管理会社がバックマージン取るのってあり？

>>331 匿名さん
手数料を工事業者から受け取ると言うのは何かしら証拠があるのでしょうか？住民はどうすれば気付く事ができるのか参考にしたいです。

組合が工事業者へ直で工事を注文した場合（管理会社抜き）
何が起こるかわからないのです。
特に大型マンションは大変です。
内外部の人の動きが異常なくらい頻繁になります。
組合の役員がその旗振り役が出来ないとみると、
業者はどうしても管理会社に依存します。
マンション内部の色々な知識を知っているのは管理会社です。

>・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。

え。管理会社は利益をとるなと言いたいの？
粗利全部掃出させたら利益どころか赤字経営になりますけど。
営業利益を基準に話すなら理解できますが、粗利基準で話すのは少し飛躍しすぎだと思いますけど。

>>331 匿名さん　私共のアホ管理組合は管理組合運営には９９．８％無関心。
従来、設備更新、補修は全て管理会社任せで実施して居りました。
私は、長年、設備新設、更新、土木、や新設建築、補修等を経験して来ましたので、管理会社任せて我々の資産を一円の値引き無しで無防備にたれ流してしている管理組合、管理会社に腹が立ち修繕委員として表に出て、屋上防水工事、共用部電気のＬＥＤ化、水道直結工事を４箇所の見積りを徴取して、見積り比較書を作成して理事会に
決定させました。この工事だけで７００万円は安くなったと思います。
何故なら、管理会社からも同様の仕様で見積りを徴取しておりますので、管理会社に丸投げして居れば、アホ管理組合は大損です。
我がアホ管理組合はそれでも目が覚めません！！
くれぐれも、管理会社に丸投げは、やめとくべきです。

管理会社側からすると直受中でもどちらでも利益は取れるようになっている。

>>334 販売関係者さん

付加価値の少ない業務に対して費用が高すぎると言う話でしょう。

管理会社が取る利益が多ければそれだけ、管理組合は割に合わなくなるという意味かと。別に管理会社が純利益をどれだけ出そうが、赤字になろうが、管理組合は関係ありませんよ。あくまで、内容と費用が釣り合っているかどうかだけなので、管理会社が赤字であろうがなかろうが、関係ありません。

>>337 匿名さん
付加価値が少ないとはどういうことでしょうか。少なくとも管理会社に依頼していることが付加価値ですし、24時間の機械警備や相手の都合をあまり気にせず問い合わせできるのも付加価値です。
あなたの言うとおり管理会社が赤字になろうが関係ありませんね。粗利がいくらだとか何を言ってるのか意味がわからないですよね。
内容と費用が釣り合ってるかなんてどうやったらわかるのでしょう。

>>338 マンコミュファンさん

そう思うならありがたがって契約を維持すればいいと思いますよ。

>>339 さん
あなたには全く関係ないことです。

>>340 マンコミュファンさん

付加価値に対してお金に糸目をつけない人が何の用なんですか?

>>341 匿名さん
マンション管理の付加価値とは何ですか？
意味不明な理論で高い安いを決めるものではないですね。しかもお金に糸目をつけないとか、勝手な思い込みですね。訂正してください。

管理組合から直接施工業者へ振り込んでない場合（管理会社経由）にバックマージンが抜かれています。一般会計が保管口座と収納口座の２口座に分かれていれば抜かれています。

バックマージンあるのが当たり前です

>>323 おっしゃる通りです。理想的ですが、わがアホ区分所有者達は自分の資産を管理する事を何故か他人事と思って居る様だ。ある人が組合運営の為に、身を削ってやって居ても感謝する事は無くただの「馬鹿」だと思って居る。　　自分が管理組合の為にする義務はただ単に理事会に一年間参加して、居住管理費、修繕積立金を払って居れば済んでいるとかんがえている。管理規約が改定仕様が無視、管理組合の経営状況も無関心。
いずれは、長期修繕工事が出来なくなる。

345さんに言いたいのですが、自分が支払った管理費と積立金の使い道に関心を持たないことがアホだとおっちゃりますが、家計の支出のうちに占める管理費等の割合は各家庭バラバラであって、それ以外の大きな固定の支出があったり、それこそ税金がそれにあたったりするわけですが、人間の時間は一日24時間しかないので、全てに関知して意識を張り巡らせることなんて出来ないわけです。
ですので、月に2.3万円程度ならそれで楽ができるならと大目に見ている方も多いと思いますよ。私はそれがアホとは思いません。
また、誰もがずっと住み続けるわけではありませんから、定期的に買い替えを考えている人からすれば、長期修繕計画なんて無関心でいてほしいと願っている場合もあります。その時住んでいる人から一時金徴収してくれと願ってますよ。その人たちは。
要するに、目的も考え方もバラバラで、そもそも組合員になる覚悟も何もない人たちもひっくるめて組織ができているので、貴方が望むような組織にはなり得ません。

