。いままでの経験上。

金額から見て、たぶん３００戸以上でしょ。でかいからできること。
分譲マンションの平均戸数は５０戸から６０戸前後ですよ。
大手管理会社の管理戸数/受託組合数ではそのくらい。
普通は、理事は１０人以下でとてもむりです。

＞このテーマは、きちんと議論すれば意味のあるものになると思いますが、

数年前に貴兄と此の件を議論し、それなりの結論を得た覚えが…。
我々が議論するより管理会社が変化しなければ、何時まで経っても繰り事で終わります。
折角委託され、負託業務を遂行しても一部（結構多い）の組合から不信を買うのは如何なものかと…。
貴兄の所の様な大手でも、一部の独立系の低価格商法は脅威なのですか？
それとも管理会社としては、管理組合は理解する常識すら無いとでも思っている？
今更蒸し返すつもりもありませんが…。

千３百万人を超えた区分所有者（含家族）の意識変化より管理会社の意識変化を望むほうが現実的か、
なんて最近は思ったりしています。
一部の修繕工事を直接発注して、支払い業務時にキックバックを要求される事を勘案した見積額にも
関らず「管理会社にはマージンを抜かせていない」と悦に入ってる程度の現実知らずの組合役員が多い
世界ですから。

＞＞一部の修繕工事を直接発注して、支払い業務時にキックバックを要求される事を勘案した見積額にも
＞＞関らず「管理会社にはマージンを抜かせていない」と悦に入ってる程度の現実知らずの組合役員が多い
＞＞世界ですから。

こんな話きいたことあるかい？＞管理侍
「支払い業務時にキックバックを要求される」というのはタイミングとしてありうるのかねえ？

管理侍どの

>54で私に名指しで議論を吹っ掛けてこられたのは先方ですから。

再読をされたし。俺は>54で、>48に対して吹っ掛けたんだ。エレベータは勝手に変えられないだろと。
48と俺だけじゃ自分のマンションしか知らないから、敢えてアンタに意見を求めた。>58に異論はない。

>61,>72,>80は俺じゃない。
俺は、管理会社＝悪派だが、マージン＝バックマージではない。

匿名だから、誤解するのもやむないから詫びはいらない。誤解さえ解ければよい。

>98
マンカン理事長さん

かなり昔では？
「利益」は言葉の意味として違いますよね。
標準委託契約書に沿って「管理報酬」ならあり。

>106
前期高齢管理士さん

脅威ではないですが、腹立たしいですね。
あたかも委託費が安いように見せかけ、その他の工事等で暴利を貪る。
勿論、管理業務の質、レベルは低い。
工事で儲けられないマンションは更に手を抜く。