>非常に残念な事ですが、管理組合の運営に無関心な組合員は理事になって設備更新、工事が有るとすぐに管理会社に任せてしまう。自分達が見積もりを徴収して比較検討等する気が無いため（技術的な知識が無い事も）。
管理会社は腹の底で「にゃり」管理会社が見積もりを取り、理事会に諮り、一円の値引きも無く、管理組合の資産が流される。
技術的に知見のある組合員が我慢できず、修繕委員として出れば、４箇所程の見積りを徴取して検討すれば可なりの減額ができる。
一円の値引きも無く３００万円だろうが５００万円だろうが５０から７０万位の資産損失が図れる。

>>343 匿名さん

>一般会計が保管口座と収納口座の２口座に分かれていれば抜かれています。

解説お願いいたします

200万円の工事で109の管理する収納口座から200万円109本社の口座へ振り替えます、109本社では全国でA業者へ200万円の工事が100件あると、２億円A業者へ振り込むべきところを１億のみ振り込み、残りの１億は109の収益（マージン）となり１億を109の売り上げ口座へ振り込みます

>>349 匿名さん
それは収納口座と保管口座に関係のない事では？

収納口座・保管口座
＞マンション管理の目的に応じて収納口座、保管口座の二つに分類される。 収納口座は、受領した管理費用等を預入して、一時的に預貯金として管理するための口座で、毎月の管理事務費以外の残高は、翌月内に保管口座に移し換えられる。

>>349 匿名さん
一行目から意味がわからない。収納口座は管理組合の口座でいい？管理組合の口座からナゼ、トウキュウの口座に振り替えるの？そんなこと出来るわけないでしょ。
管理組合の印鑑は誰が保管してるの？
トウキュウは何故工事業者へ売上を振込むの？
管理組合はだれに発注したの？

>>351 匿名さん

収納口座の名義は管理組合ではなく、管理会社。そこから委託管理費や外注費が支払われ、残りが管理組合名義の保管口座に振り替えられる。これを「収納代行方式」という。管理会社が業者との支払いをやってくれるので楽でいいが、349が指摘するように不透明な取引で利益相反を産んでいる可能性がある。

>>351
例えば日立エレベーターへエレベーター更新1500万円を支払う場合
管理組合の収納口座　→　109本社の口座　→　日立エレベーター
全国で10組合の更新工事が重なると
管理組合の収納口座　→１億５千万　→　109本社の口座　→7500万円→　日立エレベーター
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　109本社の口座　→7500万円→　109の売り上げ口座

109の収納口座が精査できれば不正が続々でてくる。
109が受注した組合加入の保険適用工事代金は109の収納口座へ
振り込まれる。
100万円で受注した工事代金を保険会社に請求して100万円の入金
があるとする。
下請けでは50万円の契約とすると100万ー50万＝50万円の利益である。
保険会社から管理組合あての保険金支払明細書はマンションの管理人の
ポストに投函される。
管理人ポストの開閉は管理会社しかできない。
よって支払明細書は理事長の手元にはない。

大規模修繕工事2億円を１０９が受注する。
下請けには109との契約工事代金は5000万円とした。
工事完了後管理組合から工事代金1億円を109名で徴収して
下請けには5000万円支払う。
1億円ー5000万円＝5000万円の利益が出る。

>>353 匿名さん
大量注文割引で管理会社がマージンを取るというのはあるだろう。
個別注文で1500万のエレベーターが750万になるか？っていうとならんね。
チェーン店と同じ仕組みで。

つまり、
工事を組合直ですると組合名義の口座から直接工事業者の口座へ
振り込めばいい。
管理会社へ発注すると工事業者は管理会社との工事契約になるの
で組合と管理会社の工事費の約束は知らない。
中間を入れないことでどれほどの費用の軽減が出来るかは組合の
力量である。
私のマンションはどんなに少額な小修繕も管理会社を間にいれな
いようにした。
管理費等も組合員負担も他のマンションよりも安い。
今は花壇には美しい様々な品種のアジサイが満開である。
住民の花好きな奥様方が話し合って管理している。

>>356 匿名さん
話が分かるように2倍で計算しただけ、
109関係の能足りんかスレをあらすな。アホ( ´艸｀)

>>358 匿名さん
では、普通に個別で買ったら1500万のエレベーターが
管理会社の大量取引システムを使い、1200万になり管理会社がマージンとして300万儲けていたとして何か問題ある？

>>349 匿名さん
こんな間違いを書くから貴方の無知識に１０９はつけこむんだ。
200万の工事代金は管理組合の口座から１０９の収納口座へ
振り替えるでしょう。
私たちが組合に収める管理費等の収納先を貴方の振替口座で確認
してください。
以前はトウキュウの収納口座と通帳に記入されていたが最近は三
菱銀行になってはいないですか、それとも以前のままですか。
組合名義の収納口座への振替作業だけはなされていないはずです。
重要事項説明書でも金の流れを確認してください。
組合名義の収納口座への振替作業は適正化法には触れないとは思
いますが、現在の収納方法は違反の可能性は大きいと思います。
しかし、実務的には組合名義の通帳に組合員が振り込んでくれる
ようにした方がいいと思いますが、難しい面もあるのでしょう。
そこら辺をどうするかを議論したほうがいいでしょう。
諸悪の根源はお金の流れが管理会社の口座を経由しているのが原因
ではないですか。