一般には、なかなか見抜けないのでしょうね。
私がよく言う「安いものには安い理由がある」ということを多くの方に理解して欲しいところです。

>107
マンカン理事長さん

キックバックの要求のタイミングの話？
それとも支払いのタイミング？

要求ならもっと前でしょうし、支払いならもっと後でしょうね。

でも、前期高齢管理士さんの話のポイントは別のところにあるので、そこは突っ込まなくても・・・

>108さん

それは大変失礼しました。
話の流れから完全に誤解しておりました。
>61のように人を非難するのにＨＮも使用しない輩にはウンザリします。

ちなみに管理会社＝悪ではないですよ。
数ある管理会社の中に悪も含まれていることは否定しませんが。
しかし、それはあらゆる業界共通の話です。

109
>標準委託契約書に沿って「管理報酬」ならあり。

まさか、単発工事で監理報酬をもらって置きながら、ゼネコンから成功報酬を取ってないだろうな！

>113

>98と>109をよく読みなさい。
何について話をしているのか理解してから発言することです。

こういうのがいるから発言したくなくなる。
もう反論する気もしない。

＞「安いものには安い理由がある」

間違っちゃいないが、これからの少子高齢化時代では、
「安いものでもそこそこ満足できる」管理会社が好業績となると思う。

牛丼業界で言えば、味にこだわって高い値段を付けた吉野家が苦戦して、
松屋ほかが業績を伸ばしたように。

消費税増税を契機に潮目は変わるよ。

吉野家は味で劣るからだよｗ。

115
マンション管理業って利益をそこそこ取らないと継続できないんだよね。
だから、工事などで利益を取ろうと必死になるわけで。

最初からある程度、利益が確保できている会社は、そこまで工事に走らないと思う。
そのある程度の利益がでる適正価格ってのがないから難しいんだけどね。

安いけどそこそこ頑張るも、すぐに限界が出ると思う。
結局は、人に頼った仕事だから、良い人材を集めようとするとそれなりの給料がいるわけで。

貴方なら、管理会社でいくら給料欲しいですか？
貴方の言うそこそこ安い委託管理費で、貴方の望む給料出せますか？

吉野家は値段で敗れたのではなくて味で敗れたのだｗ。

>115さん
>「安いものでもそこそこ満足できる」管理会社が好業績となると思う

その意見には賛同。
消費者目線では、今の時代「そこそこなものを安く」が求められる。

では、安くするために管理会社は何をしなければならないか。

①利益を減らす
利益を削ってまで売値を下げても管理業のような商売は、牛丼と違ってすぐに業績には繋がらない。
営利企業としては難しい。

②原価を減らす（つまり人件費を減らす）
・給与カット⇒モチベーション低下、良い人材の採用苦戦
・一人当たりの業務量（担当数）を増やす⇒業務品質の低下
むしろ適正化法対応、各種新サービスの導入競争等で既に原価は増加傾向にある。

「安いものには安い理由がある」とは、「安くするためには何かを変えないと安くできない」ということです。

本当に安さ重視で質はそこそこでもよいならいいが、安さを求める方に限って質も求めるものなのです。

管理侍どのが言う通り、「安くてそこそこ」は現実には難しい。
どこの管理会社もできるというものではないが、どこかはやるだろう。

116
重箱の隅をつつく得意技炸裂だな。

117
給料はいらん。役員報酬を出すなら検討しよう。

＞＞１２０
吉野家の味が劣るのは枝葉末節の話ではなく敗戦の本質である。

＞「安いものには安い理由がある」とは、「安くするためには何かを変えないと安くできない」ということです。

こういうレスが本質的な議論というのだよ。
見習うことだな。

どうしたんだ。
>本当に安さ重視で質はそこそこでもよいならいいが、安さを求める方に限って質も求めるものなのです。
が正論すぎたかw

>最初からある程度、利益が確保できている会社は、そこまで工事に走らないと思う。

まあ、衣食足りて礼節知るというところ！

管理会社がボッタクリ過ぎるっていう結論ですね！

管理会社の委託費の透明性がないのが問題。

129
他の業界で透明性のあるものってあるの？

132
そんなもん、どんな業界でも余裕であるでしょう？
仕事の紹介料。購買担当者との癒着。官公庁の仕事でもニュースになってるでしょうに。
下請け業者に管理組合が直接契約したとしても、その業者からお金が支払われることもある。
裏でやられたら、いくら約束したってわからんよ。

塗装工事について管理会社がやたら推薦先を強力にプッシュしてくる。やっぱりバックマージンもらっているのかな。

受注するのが営業マンの仕事。
いい猫とは、黒色でもなく、白色でもなくねずみを捕る猫だ。（少し違ったかな）
との名言があるよ。

やはり食い物にされるのですね

安くあげたいなら住民が自ら作業すれば人件費は0だ。中小の会社を使えばかなり安いがアフターの心配がある。
多少高くても後々安心出来る方がいい。

別に安くなくてもいいです。フェアなら。

135
受注するのとバックマージンは別もの

137「多少高くても後々安心出来る方がいい。」

程度問題。

多少ならいいけど修繕で例えばの話ですが
実際に汗流す施工業者に費用の３～４割、
あいだに立つ管理業者が６割～７割も
払っていたら大変だと思うわ。

積立金の増額しても意味なし。

「多少」かどうかはしっかり合見積を
管理組合自身の手で取るしか、ありませんね。