組合員のお金だから、組合員が自分たちのお金の流れを把握できるようにしないといけない。
管理会社口座へのお金の流れはお金の流れのブラックボックスをつくり、そこが管理会社による不正経理の温床となる。
臭いにおいは元から絶たないとなくならない。
＞マージンとして300万儲けていたとして何か問題ある？
管理委託契約書の契約内容に記載があれば問題はないが、記載されていないのであれば契約違反として問題です。
単なる総会支援業務の一環として処理すべきです。

委託契約から組合支援業務を廃止しましょう。
ついでに各管理、清掃、管理員、設備、組合費の収支、を分散する。

>>362 匿名さん
支出を分散するのはまだ理解できるけど、収入を分散するとはどういうこと？
支援業務を廃止したらだれが変わりを担うのかな。

私は大型マンションの管理人でマンション管理士でしたが、
わたしをひいきにしてくれる理事長から提案を要求された。
つまり分散管理です。
最初に組合の管理支援業務を契約から外しました。
法人化を進め機械式駐車場200台分を撤去、
代替地の買収等々を実行。7年間かかりました。
このためには荒療治も必要でしたので相当敵もつくいました。
管理会社も面白くなかったでしょう。
これ等の事態は予想していましたのである時点で退任するときは
私も一諸に辞めるのを理事長と約束してこの難題に立ち向かい完
成しました。
管理士会の面々からも非難を受けました。民主的ではないとか、
独裁だとかの中傷です。
機械式駐車場の廃止は成功だったと思います。
これは私の生涯を通しての誇りに思っています。
住民はどう思っていかは解りません。
後任の理事長は私がしましたと自慢しているようです。

>>346 評判気になるさん！！
アホとは思われませんか？
一戸建てに住めば自分で管理しなければなりません。マンションに住むと言う意味を知らずに「誰かがやるだろう」と管理規約も読まない、ただ、輪番制で、回って来た１年間、管理会社に全て任せて、設備更新、改修工事等管理会社任せと言う事は自分の資産を管理会社に無駄なお金を呉れてやって居るのと同じです。
残念！！

マンション住民は痴呆症予備軍が多い。
その分、悪徳管理会社によるオレオレ詐欺にかかりやすい。
一般家庭でも、年老いて楽できるようになると痴呆症が進むらしい。
人間、ややしいことの前線から逃れるようになると脳細胞が一気に痴呆症へと悪化する、

ボケ防止は株取りがいいよ。
儲かるよ。勉強が大変
本日は購入株が貸株注意喚起中の表示がでた。
信用取引倍率が１以下だと暴騰するらしい。
手前の株は信用取引倍率が０，８９でした。
月曜日は暴騰すると喜んでいたら株友が来てそれは逆だという。
解らんが脳細胞は生きてはいる。( ´艸｀)ましょう。
知っている方は教えてちょうだい。スレ違いですみません。

>>366 匿名さん
確かにそう見える。
知識はあるが知恵の無い人物がマンションを動かしている。
先を見ていると少しづつではあるが泥沼にはまっていく。
気が付いたときは保有資産が目減りしていく。
先を見る管理がなされていないからである。
素人の順番制の理事が交代で管理すれば管理会社や
悪徳組合員の餌食になることに気づいていない。

>>368 匿名さん!!
その通りです。そんな管理組合がまだまだ多いのが現状です。
私共のマンションで一人「仕様がないと老人が、ボランティアで動いている」、次に
頼りになる人を「育てようと提案すれど」理解しようとしない。

>>369 ご近所さん
２８期に成るのに、まだ、理事会役員はボランティアだと思って居るカス区分所有者が多い。てめえの住むマンションを管理すると言う気持ちが無い。やる事は「ソン」だと思っている。世も末。

マンションの管理は輪番制で交代でやればいい。

>>370 匿名さん
痛い目にあっても悟らないので順番制でするしかないよ。

自分たちのマンションなんだから、全員でやるのが当然だよ。
全員交代で理事をやるべし。

>>357 匿名さん
「どんな少額な小修繕も管理会社を間に入れない」と言うことは良いと思うが、理事会役員が専門委員に見積もり先を見つけ、見積もりを複数徴取しないと、管理会社に業者を紹介して貰えば、必ず業者は紹介者である管理会社の管理費（指導料）としてバックするが？

管理会社に小修繕は任せてもいいんじゃないかな。
但し、相見積もりは取ることを条件にね。

その相見積もりの取り方が分からない理事が
多いんじゃないかな。
同じ条件での見積もりの取り方が。

まず最初に１社から見積もりを取り、その単価欄だけを
消して相見積もりを取ればいい。

管理会社が動けば手数料は取るでしょう。
それをバックマージンとはいいません。

適正利潤であればいい。
なんでも無償で動いてもらうという考えは甘い。

>>378 匿名さん

バックマージンと手数料は全く違うだろ

>>380 匿名さん
バックマージンとは営業協力金のこと

通常
エンドユーザー→元請→下請

営業協力金
エンドユーザー→施工業者→管理会社